Арендная плата при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.10.2011 по делу N А03-1100/2011

"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.01.2001 на основании Постановления главы города Бийска от 24.11.2000 N 2692 между Администрацией города Бийска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Кондаковым Виктором Дмитриевичем (арендатор) заключен договор аренды земли N 1086, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком на пять лет земельный участок площадью 6116,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Бийск, ул. Трофимова, 19/1, для эксплуатации комплекса нежилых зданий и сооружений. Договор аренды прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.09.2006.

После истечения срока действия договора от 16.01.2001 ответчик земельный участок не возвратил.

Обращаясь с настоящим иском, МУ "УМИ Администрации города Бийска" исходило из того, что ИП Кондаков В.Д. принял земельный участок площадью 6116,61 кв. м в аренду, никаких изменений в договор аренды не вносилось, все постановление администрации города Бийска, связанные с изменением площади земельного участка, переданного ответчику отменены. Следовательно, по мнению истца, ответчик обязан оплачивать за пользование земельным участком, площадью указанной в договоре аренды. Ответчик арендную плату за период с 01.09.2008 по 27.06.2010 не вносил, в результате чего образовалась задолженность, которую истец определяет в размере 589 159,23 руб.

В свою очередь, ответчик признает исковые требования в части, а именно задолженность по арендной плате в размере 176 810,85 руб. за период с 01.09.2008 по 27.06.2010 (исходя из площади земельного участка - 5 065 кв. м) и 10 490,80 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2008 по 28.06.2010. С требованием о взыскании платы за пользование земельным участком большей площадью не согласен. Считает, что истцом при расчете размера арендной платы незаконно применены коэффициенты, используемые при определении платы за земельные участки под объектами торговли.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт использования ответчиком в период с 01.09.2008 по 27.06.2010 земельного участка площадью 5 065 кв. м, с учетом требований статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно сделал вывод о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате в сумме 176 810,85 руб. за указанный период. При этом суд согласился с доводами ответчика о том, что земельный участок используется под промышленными объектами..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.04.2011 по делу N А46-7110/2010

"...В соответствии с пунктом 1.1 названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Томск, проспект Ленина, дом 76 "А". Общая площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения составляет 380 кв. м. Срок аренды помещений: 7 лет (пункт 1.3 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.1 дополнительного соглашения к договору аренды стороны установили, что с 14.01.2006 арендная плата устанавливается в размере 380 000,00 руб. в месяц, в том числе НДС.

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по договору аренды, истец обратился в Арбитражный суд Омской области с вышеуказанными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования лишь в части взыскания пеней, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в период с апреля 2007 года по февраль 2009 года общая площадь арендуемых ответчиком помещений составляла 380 кв. м, с марта 2009 года по март 2010 года - 294 кв. м, с апреля 2010 года по август 2010 года - 227 кв. м. Данное обстоятельство подтверждено актами за период с 30.04.2007 по 31.08.2010, которые были подписаны как представителями истца, так и ответчика. Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о площади фактически используемых ответчиком помещений материалами дела подтверждается.

Пределы осуществления гражданских прав определены статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 3 данной статьи презюмируется разумность и добросовестность действий участников гражданского оборота при осуществлении принадлежащих им прав. Данное положение в равной мере относится к обеим сторонам договора аренды. В настоящем случае арендодатель, передав по акту от 01.09.2005 б/н первоначально помещение площадью 380 кв. м, впоследствии путем ежемесячного подписания актов с указанием площади переданного в аренду помещения, подтвердил исполнение им договора как арендодателем на иных условиях, не предусмотренных договором.

Поэтому требование истца об исполнении договора в соответствии с его условиями лишь применительно к ответчику является необоснованным.

Поскольку фактическое исполнение договора сторонами не соответствовало его условиям, суды пришли к правильному выводу о возможности требования со стороны арендодателя только суммы арендной платы, соответствующей фактически сложившимся отношениям..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.06.2010 по делу N А45-9113/2009

"...По иску открытого акционерного общества "Новосибирсккнига" к некоммерческому партнерству "Правовые технологии" о взыскании задолженности и пени, встречному иску некоммерческого партнерства "Правовые технологии" к открытому акционерному обществу "Новосибирсккнига" о взыскании неосновательного обогащения и стоимости неотделимых улучшений.

Встречный иск мотивирован разницей в размерах помещений, указанных в договоре аренды и переданных в пользование и некомпенсированными затратами на проведение ремонта арендованных помещений с согласия арендодателя.

Как установили суды первой и апелляционной инстанций, между ОАО "Новосибирсккнига" (арендодателем) и НП "Правовые технологии" (арендатором) заключен договор аренды от 29.06.2006 N 255-АН, по которому арендодатель передал арендатору в пользование на срок с 01.06.2006 по 15.06.2007 нежилые помещения, общей площадью 53,1 кв. м (3 комнаты), расположенные по адресу: город Новосибирск, улица Коммунистическая, 1, 3 этаж.

Общая площадь переданных арендатору по договору нежилых помещений составляет 52,1 кв. м (11,4 + 13,6 + 27,1).

Между ОАО "Новосибирсккнига" (арендодатель) и НП "Правовые технологии" (арендатор) заключен договор 20.12.2006 N 321-АН, по условиям которого в аренду переданы нежилые помещения, общей площадью 53,1 кв. м, расположенные по адресу: город Новосибирск, улица Коммунистическая, 1, на срок с 01.01.2007 по 30.12.2007.

Удовлетворяя требования истца по взысканию арендной платы, суд первой инстанции указал, что наличие и размер задолженности подтверждается материалами дела, доказательства оплаты образовавшейся задолженности ответчиком не представлены. Размер пени определен с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив разницу в площадях нежилых помещений, указанных в договоре аренды и фактически переданных арендатору, арбитражный суд взыскал с арендодателя неосновательное обогащение в размере излишне выплаченной арендной платы.

Изменяя решение суда первой инстанции и признавая требования по встречному иску обоснованными, апелляционный суд установил, что соглашение о снижении размера арендной платы в целях компенсации расходов по ремонту арендованных помещений относится к договору от 29.06.2006 N 255-АН, который сторонами вскоре расторгнут. В договорах аренды указанных нежилых помещений, заключенных сторонами на 2007 и 2008 годы, такое условие отсутствует. Задолженность арендодателя по компенсации затрат арендатора на ремонт арендованных помещений составляет 79 399 рублей 68 копеек.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, апелляционный суд не допустил..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2011 по делу N А40-132796/10-40-813

"...Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 09 ноября 2000 года между ДИгМ (арендодатель), ДЕЗ МО "Покровское-Стрешнево" (балансодержатель) и ИП Португальским В.Р. (арендатор) был заключен договор N 9-527/200 аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы.

По условиям названного договора истец передал ответчику по акту приема-передачи от 01 ноября 2000 года по временное пользование нежилое помещение общей площадью 317,4 кв. м, расположенное по адресу: Москва, ул. Свободы, д. 18 для под спортивно-оздоровительный центр.

Судами обеих инстанций установлено, что ответчик не исполнял надлежащим образом обязательство по внесению арендных платежей по названному договору аренды, в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность за период с 01.01.2010 г. по 29.08.2010 г.

Между тем, судом апелляционной инстанции было установлено, что в результате произведенной ответчиком перепланировки площадь арендуемого ответчиком помещения уменьшилась до 300,3 кв. м.

Кроме того, 23.12.2009 г. при осуществлении капитального ремонта дома по адресу: г. Москва, ул. Свободы, д. 18 в помещениях N 7 и N 8 цокольного этажа, арендуемых ответчиком, был установлен автоматический узел управления теплового ввода, в связи с чем, ИП Португальский В.Р. фактически утратил возможность пользоваться помещениями общей площадью 23 кв. м.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции на основании норм статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал обоснованный вывод о правомерности требований истца в части взыскания задолженности по арендной плате за использование ответчиком нежилых помещений, общей площадью 277,3 кв. м, в сумме 1 395 259 руб. 32 коп..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 31.10.2011 N Ф09-6947/11 по делу N А50-25473/10

"...В силу п. 1 ст. 611 названного Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из материалов дела следует, что часть указанных в договоре аренды объектов (одноэтажное нежилое кирпичное здание гаража, общей площадью 407,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Причальная, д. 5 "б"; двухэтажное здание мусороперегрузочной эстакады и одноэтажное здание склада горюче-смазочных материалов с навесом, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Причальная, д. 7 "а") находятся во владении общества с ограниченной ответственностью "Комбинат благоустройства", и фактически ответчик не имел возможности ими пользоваться (решение Арбитражного суда Пермского края по делу N А50-6812/2011).

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что ответчик принял спорное имущество по акту приема-передачи имущества без замечаний и, следовательно, обязан вносить за него арендную плату является ошибочным, поскольку в силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата подлежит внесению за пользование имуществом.

Принимая во внимание, что истцом арендная плата вносилась в целом за весь имущественный комплекс (в том числе и указанные помещения по адресу: г. Пермь, ул. Причальная, д. 5 "б", ул. Причальная, д. 7 "а"), вывод судов о правомерности взыскания арендной платы в увеличенном размере принят при неполном выяснении всех обстоятельств дела и является недостаточно обоснованным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.05.2010 N Ф09-3470/10-С3 по делу N А71-11769/2009-Г33

"...Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в связи с имевшей место переплатой за объект аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что нежилые помещения, указанные в договоре аренды от 22.12.2005 N 1344, переданы истцу 22.12.2005, фактически им использовались.

При этом размер арендной платы исчислялся истцом, исходя из площади помещений, указанных в договоре, а также в техническом паспорте здания (строения) по объекту, находящемуся по адресу: Удмуртская Республика, г. Сарапул, ул. Электрозаводская, д. 1, литер А (инвентарный номер объекта - 8941), исполненный Сарапульским бюро технической инвентаризации по состоянию на 27.03.2003 - 366,7 кв. м.

Между тем как установлено судами и подтверждено представленным в материалы дела техническим паспортом на указанное здание по состоянию на 06.05.2008 фактически площадь арендованных истцом помещений составляла 329,5 кв. м.

Исходя из этого, суды пришли к обоснованному выводу о том, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в результате внесения истцом арендных платежей в завышенном размере в период с 01.06.2006 по 16.10.2008..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2015 N Ф07-3285/2015 по делу N А66-9647/2014

"...Как следует из материалов дела, негосударственное образовательное учреждение начального профессионального образования Тверская объединенная техническая школа Тверского областного совета Общероссийской общественной организации РОСТО ДОСААФ (арендодатель) и Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет (арендатор) 17.08.2004 заключили договор N 21 аренды помещений 3 этажа административного здания (1, 2, 3 этажи), расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Орджоникидзе, д. 25в, общей площадью 1629,5 кв. м.

В связи с реорганизацией в форме преобразования Тверской областной организации общероссийской общественной организации РОСТО (ДОСААФ) в Организацию 01.03.2011 стороны заключили дополнительное соглашение, в котором изменили состав арендуемых помещений и размер арендной платы.

В дальнейшем стороны заключили дополнительное соглашение от 16.07.2012, в соответствии с пунктами 1 и 2 которого арендуемая площадь составляет 1640,4 кв. м, а арендная плата - 690 936 руб. 48 коп. в месяц (421 руб. 20 коп. за 1 кв. м).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, Организация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом неиспользование надлежащего арендуемого имущества не освобождает арендатора от обязанности уплачивать арендные платежи.

Довод жалобы о том, что с апреля по июнь 2014 года Университет фактически занимал помещения площадью 1283,1 кв. м, а с 01.07.2014 - 787,2 кв. м, неоднократно заявлялся ответчиком и получил надлежащую оценку в судах первой и апелляционной инстанций.

Договор в установленном законом порядке не расторгался и не изменялся. Неиспользуемое арендованное имущество по акту приема-передачи не возвращалось.

С учетом статей 310, 450, 453, 655 ГК РФ и разъяснений пункта 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" суды пришли к выводу о том, что арендная плата правомерно начислена истцом исходя из площади 1640,4 кв. м..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2012 по делу N А05-7170/2011

"...Наличие задолженности Общества по внесению арендной платы и за поставленный товар послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Довод ответчика о том, что он фактически пользовался помещениями меньшей площадью, чем установлено спорными договорами аренды и передаточными актами к ним, не подтвержден материалами дела. Более того, факт использования арендатором меньшей площади, чем было передано ему по договору аренды, не дает ему право вносить арендные платежи в ином размере, чем установлено договором..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 29.06.2012 по делу N А64-8936/2011

"...Кроме того, как справедливо указал суд апелляционной инстанции, использование арендатором меньшей площади, чем было предусмотрено договором аренды, не исключает его обязанности по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, поскольку ее размер определен в договоре в твердой сумме и не зависел от фактически занимаемой площади.

Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 758 920 руб. за период ноябрь 2010 года - июнь 2011 года подтверждается материалами дела, в том числе актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.09.2011, подписанного обеими сторонами.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций с учетом требований ст. 71 АПК РФ, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца и взыскания с ответчика суммы задолженности по арендной плате..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 163; Мы поможем в написании вашей работы!