Момент возникновения и прекращения у арендатора права на сдачу имущества в субаренду
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено правовыми актами.
На практике возникает вопрос, может ли имущество быть передано в субаренду до заключения основного договора аренды, в частности если стороны договора аренды распространят его действие на фактические отношения, предшествовавшие его заключению.
13.1. Вывод из судебной практики: После перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное на арендованном земельном участке, право аренды переходит к приобретателю имущества, и, следовательно, с этого момента прежний арендатор теряет право на сдачу участка в субаренду.
Примечание: Данный вывод основан на позиции, изложенной в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35-7422/08-С3.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 26.04.2011 N ВАС-5001/11 по делу N А53-7990/2009
"...Судами установлено, что ОАО "Территория промышленного развития "ВгТЗ" и ЗАО "Торговый порт" заключили договоры купли-продажи недвижимого имущества от 19.09.2006 N ТПР98/308 и от 27.11.2006 N ТПР 98/360.
Недвижимое имущество, являющееся предметом вышеуказанных договоров, расположено на земельном участке, предоставленном ОАО "Территория промышленного развития "ВгТЗ" на праве аренды по договору от 12.02.2004 N 5163 сроком на 49 лет, общей площадью 1 166 822 кв. м, расположенном по адресу: г. Волгоград, пл. им. Дзержинского, 1, кадастровый номер 34:34:01 00 45:0003, земли поселений.
|
|
|
ОАО "Территория промышленного развития "ВгТЗ", полагая, что между сторонами 01.03.2007 заключен договор субаренды N ТПР 98/14, в соответствии с условиями которого ЗАО "Торговый порт" предоставлена в пользование часть земельного участка площадью 128 тыс. кв. м с кадастровым номером 34:34:01 00 45:0003, а ЗАО "Торговый порт" не выполняет договорные обязательства в части внесения платы за пользование названным земельным участком, обратился в суд.
Суды пришли к выводу о ничтожности договора от 01.03.2007 N ТПР 98/14 как заключенного с нарушением пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержания статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
|
|
|
Право собственности на объекты недвижимости перешло к ЗАО "Торговый порт" 20, 29 и 30 декабря 2006 года. С указанных дат у ЗАО "Торговый порт" возникла обязанность по внесению платы за пользование земельным участком, однако ОАО "Территория промышленного развития "ВгТЗ" не являлся надлежащим арендодателем спорного земельного участка.
Таким образом, суды обоснованно исследовали вопрос о действительности спорного договора субаренды и пришли к выводу о его ничтожности..."
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.01.2011 по делу N А53-7990/2009 "...Как видно из материалов дела, предприятие и порт заключили договоры купли-продажи недвижимого имущества от 19.09.2006 N ТПР98/308 и от 27.11.2006 N ТПР 98/360. Объекты недвижимости расположены на земельном участке, предоставленном предприятию на праве аренды по договору от 12.02.2004 N 5163 сроком на 49 лет, общей площадью 1 166 822 кв. м, расположенном по адресу: г. Волгоград, пл. им. Дзержинского, 1, кадастровый номер 34:34:01 00 45:0003, земли поселений.
Истец, полагая, что между сторонами заключен договор субаренды от 01.03.2007 N ТПР 98/14, в соответствии с условиями которого субарендатору предоставлена в пользование часть земельного участка площадью 128 тыс. кв. м с кадастровым номером 34:34:01 00 45:0003, и ответчик не выполняя договорные отношения в части внесения оплаты за пользование названным земельным участок обратился с иском в суд. Суды сделали вывод о недоказанности истцом возникновения между сторонами договорных отношений повлекших за собой обязанность внесения арендных платежей, а также о ничтожности заключенного договора от 01.03.2007 N ТПР 98/14 как заключенного с нарушением норм закона (пункт 2 статьи 615, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из содержания статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Суды, правомерно руководствуясь абзацем 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 указали, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорной части земельного участка, право аренды данной части земельного участка, возникшее у предприятия по договору от 12.02.2004 N 5163, в силу закона перешло к ответчику. Предприятие не вправе с момента регистрации перехода к ответчику права собственности на объекты недвижимости осуществлять в отношении спорной части земельного участка какие-либо правомочия арендатора, в том числе передавать ее в субаренду..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 133; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!