Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ 5 страница

⇐ ПредыдущаяСтр 315 из 504Следующая ⇒

Позиция 2. Затраты на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено арендуемое помещение, относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, если он заключил договор на оказание таких услуг.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.07.2016 N Ф02-2372/2016 по делу N А33-1239/2015

"...В период с 01.05.2013 по 31.08.2014 истец оказал услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, стоимость которых составила 42.412 рублей 81 копейку.

Неоплата стоимости услуг явилась причиной обращения ООО УК "Жилкоммунхоз" в Арбитражный суд Красноярского края с иском к МО г. Ачинск в лице КУМИ о взыскании 42.412 рублей 81 копейки платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и 4.158 рублей 66 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций установлено то, что собственником нежилого помещения является МО г. Ачинска, его полномочия в отношении названного имущества осуществляет КУМИ; то, что ООО УК "Жилкоммунхоз" и КУМИ заключили договор управления муниципальной долей многоквартирного дома; то, что нежилое помещение передано собственником ООО "Программа техно "А" по договору аренды N 1251 от 01.06.2006; то, что расходы по содержанию, управлению, ремонту общего имущества многоквартирного дома обязалось оплачивать ООО "Программа техно "А", заключив 01.04.2010 с ООО УК "Жилкоммунхоз" договор на оказание услуг N 20-1-6.

Установив обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, Арбитражный суд Красноярского края пришел к выводу, нашедшему подтверждение при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства, о том, что по условиям договора на оказание услуг N 20-1-6 от 01.04.2010 именно ООО "Программа техно "А" приняло на себя обязательство перед ООО УК "Жилкоммунхоз" оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества, в связи с чем не нашел правовых оснований для взыскания спорной суммы с МО г. Ачинска, к которому предъявлены исковые требования.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает участника долевой собственности нести расходы соразмерно своей доли в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Как предусмотрено абзацем вторым пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

По общему правилу обязанность арендатора состоит в поддержании имущества в исправном состоянии и несении расходов на его содержание (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому при отсутствии договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Вместе с тем, при наличии такого договора, заключенного между арендатором и исполнителем, обязанность оплачивать услуги лежит на арендаторе, как на стороне обязательства - договора об оказании услуг, заключенного между арендатором и исполнителем, что имеет место в данном случае.

Установив наличие заключенного между ООО "Программа техно "А", являющегося арендатором нежилого помещения, и ООО УК "Жилкоммунхоз", оказавшего услуги по управлению многоквартирным домом, в котором расположено нежилое помещение, договора на оказание услуг N 20-1-6 от 01.04.2010, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с МО г. Ачинска платы на содержание общего имущества многоквартирного дом, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы ее доводы о незаконности судебных актов, которыми разрешен спор, не нашли своего подтверждения..."

Аналогичная судебная практика:

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2016 N Ф08-10018/2015 по делу N А61-1978/2014

"...30 ноября 2010 года администрация и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды, добавив в пункт 2.2.3 договора положение о том, что арендатор, кроме расходов на эксплуатацию и ремонт арендуемого помещения, заключения договоров с обслуживающими коммунальными организациями и оплаты коммунальных услуг, обязуется нести расходы по содержанию, ремонту и эксплуатации общего имущества дома. При этом в дополнительном соглашении не указывалось, что данная обязанность должна реализовываться путем заключения арендатором с управляющей компанией самостоятельного договора на управление общим имуществом. Из этого следует, что арендатор мог компенсировать соответствующие расходы непосредственно арендодателю в рамках договора аренды.

01 апреля 2011 года общество и компания заключили договор на управление общим имуществом МКД N 12 с целью, как указано в договоре, обеспечения надлежащего содержания мест общего пользования, инженерного оборудования и придомовой территории. Общество, поименованное в договоре собственником, обязалось ежемесячно вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 1 164 рубля 24 копеек из расчета 10 рублей 78 копеек за 1 кв. м в месяц и оплачивать пеню за просрочку оплаты.

Компания, ссылаясь на то, что расходы за содержание общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.04.2011 по 09.01.2014 не оплачены, обратилась в суд с исковым заявлением.

Статьей 39 Жилищного кодекса также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Суды установили, что договор от 01.04.2011 N 12 нормам права не противоречит, следовательно, является основанием для исполнения обществом непосредственно управляющей компании обязанности по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности, приходящейся на используемое обществом нежилое помещение.

Таким образом, условия договора аренды нежилых помещений от 14.07.2008 N 62, дополнительного соглашения к договору от 30.11.2010 и договора управления общим имуществом многоквартирного дома от 01.04.2011 N 12, заключенного с компанией, являлись для общества основанием исполнения непосредственно управляющей компании обязанности по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности, приходящейся на используемое им нежилое помещение.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Кодекса обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающих их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Кодекса) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Однако в отличие от рассмотренной ситуации между управляющей компанией и арендатором нежилого помещения заключен прямой договор об участии общества в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, соответственно, общество выступает участником договорных отношений и добровольно взяло на себя обязанность по оплате расходов непосредственно управляющей компании.

С учетом изложенного доводы заявителя жалобы о том, что договор между арендатором и управляющей компанией не является основанием для оплаты расходов на содержание жилого дома ввиду недействительности указанной сделки, поскольку обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества императивно возложена на собственника, подлежат отклонению..."

11.5. Вывод из судебной практики: Арендодатель - собственник помещения в многоквартирном доме обязан оплачивать содержание и ремонт общего имущества такого дома соразмерно своей доле, если между арендатором и управляющей компанией не заключен прямой договор на оказание соответствующих услуг.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.03.2017 N Ф06-19362/2017 по делу N А65-8112/2016

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Исполнительного комитета муниципального образования города Казани являлись собственниками нежилого помещения, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Театральная, д. 13, общей площадью 1 214,20 кв. м, нежилого помещения, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Островского, д. 88, общей площадью 40,50 кв. м, нежилого помещения, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Театральная, д. 13, общей площадью 1 214,20 кв. м, нежилого помещения, находящегося по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Товарищеская, д. 42, общей площадью 45,40 кв. м.

Истец осуществлял управление многоквартирными домами по адресу: г. Казань, ул. Театральная, д. 13, г. Казань, ул. Островского, д. 88, г. Казань, ул. Товарищеская, д. 42.

Уклонение ответчиков от своевременной оплаты оказанных истцом услуг послужило основанием для обращения истца в суд с иском за защитой нарушенного права.

Суды верно указали, что управляющая компания в отсутствие заключенного с арендатором договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Арендатором ГБУ "Республиканская имущественная казна" договор с управляющей компанией не заключался. Следовательно, в отсутствие между управляющей компанией и арендатором спорного нежилого помещения прямого договора об участии общества в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме у арендатора отсутствует обязанность по несению данных расходов.

При рассмотрении дела суды пришли к обоснованному выводу о том, что ответчики несут бремя расходов по техническому обслуживанию дома и содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Поскольку указанные расходы ответчиками не оплачены, суды обоснованно квалифицировали их как неосновательное обогащение ответчиков за счет истца.

При указанных обстоятельствах и руководствуясь статьями 39, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 210, 244, 249, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суды первой и апелляционной инстанций приняли законное и обоснованное решение..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2015 по делу N 305-ЭС15-7462, А40-30146/14

"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, компания осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 42, собственником нежилого помещения общей площадью 78,8 кв. м в котором является город Москва.

По договору N 2-11/97 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения, находящегося в собственности Москвы) указанное помещение передано в аренду обществу "РАПИД И КО".

Согласно пункту 5.5 договора аренды арендатор (общество) оплачивает эксплуатационные расходы и коммунальные услуги на счет балансодержателя по отдельному договору в установленном порядке.

Ссылаясь на неисполнение обязательств по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности, суд первой инстанции исходил из того, что расходы по оплате эксплуатационных услуг подлежат возмещению обществом, являющимся арендатором спорного помещения, на которого собственником возложена обязанность производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг.

Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом суда первой инстанции, посчитав его противоречащим правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложена быть не может.

Суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования в многоквартирном доме, не позволяет сделать вывод о том, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов на содержание общего имущества.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции, сославшись на положения пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Между тем судами первой и кассационной инстанций не учтено следующее.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Поскольку между управляющей компанией и арендатором спорного нежилого помещения прямой договор об участии общества в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключен не был, суды первой и кассационной инстанций необоснованно отказали в удовлетворении требования компании о взыскании задолженности к департаменту как представителю собственника спорного нежилого помещения.

Учитывая изложенное, обжалуемое постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможна защита охраняемых законом публичных интересов.

Постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, так как соответствует законодательству..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.01.2016 N Ф03-5947/2015 по делу N А73-6516/2015

"...Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Судом было выяснено, что собственником помещения площадью 291,9 кв. м, расположенного в доме N 14 по ул. Авроры г. Хабаровска, является муниципальное образование "Городской округ Хабаровск", которым в лице Департамента муниципальной собственности УФССП передано в аренду спорное помещение.

Пунктом 3.2.10 договора аренды на арендатора возложена обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и заключить договор долевого участия в расходах по содержанию общего имущества (энергоснабжение, теплоснабжение, уборка и содержание помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества, сбор и вывоз бытовых отходов, содержание инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, поддержание архитектурного облика многоквартирного дома и т.д.) с организацией, в управлении которой находится многоквартирный дом, в котором расположено помещение, переданное по договору аренды.

Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.04.2011 N 16646/10, обязанность по заключению договора управления домом с управляющей организацией, несение расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома в силу закона возложена на собственника помещения.

Поскольку заключенный между ДМС Администрации г. Хабаровска, выступающим от имени собственника в отношении спорного помещения, и УФССП по Хабаровскому краю договор аренды регулирует отношения собственника и пользователя, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении пользователем в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, не имеется.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 (ответ на 5 вопрос).

В связи с отсутствием договорных отношений между управляющей компанией и УФССП по Хабаровскому краю суд первой инстанции, как правильно признал суд апелляционной инстанции, неправомерно удовлетворил исковые требования за счет последнего..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 87; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 310 311 312 313 314315316 317 318 319 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!