Сдача части арендованного имущества в субаренду при наличии у арендатора права сдачи всего предмета договора аренды

Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

"...15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.11.2014 N Ф03-4924/2014 по делу N А59-944/2014

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.02.2013 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью городского округа "Александровск-Сахалинский район" Сахалинской области (арендодатель) и ОАО "Ростелеком" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:20:0000011:376, общей площадью 50 кв. м.

Пунктом 4.1.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право сдавать участок в субаренду с письменного уведомления арендодателя, а также передавать права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока действия договора аренды.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Ссылка прокурора о несоответствии спорного договорного условия пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающему обязанность арендатора получить согласие собственника имущества на его передачу в субаренду, не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку к спорным отношениям подлежат применению специальные нормы земельного законодательства, а не общие положения гражданского законодательства..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.03.2013 N Ф03-929/2013 по делу N А51-3000/2012

"...Судами установлено, что на основании достигнутого 15.08.2011 между ИП Воробьевым А.А. и ООО "Адонис" соглашения права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:60 перешли к обществу.

По акту приема-передачи от 15.08.2011 спорный земельный участок передан предпринимателем ООО "Адонис".

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, ТУ Росимущества в Приморском крае как собственник и арендодатель спорного земельного участка был уведомлен о передаче ИП Воробьевым А.А. прав и обязанностей по договору аренды от 06.05.2011 ООО "Адонис", иного договором аренды от 06.05.2011 не предусмотрено.

В то же время доказательств направления обществу, ответственному по договору аренды земельного участка перед Управлением, предложения о расторжении договора истцом не представлено. Претензия, направленная истцом ИП Воробьеву А.А., таким доказательством не является..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу N А03-24858/2013

"...В силу пункта 2.2 договора аренды только с письменного согласия арендодателя арендатор может заключить договор субаренды или залога.

Истец, полагая, что пункты 2.2, 4.1.1 договора аренды являются недействительными, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, исходя из положений пункта 3 статьи 3, пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, пунктов 15, 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), пришел к выводу о противоречии пункта 2.2 договора аренды указанным нормам права.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Судебная коллегия, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы судов, исходит из установленных судами обстоятельств и следующих норм права.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 постановления Пленума N 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. Договор аренды, отдельные пункты которого оспариваются, заключен на срок 20 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу, что условия пункта 2.2 договора аренды противоречат пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

Таким образом, оснований для отмены или изменения судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.08.2014 по делу N А03-24859/2013

"...Из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением администрации от 15.03.2013 N 147 "О предоставлении в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения ИП Железнякову А.Г." между администрацией и Железняковым А.Г. сроком на 20 лет заключен договор аренды земельного участка, категории "земли сельскохозяйственного назначения", общей площадью 100 000 кв. м, с кадастровым номером 22:13:020004:1376, с месторасположением, установленным относительно ориентира: с. Верх-Камышенка, участок находится примерно в 4,6 км от ориентира по направлению на юг.

По условиям пункта 2.2 договора аренды арендатор только с письменного согласия арендодателя может заключить договор субаренды или залога.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Заместитель прокурора Алтайского края, полагая, что пункты 2.2, 4.1.1 договора аренды не соответствуют действующему законодательству, обратился в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя иск, исходили из того, что оспариваемые условия договора противоречат закону, в связи с чем являются недействительными (ничтожными).

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 607, пунктом 2 статьи 615, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ, пунктом 3 статьи 3, пунктами 5, 6, 9 статьи 22, частью 2 статьи 46 ЗК РФ, пунктами 15, 18, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суды пришли к выводу, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления; арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендодатель может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя; досрочное расторжение договора аренды земельного участка в указанном случае возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

При таких обстоятельствах оспариваемые пункты договора аренды на основании статьи 168 ГК РФ признаны судами недействительными как противоречащие названным нормам.

На основании изложенного требования заместителя прокурора Алтайского края удовлетворены на законных основаниях..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.08.2014 по делу N А03-24869/2013

"...Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации от 27.03.2012 N 3239 "О предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду предпринимателю" между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 30.03.2012 N 18 с соглашением о внесении изменений от 15.11.13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 80 000 кв. м, имеющий кадастровый номер 22:13:020004:12 (далее - земельный участок). Договор заключен сроком на 20 лет.

Пунктом 2.2 договора стороны предусмотрели условие о том, что арендатор может заключить договор субаренды или залога только с письменного согласия арендодателя.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что оспариваемые условия договора противоречат закону, в связи с чем являются недействительными (ничтожными).

Кассационная инстанция считает обозначенную позицию правильной.

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

С учетом изложенной правовой позиции выводы судов о несоответствии пункта 2.2 договора нормам права обоснованны.

Таким образом, нарушения норм материального и процессуального права отсутствуют, жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.08.2012 по делу N А46-17476/2011

"...В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с изложенным передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пунктами 5, 9 статьи 22 ЗК РФ. Указанные нормы ЗК РФ не были применены судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума N 11) разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, передача прав и обязанностей арендатора по договору субаренды от 12.01.2011 должна осуществляться в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ. При рассмотрении заявления о процессуальном правопреемстве суд апелляционной инстанции указанную норму не применил.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 АПК РФ суд кассационной инстанции считает, что имеются основания для направления дела на новое рассмотрение, при котором необходимо рассмотреть заявление о процессуальном правопреемстве в соответствии с подлежащими применению нормами ЗК РФ, установить факт уведомления в соответствии с постановлением Пленума N 11..."

Московский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что при рассмотрении вопроса о передаче земельного участка в субаренду применяются специальные нормы ст. 22 Земельного кодекса РФ (т.е. такая передача возможна без согласия собственника при условии его уведомления), если договором аренды, заключенным до 31.10.2001, не предусмотрено получение согласия арендодателя на совершение действий с арендованным имуществом.

Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2007, 29.05.2007 N КГ-А40/4083-07-П по делу N А40-58893/05-7-473, А40-60769/05-9-502

"...В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что противоречия между пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (передача прав аренды возможна только с согласия арендодателя) и пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (возможно при уведомлении собственника земельного участка) подлежат разрешению в пользу Земельного кодекса Российской Федерации за исключением случаев, если условие согласия арендодателя на распоряжение арендатором правом аренды прописано в договоре аренды, заключенном до 31.10.2001.

При заключении договора аренды от 05.04.1995 N М-08-001978 условие, согласно которому арендатор вправе осуществлять сделки с предоставленным участком только с согласия арендодателя, сторонами не согласовано (п. 4.1 договора).

Таким образом, суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов обеих инстанций о том, что ООО "Фирма "ДОРН" вправе было предоставлять арендуемый земельный участок ООО "МЕГАБРЕНД" без согласия собственника соответствует требованиям закона, фактическим обстоятельствам спора..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.03.2013 по делу N А12-9585/2012

"...28.09.2011 ИП Низкопоклонный А.Н. передал арендованную часть земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору субаренды N 2КФ сроком с 04.10.2011 по 01.10.2012 (далее - договор от 28.09.2011 N 2КФ) ООО "Фермалэнд".

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что между ИП Низкопоклонным А.Н. и ООО "Фермалэнд" 28.09.2011 подписаны приложения N N 1, 2, 3 к договору, 04.10.2011 акты приема-передачи земельных участков.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренду земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участника в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Договорами от 28.09.2010 и от 28.09.2011 иное не предусмотрено.

С учетом указанных норм суд пришел к выводу, что собственники общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 34:09:000000:0293 уведомлены о заключении договора субаренды от 28.09.2011 N 2КФ путем опубликования уведомления в газете "Борьба" Калачевского муниципального района Волгоградской области выпуск от 21.06.2012 (73, 74) и в газете "Волгоградская правда" от 22.06.2012 N 109..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2011 по делу N А55-3997/2010

"...Как следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ЛОТС-1" (далее - ООО "ЛОТС-1") (арендатор) 18.04.1008 заключен договор N 228 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", имеющий кадастровый номер 63:01:02 42 001:0013, находящийся по адресу: ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе города Самары, площадью 7215,6 кв. м, для строительства офисно-торгового центра.

Указанный земельный участок с 29.06.2009 находится во владении и пользовании ООО "Ибица" на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 18.04.2008 N 228 (перенаем). Законность использования и передачи земельного участка в пользование ООО "Ибица" на основании вышеуказанного договора подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-15012/2009, которым признано незаконным решение Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области об отказе в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 29.06.2009 (перенаем), заключенному между ООО "ЛОТС-1" и ООО "Ибица".

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложена в пункте 16 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которой уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

В соответствии с пунктом 15 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельном кодексом РФ, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Новый арендатор - ООО "Ибица" после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя - Министерства, то в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 18.04.1008 N 228 (в редакции дополнительного соглашения от 14.07.2008 г. N 1) следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательств соблюдения арендодателем требований абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по делу не представлены.

Уведомление от 13.11.2009 было направлено в адрес ООО "ЛОТС-1", тогда как с 29.06.2009 арендатором по договору аренды от 18.04.2008 N 228 является ООО "Ибица".

Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.04.2010 по делу N А55-15012/2009

"...29 июня 2009 г. между ООО "ЛОТС-1" и заявителем был заключен договор передачи прав и обязанностей по указанному выше договору аренды от 18.04.2008 N 228 (перенаем), согласно которому права и обязанности Арендатора перешли к заявителю (л. д. 44 - 45).

Основанием для отказа в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды послужило то, что представленный на регистрацию договор является безвозмездным, что противоречит пункту 1 статьи 575 ГК РФ и то, что на государственную регистрацию не представлено согласие собственника - министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства по Самарской области на заключение договора передачи прав и обязанностей.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что договор аренды земельного участка N 228 не содержит условия об обязательном получении согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, поэтому отказ регистрирующего органа в регистрации договора передачи прав и обязанностей по указанному договору является незаконным и противоречит требованиям статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и пункту 5 статьи 22 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Суды пришли к правильному выводу о том, что в силу положений пункта 2 статьи 607, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, пункта 5 статьи 22 ЗК РФ для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам достаточно уведомления об этом арендодателя либо собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено, что во исполнение условий договора аренды арендатор уведомил министерство о заключении договора перенайма.

Исходя из системного толкования пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которой уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

В соответствии с пунктом 15 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Довод заявителей кассационных жалоб о необходимости применения при рассмотрении данного дела положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ отклоняется судебной коллегией, поскольку земельные правоотношения регулируются ЗК РФ..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 24.01.2012 N Ф09-8212/11 по делу N А07-22714/2010

"...На основании распоряжения управления от 05.03.2008 N 35 между управлением (арендодатель) и обществом "Башкирское" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 05.03.2008 N 000667. Данный договор зарегистрирован 30.04.2008, что подтверждается штампом и печатью регистрирующего органа.

Обществами "Башкирское" и "Откорм Плюс" подписан договор от 31.10.2008 N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, по условиям которого общество "Башкирское" передало (уступило) обществу "Откорм Плюс" права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:47:060601:0008 по договору аренды от 05.03.2008 N 000667.

Управление, полагая, что при подписании договора уступки от 31.10.2008 обществами "Башкирское" и "Откорм Плюс" нарушены требования п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 6.3.3 договора аренды земельного участка от 05.03.2008 N 000667, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с рассматриваемым иском.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды сделали вывод об отсутствии оснований для признания договора уступки от 31.10.2008 N 1 недействительным.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2006 N Ф09-1395/06-С6 по делу N А50-10224/2005

"...Принимая п. 4.4.7 в редакции арендодателя и исключая п. 7.1 - 7.4, 7.7, 7.8 из договоров, суд апелляционной инстанции руководствовался ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом судом не было учтено то, что применительно к земельным отношениям нормы названного Кодекса являются общими. Пункты 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации иначе регулируют спорные отношения, чем ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим суду необходимо было произвести оценку спорных пунктов договоров аренды земельных участков с учетом норм, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2011 N КА-А40/2256-11 по делу N А40-7196/10-17-52

"...В соответствии со статьей 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Договором аренды от 29.01.1997 N М-05-007984, заключенным между Москомземом и АООТ "Пассажирский порт", предусмотрена необходимость наличия согласия арендодателя для передачи земельного участка в субаренду.

В силу пункта 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора.

Как установлено судами, пунктом 2.2 договора субаренды от 17.09.1998 N М-05007984 предусмотрено, что установленный договором срок его действия (до 19.08.2001) может быть продлен с согласия арендатора - ОАО "Пассажирский порт" и Москомзема (с 2004 года - Департамент земельных ресурсов г. Москвы). Своего согласия на продление срока действия указанного договора Москомзем (Департамент земельных ресурсов г. Москвы) не давал.

Таким образом, правильно истолковав приведенные выше нормы ГК РФ в сопоставлении с условиями договора аренды земельного участка от 29.01.1997 N М-05-007984, пунктом 2.2 договора субаренды от 17.09.1998 N М-05007984, суды пришли к обоснованному выводу о том, что представленный обществом договор субаренды утратил силу с окончанием указанного в нем срока действия (до 19.08.2001) и правомерно не признан в качестве доказательства наличия у ООО "Клайк+" права на земельный участок по адресу Москва, Нагатинская пойма, проспект Андропова, вл. 11, корп. 2 для целей получения разрешения на организацию рынка.

Довод кассационной жалобы относительно неприменения судами норм статьи 621 ГК РФ отклоняется судом кассационной инстанции как основанный на неправильном толковании данной статьи ГК РФ и условий договора. Норма части 2 статьи 621 ГК РФ действительно имеет императивный характер, однако является общей и не учитывает специальные требования, установленные законодателем в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2018 N Ф05-7341/18 по делу N А41-38084/17

"...ООО "Стройком" 08.02.2017 уведомило Комитет лесного хозяйства в Московской области о том, что в соответствии с договором перенайма от 03.02.2017 N 1 передает ООО "ЗКСМ" свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 10.02.2009 N 50-0057-03-03-0336.

Ссылаясь на то, что в нарушении норм закона и положений договора аренды не было получено согласие арендодателя на заключение арендатором договора перенайма, соответственно, данная сделка является недействительной, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций на основании установленных по делу фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, исследованных в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив положения статей 166, 167, 168, 606, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в Постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, установив, что правовых оснований для признания договора перенайма недействительным не имеется.

При этом суды исходили из того, что договор аренды лесного участка от 10.02.2009 N 50-0057-03-03-0336 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 9 статьи 22 которого для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомить об этом арендодателя; из материалов дела следует, что истец уведомлен ответчиком о заключении договора о передаче прав и обязанностей арендатора, при этом, как следует из уведомления, при заключении договора перенайма стороны руководствовались в том числе пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем суды заключили, что в рассматриваемом случае передача прав и обязанностей по договору аренды, при условии уведомления арендодателя земельного участка, была возможна в силу закона.

Выводы судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска кассационная коллегия признает правомерными и обоснованными.

В связи с изложенным, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 N 10649/09 по делу N А41-25175/08

"...Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 615, пунктом 2 статьи 334, пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), отметил, что основания для государственной регистрации договора ипотеки у управления отсутствовали, так как арендатор земельного участка при передаче в залог арендных прав не получил согласия собственника участка.

Между тем выводы судов первой и кассационной инстанций о необходимости получения арендатором земельного участка согласия собственника этого участка на передачу арендных прав в залог при одновременной передаче в залог принадлежащего арендатору здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, не соответствуют положениям Гражданского кодекса, нормам Закона об ипотеке и Земельного кодекса.

Ссылаясь на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса, предусматривающий, в частности, право арендатора отдавать арендные права в залог с согласия арендодателя, суды не учли, что приведенные нормы относятся к общим положениям об аренде и подлежат применению, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI названного Закона. В частности, согласно пункту 1.1 статьи 62 арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящем деле ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой промышленного комплекса, расположенного на названном участке, следовательно, применению подлежали нормы главы XII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.

Согласно абзацу второму статьи 69 Закона об ипотеке и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 14.07.2000 не содержит условия о необходимости согласования с арендодателем вопроса о передаче арендатором права аренды земельного участка в залог.

Факт уведомления собственника земельного участка (общества "Астро") о передаче арендатором (обществом "Зенитко Финанс Менеджмент") арендных прав в залог подтверждается письмом от 10.09.2008 с приложенными к нему квитанцией и описью вложения.

Отказ управления в осуществлении государственной регистрации названного договора ипотеки на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации следует признать незаконным..."

Определение ВАС РФ от 27.11.2009 N ВАС-10649/09 по делу N А41-25175/08

"...Отказывая в удовлетворении заявленного обществом требования, суд первой инстанции руководствовался пунктом 2 статьи 615, пунктом 2 статьи 334, пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что арендатор земельного участка при передаче в залог арендных прав не получил согласия собственника участка.

Однако выводы судов первой и кассационной инстанций являются ошибочными и основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Системное толкование вышеназванных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по договору об ипотеке здание и права аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, то есть распорядиться своим имуществом в том числе и путем передачи его в залог.

Договором аренды земельного участка от 14.07.2000 необходимость согласования с арендодателем вопроса о передаче арендатором права аренды земельного участка в залог не предусмотрена.

Факт уведомления собственника земельного участка - ООО "Астро" о передаче арендатором - ООО "Зенитко Финанс Менеджмент" арендных прав в залог подтверждается письмом от 10.09.2008 с приложением почтовой квитанции и описи вложения.

При указанных обстоятельствах, отказ регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации вышеназванного договора ипотеки по основаниям, изложенным в сообщении от 11.11.08 N 11/069/2008-031, является незаконным.

Вывод суда первой инстанции со ссылкой на пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункт 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о необходимости получения арендатором земельного участка согласия собственника этого участка на передачу арендных прав в залог, является ошибочным, так как нормы, предусмотренные статьей 615 ГК РФ, относятся к общим положениям об аренде, а в силу пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Такие особенности установлены статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", - в случаях, указанных в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Что касается пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", то положения главы XI этого Закона, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений).

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к такому договору не подлежит применению..."

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"

"...5. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.

Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на 49 лет, предъявил иск о применении последствий недействительности договора об ипотеке, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды, не получив на это согласия арендодателя.

Истец указал, что в соответствии с условиями договора аренды и пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Истец также отметил, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке, во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и частью 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу статей 168 и 180 ГК РФ.

Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений), либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.05.2007 по делу N А56-24276/2006

"...Как следует из материалов дела, между Банком и ООО "СПП" (заемщик) заключен Кредитный договор, по условиям которого Банк обязуется предоставить заемщику кредит в сумме 34900000 руб. за плату 20% годовых на срок до 10.11.2004...

В целях обеспечения надлежащего и своевременного исполнения заемщиком своих обязательств по Кредитному договору между Банком (залогодержатель) и ООО "Петроавто" (залогодатель) заключен Договор ипотеки следующих объектов, составляющих предмет ипотеки:

- принадлежащий залогодателю на праве частной собственности объект недвижимости - нежилое здание как объект незавершенного строительства, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 10, корп. 2, лит. В, по проекту площадь застройки составляет 2926 кв. м, общая площадь - 5570,2 кв. м, готовность объекта - 84%, число этажей - 3, кадастровый номер 78:7018:12:59 (пункт 2.1.1 Договора ипотеки);

- право аренды земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, находящегося по названному адресу, общей площадью 9563 кв. м, кадастровый номер 78:7018:12, назначение - земли поселений. Данный земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставлен залогодателю в аренду сроком с 29.07.2002 по 19.11.2050 на основании договора аренды земельного участка от 28.05.2002 N 13/3Д-02587 (далее - Договор аренды), государственная регистрация которого осуществлена 29.07.2002 (пункт 2.1.2 Договора ипотеки).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Довод ООО "Петроавто" об отсутствии согласия арендодателя на обременение залогом права аренды земельного участка, заложенного по Договору ипотеки, основанный на положениях пункта 2 статьи 615 ГК РФ, не может быть принят кассационной инстанцией, поскольку приведен ответчиком без учета положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктами 15 - 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.03.2017 N Ф08-10399/2016 по делу N А32-7653/2016

"...Суды пришли к верному выводу о том, что право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием либо сооружением посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим объектом. Пункт 3 статьи 552 Кодекса предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Поскольку в рассматриваемом случае ипотека права аренды части земельного участка осуществлена в связи с ипотекой сооружения - линейного объекта (подъездного железнодорожного пути, расположенного на указанном участке), относящегося к объектам недвижимости, к спорным правоотношениям применяются положения главы XII Закона N 102-ФЗ, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.

В силу абзаца второго статьи 69 Закона N 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания или сооружения, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание (сооружение) и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2017 N Ф08-10479/2016 по делу N А32-7656/2016

"...Управление указало, что основанием для отказа в регистрации договора об ипотеке послужило отсутствие согласия арендатора земельного участка на передачу права субаренды в залог. Так, по условиям договора субаренды N ЦРИ/4/СА/5219/13/001356 субарендатор обязался не заключать сделки, следствием которых является обременение предоставленных ему прав, без письменного разрешения арендатора (пункт 5.4.9 договора).

В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Системное толкование изложенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник объекта недвижимости, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке объект недвижимости и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

Данная правовая позиция выражена в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Суды установили, что ипотека права аренды части земельного участка осуществлена в связи с ипотекой нежилого сооружения (подъездного железнодорожного пути), расположенного на указанном участке.

При таких обстоятельствах является обоснованным вывод судов о том, что к спорным правоотношениям применяются положения главы XII Закона об ипотеке. Так, в силу абзаца второго статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, с учетом того, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, а факт уведомления арендатора земельного участка (ОАО "РЖД") о передаче акционерному обществу арендных прав в залог подтвержден уведомлением от 10.08.2015 N 713 о передаче в залог права субаренды части земельного участка, с приложенным к нему уведомлением о вручении почтового отправления, суды правомерно признали незаконным отказ в государственной регистрации договора о залоге недвижимости, изложенный в письме от 07.08.2015 N 316/1..."

Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010

"...По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которой публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношениях на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Несмотря на то что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 133; Мы поможем в написании вашей работы!