Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ 6 страница

Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2017 по делу N 303-ЭС16-14807, А37-1715/2015

"...Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требование за счет казны муниципального образования, руководствовались положениями статей 210, 239, 689, 690, 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, 154, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходили из того, что в рассматриваемом случае комитет, как собственник объекта недвижимости, обязан в силу закона оплатить поставленный ему истцом коммунальный ресурс.

Суд округа, отменяя принятые по делу судебные акты и отказывая в удовлетворении иска за счет муниципального образования, руководствовался статьями 539, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что фактическим потребителем поставленной тепловой энергии являлась организация инвалидов, в адрес которой обществом направлялись счета-фактуры на оплату тепловой энергии, а ранее - проект договора на теплоснабжение. Суд округа на основании положений пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о сложившихся фактических договорных отношениях общества и организации инвалидов по поставке тепловой энергии, в связи с чем счел отсутствие договора теплоснабжения в виде подписанного обеими сторонами (обществом и организацией инвалидов) документа не влияющим на квалификацию названных отношений и не освобождающим организацию инвалидов от обязанности оплачивать потребленную тепловую энергию.

Между тем судом округа не учтено следующее.

Ресурсоснабжающая организация (исполнитель коммунальных услуг) в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора безвозмездного пользования.

Поэтому в отсутствие договора между ссудополучателем нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией (исполнителем коммунальных услуг), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора безвозмездного пользования, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (ссудодателе) нежилого помещения.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют практике рассмотрения споров применительно к договору аренды (применяемых и в отношении договора безвозмездного пользования), определенной постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.03.2014 N 17462/13, а также Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015).

Вывод суда округа о сложившихся между обществом и организацией инвалидов договорных отношениях по поставке энергоресурсов противоречит установленным судами первой и апелляционной инстанций обстоятельствам дела. Так, направленный обществом 21.03.2008 в адрес организации проект договора теплоснабжения от 18.02.2008 N 24т3133/30/01 не возвращен, акцепта на предложенную обществом оферту не последовало. В материалах дела не имеется доказательств совершения организацией инвалидов действий, свидетельствующих об исполнении условий договора (оплате тепловой энергии, передаче показаний приборов учета и т.п.), в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что договор между обществом и организацией инвалидов не заключен.

При рассмотрении дела комитет не оспаривал представленный истцом расчет задолженности, который проверен судами первой и апелляционной инстанций и признан правильным.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела судом округа допущены существенные нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита прав и законных интересов общества, постановление от 29.08.2016 подлежит отмене, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - оставлению в силе..."

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015)

"...Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.2014 N 17462/13 по делу N А40-128959/12

"...Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Обществу "Онтарио Экспресс" на праве общей долевой собственности принадлежит 97/100 долей здания 202, расположенного по адресу: Алтайский край, город Бийск, территория открытого акционерного общества "Полиэкс". Часть названного здания по договору аренды от 31.12.2009 N О-33/2009 (далее - договор аренды) с обществом "Онтарио Экспресс" (арендодателем) использовалась в спорный период обществом с ограниченной ответственностью "Сибирская Ватная Компания" (арендатором).

Договором аренды предусмотрено, что арендатор обязан заключить договор теплоснабжения с соответствующей организацией и оплачивать коммунальные услуги, в том числе и теплоснабжение.

Договор теплоснабжения здания не был заключен ни собственником здания, ни арендатором, оплата тепловой энергии не производилась.

Полагая, что собственник здания неосновательно обогатился, не оплатив поставленную тепловую энергию, общество "Бийскэнерго", являясь энергоснабжающей организацией, осуществляющей поставку тепловой энергии через присоединенную сеть в указанное здание, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что собственник здания не являлся потребителем тепловой энергии, здание было сдано в аренду и собственник возложил на арендатора обязанность производить оплату коммунальных услуг.

Суд апелляционной инстанции, установив, что здание в спорный период отапливалось, счел отказ в иске необоснованным и, руководствуясь положениями статей 210, 421, 426, 445 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), взыскал с общества "Онтарио Экспресс" неосновательное обогащение в размере стоимости поставленной в его здание тепловой энергии и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции, сославшись на положения статьи 539 Гражданского кодекса.

Суд кассационной инстанции счел, что собственник здания не может признаваться потребителем (абонентом) тепловой энергии по смыслу статьи 539 Гражданского кодекса, поскольку в спорный период в связи с передачей здания в аренду общество "Онтарио Экспресс" не владело энергопринимающим устройством, и пришел к выводу, что оснований для взыскания с него неосновательного обогащения нет.

Между тем судами первой и кассационной инстанций не учтено следующее.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, общество "Онтарио Экспресс" как собственник здания в силу закона несет расходы по его содержанию, поскольку непосредственно на арендатора законом указанное бремя не возложено.

Ссылка судов на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пунктов 1.7, 3.18, 6.2 договора аренды, является неосновательной, так как этот договор регулирует отношения собственника и арендатора.

Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц) (пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 1107 Гражданского кодекса предусмотрено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Общество "Онтарио Экспресс" как собственник здания, не оплатив тепловую энергию, поставленную обществом "Бийскэнерго", неосновательно обогатилось за счет последнего.

Поэтому у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.10.2015 N Ф04-25208/2015 по делу N А75-13501/2014

"...Как установил суд первой инстанции и следует из доказательств, муниципальное образование Сургутский район является собственником нежилых помещений, расположенных по адресам: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, поселок Нижнесортымский, переулок Строителей, дом 4, переулок Таежный, дом 4, переулок Хантыйский, дом 10, улица Энтузиастов, дом 1 (далее - нежилые помещения). Данные помещения в период с 12.11.2013 по 14.06.2014 находились в аренде у третьих лиц.

В спорный период МУП "УТВиВ "Сибиряк" осуществляло поставку тепловой энергии в нежилые помещения. Договоры теплоснабжения между истцом, ответчиком и третьими лицами не заключены. Стоимость потребленной тепловой энергии ни собственником, ни третьими лицами не уплачена.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика как собственника нежилых помещений обязанности уплатить истцу стоимость тепловой энергии, поставленной в эти нежилые помещения, в предъявленном размере.

Выводы судов соответствуют сложившейся судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.03.2014 N 17462/13 по делу N А40-128959/12).

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Указанная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос N 5).

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит..."

По данному делу см. также Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 N 08АП-6943/2015.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 N 08АП-6943/2015 по делу N А75-13501/2014

"...Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к тому, что у него отсутствует обязанность по оплате за тепловую энергию, поскольку в отношении нежилых помещений заключены договоры аренды, по условиям которых обязанность по урегулированию поставки теплоснабжения возложена на арендаторов, с которыми истец необоснованно уклоняется от подписания договоров..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.11.2014 N Ф05-12177/14 по делу N А40-145432/13

"...Спор касается правоотношений управляющей нежилым зданием организации и собственника здания по оплате за поставленную в здание энергоснабжающей организацией тепловую энергию за декабрь 2012 года в отношении помещений, арендаторы которых не имеют договора на управление и содержание помещений, предоставление коммунальных услуг с истцом.

Суд установил, что истцом в качестве абонента заключен договор теплоснабжения с энергоснабжающей организацией на поставку через присоединенную сеть тепловой энергии в горячей воде для нужд отопления, горячего водоснабжения, вентиляции, кондиционирования, сушки. Договор заключен с учетом субабонентов.

Довод ответчика о том, что расходы на содержание помещения площадью 450,3 кв. м должен нести арендатор, с которым Департаментом заключен договор аренды на срок по 31.12.2014, отклоняется судебной коллегией.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда в пункте 1 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют права собственности на квартиры в многоквартирном доме и общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме.

Исходя из изложенного к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу содержания общего имущества в таком здании, возможно по аналогии закона применение норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующих вопросы содержания и оплаты общего имущества в нежилом здании.

Однако нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяются на правоотношения по содержанию помещений и оплате коммунальных услуг арендаторами помещений, располагающихся в нежилых зданиях.

Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации регулирует момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от категории пользователей.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 153 обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды.

Следовательно, если помещение государственного или муниципального фонда в многоквартирном доме находится в пользовании у лица на праве аренды на основании договора аренды, обязанность по его содержанию Кодексом возложена на данное лицо.

Однако данная норма по аналогии закона не может быть применена к арендаторам помещений в нежилых зданиях, поскольку правоотношения арендатора и собственника нежилых помещений урегулированы в законодательстве и аналогия закона применена быть не может.

Правоотношения по аренде зданий, сооружений урегулированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Правоотношения собственника и арендатора являются самостоятельными арендными отношениями. Требования по расходам на содержание имущества по общему правилу к арендатору может предъявить собственник. В отсутствие договорных отношений истец не имеет правовых оснований для предъявления требований по оплате коммунальных услуг непосредственно арендатору.

В данном случае арендатором не урегулированы отношения по поставке тепловой энергии ни с истцом, ни с энергоснабжающей организацией.

Нарушений норм материального права, которые бы привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, судом не допущено..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 123; Мы поможем в написании вашей работы!