Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ 13 страница

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.10.2014 N Ф07-7820/2014 по делу N А21-7512/2013

"...Как следует из материалов дела, 17.10.2009 на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, Калининградская ул., д. 22 принято решение о выборе способа управления (протокол от 17.10.2009 N 1) и создано товарищество собственников жилья "Фаворит" (далее - Товарищество).

Товарищество и Компания 01.11.2009 заключили договор управления N 041-020/022.

Администрация (арендодатель) и Предприятие (арендатор) 01.03.2007 заключили договор аренды N 939 нежилого помещения по названному адресу площадью 46,32 кв. м.

Основанием для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском явилось неисполнение Администрацией и Управлением Росимущества за период пользования нежилыми помещениями с 01.11.2009 по настоящее время обязанности по возмещению расходов на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку обязанности по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества в спорный период не исполнены; установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований освобождения Администрации и Управления Росимущества от исполнения данной обязанности судом не имеется, то денежные средства в счет оплаты услуг по содержанию общего имущества дома являются неосновательным обогащением указанных лиц за счет истца.

Довод Администрации о том, что названное помещение сдано в аренду Предприятию, на которое как на арендатора возложена обязанность по заключению договоров с эксплуатирующими организациями по представлению коммунальных услуг, подлежит отклонению.

Администрация, считая, что плата за оказанные коммунальные услуги подлежит взысканию с Предприятия, исходит из наличия в подпункте 2.2.15 договора аренды N 939 (т.д. 1, л. 28) условия об обязанности арендатора заключить договоры хозяйственные договоры с эксплуатирующими организациями на представление коммунальных услуг, которое подтверждает наличие исключения из общего правила, установленного статьей 210 ГК РФ.

Однако договор, предусматривающий обязательство Предприятия перед Компанией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. В договоре аренды управляющая компания участия не принимала, и, соответственно, он не предусматривал ее права требовать оплаты коммунальных услуг с Предприятия.

Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

При этом пункт 2 статьи 616 ГК РФ регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.

Соглашения об оплате коммунальных расходов арендатором, участвующим в его подписании, которое подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяло правило, установленное статьей 210 ГК РФ, Администрация не представила суду.

Таким образом, довод Администрации о взыскании стоимости коммунальных услуг с Предприятия как арендатора помещения нельзя признать соответствующим нормам материального права.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне рассмотрели настоящее дело, правильно применили нормы материального права, сделали выводы, соответствующие материалам дела, а потому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.08.2014 N Ф09-3830/14 по делу N А71-11118/2013

"...Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из наличия у муниципального образования "Город Сарапул" права собственности на спорное нежилое помещение, а следовательно, и бремени содержания общего имущества в доме N 23 по ул. Железнодорожной в г. Сарапуле соразмерно доле в праве общей долевой собственности; отсутствия у общества "Оптик" как арендатора спорного помещения обязанности по содержанию данного помещения и общего имущества в указанном жилом доме. Поскольку управление является главным распорядителем средств местного бюджета, выделяемых для содержания недвижимого имущества, составляющего казну муниципального образования "Город Сарапул", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что надлежащим ответчиком является управление. С учетом наличия доказательств, подтверждающих факт несения истцом расходов на получение выписки из ЕГРП, оплату услуг представителя, размер этих расходов; сложности дела, продолжительности его рассмотрения суд первой инстанции частично удовлетворил требование о взыскании понесенных истцом судебных расходов.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции согласился с изложенными в нем выводами.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили довод управления о наличии у общества "Оптик", которому нежилое помещение общей площадью 63,9 м2 в доме N 23 по ул. Железнодорожной в г. Сарапуле передано в аренду по договору от 16.09.2009 N 930, обязанности по уплате спорных платежей.

Согласно условиям названного договора арендатор обязался заключить договоры с обслуживающими организациями в отношении арендованного помещения и оплачивать им соответствующие расходы и оказанные услуги.

Соответствующий договор с управляющей компанией на 2010 - 2013 годы заключен не был, иного ответчиком суду не представлено (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом неисполнение либо ненадлежащее исполнение арендатором условий договора аренды с арендодателем не является обстоятельством, подлежащим исследованию и оценке судом в рамках заявленного предмета иска. В силу п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме, коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирном доме.

Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора; условий об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, а также коммунальных расходов вышеуказанные договоры аренды не содержат.

Изложенное соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлениях от 12.04.2011 N 16646/10, от 21.05.2013 N 13112/12..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 15.02.2012 по делу N А48-1544/2011

"...Как установлено арбитражным судом, ООО "Орелтеплогаз" в период с 01.01.2010 по 20.04.2010 года и с 04.10.2010 года по 31.03.2011 года в отсутствие договора поставляло тепловую энергию в помещение, расположенное по адресу: г. Орел, пер. М. Силякова, д. 7.

Указанным помещением ООО "Православный похоронный центр" пользуется на основании договора аренды от 09.03.2007 года N 2513, заключенного с Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.

Ссылаясь на то, что обязательство по оплате 34464 руб. 62 коп. задолженности за потребленную в спорный период тепловую энергию ООО "Православный похоронный центр" не исполнено, ООО "Орелтеплогаз" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установлено арбитражным судом, помещение, расположенное по адресу: г. Орел, пер. М. Силякова, д. 7 ответчик занимает на основании договора аренды от 09.03.2007 года N 2513, заключенного ООО "Православный похоронный центр" (арендатор) с Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (арендодатель).

При этом, указанное помещение на праве собственности принадлежит муниципальному образованию "город Орел" и передано арендатору во временное пользование на основании постановления Мэра г. Орла от 06.03.2007 N 465.

В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из положений ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации именно собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за коммунальные услуги лицам, осуществляющим соответствующие виды деятельности.

Поскольку спорное встроенное нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, является объектом муниципальной собственности и передано ответчику на праве аренды, именно собственник данного имущества в силу закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества.

Ссылка арбитражного суда на то, что обязанность арендатора заключить договор теплоснабжения и, соответственно, оплачивать коммунальные услуги вытекает из п. 2.3.23 договора аренды от 09.03.2007 года N 2513, является неосновательной, поскольку указанный договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет истца в результате отказа от оплаты понесенных последним расходов по теплоснабжению спорного помещения, у судов не имелось.

Поскольку ООО "Православный похоронный центр" не является абонентом истца и надлежащим ответчиком по делу, вывод арбитражного суда о наличии правовых оснований для взыскания с него, как с арендатора спорного помещения, заявленных ко взысканию сумм, не соответствует положениям действующего законодательства и обстоятельствам дела..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2011 N Ф09-5983/11 по делу N А50-25363/10

"...При рассмотрении спора судами установлено, что общество "Чайковская управляющая компания" с 01.09.2009 является управляющей компанией многоквартирного дома N 34, расположенного по адресу: г. Чайковский, ул. Гагарина (протокол общего собрания собственников помещений от 30.08.2009).

Комитетом по управлению имуществом администрации г. Чайковский (арендодатель), Отделением по г. Чайковский Управления Федерального казначейства по Пермскому краю (арендатор) и муниципальным унитарным предприятием "Служба единого заказчика" (балансодержатель) заключен договор от 01.01.2003 N 37 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Чайковский, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Чайковский, ул. Гагарина, д. 34 (цокольный этаж) общей площадью 270,5 кв. м, для использования в качестве служебного (п. 1.1).

В п. 4.4 названного договора сторонами определена обязанность арендатора оплачивать эксплуатационные расходы, поставку тепловой и электрической энергии, оказываемые ему коммунальные услуги, возмещает амортизационные отчисления, а также расходы на содержание арендуемого объекта по отдельным договорам с предприятиями, оказывающими услуги, и балансодержателем согласно утвержденным тарифам.

Неоплата Отделением по г. Чайковский Управления Федерального казначейства по Пермскому краю оказанных коммунальных услуг и по содержанию общего имущества послужила основанием для обращения общества "Чайковская управляющая компания" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Материалами дела подтверждается исполнение обществом "Чайковская управляющая компания" функций по управлению многоквартирным домом (договоры на отпуск воды и прием сточных вод от 01.09.2009, снабжения тепловой энергией в сетевой воде от 01.09.2009 N 6109, электроснабжения от 01.09.2009, на выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту, благоустройству и обеспечению санитарного состояния, аварийно-диспетчерскому обслуживанию общего имущества многоквартирных домов от 01.09.2009 N 1-т/о, на выполнение работ по обслуживанию мусоропроводов, санитарному содержанию мест общего пользования, по содержанию, уборке и озеленению придомовой территории многоквартирных домов от 01.09.2009 N 2 т/о, от 01.09.2009 N 3-т/о, на выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту внутренней системы электроснабжения и электротехнических устройств, входящих в состав общего имущества многоквартирных домов от 01.09.2009 N 4-т/о).

Арендаторы и собственники нежилых встроенных помещений исполняют свою обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт принадлежащих им помещений перед контрагентом (управляющей организацией) согласно условиям заключенных с ними договоров (ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Факт потребления коммунальных услуг Отделением по г. Чайковский Управления Федерального казначейства по Пермскому краю не оспаривается.

В связи с непредставлением Отделением по г. Чайковский Управления Федерального казначейства по Пермскому краю доказательств погашения задолженности в спорный период (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), выводы судов об удовлетворении требований в части оплаты стоимости коммунальных услуг по содержанию арендуемого имущества, оказанных обществом "Чайковская управляющая компания", за период с сентября по ноябрь 2009 на сумму 15029 руб. 66 коп. и 860 руб. 98 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами обоснованны и правомерны (ст. 309, 544, 781, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

По данному делу см. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 N 17АП-4043/2011-ГК.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 N 17АП-4043/2011-ГК по делу N А50-25363/2010

"...Общество с ограниченной ответственностью "Чайковская управляющая компания" (далее - ООО "Чайковская управляющая компания") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Отделению по г. Чайковский Управления Федерального казначейства по Пермскому краю о взыскании задолженности за оказанные коммунальные услуги в размере 24 710 руб. 69 коп. за период с сентября по ноябрь 2009 года, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 415 руб. 57 коп., начисленных за период с 16.10.2009 г. по 30.09.2010 г., расходов по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. (Т. 1, л.д. 4-6).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11 марта 2011 года (резолютивная часть от 03.03.2011 г., судья А.А.Неклюдова) исковые требования удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскано 24 710 руб. 69 коп. основного долга, 1 415 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины (Т. 2, л.д. 135-140).

В соответствии с условиями договора на аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Чайковский от 01.01.2003 г. N 37 (Т. 1, л.д. 15-19), заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Чайковского (Арендодатель) и Отделением по г. Чайковский Управления Федерального казначейства по Пермскому краю (Арендатор), с 01.01.2003 г. до 01.07.2011 г. (соглашение от 01.08.2010 г. об изменении условий договора на аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности N 37 от 01.01.2003 г.) Арендатору в пользование передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Чайковский, ул. Гагарина, 34 (цокольный этаж), общей площадью 270,5 кв. м. Факт пользования в спорный период указанным нежилым помещением ответчик не оспаривает.

Пунктом 4.4. договора N 37 от 01.01.2003 г. предусмотрено, что Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, поставку тепловой и электрической энергии, оказываемые ему коммунальные услуги, возмещает амортизационные отчисления, а также расходы на содержание арендуемого объекта по отдельным договорам с предприятиями, оказывающими услуги, и Балансодержателем согласно утвержденных тарифов.

Договор между ООО "Чайковская управляющая компания" (Исполнитель) и ответчиком (Заказчик) на организацию выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставления коммунальных услуг в спорный период (сентябрь - ноябрь 2009 г.) заключен не был.

В спорный период (сентябрь, октябрь, ноябрь 2009 года) ООО "Чайковская управляющая компания" предоставляло коммунальные услуги ответчику, осуществляло деятельность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N 34 по ул. Гагарина г. Чайковского.

Факт потребления коммунальных и иных услуг ответчиком не оспаривается.

В соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. Арендаторы и собственники нежилых встроенных помещений исполняют свою обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт принадлежащих им помещений перед контрагентом (управляющей организацией) согласно условиям заключенных с ними договоров.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Отсутствие письменного договора между истцом и ответчиком не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенных ему энергоресурсов, оказанных услуг.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется, решение Арбитражного суда Пермского края от 11.03.2011 г. является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит (статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 103; Мы поможем в написании вашей работы!