Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор в ряде случаев вправе взыскать с арендодателя стоимость произведенного капитального ремонта. Однако нередко возникает вопрос: какие документы могут служить доказательствами произведенных арендатором расходов? Судебная практика дает следующие разъяснения по этому поводу.
7.1. Вывод из судебной практики: Стоимость и состав работ на капремонт подтверждаются сметой. При ее отсутствии товарные и кассовые чеки (их копии) не являются доказательством расходов.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 21.03.2007 N Ф09-1766/07-С6 по делу N А71-524/2005
"...В силу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В соответствии с представленными в материалы дела договорами аренды обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, осуществлению за свой счет текущего и капитального ремонта возложена на арендатора (п. 2.3.7 договоров - т. 1, л. д. 5, 47, 49).
Администрацией в письме от 17.02.2004 N 01-22/119 было разъяснено обществу НИИ "Высоких технологий", что основания для возмещения затрат на ремонт арендуемого помещения в соответствии с Положением о порядке сдачи в аренду муниципальной собственности г. Ижевска отсутствуют (т. 1, л. д. 148). Кроме того, заявителем в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлена смета на проведение ремонта (гл. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации), при отсутствии которой копии товарных и кассовых чеков, представленные обществом НИИ "Высоких технологий", не отвечают требованиям, установленным ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."
|
|
|
Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
В соответствии со ст. 8 ГК РФ акты государственных органов и органов местного самоуправления являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. Порядок и условия сдачи в аренду муниципального имущества могут быть определены актами органов местного самоуправления, которые не должны противоречить гражданскому законодательству.
8.1. Вывод из судебной практики: Обязанность арендодателя возмещать арендатору расходы на капремонт, установленная законом, не может быть отменена актом органа местного самоуправления.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2007 N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12
|
|
|
"...Как видно из материалов дела, представителем балансодержателя 14.09.2005 подписан акт приема-передачи, согласно которому в помещении выполнен ремонт, произведено обустройство отдельного входа (т. 2, л. д. 1).
...При этом суд апелляционной инстанции правильно отметил, что нельзя признать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что основанием для отказа в удовлетворении исковых требований является то обстоятельство, что решением Пермской городской Думы от 24.05.2006 N 96 отменен подп. 1 п. 5.1.1 раздела 5 "Положения об аренде муниципального имущества", "Методики определения размера арендной платы за недвижимое имущество" и "Методики определения размера арендной платы за сооружения муниципальной собственности", утвержденных решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61. В данном подпункте предусмотрено снижение размера арендной платы в случае, если ремонт объекта муниципальной собственности производится за счет средств арендатора.
Обязанность арендодателя возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, установленная ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть отменена нормативными актами органов местного самоуправления..."
|
|
|
Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
На практике часто бывают ситуации, когда арендатор с ведома арендодателя производит капитальный ремонт имущества, но по тем или иным причинам в течение действия договора арендодатель не возмещает стоимость такого ремонта.
9.1. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на капремонт, который проведен с согласия арендодателя и может считаться неотделимым улучшением арендованного имущества, возмещаются после прекращения договора на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 27.09.2010 N 13067/10 по делу N А03-16500/2009
"...Как следует из судебных актов, между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО Группа компаний "Шквал" (арендатор) 15.12.2006 был заключен договор аренды нежилого помещения - здания бани, расположенного по адресу: город Барнаул, ул. Матросова, 216, сроком действия по 15.12.2009.
Как установлено судами, в период действия договора арендатором были выполнены работы по капитальному ремонту здания бани. Письмом от 19.12.2006 ЗАО "Быт-Сервис" согласовало необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества на общую сумму 16 708 273 рубля 34 копейки. Работы по капитальному ремонту здания на указанную сумму были приняты арендодателем по акту от 07.04.2007.
|
|
|
Расторжение договора аренды послужило основанием для взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Удовлетворяя иск, судебные инстанции руководствовались требованиями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется..."
Аналогичная судебная практика:
| Западно-Сибирский округ
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.07.2010 по делу N А03-16500/2009 "...Работы по капитальному ремонту здания бани были выполнены арендатором с привлечением подрядной организации. Договор аренды от 15.12.2006 N 02/06 сторонами расторгнут. ООО Группа компаний "Шквал", получив отказ ОАО "Быт-Сервис" в выплате стоимости улучшения арендованного помещения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что письмом от 19.12.2006 N 25 ОАО "Быт-Сервис" согласовало необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества на общую сумму 16 708 273 рублей 34 копеек в соответствии с представленным ООО Группа компаний "Шквал" локальным сметным расчетом; работы по капитальному ремонту здания бани на указанную сумму были приняты арендодателем от арендатора по акту от 07.04.2007. При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 2.2.3, 2.4.9, 4.2 договора аренды, арбитражный суд правомерно взыскал с ОАО "Быт-Сервис" в пользу ООО Группа компаний "Шквал" стоимость неотделимых улучшений в размере 16 708 273 рублей 34 копеек..."
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.04.2010 по делу N А46-17355/2009 "...ОРОООД "За здоровую Россию" в период действия договора аренды осуществило капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 211 419 рублей 73 копеек, выполнив устройство подвесных потолков, облицовку стен, установку блоков во внутренних дверных проемах, врезку замков, ремонт оконных переплетов с заменой брусков, ремонт штукатурки внутренних стен, сплошную шпатлевку стен, грунтовку, прокладку внутренней электропроводки, монтаж электровыключателей и светильников, смену санитарных приборов и другие работы. Факт выполнения работ подтверждается представленными Департаментом в материалы дела документами: дефектной ведомостью на проведение ремонта спорного помещения; сметой на проведение капитального ремонта на сумму 211 419 рублей 73 копеек; актом приемки выполненных работ за декабрь 2008 года, заключение финансово-информационного управления от 15.01.2009 о результатах проверки актов выполненных работ. В письме от 21.11.2008 N 05-03/50226 Департамент указал, что не возражает против капитального ремонта арендуемого ОРОООД "За здоровую Россию" помещения, расположенного по адресу: город Омск, площадь Серова, дом 32, при условии проведения работ за счет собственных средств; все произведенные арендатором неотделимые улучшения помещения, здания будут считаться муниципальной собственностью. Удовлетворяя исковые требования, суды обоснованно сослались на пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Право ОРОООД "За здоровую Россию" на возмещение произведенных затрат, связанных с улучшением состояния арендуемых помещений, закреплено сторонами в пункте 4.1 договора аренды, согласно которому неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя, а стоимость неотделимых улучшений, произведенная арендатором без разрешения арендодателя возмещению не подлежит. Арбитражные суды, дав надлежащую оценку в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленным в материалы дела: письму Департамента от 21.11.2008 N 05-03/50226; смете на проведение капитального ремонта, акту приемки выполненных работ за декабрь 2008 года; заключению финансово-информационного управления от 15.01.2009 о результатах проверки актов выполненных работ, пришли к выводу, что фактически арендодатель согласился с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, которые возникли в результате проведения работ по капитальному ремонту помещения, и указаны в смете и в акте приемки выполненных работ. Учитывая, что установленные пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1.4 договора аренды условия для возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 211 419 рублей 73 копейки, судами установлены, удовлетворение встречного иска является правомерным..." |
| Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2013 по делу N А66-1934/2010 "...Как следует из материалов дела и установлено судами, Фабрика и Общество 29.05.2008 подписали соглашение о заключении договора аренды нежилых помещений и методике расчетов арендной платы по нему и компенсации за капитальный ремонт. В силу пункта 1 соглашения Общество обязалось провести в соответствии со сметой капитальный ремонт сдаваемых в аренду помещений площадью 597,8 кв. м. Фабрика (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.06.2008 N 133Д/А аренды нежилых помещений общей площадью 1098,8 кв. м, расположенных на первом и втором этажах административного корпуса Фабрики по адресу: г. Тверь, улица А. Попова, д. 4, сроком на 5 лет начиная с момента регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тверской области. По соглашению сторон от 27.10.2008 договор аренды расторгнут, арендатор по акту сдачи-приемки от 24.10.2008 возвратил арендодателю названные в договоре аренды от 01.06.2008 N 133Д/А помещения. Общество, ссылаясь на неполную компенсацию Фабрикой стоимости ремонтно-строительных работ, произведенных в арендованных помещениях, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования, признав обоснованным по праву и размеру взыскание с ответчика 731 783 руб. 08 коп. долга и 201 463 руб. 95 коп. процентов. В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Согласно положениям пунктов 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Исследовав представленные в дело доказательства, в том числе заключение судебной строительно-технической комиссионной экспертизы от 09.08.2012, и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил, что проведение капитального ремонта с арендодателем было согласовано, а факт выполнения работ по капитальному ремонту за счет истца и размер понесенных им расходов по оплате строительных работ документально подтверждены. Факт выполнения капитального ремонта арендуемого имущества подтвержден планами бюро технической инвентаризации, подписанной со стороны Фабрики сметой на производство капитального ремонта, агентским договором, заключенным Обществом и индивидуальным предпринимателем Поляковым А.С., отчетом агента, к которому приложены договор подряда, смета на производство работ, акты приемки формы КС-2, справки о стоимости выполненных работ формы КС-3, документами об оплате истцом выполненных работ; выводами строительно-технической экспертизы. Доказательств, опровергающих названные обстоятельства, Фабрика в материалы дела не представила. Установив названные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору 731 783 руб. 08 коп. расходов понесенных им в связи с капитальным ремонтом имущества Фабрики, с учетом учтенного сторонами размера арендной платы..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.11.2006 по делу N А13-16031/2005-04 "...Академия обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с Завода убытков, ссылаясь на то, что договор аренды расторгнут досрочно, однако в период его действия Академия осуществила в арендуемом здании капитальный ремонт, поэтому Завод обязан возместить понесенные ею расходы... ...Арендодатель принял на себя обязательства покрыть возможные расходы арендатора на капитальный ремонт здания, обязанность проведения которого возложена договором на арендодателя. Проведение данных работ, их объемы и стоимость истцом документально доказаны. Ответчик не отрицает, что в здании было необходимо произвести работы по капитальному ремонту и что эти работы выполнены за счет истца. В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В настоящее время действие договора прекращено. Договор аренды от 18.04.2003 N 02-25-18/03 не содержит запрет на возмещение арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений. Поскольку Академия подтвердила свое право на возмещение стоимости ремонта, а Завод ее расходы не возместил, суд правомерно взыскал с ответчика стоимость выполненного ремонта в сумме 713524 руб. 08 коп. В связи с этим решение в данной части следует оставить без изменения..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 134; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!