Применение положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
Положения гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве применяются к правоотношениям, связанным с арендой, при перенайме имущества, с учетом особенностей, присущих данным отношениям. Так, если первоначальный договор аренды помещения подлежал государственной регистрации, то в силу ст. 389 ГК РФ соглашение о перенайме этого помещения также требует регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды.
10.1. Вывод из судебной практики: При перенайме необходимо соблюдать нормы гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01 по делу N А40-33762/00-59-327
"...Как следует из материалов дела, Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель) заключил с малым многопрофильным государственным предприятием по развитию средств связи, электроэнергетики и торговли "СЭТ" (в настоящее время ЗАО "СЭТ-Энерго-1"; арендатор) долгосрочный договор от 28.04.92 No. 57 аренды нежилых помещений общей площадью 237,0 кв. метров, расположенных по адресу: Москва, Малый Знаменский пер., д. 3-5/3-6, стр. 2.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.
Суд признал, что письмом от 03.12.98 No. 1-65 истец переуступил свои права по договору аренды от 28.04.92 No. 57 в отношении части помещений другому лицу, однако не проверил, заключалось ли соглашение о перенайме между ЗАО "СЭТ-Энерго-1" и ЗАО "СЭТ-Консалтинг", имелось ли согласие арендодателя на перенаем и соблюдены ли требования гражданского законодательства к оформлению этой сделки.
Без исследования названных обстоятельств вывод суда о том, что передача части помещений в аренду третьему лицу возможна только после внесения изменений или прекращения ранее заключенного договора аренды, необоснован.
Поскольку указанные обстоятельства судом не проверены, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение..."
Аналогичная судебная практика:
| Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.06.2012 по делу N А19-16950/10 "...Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением требований главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации..." |
| Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2013 по делу N А56-36924/2012 "...Княгинин О.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на следующее: во исполнение договора купли-продажи прав аренды он перечислил на счет Общества 607 678 руб.; поскольку после заключения названного договора ему стало известно о том, что Общество не уведомлено о переуступке Кочергиной М.В. прав по договору аренды и это обстоятельство повлекло невозможность арендовать торговое место у Общества и согласовать проект торговой секции, то договор купли-продажи подлежит расторжению, а уплаченные истцом по этому договору денежные средства являются неосновательным обогащением либо Общества, либо Кочергиной М.В. В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии с пунктом 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Согласно положениям статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Пунктом 21.1 договора аренды от 05.10.2011 установлено, что арендатор не вправе передавать свои права по договору без согласия арендодателя. В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Суды обеих инстанций, квалифицировав договор от 08.04.2012 купли-продажи прав аренды как договор уступки прав по договору аренды от 05.10.2011 и установив, что Общество не давало согласия на такую переуступку, пришли к выводу о том, что в силу статьи 168 ГК РФ договор от 08.04.2012 является ничтожной сделкой, поэтому требование о расторжении этого договора не может быть удовлетворено..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.02.2013 по делу N А21-2980/2012 "...На основании договора от 13.05.2009, заключенного Университетом, ООО "Вивадент Плюс" и Обществом, права и обязанности арендатора по договору аренды от 01.08.2003 N 869 переданы Обществу. Университет, ссылаясь на то, что Общество в период с 01.08.2010 по 11.04.2012 использовало спорные помещения без законных оснований, в связи с чем на стороне последнего возникло неосновательное обогащение, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. С учетом названных правовых норм апелляционный суд пришел к верному выводу о том, что с момента заключения договора уступки от 13.05.2009 первоначальный арендатор (ООО "Вивадент Плюс") выбыл из обязательства, следовательно, подписание с ним соглашения о расторжении договора аренды от 01.08.2003 N 869 не повлекло прекращения действия этого договора; Общество занимало спорные помещения на законных основаниях..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.01.2013 по делу N А13-6430/2011 "...В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования и переводе долга. Согласно статьям 389 и 391 названного Кодекса уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что в результате расторжения договора от 14.02.2003 N 02-03-1 и несоблюдения установленных законодательством требований, связанных с перенаймом нежилых помещений, у Общества не возникло сингулярного правопреемства в отношении арендуемых нежилых помещений..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.02.2012 по делу N А26-10902/2010 "...В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования и переводе долга. Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..." |
| Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.2013 по делу N А32-10370/2012 "...Арендатор в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса об уступке требования и переводе долга. Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации (статьи 389 и 391 Гражданского кодекса). Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..." |
10.2. Вывод из судебной практики: Соглашение о перенайме к зарегистрированному договору аренды также подлежит государственной регистрации.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.08.2018 N Ф09-4615/18 по делу N А07-4419/2017
"...В соответствии с п. 4.3.2 договора N 530-ЗУБ/11 от 29.12.2011 арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока аренды.
Содержание пунктов 4.3.2, 4.4.3, 6.2, 4.1.1 названных договоров аналогичны содержанию этих же пунктов договора от 29.12.2011 N 530-ЗУБ/11.
Права и обязанности арендатора по договорам аренды от 02.12.2013 N 1456-ЗУБ/13; N 1457-ЗУБ/13; N 1467-ЗУБ/13; N 1472-ЗУБ/13; N 1477-ЗУБ/13; N 1478-ЗУБ/13; N 1485-ЗУБ/13; N 1486-ЗУБ/13; N 1500-ЗУБ/13; N 1501-ЗУБ/13 обществом "Интеграл" переданы в порядке перенайма.
Удовлетворяя требования о расторжении договоров аренды и освобождении земельных участков в обжалуемой части, суды исходили из следующего.
Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости в отношении указанных земельных участков зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу акционерного общества "Интеграл".
Судами обоснованно отклонен довод заявителей жалобы об отсутствии правовых оснований для возврата земельных участков, переданных в фактическое пользование на основании договоров о передаче прав и обязанностей обществу "Спецавтоматика", обществу "НСМУ-1", обществу ПСК "Каскад", обществу "Спецтехстроймонтаж", обществу "Лион".
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Как установлено судами, в едином государственном реестра прав недвижимости не содержится сведений о государственной регистрации сделок передачи прав и обязанностей по договорам аренды N 1451-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1452-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1453-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1454-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1455-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1458-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1459-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1461-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1462-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1463-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1464-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1468-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1475-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1476-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1489-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1497-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1525-ЗУБ/13 от 02.12.2013, N 1526-ЗУБ/13 от 02.12.2013 в пользу общества "Спецавтоматика", общества "НСМУ-1", общества ПСК "Каскад", общества "Спецтехстроймонтаж", общества "Лион", арендатором земельных участков согласно сведениям реестра является общество "Интеграл".
Таким образом, названные лица не могут быть признаны титульными правообладателями земельных участков и действующими арендаторами по указанным договорам аренды, в силу чего у истца отсутствовала обязанность направления указанным лицам в порядке ст. 619 ГК РФ уведомления о расторжении договора.
Иные доводы заявителей жалобы не опровергают выводов судов о наличии оснований для досрочного расторжения договора, по существу направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, были предметом рассмотрения судов, и им дана надлежащая правовая оценка..."
Аналогичная судебная практика:
| Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.06.2013 по делу N А58-4964/2012 "...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании Распоряжения Главы муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия) N 536-р от 03.05.2011 "О предоставлении в аренду земельного участка под строительство многоквартирных жилых домов ООО "Завод базальтовых материалов" Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 03.05.2011. Договор аренды земельного участка от 03.05.2011 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.06.2011 за номером 14-14-11/014/2011-145, земельный участок фактически передан. 16 июня 2011 года между ООО "Завод базальтовых материалов" (сторона 1) и ООО "Северная строительная компания" (сторона 2) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 со сроком действия 11 месяцев до 16.05.2012, согласно пункту 3.1 которого сторона 1 передает все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 стороне 2: подлинный договор аренды от 03.05.2011, постановление (распоряжение) N 5436-р от 03.05.2011, план земельного участка, а также иные документы, относящиеся к договору, по которому происходит передача прав и обязанностей. Согласно пункту 5.1 заключенного сторонами договора он имеет силу акта приема-передачи земельного участка, являющегося предметом договора. Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Как правильно установлено судами, договором от 16.06.2011 фактически осуществлен перенаем (передача) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.05.2011, подлежащего государственной регистрации. В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о том, что договор от 16.06.2011 также подлежал обязательной государственной регистрации. Учитывая, что данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суды правомерно признали его незаключенным и не порождающим прав и обязанностей сторон..." |
| Западно-Сибирский округ
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.06.2009 N Ф04-3087/2009(7336-А70-9) по делу N А70-5578/32-2008 "...Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, в соответствии с положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о незаключенности договора от 08.07.2005 N 008480-П-11 о переходе прав и обязанностей арендатора в связи с отсутствием государственной регистрации. Суд кассационной инстанции считает данные выводы суда правильными. В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Согласно статьям 389 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды земельного участка от 22.08.2003 N 23-10/213/003149-К-7-8 в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию. Вместе с тем, договор от 08.07.2005, заключенный между ОАО "Запсибгазпром" и ООО "Ривьера", в установленном законом порядке не был зарегистрирован. В связи с изложенными обстоятельствами, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что договор от 08.07.2005 является незаключенным..." |
| Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.2013 по делу N А32-10370/2012 "...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы муниципального образования Приморско-Ахтарский район Краснодарского края от 17.12.2008 N 2184 администрацией (арендодатель) и заводом (арендатор) заключен договор аренды земельного. Срок действия договора установлен равным 49 годам (до 17.12.2057; пункт 6.2 договора аренды). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.03.2009 (далее - реестр; выписка из реестра от 27.09.2012 N 36/033/2012-209). По договору от 16.11.2009 завод передал обществу права и обязанности по договору аренды, о чем уведомил арендодателя (уведомление от 17.11.2009 исх. N 32). Государственная регистрация договора от 16.11.2009 осуществлена 16.12.2009 (выписка из реестра от 27.09.2012 N 36/033/2012-209). По договору от 29.10.2010 права и обязанности по договору аренды переданы обществом гражданину Михновичу В.З. Государственная регистрация договора от 29.10.2010 осуществлена 14.12.2010 (выписка из реестра от 27.09.2012 N 36/033/2012-209). Арендатор в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса об уступке требования и переводе долга. Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации (статьи 389 и 391 Гражданского кодекса)..." |
| Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 28.06.2012 N Ф09-4626/12 по делу N А07-14720/2011 "...В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из первоначального договора аренды, то перенаем должен осуществляться с соблюдением норм об уступке требования и о переводе долга. В соответствии с п. 1, 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Судами установлено и материалами дела подтверждено, что сторонами договора аренды земельного участка от 12.07.2007 N 621-07-59зем согласованы все существенные условия, предъявляемые законом для данного вида договора. Названный договор зарегистрирован в установленном порядке 08.08.2007. Судами также установлено, что соглашение от 30.03.2010 совершено в письменной форме, зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и содержит определенное указание на передаваемое обязательство в п. 1.1 и 3.3 договора, в связи с чем отсутствуют основания для его оценки в качестве незаключенного. Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 126; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!