Возмещение арендатору расходов на капитальный ремонт, согласованных с арендодателем, при незаключенности договора

⇐ ПредыдущаяСтр 324 из 504Следующая ⇒

На практике часто встречаются ситуации, когда арендатор с согласия арендодателя производит капитальный ремонт имущества, но впоследствии по тем или иным причинам договор аренды признается незаключенным. Это приводит к спорам о том, на основании каких норм могут быть возмещены расходы на ремонт.

12.1. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на капремонт, который проведен с согласия арендодателя, при признании договора аренды незаключенным могут быть взысканы с арендодателя по правилам о неосновательном обогащении.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2010 N КГ-А40/902-10 по делу N А40-11932/09-3-132

"...Между тем, судом первой инстанции установлено, что в 2003 году в связи с необходимостью проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и работ по частичному переустройству, истец совместно с ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы составил смету по капитальному ремонту подвального помещения согласно которой стоимость составила 1 219 739 руб. 29 коп., а также график проведения капитального ремонта подвального помещения.

Кроме того, как установил суд первой инстанции, проведение работ, их стоимость подтверждены представленными в материалы дела документами - сметами и актом приема-сдачи работ, договором купли-продажи товара от 24.12.2003 г. (л.д. 64 - 65 т. 1), платежными поручениями (л.д. 66 - 67 т. 2), товарными накладными (л.д. 138 - 150 т. 1, л.д. 1 - 53 т. 2).

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В данном случае признание судом договора незаключенным влечет за собой неосновательное обогащение ответчика в виде сбережения им денежных средств в размере потраченных истцом в счет оплаты стоимости ремонтных работ и материалов, результат которых перешел в собственность ответчика (г. Москвы в лице ДИгМ) (применительно к правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 10575/01 от 17.04.02 г.).

Таким образом, учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, которые документально подтверждены, вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований является правильным, сделан на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и правильного применения норм материального и процессуального права, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение оставлению в силе..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 04.08.2010 N ВАС-7944/10 по делу N А40-11932/09-3-132

"...По иску ООО "У Иваныча" к Департаменту имущества города Москвы (далее - департамент) о взыскании 1 219 739 рублей неотделимых улучшений в связи с произведенным ремонтом.

Суд счел требования истца законными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами. Суд указал, что ремонт, произведенный истцом, привел к улучшению имущества, а поскольку договор аренды признан незаключенным, то стоимость неотделимых улучшений является для ответчика неосновательным обогащением.

При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и установлено, что в 2003 году в связи с необходимостью проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и работ по частичному переустройству, истец совместно с ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы составил смету по капитальному ремонту подвального помещения, согласно которой стоимость составила 1 219 739 руб. 29 коп., и график проведения капитального ремонта подвального помещения. 23.09.2003 между ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы и ООО "У Иваныча" был подписан акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту, согласно которому работы выполнены в полном объеме на основании согласования стоимости, дефектной ведомости, сметы и графика и помещение может использоваться.

Кроме того, как установил суд первой инстанции, проведение работ, их стоимость подтверждены представленными в материалы дела документами - сметами и актом приема-сдачи работ, договором купли-продажи товара от 24.12.2003, платежными поручениями, товарными накладными ремонт был проведен при согласовании с балансодержателем помещения и при надлежащем уведомлении Департамента имущества города Москвы о производстве ремонта и при отсутствии его возражений.

При указанных обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил иск на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2010 N КГ-А40/4046-10 по делу N А40-49593/09-155-463

"...Суды обеих инстанций, установив, что срок договора аренды от 03.09.08 составляет 3 года, пришли к выводу об обязательности его государственной регистрации.

При этом, в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, суды обоснованно признали его незаключенным на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судами обеих инстанций установлено, что в процессе пользования нежилыми помещениями по адресу: г. Москва, Духовский переулок, д. 17, стр. 4, ООО "Сервис-Комплект" произвело за счет собственных средств и с согласия ООО "ТД Керамос" работы по внутренней перепланировке, переустройству и отделке помещений.

Впоследствии ООО "Сервис-Комплект" обратилось к ООО "ТД Керамос" с требованием о возмещении стоимости улучшений недвижимого имущества.

Удовлетворяя заявленные по настоящему делу первоначальные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу относительно доказанности истцом факта возникновения у ООО "ТД Керамос" неосновательного обогащения в виде сбережения им денежных средств в размере расходов, понесенных ООО "Сервис-Комплект" в связи с производством работ по внутренней перепланировке, переустройству и отделке помещений, подлежащих возмещению потерпевшему на основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод кассационной жалобы относительно несогласования ООО "Сервис-Комплект" в установленном порядке произведенных перепланировок судом кассационной инстанции отклоняется.

Так, в соответствии с пунктом 1.1 дополнительного соглашения от 15.09.08 N 1 к договору аренды от 03.09.08 ООО "ТД Керамос" согласовало ООО "Сервис-Комплект" проведение строительно-монтажных работ в части перепланировки арендуемых нежилых помещений (л.д. 43 том 1).

Кроме того, в материалы дела представлен подписанный сторонами эскизный проект, в котором в соответствии с требованиями пункта 1.2 дополнительного соглашения от 15.09.08 N 1 к договору аренды от 03.09.08 отражены все вновь возводимые и демонтируемые конструкции стен (л.д. 46 - 48 том 1)..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.04.2010 N КГ-А40/2616-10 по делу N А40-67377/09-54-527

"...Суды обеих инстанций, установив, что срок договора аренды от 19.06.01 N 01-7/423 превышает пять лет, пришли к выводу об обязательности его государственной регистрации.

Вместе с тем, судами обеих инстанций установлено, что в процессе пользования нежилыми помещениями по адресу: г. Москва, 1-й Боткинский проезд, д. 7, корп. 110, ЗАО "Росавиаспецкомплект" произвело за счет собственных средств и с согласия ОАО "РСК "МиГ" капитальный ремонт недвижимого имущества.

Учитывая, что имеющаяся задолженность не была погашена в срок, установленный в письме от 03.12.08 Исх. N 1317, ЗАО "Росавиаспецкомплект" обратилось в суд с настоящим иском о взыскании с ОАО "РСК "МиГ" 7.018.503 руб. 33 коп. неосновательного обогащения (с учетом уточнения размера исковых требований), полагая, что расходы, понесенные ЗАО "Росавиаспецкомплект" в связи с капитальным ремонтом недвижимого имущества, являются для ответчика неосновательным обогащением, подлежащим возврату потерпевшему на основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные по настоящему делу исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу относительно доказанности истцом факта возникновения у ОАО "РСК "МиГ" неосновательного обогащения в виде сбережения им денежных средств в размере расходов, понесенных ЗАО "Росавиаспецкомплект" в связи с капитальным ремонтом недвижимого имущества, подлежащих возмещению потерпевшему на основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, из материалов дела усматривается, что ОАО "РСК "МиГ" было осведомлено о производстве ЗАО "Росавиаспецкомплект" капитального ремонта нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, 1-й Боткинский проезд, д. 7, корп. 110, и выразило согласие с указанной истцом стоимостью работ при подписании Акта приема-сдачи нежилых помещений от 14.08.08, на основании которого недвижимое имущество было возвращено ОАО "РСК "МиГ"..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.04.2012 по делу N А63-3172/2008

"...При рассмотрении дела N А63-14243/2007 арбитражный суд пришел к выводу о незаключенности договора от 01.08.2003 аренды недвижимого имущества.

После подписания договора предприниматель за свой счет произвел капитальный ремонт и перепланировку полученного во временное пользование помещения, что подтверждено фотоматериалами, технической документацией, экспертными заключениями от 21.06.2010, 18.03.2011, 01.09.2011. Факт осуществления истцом ремонтных работ в помещении общество не оспаривает.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями по вопросу аренды принадлежащих ответчику помещений истец отказался от пользования помещениями и потребовал от ответчика возмещения стоимости затрат, произведенных на их капитальный ремонт и перепланировку. Помещения освобождены предпринимателем 25.06.2008. Собственник не потребовал устранения изменений имущества, но от оплаты стоимости капитального ремонта отказался.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (пункт 1 статьи 1105 Кодекса).

В данном случае признание судом договора незаключенным влечет за собой неосновательное обогащение ответчика в виде сбережения им денежных средств в размере потраченных истцом в счет оплаты стоимости ремонтных работ и материалов, результат которых перешел в собственность ответчика (применительно к правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации РФ N 10575/01 от 17.04.2002).

Поскольку ответчик не возместил истцу стоимость улучшений, произведенных в отсутствие заключенного между сторонами договора аренды имущества, суды обоснованно признали его неосновательно обогатившимся и удовлетворили исковые требования..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 99; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 319 320 321 322 323324325 326 327 328 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!