Примеры хозяйственных споров, в которых суд применил ст. 616 ГК РФ исходя из ее буквального содержания 1 страница

Пример зачета расходов арендатора по производству капитального ремонта в счет арендной платы

Ситуация

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Арендатор отрицал наличие задолженности, ссылаясь на проведенный им за свой счет с согласия арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества. Договором предусмотрено право арендатора произвести капитальный ремонт и зачесть затем свои затраты в счет арендной платы.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований арендодателя.

Применение ст. 616 ГК РФ в этой ситуации

Ссылаясь на условия договора и ст. 616 ГК РФ, суд пришел к выводу, что капитальный ремонт должен быть произведен за счет арендодателя. Учитывая понесенные арендатором расходы на капитальный ремонт, суд установил отсутствие задолженности арендатора по арендной плате.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.08.2008 N Ф03-А51/08-1/3042 по делу N А51-4157/200728-132)

Примеры возложения на арендатора обязанности по проведению капитального ремонта

Ситуация

Арендатор обратился в суд с требованием о зачете понесенных расходов по капитальному ремонту в счет задолженности по арендной плате.

Суд отказал в удовлетворении иска.

Применение ст. 616 ГК РФ в этой ситуации

Суд исходил из того, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Поскольку указанная норма устанавливает диспозитивное регулирование и сторонами в договоре обязанность по проведению ремонта возложена на арендатора, в удовлетворении исковых требований было отказано.

(Постановление ФАС Уральского округа от 13.12.2007 N Ф09-10246/07-С6 по делу N А60-4817/2007-С7; Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2010 по делу N А11-2113/2009; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.06.2009 по делу N А82-10939/2008-72)

Ситуация

Арендатор обратился в суд с требованием о взыскании с арендодателя стоимости проведенного капитального ремонта.

Суд отказал в удовлетворении иска.

Применение ст. 616 ГК РФ в этой ситуации

Поскольку указанная норма устанавливает диспозитивное регулирование и сторонами в договоре обязанность по проведению ремонта возложена на арендатора за свой счет, в удовлетворении исковых требований было отказано.

(Постановление ФАС Уральского округа от 29.07.2008 N Ф09-4867/08-С6 по делу N А07-10564/2007; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.10.2005 N Ф03-А59/05-1/3260; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.03.2005 N А17-95/3; Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2009 по делу N А58-5849/2008; Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2009 по делу N А06-1732/2009; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2007 N 17АП-6020/2007-ГК по делу N А50-15091/2007-Г1)

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

См. также: Важнейшая практика по ст. 617 ГК РФ

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 617 ГК РФ

1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия >>>

2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя >>>

3. Возможность сохранения договора аренды при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица >>>

4. Возможность сохранения незарегистрированного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, в случае, если новый собственник знал о таком договоре >>>

Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия

Статья 617 ГК РФ, устанавливая гарантии для арендатора при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, лишь частично регулирует связанные с этим отношения. Из данной нормы однозначно не следует, кому должны предъявляться претензии по ненадлежащему исполнению договора прежним арендодателем, обязан ли новый арендодатель возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, если они понесены до изменения арендодателя, но прежним арендодателем не компенсировались, и т.п.

1.1. Вывод из судебной практики: Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 N Ф04-4219/2017 по делу N А46-6146/2016

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 09.11.2005 между Озеровой Натальей Васильевной (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Гермес" (арендатор) заключен договор аренды нежилого строения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое строение (магазин N 2, одноэтажное кирпичное здание, литера А), находящееся в собственности арендодателя. Общая площадь предоставляемого здания - 475,8 кв. м. Здание расположено по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 26.

Решением мирового судьи судебного участка N 42 Кировского административного округа города Омска от 11.05.2005 по делу N 2-2263/2005 расторгнут брак между Озеровым О.В. и Озеровой Н.В.

Указанным решением произведен раздел совместного имущества супругов, за каждым из них признано право собственности на 1/2 магазина N 2; признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности Озеровой Н.В. на поименованное выше нежилое строение, выданное 01.02.2002 учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый номер объекта 55-00-48877.

В связи с отсутствием платежей 30.03.2016 Озеров О.В. направил в адрес ООО "Гермес" претензию, содержащую требование погасить задолженность по арендной плате в сумме 71 250 руб. 00 коп. и предложение о расторжении договора аренды от 09.11.2005, ответа на которую не последовало.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Озерова О.В. в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, установив, что доказательств внесения ООО "Гермес" арендной платы за период с 01.12.2015 по 29.02.2016 в сумме 71 250 руб. 00 коп. в материалах дела не содержится, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца о взыскании задолженности в указанной сумме, а также о расторжении договора аренды нежилого строения от 09.11.2005, заключенного на срок до 09.11.2020, подлежат удовлетворению.

Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) установлено, что в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно пункту 24 Информационного письма N 66 переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется, требование Озерова О.В. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 71 250 руб. 00 коп. за период с 01.12.2015 по 29.02.2016 является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате удовлетворено правомерно.

Поскольку необходимые фактические обстоятельства дела в полной мере установлены судом, однако неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным в порядке пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ принять в указанной части новый судебный акт и отказать в удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилого строения от 09.11.2005, заключенного между Озеровой Натальей Васильевной и обществом с ограниченной ответственностью "Гермес".

В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 06.12.2016 по делу N А46-6146/2016 подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10 по делу N А40-177253/09-89-1226

"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между закрытым акционерным обществом "Моспромстрой" (арендодателем) и обществом "МФК ДжамильКо" (арендатором) 12.11.1997 заключен договор аренды N 228/С-97 (далее - договор аренды) спорных помещений.

Договор аренды, заключенный до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), не подлежал государственной регистрации.

Договор аренды был представлен в Московский комитет по регистрации прав (далее - регистрирующий орган) и 26.04.2000 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) за номером 77-01/00-10/2000-28484.

Право собственности на здание, в котором расположены спорные помещения, 15.03.2007 перешло к обществу "МПС-СТАР". С этого момента на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) данное общество выступает в качестве арендодателя по договору аренды..."

Определение ВАС РФ от 03.02.2011 N ВАС-629/11 по делу N А17-9472/2009

"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.01.2006 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тейково (арендодателем), муниципальным унитарным предприятием "Многоотраслевое производственное объединение жилищно-коммунального хозяйства" (балансодержателем) и предпринимателем Пономаренко Г.Г. (арендатором) на срок с 01.01.2006 по 31.12.2021 заключен договор N 103 аренды нежилого помещения, которое фактически было передано арендатору.

Названный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В дальнейшем арендуемое помещение было выкуплено на аукционе предпринимателем Воробьевой И.Н.

Ссылаясь на отсутствие регистрации предпринимателя Воробьевой И.Н. в качестве нового арендодателя по договору аренды, а также отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения, Пономаренко Г.Г. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Между тем сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.

...в передаче дела N А17-9472/2009 Арбитражного суда Ивановской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.10.2010 по тому же делу отказать..."

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

"...24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.

В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.

Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.

В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2010 по делу N А28-4583/2009

"...В пункте 2.3 решения Юрьянской районной Думы от 27.12.2007 N 22/2 "Об утверждении положения "Об управлении и распоряжении земельными участками на территории муниципального образования Юрьянский район" предусмотрено, что полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального района, осуществляет администрация Юрьянского района.

Следовательно, к Администрации перешли права арендодателя в силу перераспределения собственником имущества полномочий по распоряжению земельными участками.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, смена арендодателя не является основанием для внесения изменений в договор аренды, поэтому перешедшие к истцу права арендодателя по настоящему договору, оформленные актом приема-передачи от 25.07.2006, не подлежали регистрации по правилам статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.03.2010 по делу N А19-12379/09

"...В соответствии с условиями договора аренды N 681 от 05.05.1996 арендодателем является администрация г. Ангарска.

Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ, вступившего в законную силу с 01.07.2006) установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Предметом договора аренды N 681 от 05.05.1996 стал земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в связи с момента вступления в силу указанных изменений в Федеральный закон уполномоченным органом по распоряжению земельным участком стала администрация Ангарского муниципального образования и с этого момента оно заменило администрацию г. Ангарска в арендных отношениях с ЗАО "Ангарский керамический завод" относительно земельного участка.

Таким образом, суды пришли к правомерному выводу, что арендодателем по договору аренды N 681 от 05.05.1996 следует считать Ангарское муниципальное образование, уполномоченное в силу закона распоряжаться спорным земельным участком и проводить взыскание арендной платы..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 N Ф03-994/2010 по делу N А51-8558/2009

"...Согласно пункту 1 статьи 617 этого же Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В ходе судебного разбирательства арбитражными судами установлено, что после заключения договора аренды от 10.03.2006 N 013-А ФГУП "Тихоокеанская государственная телевизионная компания Владивосток" прошло процедуру реорганизации путем присоединения к ФГУП "ВГТРК"; право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, находящееся на балансе предприятия, в том числе и на переданные в аренду ответчику помещения, перешло к истцу.

Арбитражными судами также установлено, что арендатор нежилых помещений по договору N 013-А был уведомлен истцом о смене собственника такого имущества, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела дополнительное соглашение к договору от 22.11.2006, подписанное со стороны ООО "Восток Медиа Сервис" без возражений (л.д. 27 - 28).

Принимая во внимание изложенное, поскольку право собственности на арендуемые ответчиком помещения перешло к другому лицу (ФГУП "ВГТРК"), судебные инстанции, руководствуясь указанными выше нормами гражданского законодательства, пришли к правильному выводу об отсутствии необходимости государственной регистрации соглашения к договору, поскольку таковое лишь уточнило арендодателя по сделке, не изменяя существа обязательства..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 123; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 323 324 325 326 327328329 330 331 332 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!