Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ 10 страница

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.10.2014 по делу N А35-10221/2013

"...В период с 01 июня 2011 года по 30 ноября 2013 года ООО "Ком Центр" как управляющая организация выполняло работы по техническому ремонту соответствующего жилого дома, оказывало услуги по содержанию общего имущества данного многоквартирного дома, что подтверждается представленными в материалы дела актами о приемке выполненных работ.

По договору аренды N 4220 от 01.05.2010 Комитет передал в аренду ООО "Интегрированные Билетные Системы Курска" спорное помещение.

Ссылаясь на то, что ответчик, осуществляя полномочия собственника в отношении нежилого помещения в обозначенном многоквартирном доме, обязан нести расходы по ремонту и содержанию общего имущества дома, истец обратился в суд с настоящим иском.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено несение арендатором расходов на содержание общего имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании приведенных норм права суды пришли к правильному выводу о том, что именно собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Возражения ответчика о том, что спорное нежилое помещение передано в аренду ООО "Интегрированные Билетные Системы Курска", по условиям которого арендатор обязан принимать участие в расходах за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обоснованно отклонены, поскольку договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией, которая не является стороной этого договора.

Кроме того, договоры, которые бы предусматривали обязательство арендаторов перед управляющей компанией оплачивать услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, заключены не были.

Указанная правовая позиция содержится в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10 и от 17.04.2012 N 15222/11.

Довод заявителя жалобы о том, что в силу действующего законодательства и заключенного договора аренды между ответчиком и третьим лицом в расходах по содержанию, текущему ремонту общего имущества в рамках заключенного договора аренды должен участвовать арендатор помещения, основан на неправильном толковании договора и применении норм материального права..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.01.2016 N Ф01-5409/2015 по делу N А28-985/2015

"...Как видно из документов и установил суд, Департамент (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор аренды от 24.12.2004 N 5084 нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Киров, ул. Ивана Попова, 6а, площадью 145,80 квадратного метра, которое является муниципальной собственностью.

В пунктах 2.2.4 и 2.2.6 стороны установили обязанность арендатора заключить договоры, в том числе с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО, а также предусмотрели обязанность арендатора вносить плату по договорам, связанным с содержанием помещения.

Согласно пункту 3.6 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 30.04.2013) в расчет арендной платы за нежилые помещения не входят плата за техническое и коммунальное обслуживание, а также плата за страхование имущества и государственную регистрацию договора.

Истец направил в адрес Организации уведомление о возмещении расходов от 13.08.2014, в котором сообщил ответчику о взыскании с него в рамках дела N А28-13093/2013 задолженности по оплате тепловой энергии в сумме 1 159 441 рубля 61 копейки, а также 61 445 рублей 95 копеек за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома с требованием в установленный в уведомлении срок возместить указанные расходы (уведомление получено ответчиком 29.08.2014).

Неисполнение требований, изложенных в уведомлении от 13.08.2014, послужило основанием для обращения Администрации и Департамента в суд с настоящим иском.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод, что обязанность нести расходы на ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома может быть возложена на арендатора помещения, расположенного в данном доме, в случае согласования сторонами соответствующего условия в договоре аренды помещения.

Суд оценил в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ пункты 2.2.4, 2.2.6, 2.2.7 договора и пришел к правильному выводу, что контрагенты возложили обязанность по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома на арендатора (ответчика).

В связи с указанным суд обоснованно взыскал с Организации расходы на оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества спорного дома в размере 61 445 рублей 95 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами с 12.09.2014 по 31.01.2015 в сумме 2 286 рублей 87 копеек..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.02.2012 по делу N А33-2333/2011

"...Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (ОГРН 1052465032278, ИНН 2465090650) (далее - ООО УК "Красжилсервис") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Сибзапчасть" (ОГРН 1022402477965, ИНН 2465045760) (далее - ООО "Сибзапчасть") о взыскании 219 772 рублей 76 копеек задолженности, 32 267 рублей 71 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, в указанный истцом период взыскания задолженности - с марта 2008 года по май 2011 года - ООО "Сибзапчасть" на основании договора аренды N 3642 от 01.09.1997, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом (г. Красноярск) (арендодатель), являлось арендатором нежилого помещения площадью 462,70 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 2.

12 декабря 2005 года между ООО "Сибзапчасть" (пользователь) и ООО УК "Красжилсервис" (исполнитель) заключен договор N 322-э/р на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения (с учетом дополнительных соглашений от 10.01.2007 и от 03.03.2008).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции со ссылкой на статьи 309, 616, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, что обязанность несения эксплуатационных расходов на арендатора возложена действующим законодательством, а также условиями договора аренды имущества, заключенного с собственником помещения в многоквартирном доме, и договора на техническое обслуживание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения, заключенного с управляющей компанией.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, указав на необоснованность доводов ответчика относительно несоответствия нормам материального права расчета задолженности исходя из площади занимаемого им помещения с учетом тарифа, установленного органами местного самоуправления.

Как следует из совокупного толкования статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 39 и пункта 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возложена на собственников помещений в данном доме.

В силу положений пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды N 3642 от 01.09.1997 обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонта нести расходы на содержание имущества возложено на арендатора - ООО "Сибзапчасть", пользующегося указанным помещением.

Судом первой инстанции установлен и не оспаривается сторонами спора факт оказания ООО УК "Красжилсервис" услуг, предусмотренных договором N 3642 от 01.09.1997, а также установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по их оплате.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 июня 2011 года по делу N А33-2333/2011, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2011 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 06.04.2011 N КГ-А41/2364-11 по делу N А41-20314/10

"...В обоснование исковых требований истец ссылался на необоснованное уклонение ответчика от заключения с ним как управляющей организацией жилого дома N 18 по улице Мира в городе Ожерелье Московской области договора по техническому обслуживанию, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома. Обязанность заключения такого договора принята ответчиком в соответствии с пунктом 7.1.16 договора аренды от 01 июня 1999 года. Истец также ссылался на статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39, 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и указывал, что отказ ответчика от внесения платы за содержание общего имущества жилого дома является необоснованным.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии оснований оплаты им услуг за содержание общего имущества жилого дома не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции об отмене обжалуемого судебного акта. Апелляционный суд правильно применил положения статей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 161, 154, 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и обоснованно исходил из того, что плата за услуги и работы по управлению домом, плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме взимается как с нанимателя (арендатора), так и с собственника помещения. При этом арендаторы и собственники нежилых встроенных помещений исполняют свою обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт принадлежащих (арендованных) им помещений перед контрагентом (управляющей организацией) согласно условиям заключенных с ними договором. Ввиду того, что истец понес расходы по содержанию общего имущества, то на ответчика как арендатора в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации возложена обязанность по их возмещению управляющей организации.

Данная позиция соответствует позиции Высшей судебной инстанции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 ноября 2010 года N 4910, согласно которой собственник, равно как и наниматель (арендатор), нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают владельца помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не может быть удовлетворена..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.02.2017 N Ф07-29/2017 по делу N А05-4102/2016

"...Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Архангельск" принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 784 кв. м с условным номером 29-29-01/085/2007-459, расположенные на первом (N 1-36) и втором этажах (N 1-13) МКД, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.12.2007 серии 29-АК N 242435.

Мэрия г. Архангельска (правопредшественник истца, арендодатель) и Общество (арендатор) 28.07.2004 заключили сроком на 49 лет договор N 798 аренды указанных помещений (в редакции дополнительных соглашений от 10.12.2007 N 1 и от 21.09.2009 N 2) для размещения физкультурно-оздоровительного комплекса и использования под медицинскую деятельность.

Согласно пункту 2.2.10 договора в течение 10 дней с момента его заключения арендатор обязан самостоятельно заключить договор на обслуживание помещений с эксплуатирующей организацией и потребление коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии, воды и стоков) с поставщиками данных услуг, а в случае несвоевременного заключения договора с последними - возместить расходы по оплате коммунальных услуг исходя из максимальной нагрузки, мощности токоприемников, расчетных объемов водопотребления и водоотведения.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 27.02.2015 по делу N А05-14531/2014, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015, с Администрации в пользу Компании взыскано 465 696 руб. задолженности за содержание и ремонт общего имущества МКД за период с ноября 2011 по октябрь 2014 года, 39 513 руб. 60 коп. задолженности за капитальный ремонт общего имущества МКД за период с ноября 2011 по декабрь 2012 года по договору от 01.07.2011 на управление МКД, а также 2000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Во исполнение указанного решения Администрация платежными поручениями от 13.08.2015 N 560 и 561 и от 16.09.2015 N 1801 перечислила Компании 507 209 руб. 60 коп.

Администрация, посчитав, что убытки в указанной сумме понесены по вине Общества, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При таком положении суды, проанализировав договор аренды, в частности пункт 2.2.10, в соответствии с которым арендатор обязался нести расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества МКД, а также установив, что Администрация оплатила оказанные Компанией услуги по содержанию и ремонту указанного имущества, пришли к выводу об обязанности ответчика возместить истцу по правилам статей 15, 393 ГК РФ понесенные тем расходы.

Довод подателя жалобы о том, что из буквального толкования названного пункта договора не следует обязанность арендатора по возмещению названных расходов, судом кассационной инстанции отклоняется как необоснованный и опровергающийся материалами дела.

Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент принятия решения по делу N А05-14531/2014, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт, а также плату за коммунальные услуги.

Пунктом 2.2.10 договора аренды прямо предусмотрено, что арендатор принимает на себя обязательство заключить договор не только на потребление коммунальных услуг, но и на обслуживание арендуемых им помещений с эксплуатирующей организацией.

Указание в названном пункте на возмещение арендатором расходов по оплате коммунальных услуг в случае незаключения договора с поставщиками услуг свидетельствует лишь о согласовании сторонами договора компенсации таких расходов исходя из максимальной нагрузки, мощности токоприемников, расчетных объемов водопотребления и водоотведения.

С учетом того, что суды всесторонне и полно исследовали материалы дела, а также правильно применили нормы материального права, в удовлетворении кассационной жалобы должно быть отказано..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.09.2015 N Ф07-6077/2015 по делу N А13-676/2015

"...Администрация города Вологды, место нахождения: г. Вологда, ул. Каменный Мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к федеральному казенному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Вологодский институт права и экономики Федеральной службы исполнения наказаний", место нахождения: г. Вологда, ул. Щетинина, д. 2, ОГРН 1023500897694, ИНН 3525101371 (далее - Учреждение), о взыскании 598 113 руб. 95 коп., в том числе 583 445 руб. 05 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома и коммунальные услуги (общедомовые нужды) за период с 01.01.2013 по 31.12.2013, 14 668 руб. 90 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, взысканных с Администрации в пользу закрытого акционерного общества "Вологодский подшипниковый завод" в рамках дела N А13-1409/2014.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Учреждение (арендатор) 27.03.2006 заключили договор N 18/18 аренды нежилых помещений площадью 326,4 кв. м, расположенных в жилом доме по адресу: г. Вологда, ул. Гагарина, д. 37а.

Пункт 2 статьи 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Проанализировав условия договора аренды, суды обеих инстанций сделали вывод о том, что стороны договорились возложить на арендатора расходы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома, в котором находится арендуемое им нежилое помещение.

В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и управляющей компанией, заключенного в соответствии с условиями договора аренды, собственник (арендодатель) произвел оплату задолженности за оказанные управляющей компанией услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

В этом случае суды обеих инстанций пришли к выводу об обязанности ответчика возместить истцу понесенные им расходы по правилам статей 15, 393 ГК РФ.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, установлены судами на основании имеющихся в деле доказательств, а нормы материального либо процессуального права не нарушены, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения жалобы..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.2015 N Ф07-5680/2015 по делу N А21-3349/2014

"...Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за содержание и ремонт многоквартирного дома на арендаторов нежилых помещений. Пункт 2 статьи 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.

Таким образом, поскольку по общему правилу договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, в нем может содержаться условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательства собственника по несению расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 115; Мы поможем в написании вашей работы!