Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 24.02.2012 N ВАС-1379/12 по делу N А05-2062/2011

"...Как установлено судом первой инстанции, в результате аварии на канализационном коллекторе, эксплуатируемом предприятием на основании договора аренды от 01.06.2004 N 103/1, заключенного между предприятием и ОАО "Архангельский гидролизный завод" (в настоящее время собственником данного объекта является ООО "НоводвинскСульфЭко"), предприятием с ноября 2008 осуществлялся несанкционированный сброс неочищенных хозяйственно-бытовых сточных вод с превышением предельно-допустимых концентраций вредных веществ в часть реки Северная Двина, а именно: протоку Соломбалка.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд руководствовался статьями 60, 68, 69 Водного кодекса Российской Федерации, статьями 77, 78 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", статьями 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, Методикой исчисления размера вреда, причиненного водным объектам вследствие нарушения водного законодательства, утвержденной приказом Министерства природных ресурсов Российской Федерации от 30.03.2007 N 71 (далее - Методика) и исходил из доказанности факта причинения ущерба водному объекту, вины предприятия в причинении вреда, а также наличия причинно-следственной связи между его действиями и наступившими последствиями. Проверяя правильность расчета размера ущерба, суд пришел к выводу о неправильном применении управлением Методики, в связи с чем произвел расчет самостоятельно и снизил сумму ущерба.

С данными выводами суда первой инстанции согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

Довод заявителя о том, что в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом правонарушения является ООО "НоводвинскСульфЭко" как собственник канализационного коллектора, подлежит отклонению.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как установлено судами, названные обязанности закреплены договором аренды от 01.06.2004 N 103/1 за предприятием как арендатором (пункт 2.2 договора), что не противоречит статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суды исходили из того, что в силу статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред возмещается лицом, его причинившим.

Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации только при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Кодекса.

Таких оснований судом не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.01.2010 по делу N А33-10457/2009

"...Истец произвел выплату страхового возмещения собственнику автомобиля Mazda Familia, регистрационный номер С632СО24, принадлежащего Делаловой Л.С. в сумме 31 076 рублей 08 копеек, что подтверждается платежным поручением N 2484 от 28 августа 2007 года.

11.07.2008 ООО СК "Согласие" направил ответчику претензию с требованием уплатить страховое возмещение в сумме 31 076 рублей 08 копеек. Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Судом первой инстанции обоснованно установлено, что согласно топографическому плану (за N 204.37), схеме дорожно-транспортного происшествия, объяснениям Делаловой Л.С. автомобиль Mazda Familia, регистрационный номер С632СО24, был поврежден в результате проезда над колодцем, находящимся на водопроводных сетях диаметром 273. Указанные сети находились в аренде у ООО "Красноярский ЖКХ" по договору N 10014 от 05.07.2006 на совокупность казны г. Красноярска, заключенному между истцом (арендатор) и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель).

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Суд первой инстанции правомерно установил, что ООО "Красноярский ЖКХ" несет ответственность за надлежащее состояние колодца, расположенного на автомобильном проезде со стороны ул. Высотной г. Красноярска в сторону дома 2 "г", учитывая цели деятельности ответчика в соответствии с уставом и договором аренды N 10014 от 05.07.2007 на совокупность имущества казны г. Красноярска.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования по взысканию страхового возмещения в сумме 31 076 рублей 08 копеек..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2015 N Ф06-15242/2013, Ф06-26654/2015 по делу N А72-14609/2013

"...Как следует из материалов дела, в помещении магазина "Библиосфера", находящемся в пользовании ООО "Грамота" на основании договоров субаренды, расположенном по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, д. 13/6, 1 этаж, 05.02.2012 в 16 часов 05 минут произошел залив торгового зала с верхнего этажа, занимаемого ОАО "МБСП".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.10.2007 помещения на 2 этаже, расположенные по указанному выше адресу, принадлежат на праве собственности ООО "Монолит".

Указанные нежилые помещения переданы ООО "Монолит" во временное владение и пользование ОАО "МБСП" по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2008 N 011/2010-0007.

Исковые требования мотивированы тем, что в результате залива помещения водой со второго этажа произошло повреждение оборудования, подвесного потолка Армстронг, канцелярских и книжных товаров, о чем составлен акт от 05.02.2012 о фиксации факта затопления помещения, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, 13/6.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Статьей 616 ГК РФ определена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, то есть поддержание арендуемого имущества, в том числе системы теплоснабжения, в рабочем состоянии, осуществление текущего ремонта, направленного и на предотвращение утечек, возложена законом на арендатора.

Указанное согласуется с положениями пункта 6.2.7 договора аренды заключенного между ОАО "МБСП" и ООО "Монолит", от 01.02.2008 N 011/2010-0007.

В соответствии с условиями данного договора аренды нежилых помещений (пункт 6.2.8) арендатор обязан был немедленно информировать арендодателя, соответствующие технические службы при обнаружении признаков аварийного состояния (сантехнического, электрического и прочего оборудования).

Доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что ОАО "МБСП" были приняты все необходимые и достаточные меры при обнаружении аварийного состояния системы отопления, направленные на предотвращение либо минимизацию вреда, в материалы дела не представлено.

Судом установлен факт залива помещения, занимаемого истцом, в результате разрыва металлопластиковой трубы.

При названных обстоятельствах вывод суда о том, что убытки истца являются следствием ненадлежащего контроля со стороны ОАО "МБСП" за техническим состоянием тепловых сетей и ненадлежащего их обслуживания, поддержания инженерных систем (отопления, водоснабжения и водоотведения) в состоянии, обеспечивающем их нормальное функционирование, в том числе ненадлежащего контроля за выполнением договорных обязательств со стороны подрядчика - общества с ограниченной ответственностью "Гравитон", правомерен..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 по делу N А05-9195/2005-2

"...Как видно из условий заключенного между предпринимателем Безнаевым И.Н. и ООО "Сезон-мини" договора субаренды от 01.06.2004, последнее обязалось обеспечивать сохранность нежилых помещений, инженерного оборудования, энергосети и иного имущества, расположенного в здании, содержать арендуемое торговое место в надлежащем техническом и санитарном состоянии, выполнять требования пожарной безопасности, своевременно производить ремонт арендуемого торгового места, не осуществлять переустройство, перепланировку арендуемого торгового места, установку дополнительного технического и иного оборудования без согласия собственника.

Анализ приведенных положений позволяет прийти к выводу о том, что функции по содержанию электросети и поддержанию ее в исправном и надлежащем техническом состоянии являлись непосредственной обязанностью субарендатора - ООО "Сезон-мини", неисполнение или ненадлежащее исполнение которой делает его ответственным за возможные негативные последствия.

Таким образом, установленное в заключении эксперта от 01.11.2005 N 1330 в качестве наиболее вероятной причины пожара механическое повреждение изоляции провода во взаимосвязи с тем, что выявленный в ходе расследования обстоятельств пожара и подтвержденный в ходе проведения электро-пожарно-технической экспертизы очаг возгорания находился в помещениях, которые на тот момент занимало Общество, в полной мере подтверждает вывод суда о том, что именно данное лицо является в силу статьи 1064 ГК РФ виновным в возникновении пожара..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17.04.2015 N Ф10-789/2015 по делу N А08-3945/2014

"...Индивидуальный предприниматель Шельдешова Валентина Павловна (далее - ИП Шельдешова В.П., истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центральный рынок" (далее - ООО "Центральный рынок", ответчик) о взыскании 522 204 руб. ущерба, причиненного пожаром.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, разрешившими спор, 24.11.2013 г. между ООО "Омега" (арендодатель) и ООО "Центральный рынок" (арендатор) заключен договор аренды имущества, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное возмездное владение и пользование на правах аренды в том числе: здание рынка общей площадью 2 800, 85 кв. м, кадастровый номер 31:27:00:00:139/133/25:1001-Б; торговый модуль общей площадью 1002,8 кв. м, кадастровый номер 31:04:0104005:11:023368-00/001:1001/Б3; торговый модуль общей площадью 1003,6 кв. м, кадастровый номер 31:04:0104005:11:023368-00/001:1001/Б4 (п. 1.1 договора).

01.12.2013 г. между ООО "Центральный рынок" (организатор ярмарки) и Шельдешовой В.П. (продавец) заключен договор аренды места для продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг) на ярмарке N М1-51 (в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2013 г.), в соответствии с которым ответчик обязался предоставить истцу во временное владение и пользование место для продажи товаров (выполнения работ, оказания услуг), а истец обязался принять место, своевременно и надлежащим образом вносить арендную плату и выполнять другие обязательства (п. 1.1 договора).

04.01.2014 г. в арендуемом истцом торговом модуле N 1, расположенном на территории ООО "Центральный рынок" по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Горького, д. 4, произошел пожар, что подтверждается постановлениями старшего дознавателя отдела НД г. Губкин и Губкинского района об отказе в возбуждении уголовного дела N 2 от 03.02.2014 г. и от 13.03.2014 г.

В рассматриваемом случае факт пожара в торговом модуле N 1, в котором истец осуществлял торговую деятельность, подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

К лицам, уполномоченным владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, в соответствии со ст. ст. 606, 615 ГК РФ относятся и арендаторы.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, поскольку обеспечение своевременного выполнения требований пожарной безопасности входит в обязанности как арендодателя, так и арендатора, ответственность за нарушение правил пожарной безопасности возлагается на них в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образует состав правонарушения.

Из материалов дела видно, что собственником помещения, в котором произошел пожар, является ООО "Омега". 24.11.2013 г. между ООО "Омега" (арендодатель) и ООО "Центральный рынок" (арендатор) заключен договор аренды имущества, по условиям которого арендодатель предоставил ответчику во временное возмездное владение и пользование на правах аренды, в том числе торговые модули, расположенные по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Горького, 4.

Согласно условиям вышеуказанного договора аренды (п. 2.1) арендатор обязался использовать и содержать имущество в соответствии с санитарными и противопожарными правилами, установленными действующим законодательством, а в случае обнаружения аварийного состояния электрического оборудования сообщить незамедлительно арендодателю.

Из буквального содержания п. 2.1 договора аренды от 24.11.2013 г. (ст. ст. 421, 431 ГК РФ) следует, что контроль за техническим состоянием электрооборудования, в том числе за исправностью защитных аппаратов, входил в обязанности арендатора, т.е. ООО "Центральный рынок".

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что пожар возник по вине ответчика и находится в причинно-следственной связи с бездействием последнего, в связи с чем обоснованно взыскал с ООО "Центральный рынок" в пользу ИП Шельдешовой В.П. 522 204 руб. ущерба, причиненного пожаром..."

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 14.04.2014 N ВАС-4651/14 по делу N А70-5315/2013

"...Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Суды, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия, на которых общество передало банку помещение в аренду, пришли к выводу о доказанности арендодателем возврата помещения арендатором в состоянии, требующем ремонта. Взыскивая стоимость восстановительного ремонта, суды руководствовались также положениями статей 15, 373 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стоимость восстановительного ремонта установлена на основании отчета об оценке его рыночной стоимости, признанного судами обоснованным.

Доводы заявителя, содержащиеся в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора, повторяют доводы апелляционной и кассационной жалоб, по существу сводятся к переоценке выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, и доказательствах, их подтверждающих, не свидетельствуют о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.04.2010 по делу N А11-2514/2009

"...Как видно из документов и установил суд, Департамент (арендодатель), ГУ ВО "Владимирская база авиационной охраны лесов" (балансодержатель, арендодатель) и ООО "РегионАвиа-Сервис Плюс" (арендатор) заключили договор аренды воздушного судна, закрепленного за организацией на праве оперативного управления, от 25.12.2007 N 330-и, в соответствии с которым балансодержатель предоставил арендатору воздушное судно - самолет АН-24 РВ RA N 47361, находящийся в государственной собственности Владимирской области, для использования в целях выполнения авиационных работ (перевозок).

Ввиду истечения 01.10.2008 срока аренды воздушного судна ГУ ВО "Владимирская база авиационной охраны лесов" направило арендатору письма от 17.09.2008 N 1022/п, от 17.10.2008 N 1/1136 и от 23.12.2008 N 11357, в которых указало на необходимость возврата воздушного судна по акту балансодержателю в город Владимир.

Письмом от 18.12.2008 N ДИЗО-6924/02-11 Департамент также потребовал от арендатора возврата воздушного судна в соответствии с пунктом 5.5 договора от 25.12.2007 N 330-и.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В пунктах 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5 и 2.2.12 договора аренды от 25.12.2007 N 330-и предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного воздушного судна, включая осуществление текущего и капитального ремонта; своими силами осуществлять управление арендованным воздушным судном и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую; нести расходы на содержание арендованного воздушного судна, а также расходы, возникшие с его эксплуатацией; в случае окончания срока договора, уплачивать балансодержателю сумму стоимости не произведенного арендатором текущего или капитального ремонта арендуемого имущества (если по условиям договора это является его обязанностью), а также сумму по всем обязательствам, предусмотренным договором.

В рассматриваемом случае ввиду ненадлежащего исполнения ООО "РегионАвиа-Сервис Плюс" обязательств по возврату воздушного судна ГУ ВО "Владимирская база авиационной охраны лесов" осуществило техническое обслуживание самолета на основании договора от 29.01.2009 N 10/09-АК, заключенного с ОАО "Авиакомпания Бурятские авиалинии".

При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требование ГУ ВО "Владимирская база авиационной охраны лесов" и взыскал с ООО "РегионАвиа-Сервис Плюс" 30 085 рублей 28 копеек денежных средства за техническое обслуживание самолета..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.06.2014 по делу N А33-5736/2013

"...Письмом от 08.02.2013 арендодатель известил арендатора о необходимости о компенсации убытков на ремонт помещения по адресу: г. Красноярск, ул. 78 Добровольческой бригады, д. 4, помещение N 370, в сумме 259 046 рублей 60 копеек и на проведение экспертизы в сумме 27 765 рублей 30 копеек.

Индивидуальный предприниматель Максимов Е.В. оставил претензию от 08.02.2013 без ответа.

Неисполнение претензии явилось основанием для обращения индивидуального предпринимателя Нечаева А.Г. в Арбитражный суд Красноярского края с исковыми требованиями о взыскании убытков, а также расходов на оплату услуг эксперта, почтовых расходов, на оплату услуг представителя, расходов по оплате нотариального удостоверения доверенности.

В предварительном акте возврата помещения арендодателю от 17.12.2012, акте экспертизы от 26.12.2012 N 2664/34 отражены причиненные повреждения помещению (стенам, потолку, полу и т.п.).

Так как доказательств осуществления в силу пункта 2.3.3 договоров аренды текущего и косметического ремонта спорного помещения ответчиком не представлено, суды пришли к обоснованному выводу о том, что помещение на дату его возврата арендодателю находилось в состоянии более худшем, чем на дату передачи в аренду, а истец, не имеющий специальных знаний в области строительства, при осуществлении предварительного осмотра и составлении акта возврата помещения арендодателю от 17.12.2012 мог не обнаружить все повреждения помещения, отраженные впоследствии в акте экспертизы от 26.12.2012 N 2664/34, что в действительности не уменьшает размера ущерба, причиненного помещению и ответственности арендатора.

С учетом представленного в материалы дела исправленного локально-сметного расчета суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о взыскании с ответчика убытков в сумме 207 809 рублей 35 копеек.

Принимая во внимание, что постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2014 года по делу N А33-5736/2013 решение Арбитражного суда Красноярского края по тому же делу изменено, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что по результатам рассмотрения кассационной жалобы подлежит оставлению без изменения постановление суда апелляционной инстанции от 6 февраля 2014 года, как основанное на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2014 по делу N А70-5315/2013

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, банк с 1999 года по 06.03.2013 арендовал у общества нежилое помещение по адресу: г. Тюмень, ул. Новгородская, 10. Сторонами заключались договоры аренды указанного нежилого помещения, подписывались акты приема-сдачи помещений. Последний договор аренды нежилого помещения стороны заключили 01.07.2012.

Полагая, что неисполнением ответчиком обязанности по проведению текущего ремонта помещений ему причинены убытки, ООО "Диалог" обратилось к ООО КБ "СОЮЗНЫЙ" с иском о взыскании стоимости непроизведенного текущего ремонта в размере 792 141 руб.

Судами установлено, что в договорах аренды (пункты 2.2.4) стороны предусмотрели обязанность арендатора поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы по содержанию помещения.

В связи с этим суды верно констатировали, что обязанность по поддержанию помещений в исправном состоянии и проведению текущего ремонта ответчиком должна была исполняться в течение всего периода владения и пользования спорными помещениями, составляющего более 10 лет.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, возврат арендатором имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания с арендатора убытков.

В акте приема-передачи от 06.03.2013 истец зафиксировал, что дальнейшая эксплуатация нежилых помещений без выполнения ремонта невозможна.

В рамках настоящего дела проведена оценка рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ в нежилом помещении общей площадью 257,80 кв. м, расположенном на первом этаже здания по адресу: г. Тюмень, ул. Новгородская, 10, по состоянию на 30.04.2013.

Согласно отчету N 18 общая стоимость ремонтных работ в указанном помещении составила 792 141 руб.

Суд, установив, что арендатор после прекращения договора аренды возвратил арендодателю помещение в ненадлежащем состоянии, правомерно удовлетворил требование истца, взыскав с ответчика стоимость ремонтных работ, необходимых для восстановления нарушенного права общества..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.11.2012 по делу N А03-18577/2011

"...Отделение Фонда освободило 30.09.2011 арендуемые нежилые помещения, однако общество отказалось принять помещения в связи с их ненадлежащим состоянием, потребовав предъявленной 05.10.2011 претензией устранить недостатки.

Поскольку отделение Фонда отказалось удовлетворить требования, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Основываясь на нормах статьи 15, статьи 615, пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий пунктов 2.2.4, 2.2.5, 2.2.9 договора субаренды, учитывая заключение эксперта от 22.03.2012 N 96-12-03-02, пояснения свидетеля Красикова П.В., арбитражный суд пришел к выводу о доказанности наличия в совокупности условий для возложения на отделение Фонда обязанности по возмещению причиненных обществу убытков в размере 222 145 руб. стоимости ремонта спорных нежилых помещений.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы арбитражного суда о взыскании задолженности по субарендной плате, убытков, судебных расходов, поддержанные судом апелляционной инстанции, основаны на всестороннем, полном исследовании и правильной оценке представленных в дело доказательств в их совокупности, соответствуют установленным обстоятельствам по делу и действующему законодательству..."

По данному делу см. также Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012.

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 по делу N А03-18577/2011

"...На основании заключения эксперта N 96-12-03-02 от 22.03.2012 внутренняя отделка помещений N 1, 2, 4 - 14 на втором этаже административного корпуса (литер А) на момент проведения экспертизы находится в неудовлетворительном состоянии. Повреждения внутренней отделки частично вызваны механическим воздействием, а именно в результате демонтажа оборудования, мебели, временных конструкций, а частично являются следствием физического износа материала. Стоимость работ и материалов, необходимых для проведения текущего ремонта, рассчитанная в рамках затратного подхода, с учетом НДС и округлений, на дату проведения экспертизы, составляет 222 145 руб.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что убытки в сумме 222 145 руб. подтверждены материалами дела, доказательств отсутствия вины в причинении заявителю убытков, Ответчик в опровержение доводов истца не представил..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.07.2013 по делу N А40-116639/12-142-1088

"...Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Положениями ст. 622 ГК РФ установлена обязанность арендатора возврата арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, пунктом 5.1.9 которого на ответчика возложена обязанность возвратить истцу по приемо-сдаточному акту все произведенные в помещении перестройки и переделки, с учетом нормального износа, а также само помещение.

Кроме того, в соответствии с п. 5.1.3 и п. 5.1.5 договора аренды на ответчика возложена обязанность содержания помещения в полной исправности и своевременного произведения за счет своих денежных средств текущего ремонта внутри помещения.

Актом приема-передачи от 01.09.2011 г. установлено отсутствие у сторон претензий по передаваемому в аренду помещению, помещение пригодно для использования, соответствует техническим и санитарным нормам.

Согласно акту от 16.04.2012 г., подписанному в присутствии участкового уполномоченного, помещение N 1 (торговый зал) и N 4 (подсобное помещение) имеют следы демонтированных крепежей в виде отверстий по всему периметру помещений, размеры которых достигают до 10 мм, которых насчитывается более 300. В помещении N 2 (кабинет) по левой стороне и правой от двери стены отверстия, достигающие диаметра до 12 мм каждое, которых около 100. Потолочные плиты в торговой зале "задраны", половая плита в количестве 4 (четырех) штук выбита, 2 (две) плитки разбиты.

Выполненные подрядчиком работы соответствуют указанным в акте повреждениям, в связи с чем доводы отзыва ответчика о несоответствии стоимости выполненных работ стоимости восстановительного ремонта отклоняются судом как необоснованные.

Факт оплаты истцом выполненных работ подтверждается платежным поручением N 30 от 17.09.2012.

Поскольку в материалах дела имеется достаточно доказательств, позволяющих установить факт причинения повреждений помещению, являющемуся объектом аренды по договору от 24.08.2011 г., заключенному между сторонами, и ответчиком не представлено доказательств исполнения установленных договором аренды обязательств выполнения текущего ремонта за счет собственных средств, исковые требования в части взыскания с ответчика денежных средств за ремонт помещения, выполненного истцом, в размере 303 400 руб. правомерно удовлетворены судами..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.01.2013 по делу N А40-45862/12-113-429

"...Общество с ограниченной ответственностью "Интред" (далее - истец, ООО "Интред") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "СТИЛЬПРОЕКТ" (далее - ответчик, ООО "СТИЛЬПРОЕКТ") в размере 208 285 руб. 69 коп.

Обращаясь в суд с данным иском, истец указал, что для устранения выявленных недостатков в помещениях был заключен договор подряда от 27.05.2011, в рамках которого подрядной организацией осуществлен ремонт помещений стоимостью 208 285 руб. 69 коп. (уплаченная по платежным поручениям от 30.06.2011 N 34, от 11.08.2011 N 100), что подтверждается актом по приемке выполненных работ от 08.08.2011 N 1.

Судом, с учетом положений ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с п. 2.4.19, п. 2.4.16 договора установлено, что арендатор обязан за свой счет содержать помещения в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, а также своевременно (не допуская значительного износа и ухудшения состояния помещения относительно того состояния, в котором помещение было передано арендатору) производить за свой счет текущий ремонт помещения; при прекращении договора аренды передать помещение в таком же состоянии, в котором помещение было передано в аренду, с учетом нормального износа.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ответчику 01.03.2011 арендованные помещения были переданы в нормальном состоянии, без каких-либо замечаний по техническому состоянию и со стороны истца, и со стороны ответчика, а при возврате указанных помещений 31.03.2012 стороны установили недостатки, отраженные в приложении к акту возврата помещений от 31.03.2011.

Кроме того, судами установлено, что материалами дела подтверждается возврат помещений ответчиком с недостатками и повреждениями, которые отсутствовали при передаче помещений в аренду, и образовались в результате использования ответчиком помещений за время аренды, связаны с удалением арендатором воздуховодов, размер причиненных истцу убытков в виде затрат на проведение ремонтных работ для устранения выявленных недостатков в помещениях подтверждается представленными доказательствами, проведенные ремонтные работы в отношении помещения по договору подряда согласуются с теми недостатками и повреждениями помещения, которые отражены в акте возврата.

Размер убытков ответчиком не опровергнут, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств, что ухудшение технического состояния помещения за период нахождения помещения в его пользовании произошло в результате действий других лиц, или за время использования помещения другими лицами.

В соответствии с п. 2.4.9 договора аренды арендатор должен за свой счет содержать помещение в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, а также своевременно (не допуская значительного износа и ухудшения состояния помещения, относительно того состояния, в котором помещение передано арендатору) производить за свой счет текущий ремонт помещения.

Суды в соответствии с положениями ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.01.2012 по делу N А12-6191/2011

"...Пунктом 2.2.5 договора предусмотрена обязанность арендатора в случае необходимости производить текущий ремонт помещения своими силами и за свой счет.

Актом сдачи-приема от 31.12.2010 арендатор возвратил арендодателю арендованное нежилое помещение.

Согласно пункту 2 акта сдачи-приема от 31.12.2010 помещение передается в удовлетворительном состоянии с учетом естественного износа. Арендатор обязуется возместить арендодателю стоимость не произведенного текущего ремонта в помещении. Стоимость не произведенного текущего ремонта определяется независимым оценщиком в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Оценка не произведенного текущего ремонта определяется оценщиком после освобождения арендатором помещения.

По инициативе истца общество с ограниченной ответственностью агентство независимой оценки и экспертизы "Медведица" проведена оценка рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного арендаторами внутренней отделке помещений, принадлежащих ООО "Безопасность-2", расположенных по адресу: г. Волгоград, ул. Комсомольская, 10. На основании отчета от 07.02.2011 N 0068/01-11 стоимость работ и материалов, необходимых для косметического ремонта встроенного нежилого помещения, составила 1 150 375 руб.

Согласно заключению эксперта от 15.06.2011 N 2002/11, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Автотехнический центр", среднерыночная стоимость текущего ремонта вышеуказанного нежилого помещения составила 432 122 руб. 10 коп.

Таким образом, выводы судебных инстанций о взыскании с ответчика разницы между среднерыночной стоимостью текущего ремонта нежилых помещений, указанной в заключении эксперта от 15.06.2011 и фактически оплаченной ответчиком стоимостью ремонта, в размере 291 789 руб. 10 коп. являются правомерными и обоснованными соответствующими доказательствами..."

Северо-Западный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд исходил из того, что, если при передаче имущества стороны не отразили выявленных в нем недостатков, акт оценки стоимости ремонтных работ, необходимых для восстановления имущества до первоначального состояния, не доказывает вину арендатора в причинении ущерба имуществу.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2006 по делу N А21-4635/2005

"...Как следует из материалов дела, между ООО "ЛТК" (арендодатель) и ООО "Соэкс" (арендатор) с 30.11.2002 по 31.05.2005 заключались договоры аренды нежилых и производственных помещений, расположенных по адресу: Калининград, Аллея Смелых, дом 31А. Суд установил, что при перезаключении договоров аренды на новый срок каждый раз сторонами оформлялись акты приема-передачи помещений.

ООО "ЛТК" обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на нормы статей 616 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также на условия заключенных с ответчиком договоров, в нарушение которых ООО "Соэкс" не содержало арендуемые помещения в технически исправном состоянии и не производило в них косметический ремонт.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на протяжении всего периода аренды помещений по заключенным договорам в актах приема-передачи помещений стороны указывали, что их техническое состояние, состояние конструкций и внутренних помещений является удовлетворительным. Никаких препятствий к доступу в арендуемые помещения со стороны арендатора не чинилось, арендодатель имел возможность проверять техническое состояние помещений. По мнению суда, истец не обосновал документально факт повреждения имущества и не представил доказательств совершения ответчиком противоправных действий, приведших к причинению истцу ущерба в размере, определенном экспертной организацией.

Из материалов дела усматривается, что при передаче ответчику арендуемых помещений их фактическое состояние на тот момент не было документально зафиксировано. Из имеющихся в деле доказательств не видно, когда конкретно были причинены повреждения имуществу истца. При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что истец не доказал факт причинения ущерба именно действиями ответчика в период использования им арендованного имущества.

Акты от 04.04.2005 N 04/04-05, от 06.05.2005 N 06/05-05, на которые сослался апелляционный суд, представляют собой профессиональное мнение оценщика относительно определяемой им стоимости объекта оценки (ремонтно-восстановительных работ). То есть подтверждают лишь размер предполагаемых расходов, необходимых для устранения выявленных повреждений, но не факт их причинения конкретным лицом в определенный период времени..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 15.04.2014 N Ф09-1429/14 по делу N А71-6598/2013

"...Общество "Ижевск-Отель", ссылаясь на то, что в процессе использования обществом "Велнес" спорных нежилых помещений возникли недостатки, расходы на устранение которых согласно отчету общества "Энергия" от 10.06.2013 N 1213 составят 406 473 руб., направило арендатору претензию с просьбой погасить указанную задолженность в течение пяти рабочих дней с момента получения претензии.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества "Ижевск-Отель" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе акт приема-передачи помещений от 05.07.2012, акт осмотра от 03.06.2013, акт приема-передачи к договору аренды от 03.06.2013, отчет от 10.06.2013 N 1213, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорные нежилые помещения находились в пользовании арендатора в период с 01.07.2012 по 31.05.2013, общество "Велнес" вернуло обществу "Ижевск-Отель" арендуемые помещения в состоянии, отличном от того, в котором оно их получило, а именно - повреждена внутренняя отделка помещений, выявлены механические повреждения покрытия пола, потолка, стен, их загрязнение. Перечень недостатков, содержащихся в акте приема-передачи от 05.07.2012 и акте осмотра 03.06.2013, не совпадает.

Обратного ответчиком не доказано, кроме того, им не представлено доказательств возврата арендованных помещений арендодателю в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Приняв во внимание, что повреждения, имевшиеся на момент передачи помещений ответчику, были исключены оценщиком из расчета стоимости ремонтных работ, ошибочно учтенная оценщиком стоимость работ по устранению грибка на стене в мужской раздевалке, исключена истцом из расчета убытков при уточнении исковых требований, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в результате ненадлежащего исполнения обществом "Велнес" обязательств по возврату истцу помещений в том состоянии, в котором ответчик их получил, с учетом нормального износа, обществу "Ижевск-Отель" причинены убытки в размере расходов, которые истец должен будет понести для проведения восстановительного ремонта спорных помещений, и расходов по оплате оценочных услуг.

Таким образом, установив, что убытки истца возникли в результате противоправных действий ответчика, между указанными действиями и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь, представленный истцом расчет убытков подтвержден имеющимися в материалах дела документами, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали исковые требования о взыскании убытков в сумме 335 928 руб. подлежащими удовлетворению..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.01.2013 N Ф09-11231/12 по делу N А76-19685/11

"...Закрытое акционерное общество "АМеСК" (далее - общество "АМеСК", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании с ответчиков солидарно убытков в размере 221 353 руб. 14 коп. в счет возмещения стоимости ремонтных работ; взыскании с общества "Инфоком" арендной платы в размере 16 906 руб., убытков в размере 108 589 руб., взыскании с общества "Планеты Вьетнам" арендной платы в размере 25 824 руб., убытков в размере 130 780 руб.

В письме от 14.04.2011 N 47 общество "АмеСК" пригласило арендаторов 18.04.2011 на подписание акта приема-передачи помещения.

Обществом "АМеСК" (заказчик) 27.07.2011 заключен договор подряда N 07-11 с индивидуальным предпринимателем Фарафонтовым М.А. (подрядчик), в соответствии с которым ответчик обязуется своими силами и (или) силами привлекаемых субподрядчиков выполнить по заданию заказчика, а заказчик обязуется принять работы, указанные в приложении N 1 к настоящему договору, выполненные на объекте, расположенном по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 83, этаж 5, оф. 512 и оплатить обусловленную настоящим договором цену.

Платежными поручениями от 27.07.2011 N 1049 на сумму 140 000 руб., от 05.08.2011 N 1071 на сумму 40 000 руб., от 01.09.2011 N 1100 на сумму 41 353 руб. 14 коп. выполненные подрядчиком работы оплачены обществом "АМеСК".

Ссылаясь на то, что ответчики не явились в указанное время для подписания акта приема-передачи, выявленные при осмотре помещения недостатки не устранили, стоимость ремонтных работ не компенсировали, истец обратился в арбитражный суд.

Судами установлено, что помещения были переданы истцом арендаторам во владение в пригодном для эксплуатации состоянии, между тем после прекращения договорных отношений арендодатель получил эти помещения со значительными повреждениями, возникшими в результате эксплуатации помещений.

Обратного ответчиками не доказано, кроме того, ими не представлено доказательств возврата арендованных помещений арендодателю в том состоянии, в котором они его получили, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, установив совокупность необходимых условий для взыскания убытков, суды правомерно взыскали с ответчиков реальный ущерб в виде стоимости восстановительных работ..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд исходил из следующего: истребование стоимости восстановления имущества до состояния, в котором оно передавалось в аренду, возможно, только если арендодатель докажет, что передавал арендатору имущество в состоянии лучшем, чем получил обратно.

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2007 N Ф09-10302/07-С6 по делу N А47-1056/2007

"...Также общество "Уральские узоры" в исковом заявлении сослалось на то, что 21.11.2006 осуществлено комиссионное вскрытие спорного помещения, при котором обнаружено, что помещение находится в ненадлежащем состоянии, о чем составлен акт N 1 о порче недвижимого имущества. Для проведения восстановительного ремонта в спорном помещении обществом "Уральские узоры" потрачено 13386 руб. 50 коп., что является реальным ущербом для общества и подлежит взысканию с ответчика. Кроме того, истец просил взыскать 2000 руб. стоимость проведенной оценки восстановительного ремонта.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что из имеющихся в материалах дела документов не представляется возможным установить, в каком состоянии спорное помещение передано обществу "Алмера", в связи с чем отсутствует причинная связь между действиями ответчика и реальным ущербом, причиненным стоимостью восстановительного ремонта.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований о взыскании реального ущерба суд правомерно отказал в удовлетворении требований о взыскании затрат по проведению оценки восстановительного ремонта..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 04.04.2013 по делу N А14-9658/2012

"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, 18.01.2011 между ИП Багдасарян А.М. (арендодатель) и ООО ТС "Семь дней" (арендатор) был заключен договор на аренду встроенного нежилого помещения, с протоколом разногласий.

Согласно пункту 2.2 договора арендатор обязан: в установленный срок и в полном объеме вносить арендную плату; содержать арендуемое помещение в полной исправности, с соблюдением норм и правил санитарной, противопожарной, экологической и электробезопасности; нести расходы на содержание помещения, производить текущий ремонт.

11.10.2011 ответчик направил истцу уведомление о том, что в соответствии с пунктом 5.4 договора аренды от 18.01.2011 отказывается от исполнения договора 16.11.2011.

При осуществлении ответчиком торговой деятельности в спорном помещении была нарушена конструкция системы отопления, целостность керамического полового покрытия, частично повреждены стены и санитарно-техническое оборудование. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Согласно локальной смете, составленной ООО "Компания СтройЦентр", сумма расходов на текущий ремонт нежилого помещения IV, площадью 185,9 кв. м, расположенного в жилом доме по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Космонавтов, д. 11, составляет 93 975 руб. Также представлен дефектный акт, определяющий наименование работ и затрат.

03.02.2012 истец направил ответчику претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате за ноябрь 2011 в размере 65333 руб. 33 коп., за декабрь 2011 в размере 140000 руб., расходы на текущий ремонт нежилого помещения в размере 93975 руб. и задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 7864 руб. 32 коп.

Исковые требования о взыскании расходов на текущий ремонт помещения правомерно удовлетворены, поскольку по существу не оспорены ответчиком, в т.ч. по средствам проведения судебной экспертизы, а доказательства, обосновывающие возражения ответчика относительно стоимости ремонта, указанной в локальной смете, правильно оценены как не отвечающие требованиям допустимости и относимости доказательств..."

По данному делу см. также Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2013.

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2013 по делу N А14-9658/2012

"...В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.

Обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, вытекает также из пункта 2.2.4 договора, правил статьи 622 Гражданского кодекса РФ.

Обязанность ООО ТС "Семь дней" по содержанию арендуемого помещения в полной исправности, с соблюдением норм и правил санитарной, противопожарной, экологической и электробезопасности; несению расходов на содержание помещения, осуществлению текущего ремонта предусмотрена пунктом 2.2 договора на аренду встроенного нежилого помещения от 18.01.2011.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено судом первой инстанции и по существу не оспаривается ответчиком, при осуществлении ответчиком торговой деятельности в спорном помещении была нарушена конструкция системы отопления, целостность керамического полового покрытия, частично повреждены стены и санитарно-техническое оборудование.

Учитывая изложенное, и, исходя из анализа вышеназванных норм права, а также представленных сторонами доказательств, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о правомерности удовлетворения заявленных требований о взыскании с ответчика 93 975 руб. расходов на текущий ремонт нежилого помещения..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2012 по делу N А45-15335/2011

"...Согласно пункта 3.1.4 договора аренды, арендодатель имеет право при прекращении действия договора по любому основанию удержать из оплаченного арендатором обеспечительного взноса сумму компенсации за ущерб, причиненный арендуемому помещению или зданию, в котором расположено арендуемое помещение.

В силу пункта 4.6 договора аренды определенная в соответствии с пунктом 4.3 договора аренды сумма компенсации может быть удержана из обеспечительного взноса.

Проанализировав положения договора аренды, с учетом требований статьи 431 ГК РФ, суды обоснованно указали, что использование обеспечительного взноса, направленного на обеспечение исполнения обязательств арендатора, возможно для компенсации ущерба, причиненного арендуемым помещениям.

Исследовав в совокупности представленные ЗАО "Труд" в обоснование довода о наличии ущерба арендованным помещениям письма N 692/1-01 от 01.07.2011, N 155-00-11/2695 от 06.07.2011, N 744/1-01 от 08.07.2011, N 759/1-01 от 14.07.2011 об обнаружении при осмотре 30.06.2011 помещений не вывезенного мусора, дефектов (глубоких неустранимых загрязнений стен, линолеума, напольных покрытий, кафеля; механических повреждений на стенах, в полу и потолочных плитках; не демонтированных временных конструкций; сквозных отверстий в наружных стенах от систем кондиционирования; поломка розеток), заключения эксперта Новосибирской торгово-промышленной палаты N 016-20-00414 от 12.08.2011, N 016-20-00414/1 от 24.11.2011, следует, что с учетом характера повреждений внутренней отделки помещений, необходимо проведение их ремонта с целью устранения неисправностей, восстановления работоспособности элементов помещений (здания) и восстановления нормального уровня эксплуатационных показателей; локальный сметный расчет на ремонтно-восстановительные работы в офисных помещениях суд первой инстанции установил, а Банк в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опроверг совокупностью допустимых доказательств факт неисполнения арендатором обязанности по передаче помещений в надлежащем состоянии, с учетом нормального износа.

Довод Банка на отсутствие у него обязанности по текущему ремонту помещений, который фактически вменяется ему в обязанность путем удержания обеспечительного взноса не может повлиять на правильный вывод суда о том, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, поскольку данный довод противоречит установленным пунктом 4.2 договора аренды обязанностям арендатора по содержанию и использованию арендованного имущества, а равно положениям пунктов 4.3, 4.5 договора аренды.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удержания обеспечительного взноса арендодателем, поддержанный судом апелляционной инстанцией..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 165; Мы поможем в написании вашей работы!