Последствия уплаты арендатором арендных платежей после незаконного отказа в заключении договора купли-продажи данного имущества
При наличии между сторонами заключенного договора аренды, достижения соглашения о его выкупе и бездействия арендодателя по передаче указанного имущества в собственность арендатора возникают споры об истребовании уплаченных арендных платежей в указанный период. Гражданский кодекс не содержит указаний о том, в какой форме они могут быть истребованы от арендодателя.
20.1. Вывод из судебной практики: Если арендатору имущества отказано в заключении договора купли-продажи этого имущества, а впоследствии отказ был признан незаконным и такой договор заключен, то арендные платежи, уплаченные арендатором со дня, когда договор должен был быть заключен, могут взыскать с арендодателя как убытки.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.12.2018 N Ф05-19088/2018 по делу N А40-32043/2018
"...Как установлено судами обеих инстанций при рассмотрении дела по существу, 24.05.2006 между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы) и ООО "Элота" (арендатор) заключен договор N 0100643/2006 аренды нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 66, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917), находящегося в собственности города Москвы (запись в ЕГРП N 77-77-11/051/2006-875).
Договор заключен на срок с 01.01.2006 по 30.06.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 21.10.2010 к договору). При этом договором аренды от 24.05.2006 N 01-00643/2006 пролонгированы арендные отношения сторон, возникшие в 1994 году.
|
|
|
16.12.2014 ООО "Элота" обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.
27.01.2015, рассмотрев заявление истца, Департамент отказал в заключении договора купли-продажи, указав причину отказа: договор аренды от 24.05.2006 года N 01-00643/2006 расторгнут.
24.02.2015 ООО "Элота" направило в адрес Департамента предложение заключить договор купли-продажи объекта приватизации с проектом договора, подписанного со стороны истца.
Письмом от 11.03.2015 Департамент отказал в заключении предложенного ООО "Элота" договора купли-продажи.
14.04.2015 ООО "Элота" обратилось в суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости и признании незаконным отказа Департамента в реализации преимущественного права выкупа от 27.01.2015 N 33-5-36050/14-(0)-0.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08 апреля 2016 года по делу N А40-157833/2015, вступившим в законную силу, по иску ООО "ЭЛОТА" признан незаконным односторонний отказ Департамента от исполнения договора аренды от 24.05.2006 N 01-00643/2006 нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: ул. 1905 года, дом 1, стр. 1, оформленного уведомлением от 06.05.2014.
|
|
|
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2017 года по делу N А40-66021/2015, вступившим в законную силу, по иску ООО "Элота" Департаменту предписано заключить с ООО "Элота" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 125,1 кв. м (цоколь, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 66, с 7 по 9), расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1905 года, д. 1 (кадастровый номер объекта 77:07:0006005:5917) по цене 12 952 000 руб., без учета НДС, и размером ежемесячного платежа не менее 215 866 руб. 67 коп.
Договор купли-продажи недвижимого имущества между Департаментом и ООО "Элота" заключен 06.10.2017 (зарегистрирован в ЕГРП 27.11.2017).
Полагая, что с учетом положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и разумного срока на подписание договора купли-продажи Департамент городского имущества должен был обеспечить заключение договора купли-продажи арендуемого имущества не позднее 13.04.2015, ООО "Элота" обратилось в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
|
|
|
В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
|
|
|
Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено.
В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит обязательному доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков.
Удовлетворяя заявленные исковые требования в части взыскания денежных средств в размере 1 180 861 руб. 25 коп., представляющих собой денежную сумму, уплаченную истцом за аренду объекта недвижимого имущества в спорный период, а также в части взыскания процентов за период с 22.05.2015 по 06.02.2018 в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму 155 949 руб. 63 коп., суды обеих инстанций, принимая во внимание доказанность фактов, образующих в совокупности состав гражданского правонарушения, необходимого для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков, исходили из того, что на момент направления истцом заявления о выкупе спорный объект недвижимости уже был сформирован и существовал как самостоятельный объект права, об обстоятельствах, препятствующих заключению договора купли-продажи, Департамент не уведомлял истца, а также не извещал о сроках, необходимых для подготовки необходимой технической или иной документации, с учетом того, что обстоятельства необоснованного уклонения Департамента от подписания договора купли-продажи установлены вступившими в законную силу судебными актами.
Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права..."
Аналогичная судебная практика:
| Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 09.10.2009 N КГ-А40/9940-09 по делу N А40-84382/08-56-774 "...Удовлетворяя иск, апелляционный суд установил, что 06 августа 2003 года Комиссией по продаже объектов нежилого фонда города Москвы принято решение о продаже в собственность истцу спорного нежилого помещения, истец перечислил по указанным в решении Комиссии реквизитам стоимость помещения в размере 8 339 000 руб. Решением Городской комиссией по приватизации от 27 января 2005 года решение от 06 августа 2003 года было отменено. Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2006 года по другому делу указанное решение Городской комиссии по приватизации признано незаконным. Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 октября 2006 года по другому делу установлено право истца на приватизацию спорного объекта, суд обязал специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы в срок не позднее 20 дней с даты вступления в силу решения суда заключить с ЗАО "Зодиак" договор купли-продажи недвижимого имущества. Суд установил, что решением Арбитражного суда города Москвы от 25 января 2008 года по другому делу удовлетворены требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество. По мнению суда кассационной инстанции, апелляционный суд правильно применил положения статей 15, 314, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованно пришел к выводу, что требование истца о взыскании убытков, причиненных необходимостью арендовать имущество, подлежащее передаче в собственность истцу, является обоснованным, поскольку соответствует исследованным по делу доказательствам и установленным судом обстоятельствам. Апелляционный суд правильно исходил из того, что если бы решение Комиссии по продаже объектов нежилого фонда города Москвы от 06 августа 2003 года было надлежащим образом исполнено, то договор купли-продажи в силу положений статей 314, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал заключению не позднее 04 сентября 2003 года. Суд правильно применил пункт 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно положениям статей 16, 1069 Кодекса убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному нормативному акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Доводы заявителя жалобы о том, что вред истцу причинен не был, что арендная плата перечислялась истцом в соответствии с договором аренды, не могут быть положены в основу постановления суда кассационной инстанции. Суд апелляционной инстанции правильно определил характер спорных правоотношений, круг обстоятельств и доказательств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и обоснованно исходил из того, что истцу причинены убытки, составляющие арендную плату, уплаченную истцом ответчику, поскольку ответчик бездействовал в осуществлении передачи спорного недвижимого имущества в собственность истца..." |
| Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 28.03.2011 N Ф09-1251/11-С6 по делу N А50-13089/2010 "...Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель Бронников А.В. на основании договора аренды от 03.06.2003 N 1305-03Л являлся арендатором нежилого помещения общей площадью 490,70 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 56А. Срок действия договора установлен сторонами с 30.05.2003 по 30.05.2008 (п. 1.3 договора). После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель Бронников А.В. в соответствии с положениями закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратился в департамент с заявлением от 29.01.2009 о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества. Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 24.02.2009 предпринимателю Бронникову А.В. отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 02.06.2009 по делу N А50-6835/2009 названное решение постоянно действующей комиссии признано недействительным. На департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя Бронникова А.В. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. Во исполнение решения суда 29.01.2010 между департаментом (продавец) и предпринимателем Бронниковым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности. Переход права собственности на нежилое помещение общей площадью 188,3 кв. м, расположенное в подвале 2-этажного нежилого здания по адресу: г. Пермь, ул. Ленина / пр. Комсомольский, 56/26, зарегистрирован 09.02.2010. Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков. Суды установили, что нарушение со стороны департамента, выразившееся в незаключении договора купли-продажи в установленный п. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ срок, которое длилось с 22.04.2009 (срок, до которого департамент должен был направить заявителю проект договора купли-продажи) до 29.01.2010 (момент фактического направления проекта договора купли-продажи), привело к возникновению у предпринимателя Бронникова А.В. в указанный период убытков, составляющих размер внесенной арендной платы. При таких обстоятельствах суды, установив, что в период просрочки заключения договора купли-продажи предприниматель Бронников А.В. уплатил за пользование помещением в соответствии с составленным департаментом сводом по счету 76-5 арендную плату в сумме 265 213 руб. 15 коп., правомерно взыскали с ответчика убытки в указанном размере..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 114; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!