Примеры хозяйственных споров, в которых суд применил ст. 616 ГК РФ исходя из ее буквального содержания 3 страница
| Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2011 по делу N А26-8266/2010 "...Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Егорова Т.В. (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества города Петрозаводска от 19.07.2005 N 222. В соответствии с пунктом 1 указанного договора Администрация передала ответчику в аренду нежилые помещения общей площадью 29,4 кв. м, расположенные на первом этаже жилого здания по адресу: город Петрозаводск, улица Мерецкова, дом 8. Нежилые помещения здания по указанному адресу площадью 1 168,9 кв. м, в том числе и спорные нежилые помещения, переданы в оперативное управление Учреждения на основании распоряжения Главы самоуправления города Петрозаводска "О закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями" от 30.01.2007 N 50-р. Право оперативного управления зарегистрировано за Учреждением 23.08.2007 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.08.2007 серия 10АБ N 157060). Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона. Таким образом, Учреждение, получив спорное имущество в оперативное управление, приобрело в силу закона права арендодателя по договору аренды от 19.07.2005 N 222, независимо от внесения или невнесения соответствующих изменений в договор аренды.
...решение Арбитражного суда Республики Карелия от 31.01.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2011 по делу N А26-8266/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Егоровой Татьяны Васильевны - без удовлетворения..." |
| Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 07.11.2013 N Ф09-10057/13 по делу N А76-24895/2012 "...Между Министерством промышленности и природных ресурсов (арендодатель) и адвокатом Черняковым И.Г. (арендатор) 01.04.2010 заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества N 557-р, согласно п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду - временное пользование и владение нежилые помещения - литера А, 3 этаж - поз. 6, 7; 4 этаж - поз. 2, 3, общей площадью 82 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, согласно копии поэтажного плана Областного государственного унитарного предприятия "Обл. ЦТИ" от 30.01.2002. Срок действия договора аренды определен с 01.04.2010 по 01.04.2015 (п. 1.3 договора).
Распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов от 23.12.2010 N 1571-р за предприятием "Областная казна" закреплено на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, и утверждены акты приема-передачи от 23.12.2010 N 1 - 11. По акту приема-передачи здания (сооружения) от 23.12.2010 N 11 указанное недвижимое имущество передано предприятию "Областная казна". Государственная регистрация права хозяйственного ведения предприятия "Областная казна" на нежилое помещение N 1 (офис) общей площадью 1491,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, произведена Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 11.02.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.02.2011). Предприятие "Областная казна" 25.04.2012 направило в адрес адвоката Чернякова И.Г. уведомление N 325/05 о закреплении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Косарева, 2 и ул. Витебская, 2, за предприятием "Областная казна" на праве хозяйственного ведения в соответствии с распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов от 23.12.2010 N 1571-Р и об осуществлении государственной регистрации права. Предприятие просило арендатора подписать и скрепить печатью соглашение от 24.04.2012 к договору аренды от 01.04.2010 N 557-р в течение 7 дней с момента получения уведомления и возвратить соглашение в адрес предприятия "Областная казна".
Указанное уведомление направлено 25.04.2012 в адрес адвоката Чернякова И.Г. Повторное уведомление о необходимости подписания соглашения от 24.04.2012 к договору аренды от 01.04.2010 N 557-р в адрес адвоката Чернякова И.Г. предприятие "Областная казна" направило 20.07.2012, которое получено лично Черняковым И.Г. 23.07.2012. Из квитанций от 07.04.2011 на сумму 77 314 руб. 50 коп., от 10.08.2011 на сумму 14 500 руб., от 19.08.2011 на сумму 80 000 руб., от 05.02.2013 на сумму 34 400 руб. усматривается перечисление Черняковым И.Г. арендных платежей по договору аренды от 21.04.2011 N 557-р на счет Министерства промышленности и природных ресурсов. Предприятие "Областная казна", ссылаясь на несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей за период с августа по ноябрь 2012 года, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что право требования по обязательству, предусмотренному договором аренды, перешло к новому арендодателю - предприятию "Областная казна" с момента государственной регистрации права хозяйственного ведения 11.02.2011. Установив, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком в пользу истца надлежащим образом не исполнены, суд признал требования о взыскании 40 545 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с августа по ноябрь 2012 года подлежащими удовлетворению. Поскольку нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей установлено, суд пришел к выводу, что неустойка по п. 4.2 договора аренды в размере 440 руб. 42 коп. за период с 10.09.2012 по 01.12.2012 начислена правомерно. Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой неустойки суд первой инстанции не усмотрел. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оставив в силе решение суда. Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что судами нарушена ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и применена не подлежащая применению ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего. В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. На основании приведенных норм права и разъяснений, судами сделан обоснованный вывод о том, что если недвижимое имущество закреплено собственником за государственным предприятием на праве хозяйственного ведения, арендодателем указанного имущества может быть только само предприятие. Судами также правильно применены положения п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Согласно свидетельству о государственной регистрации права право хозяйственного ведения на нежилое помещение N 1 (офис) общей площадью 1491,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, зарегистрировано за предприятием "Областная казна" 11.02.2011. Соответственно, вывод суда первой инстанции о том, что со дня государственной регистрации права хозяйственного ведения истца (11.02.2011), последний получил право требовать от ответчика уплаты арендной платы по договору аренды от 01.04.2010, является верным..." |
1.3. Вывод из судебной практики: Претензии по ненадлежащему исполнению договора прежним арендодателем (прежним собственником) следует предъявлять новому арендодателю (новому собственнику).
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2006 по делу N А21-9453/2005-С2
"...Как следует из материалов дела, Колхоз (арендодатель) и предприниматель Дубинин Н.В. (арендатор) заключили хозяйственной договор от 29.12.2000 временной аренды морского рыболовного судна МРТК-1083, порт приписки Калининград, номер регистрации 1567, год постройки 1980, валовой вместимостью 120 р.т., для использования в целях промышленного рыболовства и транспортировки рыбопродукции сроком до 31.12.2005.
По договору купли-продажи от 21.09.2005 N 194-05 судно продано обществу с ограниченной ответственностью "Балт-Рыба" (далее - ООО "Балт-Рыба"), зарегистрированному в качестве собственника судна 04.10.2005.
Дубинин Н.В., считая, что действия Колхоза по одностороннему досрочному расторжению договора неправомерны, свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора и нарушают права предпринимателя на пользование арендованным имуществом, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд правомерно указал, что поскольку до принятия искового заявления к производству суда право собственности на судно перешло к ООО "Балт-Рыба", исковые требования, заявленные к Колхозу как стороне договора от 29.12.2000, не могут быть удовлетворены. Данный вывод не противоречит статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае перехода права собственности на имущество договор аренды сохраняется на прежних условиях. Однако переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу свидетельствует об изменении состава участников правоотношения и взаимообязанных лиц, которые могут предъявлять друг другу требования, связанные с ненадлежащим исполнением вытекающих из данного правоотношения обязательств.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит выводы суда об отказе в иске правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."
1.4. Вывод из судебной практики: Новый собственник имущества, переданного в аренду, не несет ответственности за нарушение права преимущественной покупки и одностороннее расторжение договора, если фактически аренда прекратилась до перехода права собственности к новому арендодателю.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 04.03.2009 N А40/307-09 по делу N А40-67389/07-77-615
"...Вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2008 года <*> по делу N А40-12606/08-59-101 установлено, что договор аренды от 01.01.2005 года N 27 прекратил свое действие с 25.03.2008 года, в связи с отказом ответчика от договора аренды в установленном законом порядке.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-12606/08-59-101 имеет дату 21.08.2008, а не 21.09.2008.
Исковые требования заявлены о взыскании штрафа, предусмотренного п. 4.4 договора аренды от 01.01.2005 года N 27 в редакции дополнительных соглашений от 01.03.2005 года N 1 и от 10.03.2005 года N 2, который уплачивается арендодателем арендатору, в случае нарушения преимущественного права покупки, а также в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по договору.
Вместе с тем, как установил суд первой инстанции, из исковых заявлений ООО "Компания "МИР" по делам N А40-35312/07-11-335, А40-13520/08-6-135, А40-13521/08-28-138 следует, что правоотношения сторон по названному договору аренды фактически были прекращены в период, когда арендодателем по нему являлось ООО "Юникс".
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик - ЗАО "Инвестиционная компания "Гринэкс" не может нести ответственность, установленную п. 4.4 договора аренды от 01.01.2005 года N 27, за односторонний отказ от исполнения обязательств по данному договору, сделанный предыдущим арендодателем до момента перехода к ответчику прав собственности и, соответственно, права арендодателя на спорные помещения..."
1.5. Вывод из судебной практики: При смене арендодателя прежний арендодатель утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.06.2019 N Ф05-7536/2019 по делу N А40-112746/2018
"...22.12.2006 между ответчиком (арендатор) и истцом (арендодатель) заключен договор аренды N 10-2/09-24 федерального недвижимого имущества общей площадью 353,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15, стр. 1, отнесенного к объектам культурного наследия, находящегося на территории г. Москвы и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления.
В связи с передачей в собственность города Москвы данных нежилых помещений к договору аренды от 22.12.2002 N 10-2/09-24 было оформлено дополнительное соглашение от 03.04.2014, в котором арендодателем указан Департамент городского имущества города Москвы.
В пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обеих инстанций правомерно исходили из того, что истец лишился права извлекать доход от сдачи имущества в аренду, поскольку в настоящее время, с учетом заключенных дополнительных соглашений, истец не является стороной по договору аренды..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 10.12.2012 N ВАС-16223/12 по делу N А26-9656/2011 "...Судами установлено, что 12.05.2008 между Администрацией района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - общество) заключен договор аренды земельного участка площадью 7300 кв. м с кадастровым номером 10:20:015503:0060, расположенного в юго-восточной части кадастрового квартала 10:20:015503 Прионежского кадастрового района, на срок с 26.03.2008 по 26.03.2056. 25.02.2009 право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за Петрозаводским городским округом. Считая, что у Администрации района имеется неосновательное обогащение в сумме 172 783,31 руб., возникшее в результате перечисления обществом арендной платы в бюджет Прионежского муниципального района после регистрации права собственности на земельный участок за Петрозаводским городским округом, Администрация округа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) Оценивая фактические обстоятельства спора, суды установили, что 10.08.2011 общество оплатило использование земли за период с 25.02.2009 по 11.07.2011, при этом в бюджет Петрозаводского городского округа перечислило 17 418,19 руб., в бюджет Прионежского муниципального района - 172 783,31 руб. Поскольку с 25.02.2009 право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за Петрозаводским городским округом, суды пришли к выводу, что арендная плата за пользование земельным участком, полученная Прионежским муниципальным районом после этой даты, в отсутствие законных и договорных оснований, является неосновательным обогащением, которое подлежит возврату собственнику земельного участка. При таких обстоятельствах суды удовлетворили заявленные Администрацией округа требования. Доводы о несоответствии положениям пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации выводов судов о переходе прав и обязанностей по договору аренды к истцу в отсутствие государственной регистрации изменений в договор аренды являлись предметом рассмотрения и надлежащей оценки судов нижестоящих инстанций. Данные доводы признаны судами несостоятельными со ссылкой на положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из которых с момента перехода права собственности на недвижимое имущество прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду..."
Определение ВАС РФ от 26.10.2011 N ВАС-11509/11 по делу N А40-62095/10-1-387 "...Суд установил, что 15.08.2002 между Минимуществом Московской области (арендодатель) и ГУП "Центр по разработке и производству приборов и технологий" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности N 12006-Z, по условиям которого арендатору предоставлялся в пользование земельный участок, общей площадью 100 000 кв. м, из земель поселений, в границах, указанных на плане (приложение 1), а также на местности с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм с учетом заключений соответствующих служб, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Новое Аристово. Истец просит взыскать задолженность по арендным платежам за период с 01.07.2009 по 31.03.2010 и пени по указанному договору, ссылаясь на несвоевременное внесение ответчиком арендных платежей. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17.09.2008 по делу N А41-7789/08 установлено, что собственником земельного участка, общей площадью 100 000 кв. м, кадастровый номер 50:11:002 0218:0028, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Новое Аристово, согласно выписке из ЕГРП от 13.05.2008 является Российская Федерация. В связи с этим, суд указал на то, что с момента регистрации права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, новым арендодателем по договору аренды земельного участка N 12006-Z от 15.08.2002 является уполномоченный орган, действующий от имени Российской Федерации. Таким образом, в спорный период Минимущество Московской области не обладало правом распоряжаться земельным участком, в данном случае сдавать его в аренду, и соответственно требовать уплаты арендных платежей и в связи с этим суд отказал в удовлетворении исковых требований. ...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-62095/10-1-387 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 01.10.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.05.2011 отказать..."
Определение ВАС РФ от 24.02.2011 N ВАС-819/11 по делу N А21-14507/2009 "...Как установлено судами, между комитетом по управлению имуществом Гурьевского района (арендодатель), муниципальным учреждением "Низовская сельская администрация" (балансодержатель) и обществом "Кемпинг "Фестивальный" (арендатор) заключен договор от 01.04.2002 N 31 аренды 11 нежилых зданий общей площадью 1 497,7 кв. м, расположенных в пос. Заозерье, Гурьевского район, Калининградская область, для использования под базу отдыха, проведение фестивалей, праздников и других культурных и спортивных мероприятий, сроком действия по 30.12.2022. В соответствии с дополнительным соглашением N 3 исключены 10 из 11 объектов, площадь сданных в аренду зданий составила 219,8 кв. м, в аренду передан нежилой дом (спальный корпус) литера "Н", общей площадью 219,8 кв. м, срок действия договора продлен по 30.12.2050. Впоследствии по договору купли-продажи от 11.07.2008, заключенному с управлением муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа, общество "СанСити" приобрело одноэтажное нежилое здание (литера "Н") общей площадью 194,2 кв. м и земельный участок площадью 4 775 кв. м с кадастровым номером 39:03:06 00 11:0030. Общество "Кемпинг "Фестивальный" было уведомлено 30.07.2008 N 626 управлением муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа о переходе прав и обязанностей арендодателя по названным договорам аренды к обществу "СанСити". Общество "СанСити", как новый собственник указанных объектов недвижимости, неоднократно (30.12.2008, 13.05.2009, 28.08.2009) направляло в адрес общества "Кемпинг "Фестивальный" уведомления о смене арендодателя, сообщая, что размер арендной платы, установленный органами местного самоуправления г. Гурьевска, не изменился, указывая реквизиты для уплаты арендных платежей. Поскольку общество "Кемпинг "Фестивальный" не исполняло надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей, общество "СанСити" обратилось с настоящими требованиями в суд. Суды, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали, что с момента перехода права собственности к обществу "СанСити" на здание и спорный земельный участок, оно приобрело право на получение арендной платы за пользование спорным зданием и земельным участком на основании договоров аренды земельного участка от 24.12.2002 N 558 и нежилого здания от 01.04.2002 N 31. При таких обстоятельствах довод заявителя о том, что им надлежащим образом исполнены обязанности по спорным договорам, поскольку арендные платежи перечислены им прежнему арендодателю, был отклонен как не основанный на законе..."
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "...23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества. Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего. Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом. Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником. Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества. Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору. Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям. В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 95; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!