Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту, для целей аренды

⇐ ПредыдущаяСтр 308 из 504Следующая ⇒

Часто на практике возникают споры о том, какие виды работ относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному, поскольку в законодательстве не раскрываются определение и содержание этих понятий.

5.1. Вывод из судебной практики: Капитальный ремонт - ремонт, в результате которого происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 N Ф09-757/08-С6 по делу N А07-16779/2006

"...Ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости, поскольку договор подряда от 03.01.2003, акт о приобретении материалов от 16.05.2003, справка о стоимости выполненных работ от 15.06.2003, акт приемки выполненных работ от 15.06.2003 оценены судом как проведение работ по выравниванию потолков, стен, обшивке стен древесноволокнистыми плитами, покрытию пола, установке дверей, радиаторов, сантехники, то есть о текущем ремонте (т. 1 л. д. 37 - 39, 99)..."

5.2. Вывод из судебной практики: К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.

Примечание: Перечень таких работ указан в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений".

Примерный перечень работ по текущему ремонту жилищного фонда дан в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Судебная практика:

Примечание: О том, что к текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, коммуникаций и систем инженерного оборудования, указано в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 N 10АП-14560/2017 по данному делу.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.02.2018 N Ф05-767/2018 по делу N А41-24937/2017

"...Как установлено судами обеих инстанций, 01.10.2015 между ИП Сысоровым В.С. (арендодатель) и ИП Дмитревским А.Е. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N Ш-2/17А, по условиям которого ответчик (арендодатель) сдает, а истец (арендатор) принимает в аренду нежилое помещение N 5/1 площадью 250 кв. м, находящееся в части здании N 5 - локомотивное депо, условный номер 50-50-25/026/2005-037, по адресу Московская обл., г. Шатура, Транспортный проезд, локомотивное депо, часть здания N 5.

19.12.2016 в арендованном истцом помещении произошла протечка батареи отопления, в результате чего товар, принадлежащий истцу и хранящийся на арендованном складе, затоплен и стал непригодным для дальнейшего использования.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также установил, что в силу п. 3.1.4 договора арендатор обязан своевременно производить текущей ремонт указанного в п. п. 1.1, 1.2 договора помещения.

Поскольку, как указал истец, причиной затопления является протечка радиатора (батареи), ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, и условий договора возложен на арендатора..."

Аналогичная судебная практика:

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу N А05-16646/2009

"...Как следует из материалов дела, Предприниматель и Страховая компания заключили договор аренды нежилых помещений от 01.10.2007 N 02/2007, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения N 21, 22, 23, 24, 26, 27, 28, 29 и 30 общей площадью 156 кв. м, расположенные на первом этаже дома N 4 по улице Карла Маркса в городе Архангельске.

Судом первой инстанции установлено, что на момент возврата ответчиком истцу помещений N 26 (кабинет N 12) и N 30 (кабинет N 15) в указанных помещениях имелись повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях. Повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до нижележащих слоев. Протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках.

Учитывая данное обстоятельство, а также то, что состояние возвращенных помещений N 26 и N 30 требовало текущего ремонта, Предприниматель произвела текущий ремонт указанных помещений за свой счет.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Текущий ремонт - это ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт пола, стен и т.д.

Учитывая, что размер понесенных Предпринимателем расходов на проведение текущего ремонта спорных нежилых помещений документально подтвержден и не оспорен Страховой компанией, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Предпринимателя..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2007 по делу N А56-9960/2006

"...Согласно имеющемуся в деле договору подряда от 04.05.2005 N 05/1, на который ссылается истец в обоснование своих требований, его предметом является выполнение работ с целью восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, что охватывается понятием текущего ремонта, обязанность по проведению которого в соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды от 01.11.1992 возложена на Фирму..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2013 по делу N А63-11768/2012

"...Банк и управление заключили аналогичный договор от 10.01.2012 N ЦБ-М-П10 на эти же помещения сроком с 01.01.2012 по 15.04.2012.

По условиям пункта 3.2.2 договора субарендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт используемого имущества, принимать долевое участие в наружном ремонте здания, а также до окончания срока договора производить за свой счет ремонтные работы, указанные в приложении N 4.

Суды установили, что банк направлял управлению письма с требованием о проведении ремонтных работ (т. 1, л.д. 13, 14).

Поскольку ремонтные работы субарендатором не произведены, банк обратился в арбитражный суд с иском.

В силу пункта 2 статьи 616 Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом под текущим ремонтом понимаются работы, которые предупреждают преждевременный износ объекта аренды и инженерного оборудования. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей и включает в себя побелку, окраску, ремонт пола, стен, дверей, радиаторов отопления, коммуникаций и систем инженерного оборудования (постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений").

Между тем, суды иск удовлетворили в части взыскания штрафа в сумме 669 рублей 08 копеек за неосуществление ответчиком текущего ремонта, указав, что согласно пункту 4.1 договора за невыполнение предписаний по содержанию арендованного имущества в надлежащем состоянии, отказ от производства ремонта субарендатор уплачивает в пользу субарендодателя штраф в размере 0,1% суммы годовой арендной платы. Уплата пени, штрафа не освобождает субарендодателя от выполнения обязательств по договору (пункт 4.3 договора).

Частичное удовлетворение требований истца противоречит выводам судов о том, что банк не доказал невыполнение обязанности субарендатора по осуществлению текущего ремонта и устранению дефектов помещений, указанных в приложении N 4 к договору субаренды.

В суде кассационной инстанции невозможны оценка и исследование доказательств, не исследованных судами до вынесения обжалованных судебных актов, в связи с чем судебные акты в части отказа во взыскании убытков подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду следует выяснить стоимость текущих ремонтных работ, не выполненных ответчиком, предложив истцу выделить их из предоставленных в дело сметных расчетов, ответчику - предоставить доказательства выполнения ремонтных работ, указанных в приложении N 4 к договору субаренды от 10.01.2012 N ЦБ-М-П10..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.01.2012 по делу N А18-875/2011

"...Суды установили, что общество направляло руководителю учреждения письма с требованием о проведении текущего ремонта (т. 1, л.д. 13, 14).

Поскольку ремонтные работы арендатором не произведены, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

В нарушение названных норм истец не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что здание находится в антисанитарном состоянии и необходимо проведение его текущего ремонта в объеме, приведенном в локальном сметном расчете (т. 1, л.д. 15 - 32), и, что ремонтные работы, названные в данном документе, явились следствием каких-либо действий арендатора (ответчика), способствующих повышенному износу имущества.

Апелляционный суд всесторонне, полно и объективно исследовал имеющиеся в деле доказательства, установил фактические обстоятельства и пришел к правильным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 N Ф09-757/08-С6 по делу N А07-16779/2006

5.3. Вывод из судебной практики: Под капитальным ремонтом жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения понимается их ремонт с целью восстановления ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2010 N Ф09-1056/10-С6 по делу N А50-12584/2009

"...На основании п. 3.3.5 договора арендатор обязан не производить перепланировок объекта без письменного согласия балансодержателя, а капитальный ремонт (затрагивающий несущие конструкции) - без письменного согласия балансодержателя и арендодателя, а также без проектной документации, согласованной в установленном порядке.

Анализируя условия договора, суды пришли к выводу о том, что стороны договорились капитальный ремонт отождествлять с ремонтом, затрагивающим несущие конструкции; для проведения капитального ремонта необходима предварительная подготовка проектной документации и согласование с арендодателем и балансодержателем; остальные улучшения, в том числе капитальные, производимые для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора, осуществляются за счет арендатора, обязанность проведения капитального ремонта балансодержателем обусловлена несоответствием объекта требованиям СНиПов и другой нормативной документации, возмещение затрат по капитальному ремонту лежит на арендодателе (стр. 4 постановления, л. д. 140).

Условие договора, содержащееся в п. 3.3.5, не устраняет обязанность балансодержателя производить капитальный ремонт, а лишь устанавливает обязанность согласования капитального ремонта, затрагивающего несущие конструкции производимого силами арендатора.

В соответствии с действующим в настоящее время приложением N 1 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденным приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Таким образом, проведение капитального ремонта в местах общего пользования (санузлах) также возможно, а в некоторых случаях - необходимо.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение..."

5.4. Вывод из судебной практики: Под капитальным ремонтом производственных зданий и сооружений понимаются работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим.

Примечание: Виды и перечень таких работ указаны в п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений".

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.12.2018 N Ф05-20175/2018 по делу N А40-10500/2018

"...Истец, ссылаясь на невозможность использования арендованных помещений по назначению, в подтверждение чего представлено строительно-техническое заключение, а также на то, что им проведен капитальный ремонт арендуемых помещений на сумму 23 300 283 рублей 77 копеек, в подтверждение чего представлены соответствующие договоры и платежные поручения по оплате в соответствии с указанными договорами в период с 2013 по 2015 годы, обратился в суд с настоящим иском.

Как следует из анализа положений пункта 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Вместе с тем суть капитального ремонта раскрывается в действующих в настоящее время подзаконных нормативных актах.

Так, согласно пункту 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Таким образом, капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества. Капитальный ремонт направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным.

Частично отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, установив, что при использовании помещений арендатор с согласия арендодателя осуществил ремонтные работы, произведя при этом как капитальный ремонт, так и неотделимые улучшения, о характере и стоимости которых арендодатель был осведомлен, пришел к выводу о наличии у арендодателя обязанности возместить арендатору стоимость понесенных им затрат на капитальный ремонт в сумме 2 167 650 рублей (полная замена электропроводки, окон, дверей вместе с дверными коробками, замена полов и потолков), признанной арендодателем письмом от 16.04.2015, указав на ошибочность вывода суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности в указанной части, как не основанного на нормах права и фактических обстоятельствах дела, а также отказав в удовлетворении остальной части иска в связи с недоказанностью истцом несения иных расходов как расходов на капитальный ремонт и отнесением их к расходам на текущие ремонтные работы.

Поскольку выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения постановления апелляционного суда, не имеется..."

Аналогичная судебная практика:

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.03.2013 N Ф03-817/2013 по делу N А51-5289/2012

"...Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2, по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 13.09.2006 по 14.09.2021 недвижимое имущество (шесть зданий насосных станций) в целях обеспечения получателей (потребителей) Спасского муниципального района услугами по водоснабжению.

Пунктами 2.3.5, 2.3.8 договора (с учетом дополнительного соглашения от 10.01.2007) стороны предусмотрели обязанности арендатора по своевременному проведению текущего ремонта арендуемого имущества и несению всех расходов по его содержанию, а также по проведению капитального ремонта арендуемого имущества за счет арендной платы.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о необходимости досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 619 ГК РФ ввиду того, что предприниматель не производит капитальный ремонт переданного в аренду муниципального имущества.

При этом суды обеих инстанций на основании положений пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ правильно квалифицировали ремонт по замене насосных агрегатов на глубинных скважинах как капитальный. В данном случае выход из строя указанного оборудования влечет неработоспособность всего предмета аренды (насосных станций)..."

По данному делу см. также Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 N 05АП-9851/2012, 05АП-10039/2012.

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 N 05АП-9851/2012, 05АП-10039/2012 по делу N А51-5289/2012

"...Обязанность арендатора по проведению капитального ремонта предусмотрена дополнительным соглашением к договору аренды от 10.01.2007, в котором стороны дополнили условия договора аренды в части обязанности арендатора производить капитальный ремонт арендуемого имущества за счет арендной платы. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, является действующим и обязательным для исполнения сторонами.

Факт непроведения капитального ремонта арендатором используемого по договору аренды муниципального имущества подтверждается сторонами.

Так, ответчик в обоснование своих доводов указывает на выход из строя насосных агрегатов, что привело в нерабочее состояние скважину N 18-665, данные обстоятельства подтверждаются актом осмотра водонапорной скважины N 18-658 от 28.06.2012. По мнению ответчика, работы по замене насосного оборудования указанной скважины относятся к капитальному ремонту и они подлежат выполнению истцом (письма ответчика в адрес истца от 12.11.2009 N 483 о замене насоса; от 09.02.2012 N 70 о замене насоса; от 07.11.2011 N 16).

В силу положений п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Из положений указанной нормы права следует, что замена насосных агрегатов на глубинных скважинах относится к капитальному ремонту, который в силу пункта 2.3.8 договора аренды от 13.09.2006 г. в редакции дополнительного соглашения к нему от 10.01.2007 г. должен осуществляться арендатором за счет средств арендной платы..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.10.2017 N Ф04-3045/2017 по делу N А75-7930/2016

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды, заключенным между ТУ Росимущества (арендодателем) и обществом (арендатором) по результатам аукциона (протокол от 25.02.2014 N 1 аукциона N 4 на право заключения договора аренды государственного имущества Российской Федерации), арендодатель передал по акту приема-передачи от 12.03.2014 в пользование арендатора на срок с 12.03.2014 по 12.03.2024 овощехранилище общей площадью 266,4 м², расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Мира, д. 23а, строение 1, для обеспечения уставной деятельности арендатора.

Ссылаясь на то, что в связи с необходимостью нормальной эксплуатации арендуемого здания по предварительному согласованию с арендодателем произвело капитальный ремонт, на который израсходовало 6 667 746 руб. 65 коп., общество письмом от 20.05.2016 N 45 (получено ответчиком 23.05.2016) просило ТУ Росимущества возместить ему эти расходы, на что письмом от 06.06.2016 N ТУ86/2083 ответчик сослался на возможность рассмотрения спора относительно возмещения затрат на капитальный ремонт арендованного объекта в судебном порядке.

Поскольку расходы истца, связанные с проведением работ арендованного имущества, возмещены не были, последний предъявил в суд настоящий иск.

При отказе в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия доказательств необходимости проведения осуществленных обществом работ и отсутствия договоренности об оплате этих работ за счет бюджетных средств.

В силу статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. В случае неисполнения арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, арендатор имеет право произвести его за свой счет со взысканием с арендодателя его стоимости или зачетом произведенных затрат в счет арендной платы.

В пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) понятие "капитальный ремонт объектов капитального строительства" содержит исчерпывающий перечень работ: замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов и замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Суть капитального ремонта раскрывается в действующих в настоящее время подзаконных нормативных актах.

В соответствии с пунктом 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Таким образом, капитальный ремонт заключается, как верно отмечено судами, в замене основных частей или элементов имущества и направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным.

Однако акт приема-передачи имущества в аренду от 12.03.2014, подписанный арендодателем и арендатором, не содержит ссылки на ненадлежащее состояние объекта аренды и невозможность его использования по назначению в качестве складского помещения, претензии и замечания арендатора относительно технического состояния овощехранилища отсутствуют.

К тому же выявленные (согласно акту осмотра от 06.10.2016) строительные работы по надстройке здания, включающие в себя в том числе разборку крыши и ее монтаж по новой конструкции, в результате чего увеличилась этажность здания, расценены судами применительно к пункту 14 статьи 1 ГрК РФ как реконструкция овощехранилища, не являющаяся капитальным ремонтом.

Ремонт, реконструкция арендованного объекта произведены истцом за счет собственных средств исключительно по своей воле, но вопреки требованиям статьи 623 ГК РФ, статьи 51 ГрК РФ в отсутствие согласия арендодателя (ответчика) на его проведение за счет федерального бюджета и получения соответствующей разрешительной документации.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав с достаточной полнотой и оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, верно распределили бремя доказывания имеющих существенное значение для дела обстоятельств и установили таковые..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2011 N КГ-А41/3925-11 по делу N А41-29048/10

"...Ссылаясь на то, что, поскольку из стоимости выполненных работ на сумму 1 350 277 руб. 93 коп. ответчиком были зачтены по Акту о зачете взаимных требований от 28 ноября 2008 года только 346 546 руб. 20 коп., а остались не зачтенными в счет арендной платы работы на сумму 1 003 681 руб. 73 коп., истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании.

Таким образом, для квалификации проведенных работ в качестве капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, или текущего ремонта либо улучшений арендованного имущества суды при рассмотрении данного дела должны были изучить характер выполненных истцом работ, проанализировать их документальное оформление (заключенный договор подряда, дефектные ведомости, акты о приемке выполненных работ).

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.06.2013 по делу N А63-10611/2012

"...Из содержания статьи 616 Гражданского кодекса следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Под капитальным ремонтом законодатель понимает замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Реконструкция предполагает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункты 14, 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - Градостроительный кодекс).

Истолковав условия договора аренды от 30.05.2006, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что выполненные арендатором работы, взыскание стоимости которых составляет предмет рассматриваемого иска, в основном направлены на изменение состояния нежилого помещения, его целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) созданы улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно произошло повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, что соответствует понятиям неотделимых улучшений и реконструкции..."

5.5. Вывод из судебной практики: Под капитальным ремонтом подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2009 по делу N А22-1624/07/4-235

"...В соответствии со статьей 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта. Стороны в акте оговорили, что передаваемый в аренду объект находится в состоянии, не отвечающем требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, используемым в соответствии с назначением арендуемого имущества. В договоре не установлена обязанность арендатора по проведению капитального ремонта помещений. Под капитальным ремонтом подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов... Принимая во внимание, что арендованные помещения находились в состоянии, требующем капитального ремонта, который предприниматель произвел за свой счет в отсутствие в договоре такой обязанности, апелляционный суд правомерно удовлетворил иск предпринимателя..."

5.6. Вывод из судебной практики: Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

Судебная практика:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 по делу N А35-6297/07-С13

"...Что касается взыскания расходов на текущий ремонт, то определение такого ремонта в пункте 1.3 договора как "ремонтно-отделочных работ в помещении" без указания в договоре аренды конкретного перечня видов работ и сроков их выполнения, также не дают оснований считать ответчика не исполнившим или ненадлежаще исполнившим свои обязательства по договору и в этой части.

Поскольку текущий ремонт состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей, при отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту и непредставлении истцом технических условий, правил, иных нормативных актов, в которых были бы оговорены виды работ, соответствующие их виды следовало указывать в договоре, что сторонами договора аренды также не было согласовано.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает правомерным и обоснованным отказ истцу в иске о взыскании расходов на ремонт, а решение суда не подлежащим отмене..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 326; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 303 304 305 306 307308309 310 311 312 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!