Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта и возмещение расходов на его проведение

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2010 по делу N А03-5420/2009

"...Исковые требования мотивированы наличием у арендодателя обязанности по возмещению расходов истца на капитальный ремонт арендованного имущества.

27.07.2005 комитет и предприниматель В.Я. Попов заключили новый договор аренды со сроком аренды с 01.08.2005 по 31.07.2010. Предприятие выступило по данному договору также в качестве балансодержателя. Договор прошел государственную регистрацию. Пунктом 9.3 данного договора обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора без зачета затрат на его проведение. Имущество было передано арендатору по акту от 01.08.2005 без замечаний.

Согласно заключению эксперта была определена стоимость ремонтно-строительных работ (включая стоимость строительных материалов), которая в ценах на 12.05.2006 на дату окончания капитального ремонта составила 1 246 070 рублей.

Отказ в зачете стоимости капитального ремонта послужил основанием для обращения предпринимателя В.Я. Попова в арбитражный суд.

Уклонение арендодателя об обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Отказывая предпринимателю В.Я. Попову в иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия у него оснований для требования о зачете стоимости капитального ремонта.

По договору аренды от 27.07.2005 обязанность по производству капитального ремонта была возложена на арендатора. С учетом данного условия, а также иных представленных в дело доказательств, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о принятии арендатором на себя затрат по капитальному ремонту здания без условия о зачете этих затрат в счет арендной платы..."

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 17.11.2011 N ВАС-14557/11 по делу N А51-16224/2010

"...В силу пункта 2.3.4 арендатор принял на себя обязательство не производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования сантехники и других капитальных работ без согласования с арендодателем.

Довод истца о том, что работы по капитальному ремонту в 2007 году им были выполнены в рамках согласования, полученного в 2005 году, судом отклонен на том основании, что из письма с отметкой о согласовании следует, что к нему были приложены сметы только на часть арендуемого здания площадью 808,4 кв. м.

Поскольку сметы к договорам 2007 года были составлены только в 2007 году, доказательств представления в 2005 году арендодателю смет, которыми предусмотрено выполнение объема работ, идентичного указанному в сметах 2007 года, истцом не представлено, суд счел, что арендодателем было согласовано проведение капитального ремонта только по сметам, являющимся приложением к договору подряда от 01.09.2004.

Суд также обратил внимание на то, что истцом не представлено доказательств неотложной необходимости в работах по капитальному ремонту, выполненных по договорам подряда от 10.10.2007 N 05/07, от 15.10.2007 N 06/07, от 12.10.2007 N 05/07.1, от 23.10.2007 N 08/07.

Таким образом, проанализировав установленные по делу фактические обстоятельства, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения искового требования истца о взыскании 1 806 590 рублей расходов на проведение капитального ремонта арендованного здания.

...в передаче дела N А51-16224/2010 Арбитражного суда Приморского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 по делу N А51-16224/2010 Арбитражного суда Приморского края и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.07.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 08.02.2008 N 532/08 по делу N А71-6756/2006-Г1

"...Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Ижстройсервис" является арендатором муниципального имущества, которое в силу своих эксплуатационных свойств является источником повышенной опасности; имело значительную степень износа и в процессе эксплуатации общество столкнулось с необходимостью проведения экстренных ремонтных работ для ликвидации аварийных ситуаций. Администрация при заключении договора и передаче имущества брала на себя обязанности по финансированию капитального ремонта имущества, однако в дальнейшем от производства ремонтных работ и финансирования отказалась. В целях ликвидации чрезвычайных ситуаций ООО "Ижстройсервис", за счет собственных средств, произвело работы по капитальному ремонту арендованного имущества.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исследовал следующие доказательства: заключение строительно-технической экспертизы, выполненной государственным унитарным предприятием Удмуртской Республики "Проектный институт "Удмурткоммунпроект", дефектные ведомости от 05.08.2005, 15.08.2005, 28.04.2006, локальные сметы и пришел к выводу о том, что ремонтные работы, произведенные обществом "Ижстройсервис", не могут быть признаны вызванными неотложной необходимостью, поскольку данные работы не требовали проведения срочных аварийных работ. Основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы отсутствуют.

Кроме того, выполнение ООО "Ижстройсервис" указанных работ с арендодателем согласовано не было, документы, подтверждающие необходимость их выполнения составлены арендатором в одностороннем порядке, арендодатель участия в приемке выполненных работ не принимал.

При этих условиях встречный иск о понуждении администрации зачесть стоимость капитального ремонта имущества, арендованного по спорным договорам, в счет арендной платы, а также о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта этого имущества не подлежит удовлетворению..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2013 по делу N А29-8942/2012

"...Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые судебные акты и принять новый судебный акт, удовлетворяющий требования ООО "ВК".

По мнению заявителя, Общество выполнило работы по капитальному ремонту котельных в соответствии с Планом капитального ремонта объектов, согласованным с ответчиком, и выполнение данных работ вызвано неотложной необходимостью, поскольку систематическая поломка оборудования в процессе работы препятствует бесперебойному теплоснабжению.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что подписанным Планом Администрация фактически согласовала осуществление истцом капитального ремонта котельных, и указало, что выполнило капитальный ремонт арендованного имущества на котельных поселка Сивомаскинский и поселка Елецкий на сумму 5 490 143 рубля 32 копейки, стоимость которого подлежит оплате ответчиком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

В данном случае условия спорных договоров аренды не предусматривают обязанность арендатора осуществлять капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, без письменного разрешения арендодателя.

Исследовав доказательства по делу, суды пришли к выводу о недоказанности истцом необходимости проведения капитального ремонта имущества.

Кроме того, суд установил, что истец при заключении договоров аренды с учетом актов обследований и Плана знал о наличии у имущества недостатков. Вместе с тем акты приема-передачи от 28.05.2012 подписаны ООО "ВК" без замечаний, из их содержания следует, что арендатор принял имущество в целях производства тепловой энергии, что само по себе исключает неотложность проведения капитального ремонта.

С учетом изложенного суд правомерно отказал в удовлетворении иска..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2012 по делу N А78-10660/2011

"...Пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Суд кассационной инстанции считает правомерным вывод судебных инстанций о том, что письменных обращений ООО "Изумруд" к Комитету в 2011 году с предложением согласовать проведение капитального ремонта и согласие арендодателя не представлены. Также арендатором не представлены и доказательства того, что неотложная необходимость проведения капитального ремонта помещения имела место на момент его передачи арендатору, а также того, что арендодатель уклонялся от проведения капитального ремонта.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой и апелляционной инстанций об отсутствии правовых оснований для зачета проведенного ООО "Изумруд" капитального ремонта на сумму 225 805 рублей 57 копеек в счет задолженности по арендной плате, является правомерным..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд учел также отсутствие доказательств уклонения арендодателя от исполнения обязанности по проведению капитального ремонта.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.04.2010 по делу N А19-13041/09

"...21.06.2005 индивидуальный предприниматель Брянский С.Н. обратился к ответчику с просьбой провести капитальный ремонт арендуемых помещений или согласовать порядок проведения ремонта.

Не получив ответа от КУМИ города Иркутска, индивидуальный предприниматель Брянский С.Н. провел капитальный ремонт помещений с привлечением подрядчика - общество с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг", стоимость подрядных работ составила 10 206 388 рублей.

Посчитав, что стоимость подрядных работ по капитальному ремонту арендуемых помещений, явилась для него убытками, индивидуальный предприниматель Брянский С.Н. обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды обоснованно установили, что истец не представил доказательств проведения капитального ремонта арендуемого помещения в связи с неотложной необходимостью и доказательств уклонения арендодателя от проведения капитального ремонта.

Из акта приема-передачи от 01.05.2005 следует, что на момент передачи ответчиком индивидуальному предпринимателю Брянскому С.Н. арендуемых помещений, их санитарно-техническое состояние было удовлетворительным.

В связи с изложенным доводы истца о неправильном применении судами норм материального права судом кассационной инстанции отклоняются..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2012 N Ф03-1275/2012 по делу N А73-2200/2011

"...В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Судьба неотделимых улучшений определена статьей 623 ГК РФ, в соответствии с которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм права возможность проведения арендатором капитального ремонта связана с условиями договора либо с его неотложной необходимостью; проводить улучшения, неотделимые без вреда от имущества, арендатор вправе с согласия арендодателя.

Установлено, что договор от 13.02.2007 N 04 условий о проведении капитального ремонта не содержит. Доказательств того, что проведенные арендатором работы являлись плановым капитальным ремонтом, в силу ст. 65 АПК РФ не представлено, как и не представлено доказательств проведения арендатором таких работ в случае их неотложной необходимости.

Вместе с тем, как указано выше, п. 1.6 договора предусмотрены условия о том, что неотделимые улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором без согласия арендодателя, не возмещаются. Суды учли отсутствие согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Суды с учетом правил ст. 65 АПК РФ, установив отсутствие доказательств, в том числе согласия арендодателя на проведение капитального ремонта, а также отсутствие согласие арендодателя на выполнение неотделимых улучшений, обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 N Ф03-719/2010 по делу N А51-8126/2009

"...Некоммерческая организация "Ассоциация дезинфектологов Приморского края" обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с Дальневосточного отделения Российской академии наук 109 732,99 руб. расходов по устранению недостатков переданного в аренду имущества.

В период действия договора аренды истцом с привлечением третьих лиц произведены ремонтные работы по установке лестничных ступеней в подсобном помещении, произведена замена двух оконных блоков, электрической кабельной сети, удален грибок плесени со стен и потолка и проведены соответствующие отделочные работы, а также установлены рольставни на двух окнах, 10 дополнительных люминесцентных ламп и вентилятор в вытяжное отверстие на общую сумму 309 232 руб. 99 коп. В подтверждение понесенных истцом расходов по устранению скрытых недостатков арендуемого помещения в указанном размере в материалы дела представлены счета-фактуры, договоры подряда, копии чеков, платежные поручения, расходные накладные, расходные кассовые ордера.

Письмами исх. N 1 от 26.10.2006 и исх. N 5 от 03.11.2006 истец уведомлял ответчика о необходимости проведения ремонта с целью устранения недостатков арендуемого помещения. Письмом исх. N 27 от 28.05.2007 истец обратился к ответчику с просьбой вернуть потраченные на проведение капитального ремонта в арендуемом помещении средства в связи с отказом продления договорных отношений.

Из оцененного судом акта приема-передачи было выяснено, что спорные помещения передавались арендодателем в удовлетворительном и технически исправном состоянии, соответствующем условиям договора для использования "под офис" в порядке пункта 1 статьи 611 ГК РФ.

Имеющаяся в деле переписка сторон свидетельствует лишь о факте обращения истца к арендодателю о необходимости проведения ремонта для устранения недостатков.

Доказательства согласования с арендодателем осуществления капитального ремонта, а также перепланировки и переоборудования внутренних инженерных сетей спорного объекта истцом суду не предоставлены.

Проанализировав совокупность обстоятельств дела и оценив в порядке статей 65, 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды обеих инстанций не установили наличие в спорных помещениях недостатков, носящих скрытый характер, и требующих проведение ремонта.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска на основании статьи 612 ГК РФ..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2013 по делу N А40-25842/12-53-233

"...Ответчиком предъявлен встречный иск, который принят судом первой инстанции для совместного его рассмотрения с первоначальным иском, о взыскании расходов на капитальный ремонт в размере 5 973 533,30 руб. на основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с неисполнением арендодателем обязательств по производству капитального ремонта (л.д. 105, т. 2).

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

По смыслу названной статьи, арендатор вправе требовать зачета, если представит доказательства, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды.

Между тем, в соответствии с подпунктом б пункта 2.3 договора арендатор вправе производить как отделимые, так и не отделимые улучшения объектов без согласия арендодателя, за исключением переустройства объектов (установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электротехнического и другого оборудования) требующего внесения изменений в технические паспорта объектов. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, возмещается при согласии на такое возмещение, получаемое в письменной форме.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды обеих инстанции пришли к правомерному выводу, что доказательств произведения капитального ремонта арендуемых помещений в связи с неотложной необходимостью в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.

Технический паспорт переданного имущества содержал полную характеристику объектов со всеми имеющимися недостатками (л.д. 17 - 60, т. 1).

Вместе с тем, акт приема-передачи имущества в аренду подписан истцом без замечаний и претензий (л.д. 66, т. 1).

Кроме того, сторонами подписано дополнительное соглашение от 21.02.2012 г. N 1 о зачете в счет арендной платы стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества вследствие произведенного ответчиком капитального ремонта лишь на сумму 1 393 894,55 руб.

Между тем, истцом не представлен в материалы дела письменный документ, в котором было выражено согласие ответчика как арендодателя со стоимостью неотделимых улучшений переданного имущества, как это предусмотрено подпунктом б пункта 2.3 договора.

Исходя из указанного судами обеих инстанций обоснованно отказано в удовлетворении требований встречного иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2011 по делу N А40-120943/10-6-1007

"...ООО "В и А" предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в сумме 875 000 руб., стоимости капитального ремонта, произведенного в нежилом помещении, в сумме 508 777 руб. 47 коп.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Суд установил, что договором аренды N 1 от 01.09.2006 не предусмотрено производство капитального ремонта арендатором; доказательства неотложной необходимости проведения капитального ремонта в арендуемом помещении, доказательства обращения ответчика к истцу с письменным требованием о проведении капитального ремонта, не представлены.

Пунктом 2.3.2 договора аренды установлено, что арендатор вправе производить любые отделимые и неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование арендуемого нежилого помещения с письменного согласия арендодателей и при условии соблюдения правил противопожарной и иной безопасности.

Наличие такого согласия арендодателей ответчик не доказал.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом в соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.05.2012 по делу N А06-2342/2011

"...На основании соглашения от 26.04.2010, заключенного между Вокуевым М.В. (арендодатель) и Поляничко Д.М. (арендатор), нежилое помещение расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. С. Перовской, д. 98 "б", Литер А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, З, И, К, Л, было передано по договору субаренды Ушакову А.Н. (субарендатор).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение субарендатором условий договора по внесению арендной платы, Поляничко Д.М. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, в свою очередь, предъявил встречное исковое заявление к Поляничко Д.М. о взыскании стоимости ремонта кровли здания и помещений в размере 476 234 руб.

На основании пункта 3 статьи 613 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

--------------------------------

<*> Вероятно, имеется в виду пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации

Согласно пунктам 1, 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендованное имущество передано истцу по акту приема-передачи без указания на необходимость проведения капитального ремонта.

Ответчик произвел ремонтные работы арендованных помещений без согласования с истцом.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции указал на отсутствие оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку ответчиком, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставлено допустимых доказательств, свидетельствующих как о ненадлежащем состоянии переданного ему по договору аренды имущества, так и о размере произведенных затрат.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.08.2011 по делу N А05-9020/2010

"...Как правильно указал суд апелляционной инстанции, отсутствие в Договоре обязанности арендодателя по проведению капитального ремонта давало арендатору право произвести своими средствами за счет арендодателя не любой капитальный ремонт, а, с учетом буквального содержания пункта 1 статьи 616 ГК РФ, только "капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью".

Вместе с тем, как видно из материалов дела, Предприятие согласовало с Пологуто О.В. только проведение капитального ремонта кровли (т. 3, л.д. 40), а также части капитальных работ, в результате чего были подписаны дополнительные соглашения к Договору на общую сумму 1 748 186,97 руб.

Производство других неотделимых улучшений, перепланировки, реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ Пологуто О.В. с Предприятием не согласовывал.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о неотложной необходимости в проведении спорных работ, стоимость которых просит взыскать Пологуто О.В., и получении им согласия арендодателя на их проведение в порядке, предусмотренном условиями Договора.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Пологуто О.В. не подтвердил своего права на возмещение стоимости капитального ремонта в заявленном размере..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.07.2011 по делу N А53-22080/2010

"...При рассмотрении спора суды установили, что пунктом 4.1 договора стороны согласовали, что арендатор за свой счет с письменного согласия арендодателя производит косметический ремонт помещения (отделимые и неотделимые улучшения) с соблюдением требований законодательства Российской Федерации. Арендодатель обязан возместить арендатору расходы, понесенные последним на создание неотделимых улучшений, в виде снижения арендной платы, согласно сметам, представленным арендатором (пункт 4.3 договора).

В соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций исследовали и оценили представленные в материалы дела документы и пришли к обоснованному выводу о том, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не доказал факт получения согласия арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества.

Состояние окон, дверей, стен, входного узла должно было быть установлено арендатором при приемке помещения. Однако арендатор, не заявив о недостатках помещения при его приемке от арендодателя, не отказавшись при обнаружении невозможности использования помещения от аренды, не уведомив арендодателя о необходимости ремонта, без письменного согласия в соответствии с условиями договора, начал самостоятельно осуществлять ремонт. Кроме того в акте приема-передачи спорного помещения от 21.10.2009 содержится запись о том, что помещение соответствует требованиям его эксплуатации (т. 1, л.д. 14).

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения решения и постановления апелляционной инстанции отсутствуют..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 02.09.2010 N Ф09-5427/10-С6 по делу N А71-16478/2009

"...Между Удмуртским филиалом общества "ТГК N 5" (арендодатель) и обществом "Аккорд" (арендатор) заключались договоры аренды недвижимого имущества от 01.01.2006, 01.04.2006, 01.01.2007, 14.11.2007, 01.01.2009.

Пунктом 8.5 договора предусмотрено право арендатора по согласованию с арендодателем производить капитальный ремонт за свой счет. При этом затраты арендатора на капитальный ремонт, согласованные с арендодателем, подлежат компенсации ему арендодателем в размере их согласованной стоимости при расторжении настоящего договора.

Общество "Аккорд", ссылаясь на то, что им в апреле 2006 года с согласия арендодателя в арендуемых помещениях произведены работы по капитальному ремонту, что подтверждается сметами, актами о приемке выполненных работ, понесенные в связи с этим затраты в сумме 696 303 руб. арендодателем не возмещены, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском, основываясь на положениях ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом этого суды пришли к обоснованному выводу о том, что у директора обособленного структурного подразделения "Сарапульская ТЭЦ" Червякова В.Г. не имелось полномочий на создание обязательств общества "ТГК N 5" в результате подписания смет и актов приемки-передачи выполненных работ на сумму 696 303 руб. на основании п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 7.2, 8.5 договора аренды.

Доказательств последующего одобрения обществом "ТГК N 5" объема и стоимости произведенного обществом "Аккорд" ремонта и улучшений арендованного имущества (ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации) в материалах дела не имеется.

Принимая во внимание, что договоры аренды и акты приема-передачи спорного имущества подписаны от имени общества "ТГК N 5" директором Удмуртского филиала Скворцовым Н.А., имущество передавалось в присутствии директора обособленного структурного подразделения "Сарапульская ТЭЦ", в платежных документах при внесении арендных платежей в качестве получателя денежных средств указан Удмуртский филиал общества "ТГК N 5", в претензии с требованием о возмещении затрат на капитальный ремонт общество "Аккорд" также обращалось к Удмуртскому филиалу, и учитывая, что Червяков В.Г. в спорных правоотношениях действовал в качестве директора обособленного структурного подразделения "Сарапульская ТЭЦ", суды пришли к выводу о том, что обществу "Аккорд" должно было быть известно о наличии у Червякова В.Г. определенных ограничений при принятии решений, касающихся финансово-хозяйственной деятельности организации, от лица которой он действовал, и при совершении юридически значимых действий необходимо было удостовериться, в каких случаях полномочия указанного лица ограничены.

Судами установлено также, что в акте приема-передачи помещений от 01.04.2006 не содержится каких-либо указаний на недостатки передаваемого в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, его состояние определено как удовлетворительное, соответствующее требованиям санитарных норм и пожарной безопасности, оборудованное системами водоснабжения, канализации, отопления, освещения. По более поздним актам арендатором помещения также приняты от арендодателя с указанием на удовлетворительное состояние, то есть без изменений его качественных характеристик в сторону улучшения или ухудшения.

Доказательств, подтверждающих необходимость проведения работ, относящихся к капитальному ремонту арендуемых помещений, суду не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, поскольку общество "Аккорд" не доказало наличие обстоятельств, необходимых в силу п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору стоимости произведенных улучшений арендованного имущества, суды обоснованно отказали в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2007 N Ф09-8918/07-С6 по делу N А71-6756/2006

"...Указывая на ненадлежащее исполнение обществом "Ижстройсервис" условий договоров аренды и несвоевременное внесение арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и о расторжении договоров аренды.

Возражая против исковых требований по первоначальному иску, общество "Ижстройсервис" указывало на то, что имущество, принятое в аренду обществом "Ижстройсервис" имело значительный износ и для нормальной работы требовало капитального ремонта. В целях ликвидации чрезвычайных ситуаций общество "Ижстройсервис" за счет собственных средств произвело работы по капитальному ремонту арендованного имущества.

Между тем, полно и всестороннее исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе заключение строительно-технической экспертизы, выполненной государственным унитарным предприятием Удмуртской Республики "Проектный институт "Удмурткоммунпроект" (т. 2, л. д. 32 - 38), дефектные ведомости от 05.08.2005, 15.08.2005, 28.04.2006, локальные сметы, суды пришли к правильному выводу о том, что ремонтные работы, произведенные обществом "Ижстройсервис", не могут быть признаны вызванными неотложной необходимостью, поскольку данные работы не требовали проведения срочных аварийных работ, а работы, отраженные в дефектной ведомости от 28.04.2006, были выполнены уже после окончания отопительного сезона. Таким образом, основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы отсутствуют.

Также правомерно судами указано на отсутствие оснований для зачета в счет арендной платы стоимости произведенных арендатором ремонтных работ по условиям договоров аренды муниципального имущества, поскольку выполнение обществом "Ижстройсервис" указанных работ с арендодателем согласовано не было, документы, подтверждающие необходимость их выполнения составлены арендатором в одностороннем порядке, арендодатель участия в приемке выполненных работ не принимал.

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований являются правильными..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.12.2002 N Ф09-3085/02-ГК по делу N А76-8454/02

"...Кроме того, при рассмотрении настоящего спора суд нарушил п. 1 ст. 616 ГК РФ, согласно которому Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Делая вывод о том, что пунктом 4.2 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора (ответчика) производить капитальный ремонт арендованного имущества за свой счет, суд не учел, что наличие обязанности по выполнению данного ремонта арендатором не означает его выполнение за собственный счет, если это не оговорено в договоре. Поскольку из содержания названного пункта этого не следует, следует признать данный вывод необоснованным..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.05.2010 по делу N А19-3745/08

"...Необходимость в проведении капитального ремонта переданного в аренду имущества подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами - актом приема-передачи недвижимого имущества от 01.09.2006, содержащим указание на то, что помещения требуют капитального ремонта; заключением строительно-технической экспертизы, проведенной по определению суда, из которой следует, что все учтенные в смете работы квалифицируются как работы по капитальному ремонту, были вызваны неотложной необходимостью и до их производства использование объекта недвижимости по целевому назначению (под кафе) было невозможно.

При таких обстоятельствах, вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что получив в аренду недвижимое имущество в непригодном для его использования по назначению состоянии, ООО Компания "АВЕН" вынуждено было произвести в нем капитальный ремонт, и, как следствие, нести соответствующие расходы на его производство.

Указанный вывод не противоречит статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, а также учитывая, что в материалы дела представлены документы, составленные в соответствии с правилами статей 612, 616 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащие сведения о состоянии арендованного имущества в момент его передачи в пользование, требование ООО Компания "АВЕН" правомерно удовлетворено в сумме 20 262 281 рубля 7 копеек..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.01.2010 по делу N А33-17262/2008

"...Полагая, что ответчик неосновательно обогатился, в связи с увеличением стоимости недвижимого имущества в результате проведения капитального ремонта, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что в соответствии со статьями 606, 611, 616, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации материалами дела подтверждается необходимость проведения истцом капитального ремонта, а также сам факт выполнения работ по капитальному ремонту, в связи с чем ответчик обязан произвести оплату неосновательного обогащения выраженного в стоимости проведения капитального ремонта арендуемого истцом недвижимого имущества.

Как правомерно установлено судебными инстанциями и объективно подтверждается материалами дела, истец обосновал необходимость проведения капитального ремонта арендуемого им недвижимого имущества, следующими документами: актом передачи нежилого помещения по адресу: ул. Железнодорожников, д. 14 от 17.02.1995, актом обследования встроенно-пристроенного нежилого помещения в жилом доме по ул. Железнодорожников, 14 от 14.06.2000, справкой муниципального унитарного предприятия "Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 7", отчетом N 3 от 06.07.2006 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Железнодорожников, 14, составленному по состоянию на 21.02.2005 по заказу ООО "Сервис-Волга", техническим заключением N ВД-041 от 08.02.2005.

При проверке принятых по делу судебных актов, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не установил наличия оснований для их отмены, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.05.2013 N Ф03-1729/2013 по делу N А51-19716/2012

"...Передача объекта в аренду состоялась по акту от 25.05.2009, в котором указано, что сантехоборудование, электрооборудование, оконные проемы, дверные проемы, полы помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, необходимы их замена и капитальный ремонт. Итоговая часть акта также резюмирует необходимость капитального ремонта помещения.

Установлено также, что ООО "Время" выполнило капитальный ремонт арендованного имущества, затратив на это 1 009 696 руб. 48 коп., что подтверждено договором подряда от 01.07.2010, заключенным с ООО "Новострой", локальным сметным расчетом, актами о приемке выполненных работ формы КС-2.

Отклоняя иск, суды исходили из положений статей 612, 623 ГК РФ, указав, что в обязанности ООО "Время" входило согласование стоимости произведенных улучшений арендованного имущества, а также проявление осмотрительности при принятии в аренду имущества с теми недостатками, которые оговорены в акте от 25.05.2009.

В акте от 25.05.2009 стороны оговорили недостатки передаваемого в аренду имущества, прямо указав на невозможность использования арендуемого помещения до их устранения и согласившись с необходимостью капитального ремонта. В связи с этим у ООО "Время" имелись разумные основания предполагать, что арендодатель, признав нуждаемость помещения в капитальном ремонте, тем самым согласился на его выполнение.

Обязательства сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества специально урегулированы нормами статьи 616 ГК РФ, согласно которой проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

При этом положения данной нормы права не обязывают стороны специально оговаривать неотложную необходимость в проведении капитального ремонта, которая может со всей очевидностью явствовать из обстановки. Правила данной статьи также не возлагают на арендатора обязанность предварительно согласовывать с арендодателем проведение капитального ремонта, а, напротив, наделяют арендатора таким правом в случае нарушения арендодателем обязанности по его выполнению.

Однако суды необоснованно не применили положения статьи 616 ГК РФ, указав на неразумность поведения истца по приемке помещения в ненадлежащем состоянии и проведении в нем капитального ремонта без оговорок о его неотложной необходимости, не оценив при этом степень разумности и добросовестности поведения самого Отдела. Сославшись на то, что арендатор не предоставил арендодателю разумного срока на выполнение ремонтных работ согласно требованиям статьи 616 ГК РФ, суды не дали оценку тому факту, что помещение передано в аренду 25.05.2009, тогда как договор подряда на выполнение ремонтных работ заключен 01.07.2010. При этом в деле нет доказательств того, что в течение данного промежутка времени Отдел намеревался приступить к ремонту.

Исходя из этого, вывод судов о том, что у истца не имеется достаточных оснований для использования установленного статьей 616 ГК РФ механизма возмещения собственных расходов на проведение капитального ремонта, является преждевременным..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.10.2009 N Ф03-5121/2009 по делу N А73-1577/2009

"...Суды установили, что 31.10.2005 между управлением (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и ООО "Рапид" (арендатор) заключен договор аренды здания общей площадью 2833,9 кв. м, расположенного в г. Хабаровске по ул.Некрасова, 74, являющегося федеральной собственностью и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления. Здание передано в аренду для использования под столовую, передача оформлена актом приема-передачи от 03.03.2005 с указанием в данном акте и в акте технического состояния здания от той же даты, также являющемся приложением к договору, на неудовлетворительное состояние этого объекта, необходимость проведения капитального ремонта и виды подлежащих выполнению работ.

Апелляционный суд установил также, что в период действия договора ООО "Рапид" произвело капитальный ремонт арендуемого здания: замену трубопроводов канализации, отопления и водоснабжения, ремонт стен подвала, стен первого этажа (частично), заполнение оконных проемов. Затраты истца на выполнение этих работ, перечень которых поименован в акте технического состояния от 03.03.2005, являющемся приложением к договору аренды от 31.10.2005, составили сумму 1 038 958 руб. 42 коп.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Поскольку апелляционный суд установил, что истец произвел срочный капитальный ремонт арендуемого здания на вышеуказанную сумму ввиду бездействия арендодателя по его самостоятельному выполнению и в соответствии с тем перечнем работ, который согласован при заключении договора, то постановление в части взыскания этой суммы соответствует статье 616 ГК РФ.

При этом апелляционный суд обоснованно указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о несогласовании истцом вопроса о выполнении капитального ремонта с управлением, являвшемся арендодателем по договору от 30.10.2005 до заключения соглашения от 11.12.2008. Как правильно указал апелляционный суд, управление участвовало в совершении данной сделки в качестве стороны и выразило волю на передачу здания в аренду на условии необходимости проведения срочных ремонтных работ согласно актам от 03.03.2005..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 13.12.2010 N Ф09-10367/10-С6 по делу N А50-29344/2009

"...Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Для подтверждения необходимости проведения капитального ремонта для эксплуатации объекта реабилитационным центром было представлено техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций, выполненное обществом "УралПромспецпроект", в котором указано на возможность дальнейшей эксплуатации здания при условии выполнения ряда работ и мероприятий (т. 1, л. д. 123 - 165), а также экспертное заключение от 22.01.2009 N 28, составленное ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Пермском крае". Кроме того, истцом по встречному иску были представлены договоры, которые, по его мнению, подтверждают факт выполнения работ по капитальному ремонту.

Суды указали, что анализ документов, представленных реабилитационным центром, свидетельствует о том, что работы выполнены для обеспечения его хозяйственной деятельности и не вызваны неотложной необходимостью.

В то же время данный вывод сделан без учета того, что необходимость проведения капитального ремонта в спорных помещениях отражена в акте приема-передачи от 03.12.2008 и акте технического осмотра помещений от 18.12.2008.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 213; Мы поможем в написании вашей работы!