Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды

⇐ ПредыдущаяСтр 286 из 504Следующая ⇒

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает, что к договорам субаренды применяются правила, установленные для договоров аренды. В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены, - в соответствии с назначением имущества. В качестве условий пользования имуществом стороны иногда предусматривают его целевое назначение, в рамках которого арендатор должен им пользоваться. По правилу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать имущество в субаренду только с согласия арендодателя. Однако возникает вопрос: распространяются ли на субарендатора условия договора аренды о целевом назначении имущества?

Иногда стороны также не учитывают, что на договор субаренды распространяются все правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ), в том числе касающиеся государственной регистрации договора.

2.1. Вывод из судебной практики: Требования Гражданского кодекса РФ о регистрации договора аренды применимы и к договору субаренды.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.08.2018 N Ф02-3742/2018 по делу N А58-8108/2017

"...Индивидуальный предприниматель Данилова Людмила Федоровна (ОГРНИП 304143332300016; ИНН 143330013890, п. Чернышевский Мирнинского района Республики Саха (Якутия); далее - предприниматель Данилова Л.Ф., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Видьмановой Оксане Анатольевне (ОГРНИП 313143619700038; ИНН 143305297021; п. Чернышевский Мирнинского района Республики Саха (Якутия); далее - предприниматель Видьманова О.А., ответчик) о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.08.2013, взыскании с ответчика арендной платы в сумме 555 000 рублей за период с 01.09.2014 по 01.09.2017, о взыскании убытков по коммунальным платежам в размере 330 243 рублей 18 копеек за период с 16.01.2015 по 2017 год, о взыскании упущенной выгоды в размере 803 392 рубля 10 копеек, об обязании ответчика освободить нежилое помещение.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора субаренды) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арбитражные суды двух инстанций установили, что заключенный между истцом и ответчиком договор субаренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абзацы второй и третий пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Суды двух инстанций, установив, что ранее заключенный истцом с администрацией МО "Поселок Чернышевский" Мирнинского района Республики Саха (Якутия) договор аренды муниципального имущества от 01.01.2012 N 01/А не содержит условия о специальном механизме перевода договора субаренды в договор аренды, а справкой главы администрации МО "Поселок Чернышевский" от 22.11.2017 N 1415 подтверждено отсутствие какого-либо обременения правами третьих лиц магазина "ЛЭП-500", передаваемого предпринимателю Даниловой Л.Ф. по договору купли-продажи, правильно применяя приведенные нормы материального права, пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора субаренды от 01.08.2013, заключенного с предпринимателем Видьмановой О.А.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Суды двух инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, пришли к выводу об отсутствии достаточных доказательств, подтверждающих продолжение между истцом и ответчиком фактических арендных правоотношений после 01.08.2014.

Суды признали, что после прекращения срока действия договора субаренды нежилого помещения ответчик услугами истца фактически не пользовался, вследствие чего правомерно пришли к выводу об отсутствии у ответчика обязательств по оплате арендных и коммунальных платежей за заявленный истцом период. При таких обстоятельствах, как они установлены судами, правильным является и вывод судов об отсутствии оснований и для взыскания сумм упущенной выгоды.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15 января 2018 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2018 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...19. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 N Ф03-6852/2009 по делу N А51-11853/2008

"...Арбитражные суды установили, что 01.11.2004 между ООО "Артем-Кино" и ООО "ТАКСИ ДВА и КО" подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 51,3 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 33, являющемся муниципальной собственностью и принадлежащем истцу на праве аренды по договору от 23.11.2003 N 168. Впоследствии между теми же сторонами подписаны договоры субаренды в отношении этого же имущества от 01.01.2006 и от 01.01.2007.

Дав оценку данным договорам субаренды, суды пришли к обоснованному выводу об их незаключенности из-за отсутствия государственной регистрации по правилам статей 609, 651 ГК РФ, притом что срок действия каждого из названных договоров составил более года..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.06.2011 по делу N А75-8011/2010

"...В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Из содержания пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.

Арбитражный суд с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" установил, что срок действия спорного договора субаренды земельного участка составляет ровно год, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации, а поскольку в установленном законом порядке договор не был зарегистрирован, то он считается незаключенным.

Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для их отмены отсутствуют..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.05.2011 по делу N А75-8010/2010

"...Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Принимая во внимание, что незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей, арбитражный суд правильно указал на отсутствие у ООО "Фирма ГТН" правовых оснований занимать спорный земельный участок..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 N КГ-А40/3587-06 по делу N А40-32736/05-59-280

"...Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок действия договора аренды от 01.11.2003 N 084 определен до 01.11.2008, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, подписанный между Управляющей организацией и ООО "БНБ групп" договор субаренды от 01.11.2003 N 0084/003 в силу ст. ст. 609 и 651 ГК РФ также подлежал государственной регистрации и при отсутствии таковой является незаключенным..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.09.2011 по делу N А26-8105/2010

"...ООО "Гранд" (арендатор) и ООО "Неста" (субарендатор) подписали договор от 05.05.2010 N 1/10 субаренды помещения площадью 359,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Генерала Фролова, д. 8, сроком с 05.05.2010 по 30.04.2015.

Как установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Из договора субаренды от 05.05.2010 N 1/10 следует, что срок аренды спорного нежилого помещения установлен с 05.05.2010 по 30.04.2015.

Таким образом, названный договор подлежит обязательной регистрации. Однако в материалы дела не представлено доказательств о его государственной регистрации, в связи с чем данный договор нельзя считать заключенным.

В силу изложенного, суд правомерно квалифицировал спорные отношения сторон как возникшие из неосновательного обогащения..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2010 N Ф09-4077/10-С6 по делу N А50-20247/2009

"...Между обществом "ПТДН-Траст" (арендодатель) и обществом "Спрут" (арендатор) подписан договор субаренды нежилых помещений от 22.05.2006 N 9, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в субаренду нежилые помещения общей площадью 59,8 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Горького, д. 80 (первый этаж).

Срок действия договора установлен с 22.05.2006 по 21.05.2007 (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Принимая во внимание отсутствие доказательств государственной регистрации договора субаренды нежилых помещений от 22.05.2006 N 9, суды сделали обоснованный вывод о том, что названный договор является незаключенным..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 116; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 281 282 283 284 285286287 288 289 290 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!