Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ 4 страница

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.11.2015 N Ф07-814/2015 по делу N А56-59500/2014

"...Товарищество, полагая, что Администрация и Учреждение ненадлежащим образом исполнили обязательство по оплате содержания и обслуживания общего имущества многоквартирного дома и коммунальных услуг за период с июня 2013 по декабрь 2013 года, обратилось в суд с иском о взыскании 73 458 руб. 46 коп. задолженности.

Суды удовлетворили требования Товарищества, взыскав с Учреждения 73 458 руб. 46 коп. задолженности, а также понесенные Товариществом судебные издержки. В удовлетворении требований к Администрации суды отказали, указав, что бремя содержания спорного имущества возложено на Учреждение.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Санкт-Петербургу на праве собственности принадлежит нежилое помещение 46-Н, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Рубинштейна, д. 15 - 17, лит. А.

Факт передачи в управление Товарищества в ноябре 2007 года многоквартирного дома по указанному адресу сторонами не оспаривается.

Довод Учреждения о том, что оно не является надлежащим ответчиком по внесению платежей за принадлежащие Санкт-Петербургу нежилые помещения, оценен судами и правомерно отклонен.

Статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме (в данном случае - Санкт-Петербург), в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения и общего имущества.

Учреждение ошибочно полагает, что в связи с передачей нежилого помещения в аренду третьему лицу применению подлежит пункт 2 статьи 616 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Указанный Кодекс и иные законы не содержат норм о возникновении у арендатора на основании договора аренды нежилого помещения обязанности вносить плату за коммунальные услуги оказывающему их третьему лицу (исполнителю коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организации).

Обязанность арендатора, установленная пунктом 2 статьи 616 ГК РФ, касается отношений с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Таким образом, передача нежилого помещения в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Платинум Капитал" не освобождает Учреждение как представителя собственника от исполнения обязанностей по уплате обязательных платежей, взносов, оплате содержания и ремонта общего имущества и коммунальных услуг..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.2015 N Ф07-5680/2015 по делу N А21-3349/2014

"...Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Черняховское домоуправление", место нахождения: 238151, Калининградская обл., г. Черняховск, ул. Гагарина, д. 1а, ОГРН 1093914003886, ИНН 3914019232 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район", место нахождения: 238150, Калининградская обл., г. Черняховск, ул. Калинина, д. 7, ОГРН 1023902148764, ИНН 3914003313 (далее - Администрация), о взыскании 24 275 руб. 80 коп. неосновательного обогащения - задолженности по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, ул. Суворова, д. 9.

Как следует из материалов дела, 31.05.2010 собственники помещений в многоквартирном доме 9 по ул. Суворова в г. Черняховске приняли решение о выборе способа управления и заключении договора управления с Обществом.

Нежилое помещение площадью 93,8 кв. м, расположенное в указанном жилом доме, принадлежало Администрации на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

По договору от 01.07.2003 Администрация передала спорное помещение в аренду Банку. Договор аренды расторгнут 16.05.2013 по соглашению сторон. На основании договора купли-продажи от 22.07.2013 указанное нежилое помещение продано Сусликовой Светлане Семеновне, право собственности которой 26.08.2013 зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области.

В период с 01.05.2011 по 31.07.2013 расходы по содержанию общего имущества здания, текущему и капитальному ремонту должна была нести Администрация.

Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Судами установлено и следует из материалов дела, что договором от 01.07.2003 аренды нежилого помещения, заключенным между Администрацией и Банком, не предусмотрена обязанность арендатора осуществлять платежи в возмещение расходов на содержание общего имущества за собственника указанного нежилого помещения.

Доказательства, подтверждающие факт несения Администрацией расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в материалах дела отсутствуют.

Доказательства погашения задолженности не представлены, поэтому иск удовлетворен правомерно..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.04.2015 N Ф07-667/2015 по делу N А13-14909/2013

"...Как следует из материалов дела, ООО "Дом-Сервис" осуществляет управление многоквартирным домом N 3 по Некрасовскому переулку в городе Вологда.

Муниципальному образованию "Город Вологда" в указанном доме принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 1182,8 кв. м, расположенные на первом этаже (номера на поэтажном плане 1-46, 33а, 37а, 42а).

Часть помещений - N 31-42, 33а, 37а, 42а - общей площадью 315,5 кв. м сданы Администрацией (арендодателем) по Договору ООО "ДАСТорг" (арендатору).

В соответствии с пунктом 9.14 Договора арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора аренды заключить договор на оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с обслуживающей или управляющей организацией или товариществом собственников жилья.

Арендатор обязан производить оплату расходов по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома (пункт 9.26 Договора).

Между тем ООО "ДАСТорг" договоры на оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не заключило.

ООО "Дом-Сервис", ссылаясь на то, что оказало услуги за период с 27.04.2012 по сентябрь 2013 года, которые не были оплачены ООО "ДАСТорг", обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, посчитав, что Администрация как собственник спорных помещений обязана нести расходы на содержание общего имущества, иск в части взыскания 134 324 руб. 73 коп. неосновательного обогащения удовлетворил в полном объеме. Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд удовлетворил частично ввиду наличия арифметической ошибки в расчете, представленном истцом. Иск в части взыскания 15 000 руб. расходов на оплату услуг представителя удовлетворен также частично, поскольку суд снизил их размер, основываясь на принципе разумности. Суд отказал в удовлетворении иска к ООО "ДАСТорг" - как к ненадлежащему ответчику.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила, как указано в данной правовой норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 3 статьи 154 ЖК РФ собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 названной статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Администрация ссылается на то, что расходы по содержанию спорного общего имущества многоквартирного дома должно нести ООО "ДАСТорг" как арендатор спорных помещений.

Суд кассационной инстанции признает означенный довод ошибочным.

Договор, который бы предусматривал обязательство ООО "ДАСТорг" перед ООО "Дом-Сервис" оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. Стороной Договора ООО "Дом-Сервис" не является, и, следовательно, этот договор не предусматривал права ООО "Дом-Сервис" требовать с ООО "ДАСТорг" оплаты коммунальных услуг.

Ссылка Администрации на статью 616 ГК РФ несостоятельна, поскольку данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием возникновения у арендатора обязанности оплачивать расходы на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.01.2017 N Ф09-11352/16 по делу N А07-3372/2016

"...Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила, как указано в данной правовой норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Частью 3 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 названной статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В силу статьи 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Жилищный кодекс Российской Федерации не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.

Взыскивая плату на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за оказанные коммунальные услуги, суды исходили из содержания условий договора аренды N 9445.5 от 17.07.2014, заключенного между обществом "Риапром" (арендатор) и Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель), из которого следует обязанность арендатора по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Однако судами установлено и материалами дела подтверждается, что договор, который бы предусматривал обязательство общества "Риапром" перед обществом "УЖХ Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан" оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, а также нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не был заключен.

Стороной договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 17.07.2014 N 9445.5 общество "УЖХ Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан" не является и, следовательно, этот договор не предусматривал права общества "УЖХ Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан" требовать с общества "Риапром" оплаты коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту.

Поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также по внесению платы за коммунальные услуги, не имеется.

В отсутствие между арендатором нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, и управляющей организацией заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды договора, предусматривающего оказание коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, обязанность по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, по внесению платы за коммунальные услуги лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Изложенное соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452 по делу N А40-59220/2013, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 5), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 13112/12, от 12.04.2011 N 16646/10.

При таких обстоятельствах, поскольку договор, который предусматривал бы обязанность ответчика перед истцом оплачивать коммунальные услуги и услуги по содержанию многоквартирного жилого дома, не заключен, с общества "Риапром" как арендатора нежилого помещения необоснованно взысканы расходы управляющей организации на содержание и ремонт общего имущества дома, а также на оплату коммунальных услуг.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций, изложенные в обжалуемых судебных актах, не соответствуют правовой позиции, сформированной Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по аналогичным вопросам.

Учитывая изложенные в настоящем постановлении обстоятельства, суд кассационной инстанции, принимая во внимание, что при вынесении судебных актов судами неправильно применены нормы материального права, полагает обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене на основании положений ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.07.2017 N Ф10-2717/2017 по делу N А64-6461/2016

"...Общество с ограниченной ответственностью "ЖилТехСервис", ОГРН 1066829053752, ИНН 6829027164 (далее - ООО "ЖилТехСервис") обратилось с иском к муниципальному образованию городской округ - город Тамбов в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова, ОГРН 1076829007980, ИНН 6829036391 (далее - Комитет, ответчик1) о взыскании 51 626,39 руб. задолженности за содержание общего имущества многоквартирного дома доме N 9 по ул. Социалистическая г. Тамбов за период с 01.09.2015 по 24.07.2016 включительно и 7 918,09 руб. пени за период с 11.10.2015 по 31.10.2016 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, городскому округу - город Тамбов принадлежит на праве собственности нежилое помещение N 131 площадью 285 кв. м в многоквартирном доме N 9 по ул. Социалистическая г. Тамбов, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 68-АБ124808 от 31.03.2010.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова (арендодатель) и ООО "Управляющая жилищная компания плюс" (арендатор) 01.08.2011 был заключен договор N 1843/к аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова, согласно которому на основании постановления администрации города Тамбова от 25.07.2011 N 5344 арендодатель сдает, а арендатор по передаточному акту (приложение N 1 к договору) принимает в аренду комнаты NN 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 26, 27, 28, 29 в нежилом помещении N 131 общей площадью 145,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 68-6801/013/2010680, расположенном по адресу: г. Тамбов, ул. Социалистическая, д. 9, для организации деятельности по управлению эксплуатацией жилого фонда.

Между ООО "ЖилТехСервис" (управляющая организация) и ООО "ТЖС" (ТСЖ) был заключен договор управления многоквартирным домом N 90 от 01.08.2012 по ул. Социалистической города Тамбова, по условиям которого управляющая организация по поручению ТСЖ в течение согласованного договором срока, за плату, указанную в разделе 4 договора, обязуется оказывать жилищные услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлять коммунальные услуги собственнику и лицам, пользующимся его помещением(ями) в этом доме, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Ссылаясь на то, что плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома 9 по ул. Социалистическая г. Тамбова за период с 01.09.2015 по 24.07.2016 из расчета площади нежилого помещения 88,2 кв. м (145,8 кв. м - общая площадь нежилого помещения за минусом 57,6 кв. м - площадь, на которую заключен договор оказания услуг) не произведена, в связи с чем образовалась задолженность, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

При этом отсутствие договорных отношений управляющей организации с кем-либо из собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, не является основанием для освобождения собственника от несения расходов по содержанию общего имущества дома.

Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом по возложению на арендатора обязанности заключить гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор должен нести бремя содержания общего имущества дома.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождает собственника от бремени расходов на содержание общего имущества.

Факт выполнения истцом работ по содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту общего имущества спорного дома, оказанию коммунальных услуг подтвержден материалами дела.

Поскольку указанные расходы собственником не оплачены, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с Муниципального образования городской округ город Тамбов в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова в пользу истца указанной суммы долга..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.08.2015 N Ф10-2365/2015 по делу N А35-10665/2014

"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.10.2013 N 46-0-1-183/4001/2013-1727 муниципальному образованию "Город Курск" принадлежит на праве собственности нежилое помещение I площадью 514,8 кв. м, расположенное в здании лит. А по адресу: г. Курск, ул. Гайдара, д. 13/1.

Помещение I в здании лит. А по адресу: г. Курск, ул. Гайдара, д. 13/1 на протяжении всего спорного периода находилось во временном владении и пользовании ООО "Интегрированные Билетные Системы Курска" на основании договора аренды N 4220 от 01.05.2011.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение муниципальным образованием "Город Курск" обязательств по оплате оказанных ООО УК "Ком Центр" услуг по содержанию и ремонту общего имущества за период с декабря 2013 года по ноябрь 2014 года, ООО "РРЦ "УК КОМ ЦЕНТР", действующее на основании заключенного с ООО УК "Ком Центр" агентского договора N 2 от 21.01.2014, обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим иском.

В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Данный принцип закреплен также в статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

В силу ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Исходя из анализа указанных правовых норм, суды сделали вывод о том, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Данный вывод судов соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.

Установив факт предоставления ООО УК "Ком Центр" муниципальному образованию "Город Курск" услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в отсутствие доказательств оплаты этих услуг последним, суды обоснованно удовлетворили требования истца, действующего на основании агентского договора N 2 от 21.10.2014, о взыскании задолженности в сумме 59 902 руб. 10 коп., исходя из площади спорных помещений и тарифа на содержание и ремонт жилого помещения, утвержденного собственниками помещений многоквартирного дома, который ниже, чем установленные решением Курского городского Собрания от 11.12.2012 N 9-5-ОС, от 17.12.2013 N 100-5-ОС тарифы.

Ссылку заявителя кассационной жалобы на необходимость применения к спорным правоотношениям п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает обязанность арендатора, в настоящем случае ООО "Интегрированные Билетные Системы Курска", поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, нельзя признать состоятельной, поскольку данная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.08.2015 N Ф10-2316/2015 по делу N А64-6854/2014

"...Как следует из материалов дела, в соответствии с решением собственников помещений многоквартирного дома N 119 по ул. Советской города Тамбова (многоквартирный дом) в качестве управляющей организации для управления названным многоквартирным домом было выбрано ООО "Управляющая жилищная компания".

На основании названного решения 04.04.2008 между ООО "Управляющая жилищная компания" и собственниками помещений был заключен договор управления многоквартирным домом. Условия договора утверждены общим собранием собственников помещений, которое является высшим органом управления многоквартирным домом.

В упомянутом многоквартирном доме имеется нежилое помещение N 274, которое находится в собственности ответчика.

В силу ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Исходя из норм гражданского и жилищного законодательства, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о взыскании с ответчика задолженности за оказанные в рамках договора управления многоквартирным домом N 362/12 от 04.04.2008 услуги по содержанию общего имущества в размере 40 649 руб. 94 коп.

Ссылку заявителя жалобы на необходимость применения к спорным правоотношениям п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, нельзя признать состоятельной, поскольку данная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды. Истец стороной договора аренды не является, в связи, с чем арендатор не может быть обязанным лицом перед истцом по оплате расходов на содержание арендованного имущества..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.07.2015 N Ф10-1549/2015 по делу N А64-3633/2014

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, Муниципальное образование городской округ город Тамбов в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова является собственником нежилого помещения N 131 общей площадью 145,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Социалистическая, д. 9, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 31.03.2010.

Часть указанного нежилого помещения (комната площадью 57,6 кв. м) передана ООО "Тамбовский Жилищный Стандарт" в аренду на основании договора аренды от 01.08.2011 с учетом дополнительного соглашения к нему от 23.08.2012.

Ссылаясь на то, что управляющая организация в период с августа 2012 года по 31.05.2014 оказывала коммунальные услуги и выполняла работы по содержанию, текущему ремонту и техническому обслуживанию общего имущества спорного многоквартирного дома, которые не оплачены ответчиками, что привело к образованию задолженности в указанном размере, ООО "ЖилТехСервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем услуг не освобождают собственника от бремени расходов на содержание общего имущества.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, от 12.04.2011 N 16646/10, от 21.05.2013 N 13112/12, от 04.03.2014 N 17462/13.

Довод заявителя жалобы о том, что спорное нежилое помещение передано во временное владение и пользование ООО "ТЖС" на основании договора аренды, что, по мнению заявителя, освобождает его от несения соответствующих расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, отклоняется судебной коллегией, как противоречащий требованиям ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанность собственника по содержанию общего имущества.

Договор аренды спорного помещения регулирует отношения непосредственно между МО ГО город Тамбов в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города, осуществляющим управление и распоряжение муниципальным имуществом, и ООО "ТЖС". При этом оснований считать, что в данном договоре содержатся условия об исполнении ООО "ТЖС" обязательств собственника по несению указанных расходов, не имеется.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на необходимость применения к спорным правоотношениям п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, также несостоятельна.

Данная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на содержание имущества и оплату коммунальных расходов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 13112/12)..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30.03.2015 N Ф10-657/2015 по делу N А64-1948/2014

"...Общество с ограниченной ответственностью "Жилищная компания Тамбовинвестсервис" (далее - ООО "ЖК ТИС", истец), ОГРН 1126829000726, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Муниципальному образованию городской округ город Тамбов в лице Комитета по управлению имуществом Администрации города Тамбова (далее - Комитет, ответчик), ОГРН 1076829007980, о взыскании за счет казны муниципального образования задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома N 55 по ул. Н. Прибоя г. Тамбова в сумме 96 154 руб. 80 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 693 руб. 82 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, муниципальное образование городской округ город Тамбов является собственником нежилых помещений N 91 общей площадью 478,1 кв. м и N 62 общей площадью 43,8 кв. м в многоквартирном доме N 55 по ул. Н. Прибоя г. Тамбова.

Помещение N 91 в доме 55 по ул. Н. Прибоя г. Тамбова на протяжении всего спорного периода находилось в пользовании ООО "Русское пиво" на основании договора аренды N 1355/6 от 25.11.2010.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что собственником и пользователем спорных помещений договоры содержания общего имущества многоквартирного дома с ООО "ЖК ТИС" не заключены, однако данное обстоятельство не освобождает собственника помещений от обязанности компенсировать управляющей компании расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома.

Согласно ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Исходя из анализа норм гражданского и жилищного законодательства, суды сделали вывод о том, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Ссылку заявителя кассационной жалобы на необходимость применения к спорным правоотношениям п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, нельзя признать состоятельной, поскольку данная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц..."

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.03.2015 N Ф10-133/2015 по делу N А64-3539/2014

"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, муниципальное образование городской округ город Тамбов является собственником нежилого помещения N 1 общей площадью 309,2 кв. м в многоквартирном доме N 57Б по ул. Дегтярева г. Тамбова, что подтверждается выпиской из ЕГРП N 68-0-1-24/4003/2014-3231 от 27.03.2014.

Указанное помещение N 1 в доме 57Б по ул. Дегтярева г. Тамбова на протяжении всего спорного периода находилось во временном владении и пользовании ООО "Зима" на основании договора аренды N 651/19 от 25.01.2011.

Управление указанным многоквартирным жилым домом на основании договора управления от 22.06.2012 осуществляется ООО "ЖК ТИС".

Ссылаясь на то, что собственником нежилого помещения N 1 в многоквартирном доме N 57Б по ул. Дегтярева г. Тамбова не внесена плата за полученные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома за период с июля 2012 года по апрель 2014 года, ООО "ЖК ТИС" обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Установив факт предоставления ООО "ЖК ТИС" ответчику услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, суды, проверив и признав верным расчет, представленный истцом, взыскали с Муниципального образования городской округ город Тамбов в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова в пользу ООО "ЖК ТИС" за оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома 68 834 руб. 11 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 10 411 руб. 16 коп.

Ссылку заявителя кассационной жалобы на необходимость применения к спорным правоотношениям п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, нельзя признать состоятельной, поскольку данная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 94; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 309 310 311 312 313314315 316 317 318 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!