Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ 8 страница

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.02.2014 по делу N А35-9496/2012

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, муниципальному образованию "город Курск" принадлежат на праве собственности нежилые помещения в здании литер Б, находящемся в городе Курске, по ул. Серегина, 15 общей площадью 1814,90 кв. м, в том числе отапливаемой площадью - 1182,6 кв. м.

В рамках полномочий по распоряжению муниципальным нежилым фондом Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска передал нежилые помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 1344,3 кв. м в аренду ООО "Дарина", СНТ "Радуга", ИП Ильину В.Г., ИП Хонькину М.М., ООО "Строймонтаж", ОАО "ЕРКЦ" ИП Михалеву А.В., ИП Гайдукову Р.М.

В период с января по апрель 2012 года истец производил отпуск тепловой энергии на отопление нежилых помещений в здании литер Б, находящемся в городе Курске, по ул. Серегина, д. N 15.

Ссылаясь на то, что оплата отпущенной энергии не произведена, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из положений ст. ст. 210, 539 Гражданского кодекса Российской Федерации судами обоснованно отклонена ссылка заявителя о том, что оплачивать тепловую энергию должны непосредственные ее потребители, т.е. лица, осуществляющие владение и пользование объектами нежилого фонда на праве аренды, так как в данном случае лицами, которые обязаны погасить задолженность перед истцом, являются не арендаторы, а законные владельцы нежилых помещений по ул. Серегина, 15.

Договоры аренды нежилых помещений, заключенные собственником с арендаторами, содержали условия о необходимости заключения арендаторами договора теплоснабжения с энергоснабжающей организацией. Вместе с тем такие договоры заключены не были. Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о заключении договоров с участием энергоснабжающей организации (трехсторонних), устанавливающих обязанности по оплате тепловой энергии арендаторов.

Таким образом, обязанность по оплате потребленной тепловой энергии в силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит на собственнике спорного имущества.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 24.07.2014 N ВАС-9709/14 по делу N А12-14506/2013

"...Проверив выводы, положенные в основу обжалуемых судебных актов, и доводы заявления, судебная коллегия не находит оснований, необходимых в силу вышеприведенной нормы для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суды, с учетом положений статей 210, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали вывод о том, что именно администрация как собственник спорного имущества обязана нести расходы на его содержание, и удовлетворили заявленное требование.

Суды указали, что факт передачи спорных нежилых помещений в аренду третьим лицам не освобождает орган местного самоуправления как собственника таких помещений от обязанности по несению расходов на содержание общего имущества.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11, на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.

Таким образом, в спорных правоотношениях надлежащим ответчиком является муниципальное образование как собственник спорного имущества..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796

"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, нежилое помещение общей площадью 2 419 кв. метров, расположенное по адресу: Москва, Ангелов пер., д. 6, является собственностью города Москвы. Названное помещение по договору аренды с департаментом от 31.03.2000 N 9-167/2000 (далее - договор аренды) используется обществом (арендатором).

Договором аренды предусмотрено, что арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги по отдельному договору, которое общество обязано заключить с лицом, в эксплуатации которого находится нежилой фонд.

Товарищество с 01.01.2009 является управляющей организацией жилого дома, расположенного по адресу: Москва, Ангелов пер., д. 6, и обеспечивает собственников помещений в многоквартирном доме техническим обслуживанием общей долевой собственности, в том числе осуществляет содержание коммуникаций дома и предоставляет коммунальные услуги.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с общества 610 168 рублей 56 копеек расходов на содержание и ремонт жилых помещений за 2009 год, суды исходили из условий договора аренды, в соответствии с которым арендатор является лицом, обязанным заключить с истцом соответствующие договоры об оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг.

В удовлетворении исковых требований в отношении департамента суды отказали, исходя из того, что договором аренды на арендатора возложена обязанность заключить с истцом договоры, в том числе на управление, содержание и ремонт общего имущества дома.

Между тем подобные выводы противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.

Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Между тем собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований к департаменту и взыскания с общества в пользу товарищества основного долга в сумме 610 168 рублей 56 копеек исходя из пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009

"...Пунктом 3.2.8 договора аренды предусмотрена обязанность учреждения (арендатора) по согласованию с департаментом (балансодержателем) участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания.

Общество, полагая, что учреждение, являясь арендатором нежилого помещения согласно договору аренды, обязано возмещать затраты по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, однако не исполнило обязанности по заключению соответствующего договора с управляющей организацией и отказалось возмещать названные расходы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Между тем суды трех инстанций неправильно применили нормы статьи 210 Гражданского кодекса, а также жилищного законодательства.

В соответствии с названной статьей Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 Жилищного кодекса также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Следовательно, департамент, действующий от имени собственника упомянутого нежилого помещения, в силу закона и договора с обществом обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.

Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у судов не имелось..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.06.2015 N Ф01-1860/2015 по делу N А29-7699/2014

"...Как следует из материалов дела и установили суды обеих инстанций, на основании договора от 01.04.2013, заключенного с собственниками помещений, истец осуществлял деятельность по управлению многоквартирным домом 25 по улице Ленина города Воркуты.

Муниципальному образованию на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 972,1 квадратного метра в доме 25 по улице Ленина города Воркуты.

Неисполнение ответчиком надлежащим образом как собственником помещений, находящихся в управлении истца, своих обязательств по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в указанном многоквартирном доме, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании платы за услуги, оказанные с 01.01.2014 по 30.06.2014.

Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме) в силу требований закона является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на стороны обязательств.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, от 12.04.2011 N 16646/10, от 17.04.2012 N 15222/11 и от 21.05.2013 N 13112/12.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона обязано оплатить оказанные услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от того, передано ли такое помещение в аренду.

Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендаторов помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной нормы предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.

Непосредственно на арендатора данного имущества, согласно статьям 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и по оплате понесенных ею расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.05.2015 N Ф01-1334/2015 по делу N А29-8169/2014

"...Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Указанные обязанности также установлены в пунктах 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме) в силу требований закона является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на стороны обязательств.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.

Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендаторов помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной нормы предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.05.2013 по делу N А17-5183/2012

"...Как следует из материалов дела, Муниципальное образование является собственником нежилого помещения площадью 204,4 квадратного метра, расположенного в многоквартирном доме по адресу: город Иваново, улица Суворова, дом 42. С 24.09.2002 помещение находилось в пользовании ООО "Кондико" на основании договора аренды от 24.09.2002 N 161.

Общество в рассмотренный период осуществляло управление многоквартирным домом, техническое содержание и ремонт общедомового имущества.

Поводом для обращения Общества в суд с иском послужило то обстоятельство, что Муниципальное образование не исполнило обязательства по внесению платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома. По данным истца, задолженность ответчика за оказанные услуги составила 20 392 рубля 14 копеек. Расчет составлен исходя из площади помещения, принадлежащего ответчику, и установленных тарифов.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Указанные обязанности также установлены в пунктах 28 и 29 Правил N 491.

Из пунктов 1 и 2 статьи 153, пункта 2 части 1 и части 4 статьи 154, статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение его собственник обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение (включающую помимо прочего плату за содержание и ремонт жилого помещения) и коммунальные услуги (в том числе водоснабжение и водоотведение). Неиспользование помещений не является основанием невнесения собственниками платы.

Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме) в силу требований закона является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на стороны обязательств.

Следовательно, Муниципальное образование, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию общего имущества и коммунальных услуг. Непосредственно на арендатора данного имущества, согласно положениям статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и по оплате понесенных ею расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Данный вывод согласовывается с правовой позицией, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 95; Мы поможем в написании вашей работы!