Получение согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду или на передачу прав и обязанностей по договору аренды
Статья 615 ГК РФ не определяет, в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Нередко условие о возможности субаренды включают в договор аренды. Возникает вопрос о соответствии подобного положения закону.
1.1. Вывод из судебной практики: Если согласие арендодателя на перенаем или сдачу имущества в субаренду выражено в договоре аренды, получать его согласие на каждую конкретную сделку не требуется.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...18. Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ.
Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
|
|
|
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.
Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.
При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ.
Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды "генерального" согласия на совершение арендатором таких сделок.
|
|
|
Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.
Учитывая изложенное, суд в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.
В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.
Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 по делу N 303-ЭС17-13540, А73-5337/2016
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, общество "Промсвязь" (арендодатель) и общество "Аренда Центр" (арендатор) 06.12.2010 сроком до 31.12.2025 заключили договор N 01 аренды нежилых помещений N 1 - 6, 17 - 65, 105 - 129, 131 - 140 общей площадью 1211,3 кв. м на 2-м этаже и помещений N 1 - 49, 66 - 69, 96 - 109, 111 - 119 общей площадью 1362,5 кв. м на 3-м этаже в здании, находящемся по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, д. 13, лит. "А", для использования в качестве помещений производственно-технического и служебного назначения. В пункте 5.6 договора стороны определили, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендованные помещения в субаренду, передавать арендные права по данному договору в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц. Общество "Промсвязь" 24.06.2015 направило обществу "Аренда Центр" уведомление, в котором, сославшись на статью 157.1 ГК РФ, сообщило об отзыве согласия на переуступку права аренды другому лицу, сдачу арендованного помещения в субаренду, передачу арендных прав по данному договору в задаток, внесению арендных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц. Данное уведомление арендатор получил 25.06.2015.
Общество "Промсвязь", ссылаясь на то, что арендатор допустил существенные нарушения условий договора аренды нежилых помещений и отказался расторгнуть договор, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Данная норма не содержит ни запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок субаренды (кроме случаев, когда необходимость согласия на совершение сделки и форма выражения такого согласия установлены законом, например, при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества). По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (пункт 18 Информационного письма ВАС РФ N 66). Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду, выражает волю собственника, обусловленную статьями 209 и 615 ГК РФ. Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ, не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу пункта 3 статьи 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо. Такое условие договора аренды может быть изменено только по правилам, предусмотренным гражданским законодательством. В соответствии пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом. Ввиду того, что спорным договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, общество "Промсвязь" было не вправе путем направления уведомления арендатору изменить пункт 5.6 договора, которым стороны согласовали существенное условие, позволяющее арендатору сдавать в период аренды помещения в субаренду. Изменение такого условия лишает арендатора того, на что он правомерно рассчитывал при заключении договора аренды спорных помещений, поскольку, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, целью заключения договора аренды являлась именно организация арендатором офисных помещений с целью сдачи их в субаренду, их содержание, ремонт и обслуживание арендатором. Поскольку ответчик не допустил существенных нарушений договора аренды и требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у истца права требовать расторжения договора аренды по основаниям, приведенным им в исковом заявлении..." |
| Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2013 по делу N А55-28318/2012 "...19.08.2010 между ООО "Приволжскагролизинг" и ООО "СПК "Победа" заключен договор финансовой субаренды (сублизинга) N 138-2009/АКМ (Л-8495/1), согласно которому истцом ответчику по акту приема-передачи от 27.09.2010 передано имущество: комбайн зерноуборочный самоходный "Енисей-1200-1НМ-165К", заводской номер машины 195584, номер двигателя 158307, номер ПСМ ВЕ 412941 и комбайн зерноуборочный самоходный "Енисей-1200-1НМ-165К", заводской номер машины 197975, номер двигателя 158240, номер ПСМ ВЕ 412969. Исходя из пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При этом в случае субаренды имущества ответственным по договору перед арендодателем является арендатор, а в случае перенайма - лицо, которому арендатор передал свои права и обязанности из договора (новый арендатор). Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций верно указали, что в материалах дела не имеется и сторонами не представлено доказательств отсутствия согласия ОАО "Росагролизинг" на заключение договора сублизинга с ответчиком. При этом Арбитражный суд Самарской области обоснованно отклонил довод ответчика о ничтожности договора, поскольку вопреки необоснованному утверждению ответчика основной договор лизинга прямо предусматривает право ООО "Приволжскагролизинг" на заключение договора сублизинга..." |
1.2. Вывод из судебной практики: Получать согласие на передачу имущества в субаренду не требуется, если договоры аренды и субаренды от имени арендодателя подписаны одним лицом, которое является учредителем и руководителем арендодателя и арендатора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.03.2012 N Ф03-137/2012 по делу N А51-7827/2011
"...Как установлено судом из материалов дела, 01.01.2010 между ООО "Огонек" (арендодатель) и ООО "Ваня Ко, ЛТД" (арендатор) был заключен договор аренды помещения магазина "Огонек", согласно которому арендодатель передал арендатору во временное пользование помещение магазина "Огонек", расположенное по адресу: г. Большой Камень, ул. Гагарина, 17, для использования под магазин продовольственных и промышленных товаров. Срок аренды с 01.01.2010 по 30.12.2010.
01.01.2010 между ООО "Ваня Ко, ЛТД" (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Дзюба Татьяной Владимировной (арендатор) заключен договор аренды (далее - договор субаренды) N 3 торговых мест магазина "Огонек", в соответствии с которым Арендодатель сдает, а арендатор принимает на временное пользование на условиях аренды торговые места N 3 в павильоне N 2 в магазине "Огонек" общей площадью 15 кв. м, для торговли промышленными товарами. Срок аренды установлен с 01.01.2010 по 30.12.2010.
Признавая договор субаренды недействительным по правилам статьи 168 ГК РФ, и как следствие, отсутствие у сторон по нему прав и обязанностей, суд апелляционной инстанции сослался на непредставление истцом доказательств согласия арендодателя - ООО "Огонек" на передачу спорного имущества в субаренду.
Обязательность наличия такого согласия предусматривалась пунктом 2 статьи 615 ГК РФ и пунктом 2.2 договора аренды от 01.01.2010.
Между тем, апелляционным судом не учтено следующее.
Как видно из текстов вышеназванных договора аренды от 01.01.2010 и договора субаренды N 3 от 01.01.2010, от имени арендодателя они подписывались одним и тем же лицом - Соколовой М.В.
При этом она действовала в качестве руководителя и учредителя ООО "Огонек" и ООО "Ваня Ко, ЛТД" на основании Устава этих обществ. О наличии таких полномочий у этого лица свидетельствуют находящиеся в деле выписки их ЕГРЮЛ.
В связи с чем согласия арендодателя - ООО "Огонек" в форме отдельного документа на передачу ООО "Ваня Ко, ЛТД" торгового места в субаренду не требовалось, оно уже имелось в момент подписания договора субаренды арендодателем.
Наличие иных оснований для признания договора субаренды недействительным, либо незаключенным из материалов дела не усматривается и суду не представлялись..."
1.3. Вывод из судебной практики: Если договором не предусмотрено получение согласия арендодателя в письменной форме, то выражением такого согласия могут быть признаны действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении сделки.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2002 N А56-19356/01
"...Как следует из материалов дела, ОАО "Светогорск" (арендодатель) и ТОО "Интерюнити-К" (арендатор) 05.02.93 заключили сроком на 10 лет договор аренды имущественного комплекса картонно-бумажного производства, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Светогорск, ул. Заводская, д. 17, для осуществления арендатором хозяйственной деятельности по производству бумаги и картона.
ТОО "Интерюнити-К" 06.03.2000 передало имущественный комплекс картонно-бумажного производства в субаренду сроком на 11 месяцев ООО "КБФ", о чем сторонами был подписан соответствующий договор субаренды (л.д. 33 - 35).
ООО "КБФ" письмом от 17.02.2000 уведомило ОАО "Светогорск" о подписании договора субаренды, указав, что все работники "Интерюнити-К", занятые на работе в картонно-бумажном комплексе, переведены на работу в ООО "КБФ", а также то, что им оплачиваются счета за аренду и энергоносители. Указанное письмо, как следует из имеющегося на нем штампа с входящим номером, получено ОАО "Светогорск" 18.02.2000 (т. 1, л.д. 53).
В материалах дела имеется иная переписка между ОАО "Светогорск", ТОО "Интерюнити-К" и ООО "КБФ" и документы, свидетельствующие о том, что ОАО "Светогорск" было проинформировано о заключении договора субаренды, об использовании имущественного комплекса для производства картона и бумаги ООО "КБФ" и об обеспечении арендодателем субарендатора электроэнергией, теплом, водой, сырьем в соответствии с оформленными непосредственно с ООО "КБФ" договорами.
Всесторонне и полно исследовав материалы дела, доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что своими действиями ОАО "Светогорск" одобрило заключение договора субаренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Пунктом 11.2 договора аренды от 05.02.93 предусмотрено, что ни одна из сторон не вправе без согласия другой стороны передавать свои обязательства по договору аренды. Однако, как правомерно отмечено в постановлении апелляционной инстанции, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни договор аренды не обязывают получать согласие на заключение договоров субаренды в письменном виде.
Поскольку суд пришел к выводу о том, что ОАО "Светогорск" путем совершения определенных действий дало согласие на использование имущественного комплекса субарендатором, договор субаренды от 06.03.2000 обоснованно не признан судом противоречащим статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
1.4. Вывод из судебной практики: Договор аренды может включать условие о том, что арендатор вправе сдавать в субаренду имущество при условии отсутствия у него задолженности по арендной плате.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-17034/2006
"...Как следует из материалов дела, 01.12.1998 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Северо-Западный Издательский Дом" (арендатор) заключен договор N 20-В077680 аренды нежилых помещений по указанному адресу, в том числе и помещения 12-Н, сроком до 01.12.2008. В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ Комитет отказался от этого договора в связи с несоблюдением арендатором условий сдачи имущества в субаренду (пункты 2.2.12 и 6.4 договора), направив ООО "Северо-Западный Издательский Дом" уведомление от 27.10.2005 N 10219.
На основании договора субаренды от 01.09.2005, заключенного между правопредшественником ООО "Северо-Западный Издательский Дом" (арендатор) и ООО "Медмарин" (субарендатор), в период с 19.09.2005 по 03.03.2006 ответчик пользовался спорным имуществом. Срок договора установлен до 30.06.2006.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
Как следует из пункта 6.4 договора аренды от 01.12.1998 N 20-В077680, арендатор, не имеющий задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, имеет право на их заключение при соблюдении пункта 2.2.12 настоящего договора.
Пунктом 2.2.12 установлено, что при сдаче спорного имущества в субаренду арендатор обязан уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня его государственной регистрации.
В случае несоблюдения арендатором условий сдачи помещения в субаренду, установленных пунктами 2.2.12 и 6.4 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору аренды и его расторгнуть (пункт 6.6).
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ договор аренды прекращен.
Нарушений либо неправильного применения судами обеих инстанций норм материального или процессуального права, которые могли привести к принятию неправильных судебных актов, кассационная инстанция не усматривает..."
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-52200/2007 "...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 27.09.2004 заключили договор N 07-Ф002897 аренды нежилых помещений общей площадью 119,8 кв.м, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, пр. Наставников, д. 30, к. 4, лит. А, комн. 36 - 47 в 1-С, для использования под кафе сроком на 5 лет с распространением условий договора на отношения сторон, возникшие с 27.09.2004. Государственная регистрация договора произведена 15.11.2004. Помещения переданы ответчику по акту сдачи-приемки от 27.09.2004. В соответствии с пунктами 2.3.2 и 2.2.18 договора арендатор может сдавать объект в субаренду при отсутствии задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, но не ранее 1 месяца с момента заключения договора при условии уведомления арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня заключения договора аренды, приложив подлинник заключенного договора субаренды, а также уведомления арендодателя о всех изменениях и дополнениях к договору субаренды. При проведении Комитетом 24.08.2007 проверки спорных помещений установлено их нецелевое использование - под студию загара и салон красоты, а также незаконная сдача в субаренду обществу с ограниченной ответственностью "Марафет". Ссылаясь на наличие задолженности Общества по внесению арендной платы, начисление пеней, штрафа, имеющиеся основания к досрочному расторжению договора и выселению, Комитет обратился к арендатору с претензией, а затем - в арбитражный суд с настоящим иском. Поскольку ответчик частично погасил задолженность, требование о взыскании задолженности удовлетворено судом первой инстанции частично в сумме 182 871 руб. 78 коп.; с учетом частичной оплаты долга ответчиком и исходя из несоразмерности заявленных ко взысканию пеней и штрафа последствиям нарушения обязательства суд их уменьшил, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); в остальной части исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме. Таким образом, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта..."
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.04.2007 по делу N А56-15444/2006 "...Между КУГИ (арендодатель) и ООО "ТК "Туран" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 25.11.1998 N 12-А-2836 (л.д. 7 - 14). Согласно условиям договора арендатор, не имеющий задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, имеет право на заключение договоров субаренды при соблюдении пункта 2.2.12 договора. Арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду объекта или его части в уставный капитал без письменного разрешения арендодателя, за исключением сдачи в субаренду с соблюдением условий, установленных пунктами 2.2.12, 6.4). В случае несоблюдения арендатором условий сдачи объекта в субаренду, установленных пунктами 2.2.12, 6.4 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору аренды и расторгнуть договор аренды (пункты 6.4 - 6.6 договора). Уведомлением от 28.03.2005 N 221-18 КУГИ сообщил арендатору о расторжении договора аренды в связи с нарушением обществом пунктов 2.2.12 и 6.4 договора. Федеральной регистрационной службой 22.11.2005 произведена государственная регистрация прекращения аренды. Ссылаясь на то, что ответчик пользуется помещением без законных оснований, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском о выселении ответчика из занимаемых помещений. Суды первой и апелляционной инстанций правомерно на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили заявленное требование, признав, что правоотношения сторон по договору аренды прекратились, и у ответчика не имеется правовых оснований занимать упомянутое помещение. Доводы подателя жалобы связаны с оспариванием обоснованности прекращения договора аренды и направлены на переоценку доказательств, которые являлись предметом исследования по другому делу (N А56-11256/2006). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2006 по делу N А56-11256/2006 отказано в иске ООО "ТК "Туран" о признании незаконными действий Регистрационной службы по регистрации прекращения права аренды ООО "ТК "Туран" по договору аренды от 25.11.98 N 12-А-2836 на объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Булавского, д. 6, литера А, кадастровый номер 78:7524:0:7..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 110; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!