Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ 11 страница
| Уральский округ
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.08.2017 N Ф09-4586/17 по делу N А47-7243/2016 "...В соответствии с п. 1.1 указанных договоров аренды арендодатель передал арендатору, а последний принял в аренду объект муниципального нежилого фонда г. Оренбурга, находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого / им. Маршала Советского Союза Г.К. Жукова, 5/21, для использования под парикмахерскую (54,8 кв. м), торговое место (1 кв. м), складское помещение (82,5 кв. м) и подсобное помещение (50,2 кв. м). Названные нежилые помещения принадлежат на праве собственности муниципальному образованию город Оренбург, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии от 27.12.2007 56АА 562953 и 29.12.2007 серии 56АА 563158. В соответствии с п. 3.2.29 договоров аренды арендатор также принял на себя обязательство участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности в размере доли обязательных расходов за счет собственных средств без дальнейшей компенсации. Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-12256/2013, А47-2896/2014, А47-4 А47-7243/2016 8116/2014, А47-12979/2014 с муниципального образования город Оренбург в пользу общества "Оренбургская управляющая компания" взыскана задолженность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов за период с 01.12.2010 по 31.01.2015.
Согласно представленному управлением расчету задолженность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого / им. Маршала Советского Союза Г.К. Жукова, 5/21, где располагаются арендуемые предпринимателем Фоченковой О.Н. нежилые помещения, составила: за период с декабря 2010 г. по январь 2014 г. - 101 213,38 руб., за период с февраля 2014 г. по апрель 2014 г. - 7 990,53 руб., за период с мая 2014 г. по август 2014 г. - 10 654,04 руб., за период с сентября 2014 г. по январь 2015 г. - 13 317,55 руб. На основании платежных поручений от 26.08.2014 N 0841861, 15.10.2014 N 0880374, 03.03.2015 N 0036169, 31.12.2015 N 0269935 решения Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-12256/2013, А47-2896/2014, А47-8116/2014, А47-12979/2014 исполнены. Ссылаясь на то, что обязанность по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно доле в праве общей собственности в размере доли обязательных расходов за счет собственных средств возложена на арендатора согласно условиям договоров аренды, однако предпринимателем не исполнена, что повлекло для истца убытки, управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 21.05.2013 N 13112/12, норма, изложенная в п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. В то же время, поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов. Установив соглашением соответствующие обязательства, стороны обязаны исполнить их надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не вправе отказываться от их исполнения в одностороннем порядке (п. 1 ст. 310 названного Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая условие п. 3.2.29 договоров аренды, соответствующее требованиям закона и воле сторон, выраженной при заключении указанных договоров, руководствуясь положениями ст. 249, п. 1 ст. 421, п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание расчет истца и отсутствие возражений ответчика относительно указанного расчета, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исполнение истцом обязанности собственника по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не освобождает предпринимателя от надлежащего исполнения принятых по договору аренды обязательств по несению расходов по оплате коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией арендуемого помещения, а также по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем понесенные управлением расходы на содержание и ремонт общего имущества спорного многоквартирного дома в части арендуемых ответчиком помещений являются убытками истца, бремя несения которых в силу вышеуказанного пункта договоров относится на ответчика, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."
Постановление ФАС Уральского округа от 12.08.2011 N Ф09-4724/11 по делу N А71-13061/2010 "...При рассмотрении спора судами установлено, что между обществом "Бизнес-Форум" (арендодатель) и обществом "Айкай" (арендатор) был заключен договор от 01.05.2008 N 266/08 аренды нежилого помещения на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Тимирязева, д. 19. В условиях названных договоров предусмотрено, что арендатор обязуется содержать помещение и имущество, необходимое для его обслуживания, в исправном состоянии, соблюдать санитарные, технические, противопожарные и иные установленные нормы и правила. В связи с этим между обществом "Айкай" и товариществом "РепТим" заключены договоры на участие в расходах по эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества дома и за потребленные коммунальные услуги от 09.04.2007 N 105/07 и на возмещение затрат по коммунальным услугам на управление и техническое обслуживание от 15.01.2010 N 1007т-10. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации). Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Пунктом 1.2 заключенного между истцом и ответчиком договора от 09.04.2007 N 105/07 предусмотрена обязанность общества "Айкай" оплачивать расходы по эксплуатации, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества дома. Кроме того, установлена обязанность ответчика по оплате стоимости потребленных коммунальных услуг. Расчет задолженности ответчика по внесению платы за содержание общего имущества дома в сумме 142 685 руб. 62 коп. произведен истцом на основании тарифов, утвержденных общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (протоколы от 25.02.2008 N 4, от 16.02.2009 N 3, от 14.02.2010 N 10). Данный расчет проверен судами и признан соответствующим ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Поскольку в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил арбитражному суду доказательств, подтверждающих оплату задолженности по содержанию и текущему ремонту общего имущества и коммунальных услуг в сумме 177 066 руб. 67 коп., исковые требования товарищества "РепТим" о взыскании с общества "Айкай" задолженности в указанной части правомерно удовлетворены судами на основании ст. 210, 249, п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 39, 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации..."
Постановление ФАС Уральского округа от 04.02.2010 N Ф09-83/10-С5 по делу N А71-2394/2009-Г29 "...Как следует из материалов дела, товарищество "Реп Рим" является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Ижевск, ул. Тимирязева, 19, созданной в целях управления комплексом недвижимого имущества в доме, обеспечения в целях управления комплексом владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Одной из целей товарищества "Реп Рим" является распределение между собственниками обязанностей по возмещению соответствующих издержек по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества дома (п.п. 1.4, 2.1 Устава). Одним из собственников помещений, расположенных в жилом доме по адресу: г. Ижевск, ул. Тимирязева, 19, является общество "Бизнес-Форум", которому на праве собственности принадлежит нежилое помещение в пристрое указанного жилого дома площадью 605,4 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2005 серии 18 АА 182765). В период с марта 2006 года по декабрь 2008 года указанное нежилое помещение находилось в аренде у общества "Айкай" на основании договоров аренды от 01.03.2006 N 4-А (с учетом дополнительных соглашений от 29.12.2006 и от 30.03.2007), от 01.06.2007 N 4/07-А и от 01.05.2008 N 266/08. В соответствии с договорами аренды от 01.03.2006 N 4-А и от 01.06.2007 N 4/07-А, на арендатора возложена обязанность по производству текущего и капитального ремонта. По договору от 01.05.2008 N 266/08 в обязанности арендатора входило участие в несении расходов по содержанию арендуемого помещения и прилегающей территории. В соответствии с п. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации). Обязанность по несению расходов на содержание общего имущества в доме по адресу: г. Ижевск, ул. Тимирязева, д. 19, в период с 01.08.2006 по декабрь 2008 года относится на общество "Айкай" как арендатора данного помещения (ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах суда правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании с общества "Айкай" задолженности по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, рассчитанной пропорционально его доле в праве общей долевой собственности в сумме 22 752 руб. 81 коп..." |
| Центральный округ
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.11.2015 N Ф10-3633/2015 по делу N А09-6434/2014 "...Удовлетворяя встречные требования Зайцевой В.Е. суды обоснованно исходили из следующего. В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно п. 4.3.1, п. 4.3.10 ИП Бутов М.В. принял на себя обязательства в установленные договором сроки производить расчеты по арендной плате и иные платежи, в соответствии с условиями, указанными в разделе 5 настоящего договора (в силу пункта 5.3 постоянная составляющая арендной платы не включает в себя плату за пользование коммунальными, телекоммуникационными и эксплуатационными услугами); с момента подписания передаточного акта, арендатор ежемесячно компенсирует арендодателю коммунальные и эксплуатационные платежи арендуемого помещения. Компенсации подлежат расходы арендодателя, связанные с потреблением электричества, тепла воды, канализации. Оплата коммунальных платежей производится арендатором на основании выставленных арендодателем счетов с подтверждающими документами снабжающих организаций". Из положений п. 18 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 следует, что "текущий ремонт общего имущества" и "эксплуатация общего имущества" являются тесно связанными и неразделимыми понятиями. Таким образом суды верно указали на то, что осуществляя права арендатора спорного нежилого помещения, размещенного в многоквартирном доме ИП Бутов М.В. не может не использовать общее имущество этого многоквартирного дома, а, следовательно, возможность возложения на него обязанности по уплате соответствующих расходов на период арендных отношений не противоречит закону и соответствует условиям, подписанного сторонами договора аренды. Исходя из толкования п. п. 4.3.1 и 4.3.10 договора аренды от 01.05.2012 N Беж/2 в соответствии с требованиями статьи 421 ГК РФ, судебные инстанции пришли правильному выводу о том, что действительная воля сторон при заключении настоящего договора была направлена на отнесение на арендатора всех расходов, связанных с эксплуатацией спорного помещения, то есть расходов по содержанию общего имущества в доме. При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по переменой части арендной платы в заявленном размере..." |
11.8. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с кого может быть взыскана плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, если договором аренды предусмотрено условие об оплате арендатором таких услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками, но арендатор не заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями, существует две позиции судов.
Позиция 1. Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с ресурсоснабжающими организациями в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.03.2019 N Ф04-254/2019 по делу N А70-6258/2018
"...На основании заключенного между Росимуществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатором) договора аренды в пользование предпринимателю переданы нежилые помещения (помещения по плану строения N 2, 3, 4, 8, 11, 12, 5, 6, 13, 14, 15, 17, далее - нежилые помещения) общей площадью 193,2 кв. м, находящиеся в доме N 47 в 12 микрорайоне в городе Нефтеюганске.
В соответствии с пунктом 2.2.3 договора аренды арендатор обязался в течение 15 дней заключить с коммунальными службами договоры на оплату коммунальных, эксплуатационных затрат и административно-хозяйственных услуг.
Указанная обязанность предпринимателем не исполнена, договоры управления, ресурсоснабжения не заключены.
На основании решения собраний собственников помещений жилых многоквартирных домов, оформленного протоколами от 28.05.2007 N 65, от 27.04.2007 N 71 общество осуществляло управление многоквартирными жилыми домами, расположенными по адресу: город Нефтеюганск, 12 микрорайон, дом 46, 47.
В период с 01.04.2015 по 31.12.2017 в отношении нежилых помещений оказаны услуги по содержанию и ремонту общего имущества, а также поставлены коммунальные услуги на общую сумму 2 690 957 руб. 33 коп.
Неисполнение Росимуществом обязанности по оплате задолженности послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений (статьи 249 и 290 ГК РФ).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).
Исполнение обязанности нести расходы, связанные с содержанием имущества, может быть возложено собственником на иное лицо посредством заключения с таким лицом договора и включения в него соответствующего условия. Таким договором может являться договор аренды в силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что спорные помещения являются федеральной собственностью, отсутствуют доказательства оплаты задолженности за спорный период, проверив расчет заявленных требований, суды обоснованно удовлетворили исковые требования, взыскав задолженность с собственника нежилого помещения.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что надлежащим ответчиком по делу является предприниматель, который должен осуществлять оплату услуг за содержание общего имущества, коммунальных платежей, были предметом исследования и оценки судов обеих инстанций и мотивированно отклонены.
Исследовав условия договора аренды, констатировав отсутствие договорных отношений между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, суды пришли к обоснованному выводу о том, что обязанность по оплате оказанных истцом услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения (статьи 1, 210, 249, 308, 421, 431, 616 ГК РФ, статьи 64, 65, 71, 75 АПК РФ).
Выводы судов соответствуют правовой позиции, сформулированной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452, от 11.11.2015 N 305-ЭС15-7462 и Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015.
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с управляющей организацией или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 98; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!