Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ 1 страница

⇐ ПредыдущаяСтр 311 из 504Следующая ⇒

Пунктом 1 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что обязанность проведения капитального ремонта возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В связи с этим на практике возникает вопрос: может ли арендатор заявить требование, не предусмотренное в данной статье?

10.1. Вывод из судебной практики: Арендатор не может требовать в судебном порядке обязать арендодателя провести капитальный ремонт в случае уклонения последнего от указанной обязанности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 08.04.2010 по делу N А23-5094/09Г-19-245

"...Как установлено судом, 1 ноября 2003 года между гражданином Денисовым В.Ф (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Компания ДОНАТОР" (арендатором) заключен договор N КСК-Д аренды имущества, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество: помещения культурно-спортивного комплекса "Рубин" (далее КСК "Рубин") общей площадью 3 247,3 кв. м на первом и втором этажах двухэтажного кирпичного здания (строение 1, по адресу: город Калуга, улица Генерала Попова, дом N 3.

Впоследствии 01.01.2004 между государственным учреждением "Школа высшего спортивного мастерства" (субарендатором), Департаментом физкультуры, спорта и туризма Калужской области (поручителем на стороне субарендатора) и обществом с ограниченной ответственностью "Компания ДОНАТОР" (субарендодателем), с согласия Денисова Василия Федоровича был заключен договор N КСК/ДФСТ-2004 субаренды имущества.

В дальнейшем на основании п. 1 соглашения N 2 от 01.03.2006 об изменении стороны договора субаренды имущества N КСК-ДФСТ-2004 от 01.01.2004 субарендодателем по договору субаренды стало ООО "Пульсар".

В рассматриваемом случае заявлен иск об обязании ответчиков в солидарном порядке осуществить текущий и капитальный ремонт нежилых помещений и инженерных сетей здания КСК "Рубин", находившихся в субаренде ГУ "Центр подготовки спортивных сборных команд Калужской области и проведения физкультурных и спортивных мероприятий" до 03.11.2009 включительно по договору N КСК/ДФСТ-2004 субаренды имущества от 01.01.2004.

Пунктами 1, 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что обязанность проведения капитального ремонта возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

С учетом изложенного, заявленное истцом (арендатором) требование об обязании ответчиков в солидарном порядке осуществить текущий и капитальный ремонт нежилых помещений и инженерных сетей здания КСК "Рубин" является ненадлежащим способом защиты, поскольку он не предусмотрен нормами гражданского законодательства..."

Расходы арендатора на содержание недвижимости

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества. Однако закон не устанавливает, что является такими расходами для каждого определенного вида имущества.

11.1. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на содержание арендованного имущества включают в себя в том числе затраты на оплату коммунальных услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10 по делу N А40-41197/09-54-346

"...Кроме того, апелляционный суд обоснованно взыскал с ответчика коммунальные платежи, поскольку в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, на арендатора возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, в том числе по оплате коммунальных услуг..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.05.2011 N ВАС-5972/11 по делу N А03-900/2010

"...Почта России оплачивала энергоснабжающей организации тепловую энергию, поставлявшуюся в здание по адресу: г. Барнаул, ул. Энтузиастов, 28 Б, в том числе и в арендуемое спортивной организацией помещение.

Уклонение спортивной организации от возмещения Почте России расходов на оплату тепловой энергии в объеме, определенном с учетом пропорционально занимаемой ответчиком площади, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что трубы отопления транзитом проходят через верхнюю часть арендуемого ответчиком помещения, обеспечивая его в отопительный сезон теплом, и поскольку доказательств оплаты потребленной спортивной организацией теплоэнергии последней не представлено, суды не имели оснований для отказа в удовлетворении соответствующего требования Почты России, определив объем тепловой энергии в отсутствие приборов учета расчетным путем в соответствии с представленными по делу доказательствами.

Обязанность арендатора по несению расходов на содержание имущества следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также из договора аренды, в силу которого арендатор принял на себя обязательство по оплате коммунальных услуг..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.07.2011 N Ф03-2946/2011 по делу N А51-14582/2010

"...В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 3.3 договора аренды нежилого помещения от 01.11.2009 предусмотрена обязанность арендатора по возмещению арендодателю расходов по оплате коммунальных услуг.

Дав оценку условиям договора от 01.11.2009, с учетом обстоятельств дела, свидетельствующих о понесенных истцом расходах на отопление занимаемых ответчиком помещений, положений статьи 616 ГК РФ, проверив представленный истцом расчет расходов на отопление, апелляционный суд пришел к выводу о наличии обязанности ответчика по возмещению расходов на отопление арендуемых помещений и правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании основного долга в заявленном размере, отменив решение от 15.02.2011.

При таких обстоятельствах основания для отмены постановления от 20.04.2011 и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2006 по делу N А52-887/2006/2

"...В силу статьи 616 ГК РФ на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Следовательно, в данном случае расходы (затраты) по оплате коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, канализацию и содержание вспомогательных помещений, расходы на охрану и иные расходы, несет арендатор.

Возмещение расходов по содержанию переданного в аренду имущества, полученное от арендатора, не является доходом арендодателя, поскольку в данном случае компенсируются приобретенные Предпринимателем услуги по содержанию сданных в аренду помещений, а не осуществляется перепродажа этих услуг арендатору.

Однако в ситуации, когда сумма коммунальных платежей и оплаты услуг связи входит в состав арендной платы, она формируется из двух частей - величины платы за пользование арендованным помещением, которая должна быть фиксированной (в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год) и переменной составляющей, равной приходящейся на долю арендатора части коммунальных платежей и услуг связи, потребленных им за соответствующий расчетный период. Эта доля должна подтверждаться первичными документами, в частности счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных арендодателю соответствующими организациями, в отношении фактически потребленных арендатором услуг..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 по делу N А52-353/2006/2

Включение же в состав арендной платы коммунальных платежей противоречит положениям пунктов 2.3 и 3.1 договоров. Более того, в ситуации, когда сумма коммунальных платежей входит в состав арендной платы, она формируется из двух частей - величины платы за пользование арендованным помещением, которая должна быть фиксированной (в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год), и переменной составляющей, равной приходящейся на долю арендатора части коммунальных платежей, потребленных им за соответствующий расчетный период. Эта доля должна подтверждаться первичными документами, в частности счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных арендодателю соответствующими организациями, в отношении фактически использованных арендатором коммунальных услуг..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2013 по делу N А32-26177/2012

"...Как видно из материалов дела и установлено судами, общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды от 19.12.2011 N 777, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование под офис нежилое помещение общей площадью 229,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Карла Маркса, 27, а также имущество, находящееся в помещении (пункты 1.1, 1.2 договора, л.д. 10-13).

В силу пункта 2.2.7 договора арендатор обязан производить оплату всех коммунальных услуг (водо-, энергоснабжение, телефонная, телексная и факсимильная связь) в течение 3-х дней со дня предоставления счета. Оплата коммунальных услуг и услуг связи производится арендатором за свой счет в установленном для данного вида платежей порядке, на основании счетов, выставленных арендодателем, в течение 3-х банковских дней со дня предоставления счета. Арендодатель выставляет счета на оплату названных услуг с учетом начисления на сумму платежа 10% в качестве накладных расходов (пункт 3.1.4 договора).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение компанией обязательства по внесению арендных платежей, оплаты коммунальных услуг и услуг связи, общество обратилось с иском в арбитражный суд.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и в сроки, определенные договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса). На арендатора в соответствии с договором аренды может быть возложена обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. К расходам на содержание имущества относятся в числе прочих и коммунальные расходы (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что заявленные обществом требования обоснованны и документально подтверждены. Доводов, свидетельствующих о наличии возражений по существу иска, кассационная жалоба компании не содержит..."

11.2. Вывод из судебной практики: Расходы на содержание имущества - части здания, возложенные на арендатора, включают в себя затраты на эксплуатационное обслуживание здания и территории, коммунальные услуги.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 по делу N А05-3280/2006

"...Как следует из материалов дела, ООО "Рандеву Сервис" арендует нежилое помещение общей площадью 226,2 кв. м с целью использования для общественного питания и торговли. Арендованное помещение расположено в здании, находящемся на балансе и обслуживаемом Учреждением. В силу пункта 2.2.4 договора аренды, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом, Общество обязано заключить договоры с Учреждением (или поставщиком услуг) на возмещение затрат по эксплуатационному обслуживанию помещения, территории, по оплате коммунальных услуг. Письменный договор между Учреждением и ООО "Рандеву Сервис" не заключен.

В то же время отсутствие письменного договора не может свидетельствовать об отсутствии договорных отношений между Учреждением, осуществляющим эксплуатационное обслуживание и оказывающим коммунальные услуги, и Обществом как лицом, получающим подобные услуги. Фактическое пользование потребителем услугами следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации как акцепт оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги.

Учреждение является балансодержателем здания, следовательно, обязано осуществлять его техническое обслуживание - комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии всех систем здания в целях нормального функционирования здания и его инженерных сетей.

Арендованное ответчиком помещение является частью здания. Поэтому эксплуатационное (техническое) обслуживание здания включает в себя и аналогичное обслуживание помещения. Следовательно, Общество как владелец помещений не может не нести приходящихся на его долю затрат по эксплуатационному обслуживанию. Расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам на содержание имущества, которые в силу пункта 3 статьи 616 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации обязан нести арендатор. Поэтому доводы Общества об отсутствии у него обязанности нести соответствующие расходы несостоятельны.

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо "...пункта 3 статьи 616..." имеется в виду "...пункта 2 статьи 616...".

Как правильно указал суд, несение ответчиком расходов по содержанию арендованных помещений не освобождает его от расходов по содержанию всего здания, поскольку помещения являются частью здания.

Судом установлено, что в спорный период ООО "Рандеву Сервис" не имело договоров с водоснабжающей или энергоснабжающей организацией, из которых можно было бы сделать вывод о том, что коммунальные услуги ему предоставляют иные лица..."

11.3. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на содержание имущества включают в себя затраты на поддержание противопожарной безопасности, если такое условие есть в договоре.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-37/11-С3 по делу N А50-11086/2010

"...Согласно ч. 1 ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в частности, собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.3.4 договора установлена обязанность арендатора в недельный срок после заключения настоящего договора согласовать с инспекцией пожарного надзора условия использования объекта, а также своевременно выполнить требования предписаний (и актов проверки) вышеуказанных организаций по устранению замечаний к использованию объекта Арендатором.

Пунктом 3.3.17 договора установлена обязанность арендатора содержать объект в порядке, предусмотренном техническими, санитарными и противопожарными правилами.

Согласно п. 7.6 договора арендатор несет ответственность за нарушение правил пожарной безопасности.

Согласно п. 7.6 договора Арендатор несет ответственность за нарушение правил пожарной безопасности.

Таким образом, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность по соблюдению правил пожарной безопасности была возложена на арендатора. В связи с чем обязанность балансодержателя по проведению капитального ремонта объекта для обеспечения соответствия технического состояния объекта требованиям санитарных норм и правил и другой нормативной документации не включала в себя обязанности по соблюдению балансодержателем правил пожарной безопасности.

Поскольку противоправность действий учреждения "СМИ" в рассматриваемых правоотношениях, а также причинная связь между противоправными действиями (бездействием) ответчика и убытками истца предпринимателем Татищевой Т.Г. не доказаны, апелляционным судом обоснованно отказано в удовлетворении иска о взыскании 48 445 руб. убытков..."

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2010 N Ф09-6822/10-С6 по делу N А07-1887/2010

"...В отношении предпринимателя Степанова А.М. составлен протокол от 18.02.2009 N 70 об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а также протокол от 18.02.2009 N 4 о временном запрете деятельности мебельного магазина. Постановлением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 20.02.2009 предприниматель Степанов А.М. привлечен к административной ответственности.

Предприниматель Степанов А.М. обратился к обществу "УМСР" с заявлениями от 25.02.2009, 12.03.2009, в которых сообщил о выявленных в арендуемом помещении нарушениях пожарной безопасности, а также о необходимости устранения указанных нарушений.

Впоследствии выявленные нарушения были устранены предпринимателем Степановым А.М. за свой счет, что подтверждается договором подряда на строительно-отделочные работы от 28.02.2009 N 79, локальным сметным расчетом, актом выполненных работ за март 2009 N 84, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 31.03.2009 N 76, счетами-фактурами от 02.03.2009 N 93, от 31.03.2009 N 112, от 20.04.2009 N 125, приходно-кассовыми ордерами.

Ссылаясь на то, что фактически затраты на устранение недостатков в арендуемом помещении составили 199 890 руб., предприниматель Степанов А.М. обратился в арбитражный суд с встречным иском.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды, исследовав условия названных договоров, проверив их соответствие нормам действующего законодательства, пришли к выводу об отсутствии оснований для применения ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец в обоснование требований.

В п. 4.4 договоров установлено, что в случае нарушения в арендуемом помещении требований Санитарно-эпидемиологической станции, Госпожнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им помещения, арендатор несет персональную ответственность с возмещением материального ущерба.

Судами также верно отмечено, что большая часть выявленных уполномоченным органом нарушений связана с несоблюдением правил пожарной безопасности при эксплуатации спорного объекта. При этом требования органа государственного пожарного надзора предъявлены уполномоченным органом в связи с осуществляемой предпринимателем Степановым А.М. деятельностью, имеющей специфику пожарной безопасности.

Учитывая, что п. 2.2.4 договоров обязанность по содержанию арендованного помещения в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии возложена на арендатора, основания для взыскания с общества "УМСР" стоимости затрат предпринимателя Степанова А.М. на устранение недостатков арендованного имущества, связанных с несоблюдением требований пожарной безопасности, у судов отсутствовали..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал правомерным привлечение арендатора к ответственности на основании ст. 20.4 КоАП РФ ("Нарушение требований пожарной безопасности"), отвергнув доводы арендатора, что ответственным за пожарную безопасность является собственник имущества.

Постановление ФАС Уральского округа от 19.06.2006 N Ф09-5421/06-С1 по делу N А60-6620/06

"...Как следует из материалов дела, 13.02.2006 государственным инспектором по пожарному надзору Ленинского района г. Екатеринбурга проведена проверка помещений, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 104, этаж 7, занимаемых организацией на основании договора от 02.08.2001 о передаче объекта недвижимости в аренду...

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (далее - Закон), ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в том числе лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

Кроме того, судом установлено, что помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, 104, находятся во временном владении и пользовании организации на основании договора о передаче объекта недвижимости в аренду от 02.08.2001. Согласно п. 2.4.10 данного договора, обязанность соблюдать требования Госпожарнадзора, ГО, содержать за свой счет пожарную сигнализацию, вентиляцию, оборудование в соответствии со всеми отраслевыми правилами и нормами, действующими в отношении видов деятельности организации и арендуемого ей помещения, лежит на организации..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 104; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 306 307 308 309 310311312 313 314 315 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!