Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ 3 страница

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.11.2015 N Ф02-5370/2015 по делу N А33-565/2015

"...Общество с ограниченной ответственностью "Объединение коммунальников N 1" (ОГРН 1022401625597, место нахождения: г. Норильск Красноярского края, далее также - ООО "Объединение коммунальников N 1", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному образованию город Норильск в лице администрации города Норильска (ОГРН 1022401631196, место нахождения: г. Норильск Красноярского края, далее также - администрация, ответчик) о взыскании 886 079 рублей 51 копейки задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с 01.12.2011 по 30.11.2014 и 133 636 рублей 66 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 210, 249, 290 и 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 39, 46, 155, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 11, 12, 16, 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее также - Правила N 491), и пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика как собственника нежилых помещений в многоквартирном доме задолженности по оплате за содержание и ремонт общего имущества в этом доме.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Делая вывод о наличии у администрации обязанности нести расходы по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, суды правильно применили указанные выше нормы материального права. Из данных норм следует, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона (статьи 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации) обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Отклоняя доводы администрации о том, что в силу договора аренды нежилого помещения обязанность по оплате за содержание и ремонт общего имущества дома возложена на арендатора и должна исполняться им, суды правомерно исходили из того, что указанная обязанность, предусмотренная как договором, так и законом (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации), установлена для арендатора в отношениях с арендодателем, а не с управляющей организацией, которая не является стороной договора аренды. При этом ссылки ответчика на договор об оказании услуг по вывозу твердых бытовых отходов (договор от 01.01.2008) и на контракт по техническому и аварийному обслуживанию и ремонту (контракт от 27.12.2006 N 134/17), заключенные арендатором самостоятельно со сторонними организациями, не опровергает указанных выводов судов, поскольку несение расходов по содержанию непосредственно помещения, находящегося в индивидуальной собственности, не исключает обязанности по оплате за содержание и ремонт общего имущества, осуществленные управляющей организацией (в случае, если такие содержание и ремонт ею осуществлялись). Вопреки мнению ответчика, заключение арендатором этих договоров не препятствует применению в отношениях с истцом (управляющей организацией) общего правила диспозитивной нормы статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации о несении бремени содержания имущества его собственником, так как указанные договоры были заключены арендатором не с управляющей организацией, а с иными лицами..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.07.2015 N Ф02-3621/2015, Ф02-2992/2015 по делу N А58-478/2014

"...Товарищество собственников жилья "Багульник" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющему статус индивидуального предпринимателя, Матяшу Андрею Алексеевичу о выселении из подвального помещения, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, пр. Дружбы Народов, 27, о взыскании 289 983 рубля 36 копеек, в том числе 165 136 рублей 25 копеек - неосновательное обогащение, 10 588 рублей 87 копеек - проценты за пользование чужими денежными средствами, 4000 рублей - штраф, 2118 рублей - пени, 38 515 рублей 50 копеек - сумма долевого возмещения затрат на содержание общедомового имущества, пропорционально занимаемой площади, 60 424 рубля 74 копейки - расходы на отопление, 9200 рублей - оплата за размещение рекламы.

Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходил из обоснованности требований о выселении, взыскания арендной платы за фактическое пользование помещением за период с октября 2013 года по январь 2014 года, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 185 рублей 18 копеек, неустойки в размере 128 рублей, штрафа в размере 4 000 рублей.

Пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества помимо согласованных в договоре сумм оплаты.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Поэтому с индивидуального предпринимателя Матяша А.А. как арендатора нежилого помещения не могут быть взысканы расходы на содержание общего имущества дома.

По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 сентября 2014 года по делу N А58-478/2014 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2015 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.08.2015 N Ф03-3404/2015 по делу N А73-13081/2014

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, истец на основании договора управления N 19 от 31.12.2009 является управляющей организацией многоквартирного жилого дома N 9, расположенного по ул. Гагарина в городе Хабаровске.

По договору истец обязался оказывать собственникам услуги по управлению общим имуществом, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД в объеме фактического поступления денежных средств от собственников.

В указанном доме ответчику принадлежат на праве собственности нежилые помещения.

Ссылаясь на то, что оказанные в период с марта по август 2014 года услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома администрацией как собственником нежилого помещения в этом доме не оплачены, управляющая компания обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

Статьей 210 ГК РФ бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила, как указано в данной правовой норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Довод администрации о том, что расходы по содержанию спорного общего имущества многоквартирного дома должен нести не собственник, а арендатор (ООО "Рубин"), правильно признан несостоятельным.

Как верно указали суды, управляющая компания стороной договора аренды от 11.08.2010 не являлась и, следовательно, этот договор не предусматривал права ООО "Управляющая компания Дальневосточная сервисно-ремонтная компания-Горький" требовать с ООО "Рубин" оплаты спорных услуг.

Ссылка администрации на пункт 2 статьи 616 ГК РФ несостоятельна, так как данная правовая норма регулирует правоотношения только между сторонами договора аренды.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, ни Гражданский кодекс, ни Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендатора нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты отмене, а кассационная жалоба удовлетворению не подлежат..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2015 N Ф04-20214/2015 по делу N А27-16077/2014

"...Как следует из материалов дела, право собственности муниципального образования город Новокузнецк на нежилое помещение N 65 площадью 261,7 кв. м, расположенное на первом этаже в доме N 6 по ул. Лазо в г. Новокузнецк, зарегистрировано 06.05.2011 N 42-42-06/022/2011-335.

Ограничение (обременение) права в виде аренды зарегистрировано (реестровый номер 42-42-06/008/2012-338) в пользу общества "Куйбышевская инженерная компания" на основании договора аренды нежилого помещения от 28.12.2011 N 5598-Р/Кб.

Указанный договор аренды заключен между комитетом (арендодатель) и обществом "Куйбышевская инженерная компания" (арендатор) на срок с 27.12.2011 по 28.07.2014.

Пунктом 3.2.10 договора на арендатора возложена обязанность заключить договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В исковом заявлении, сославшись на договор аренды от 28.12.2011 N 5598-Р/Кб, полагая, что арендатор обязан самостоятельно производить оплату за содержание и ремонт общего имущества дома, истец, осуществляющий функции по управлению многоквартирным домом N 6 по адресу: г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ул. Лазо, обратился в арбитражный суд на основании статей 210, 244, 249, 289, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации с настоящим иском.

В соответствии со статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации на арендатора не может быть возложена обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов. Расходы по содержанию нежилых помещений несет собственник (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (третьих лиц).

Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора.

На основании договора аренды у арендатора не возникает обязанность по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их исполнителем/ресурсоснабжающей организацией.

Истец по настоящему делу не является стороной договора аренды нежилого помещения от 28.12.2011 N 5598-Р/Кб.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, правовую природу института аренды, следует признать, что при отсутствии договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг/ресурсоснабжающей организацией, обязанность по оплате соответствующих услуг лежит на собственнике/арендодателе нежилого помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015).

Доводы заявителя кассационной жалобы, основанные на условиях договора аренды и положениях главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, не опровергают выводы суда апелляционной инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении им норм материального права..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.04.2017 N Ф05-2572/2017 по делу N А41-29647/2016

"...Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

В силу подпункта 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений с момента возникновения права собственности обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги.

В силу пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Южный" является управляющей организацией в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, город Балашиха, улица Фадеева, дом 1.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из тех обстоятельств, что ответчик занимает нежилое помещение по указанному адресу, в связи с чем суды пришли к выводу о правомерности исковых требований управляющей организации.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 и от 12.04.2011 N 16646/10, непосредственно на арендатора нежилого помещения согласно договору аренды в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей организацией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут. При этом собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед ТСЖ или управляющей организацией.

Однако судами не были учтены доводы ответчика о том, что в спорный период ООО "Планета" не являлась собственником нежилого помещения по адресу многоквартирного дома, в соответствии с положениями статей 39, 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем суды пришли к ошибочному выводу о том, что установление собственника нежилого помещения не влияет на принятие решения о взыскании коммунальных платежей и платежей за содержание общего имущества в многоквартирном доме по иску управляющей организации.

Также судами не была дана оценка доводу ответчика о том, что он письменно уведомлял управляющую организацию о расторжении договора на управление.

Согласно части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что содержание общего имущества в многоквартирном доме находится в зависимости в том числе от состава, конструктивных особенностей многоквартирного дома.

Удовлетворяя исковые требования ООО "Южный", в нарушение части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды не дали оценку доводам ответчика о том, что нежилое помещение в спорный период не принадлежало на праве собственности ООО "Планета", что указанное нежилое помещение является пристройкой к многоквартирному дому, а также самостоятельным объектом недвижимости, в связи с чем суд кассационной приходит к выводу, что при принятии судебных актов судами не исследовались обстоятельства об отношении пристроенного нежилого помещения к общему имуществу многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции отменяет решение, постановление, если выводы, содержащиеся в судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку выводы судов по фактическим обстоятельствам дела противоречат имеющимся в деле доказательствам, а также выводы судов не основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку допущенные судами нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции, а для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить все доводы сторон, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств установить обоснованность или необоснованность заявленных исковых требований, в том числе дать надлежащую оценку доводам ответчика об отсутствии у него права собственности на нежилое помещение, в строгом соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации.

Также при новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо установить, является ли нежилая пристройка конструктивной частью многоквартирного дома, или объекты являются самостоятельными и отдельными друг от друга зданиями, при этом учитывая, что наличие у нежилой пристройки и многоквартирного дома общего адреса само по себе не означает, что указанные объекты недвижимости имеют общее имущество.

Исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований и на основе оценки в соответствии с требованиями закона относимых, допустимых, достоверных доказательств в их совокупности и взаимной связи при новом рассмотрении дела суду следует установить имеющие значение для дела обстоятельства, исходя из которых принять по делу законный и обоснованный судебный акт..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 92; Мы поможем в написании вашей работы!