Размер неосновательного обогащения при недействительности или незаключенности договора аренды (в том числе когда он вообще не заключался) 6 страница
15.3. Вывод из судебной практики: Размер неосновательного обогащения в результате пользования имуществом при незаключенности или недействительности договора аренды может определяться по правилам п. 2 ст. 1105 ГК РФ о возмещении стоимости неосновательного обогащения.
Примечание: Следует иметь в виду, что ВАС РФ в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал на то, что договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, поэтому оснований для применения судом норм о неосновательном обогащении не имеется. По этому вопросу см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.06.2017 N Ф10-5101/2012 по делу N А48-2469/2012
"...Индивидуальный предприниматель Закарян Лидия Агасовна (ОГРНИП 30457511140051) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Саркис" (ОГРН 1025700781260) о признании недействительным договора N 1 от 01.10.2011 г. аренды помещения и взыскании 2 739 333 руб. 83 коп. неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением, а также 382 234 руб. 79 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2011 по 15.04.2014.
|
|
|
Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.05.2014 (судья Л.В. Короткова), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 (председательствующий И.Б. Сухова, судьи А.И. Поротиков, И.В. Ушакова), исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 3 121 568 руб. 79 коп., из которых 2 739 333 руб. 83 коп. - неосновательное обогащение, 382 234 руб. 79 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, а также 32 233 руб. 55 коп. - расходы по оплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Кассационная коллегия согласна с выводами судов, сделанными на основании положений ст. 166 ГК РФ и п. 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", о том, что договор аренды N 1 от 01.10.2011 г. является незаключенным, в связи с чем не может быть признан недействительным.
Также суд считает несостоятельным довод ответчика относительно необоснованности представленных истцом на основании п. 2 ст. 1105 ГК РФ к взысканию денежных средств ввиду следующего.
|
|
|
В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из положений вышеуказанных норм и из того, что сторонами не оспаривается пользование ответчиком спорным помещением, находящимся на праве собственности у истца, в период с 01.10.2011 по 01.06.2012 следует, что отсутствие подписанного сторонами договора аренды не влияет на характер фактических возмездных имущественных отношений сторон и не освобождает ответчика от обязанности уплатить стоимость фактического пользования нежилым помещением.
Кассационная коллегия согласна с выводом суда о том, что в данном случае не имеет существенного значения, недействительным или незаключенным был признан договор аренды нежилого помещения, поскольку судом установлен факт пользования помещением, ввиду чего довод заявителя жалобы о заключенности спорного договора является необоснованным.
|
|
|
Судебная коллегия, учитывая, что представленный истцом расчет суммы неосновательного обогащения, произведенный на основании отчета N 14/03-91/р от 01.04.2014 об оценке, составлен на дату окончания пользования ответчиком нежилым помещением и ответчиком не оспорен, а также учитывая, что ходатайство о проведении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости арендной платы за пользование спорным помещением ответчиком не заявлялось, оценив представленные в материалы дела документы, считает довод заявителя кассационной жалобы необоснованным, так как им не представлено доказательств, опровергающих достоверность произведенного расчета, и соглашается с выводом суда о том, что расчет неосновательного обогащения за заявленный период не противоречит требованиям действующего законодательства..."
Аналогичная судебная практика:
| Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2010 по делу N А78-4078/2009
"...Как видно из материалов дела, 01.01.2006 ООО СП "Золотой дракон" и предприниматель Шимко И.Л. подписали договор, по условиям которого первое, именуемое в договоре арендодателем, сдает, а вторая, именуемая арендатором, принимает в аренду с целью использования для кафе-бара "Слобода" нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже здания гостиницы по адресу: пгт. Забайкальск, ул. Железнодорожная, 9. Поскольку договор от 01.01.2006 признан незаключенным, поэтому между сторонами возникли внедоговорные отношения, которые регулируются положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации. Расчет размера неосновательного обогащения, включающего плату за пользование объектом, принадлежащим ООО СП "Золотой дракон", и за потребленную электроэнергию, проверен судами первой и апелляционной инстанций, признан отвечающим положениям, содержащимся в пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом стоимость пользования была согласована сторонами в договоре от 01.12.2006, заключенном в момент когда закончилось безосновательное пользование тем же помещением, а стоимость потребленной электроэнергии определена на основании счетов, выставленных ООО СП "Золотой дракон" открытым акционерным обществом "Читинская энергосбытовая компания". Установив факт пользования предпринимателем Шимко И.Л. в период с 01.01.2006 по 30.11.2006 имуществом ООО СП "Золотой дракон" в отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, проверив представленный расчет на соответствие требованиям пункта 3 статьи 424, пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Забайкальского края правомерно удовлетворил первоначальный иск, взыскав с предпринимателя Шимко И.Л. неосновательное обогащение в размере сбереженной последней арендной платы и платы за потребленную электроэнергию, а Четвертый арбитражный апелляционный суд, проверив законность и обоснованность решения от 30 декабря 2009 года, оставил его без изменения..." |
| Западно-Сибирский округ
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2013 по делу N А75-3228/2012 "...Указывая, что общество без внесения арендной платы использовало земельный участок в период с 27.09.2005 по 31.03.2012, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском. При этом судом установлено, что договор от 26.11.2001 в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным, договор аренды земельного участка от 27.09.2005 N 3730 ответчиком не подписан. При этом ответчик осуществлял пользование земельным участком до 01.12.2001 на основании договора от 06.06.2001 N 1450 (срок действия истек 01.12.2001), вследствие чего общество в отсутствие правовых оснований пользуется спорным земельным участком, собственником которого является истец. Также суд проверил и признал правомерным расчет неосновательного обогащения, который произведен в соответствии с действовавшими в спорный период нормативными актами, регулирующими определение размера арендной платы, взимаемой за пользование землями, находящимися на территории города Югорска. На основании пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи порядок определения арендной платы, условия и сроки внесения платы за земли, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, относится к компетенции соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы. Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Факт пользования ответчиком спорным земельным участком в период с 17.04.2009 по 06.02.2012 установлен судами и подтверждается представленными в материалы дела документами. При этом иного расчета неосновательного обогащения ответчиком не представлено, взысканная судом первой инстанции сумма по существу не оспорена. Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 по делу N А67-5908/2009 "...Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.02.1999 между комитетом по управлению муниципальным имуществом Каргасокского района (арендодателем), выступающим от имени собственника муниципального имущества, и Каргасокским РайПо (арендатором) подписан договор аренды N 34, по условиям которого арендодатель принял на себя обязанность предоставить арендатору в аренду помещения согласно перечня для использования под торговое обслуживание населения района и производство товаров народного потребления. По акту приема-передачи от 01.02.1999 с приложенным перечнем в пользование ответчику были переданы магазин "Купеческий", Магазин N 2, Универсам, Гараж, Котельная гаража, магазин "Кедр", Магазин "Горячий хлеб", Здание п/комбината, Модуль, Административно-торговый центр, в том числе: административное помещение, помещение торгового центра, ресторан, кафетерий. Судебными актами, вступившими в законную силу по делу N А67-7151/05, было установлено, что договор N 34 является ничтожным, так как муниципальное образование Каргасокский район распорядилось спорным имуществом до того, как стало его собственником (до государственной регистрации перехода права собственности). Учитывая, что по правилам пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика, пользовавшегося спорным имуществом при отсутствии для этого правовых оснований, неосновательного обогащения по правилам статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер неосновательного обогащения обоснованно рассчитан по ставкам, установленным уполномоченным органом муниципального управления (Главой администрации Каргосокского района) для взимания арендной платы в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности, с учетом произведенных ответчиком платежей..."
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2010 по делу N А46-636/2008 "...В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Предприниматель С.А. Жидков использовал указанное нежилое помещение в период с 31.03.2005 по 15.09.2007 без законных оснований. Собственник нежилого помещения платы за пользование имуществом не получил. Рыночная стоимость использования указанного помещения в период с 31.03.2005 по 15.09.2007 составила 131 953 рубля 50 копеек. При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о наличии обязанности у предпринимателя С.А. Жидкова уплатить Российской Федерации рыночную стоимость использования указанного имущества соответствует фактическим обстоятельствам дела и приведенным нормам права. Кроме того, указанные договоры судом правильно признаны ничтожными сделками в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенные без согласия собственника имущества в нарушение положений пункта 1 статьи 209, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные обстоятельства свидетельствуют о сбережении ответчиком имущества за счет другого лица..." |
| Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 20.06.2011 по делу N А65-25519/2009 "...Индивидуальный предприниматель Нурмухаметов Борис Газизович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-развлекательный комплекс "ФаРус" (далее - ответчик) о взыскании 7 182 500 руб. неосновательного обогащения, с привлечением к участию в деле: индивидуального предпринимателя Юнусова Рустема Альбертовича, индивидуального предпринимателя Юнусова Руслана Альбертовича, индивидуального предпринимателя Юнусову Фариду Фуатовну - в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Поскольку спорный договор не является заключенным, и принимая во внимание факт пользования ответчиком спорными нежилыми помещениями (акт приема-передачи помещений от 15.07.2005 - л. д. 7, т. 3), суд правомерно применил нормы права об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ) и удовлетворил первоначальные исковые требования на основании заключения эксперта от 20.09.2010 N 1392-910, что не противоречит пункту 2 статьи 1105 ГК РФ..." |
| Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2013 по делу N А56-42220/2012 "...Апелляционный суд правомерно признал договор аренды незаключенным, поскольку в силу его пункта 4.1.1 размер арендной платы, являющийся существенным условием договора аренды здания или помещений в здании, устанавливается дополнительным соглашением, которое стороны не согласовали. Незаключенность договора сама по себе не является основанием для отказа во взыскании стоимости фактически полученного спорного нежилого помещения в аренду. В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. В предмет доказывания по настоящему делу входят факт пользования спорным имуществом и размер неосновательного обогащения ответчика. Для определения размера неосновательного обогащения должника суды исследовали вопрос о размере арендной платы с учетом заключения оценщика N 7031-2-3/211, согласно которому ставка рыночной арендной платы за нежилое помещение общей площадью 1681,9 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Балтийская ул., д. 52-54, лит. А, без учета налога на добавленную стоимость и коммунальных платежей по состоянию на дату оценки составляет 490 руб. за 1 кв. м в месяц. или 5 880 руб. за 1 кв. м в год. Согласно расчетам ООО "Политроника" плата за фактическое пользование спорным помещением за 11 месяцев (с момента передачи помещений ООО "Компания 207" в пользование) составляет 9 065 441 руб. из расчета: 490 руб. x 1681,9 кв. м x 11 месяцев = 9 065 441 руб. При этом, как обоснованно установили суды первой и апелляционной инстанций, срок, в течение которого ООО "Компания 207" арендовало нежилое помещение в офисных целях, составил более 11 месяцев с 26.06.2011 по июнь 2012 года. ООО "Компания 207", в свою очередь, не представило доказательства, свидетельствующие о недостоверности заключения по определению рыночной ставки арендной платы, о проведении судебной экспертизы не заявило. Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суды обоснованно признали подлежим удовлетворению по встречному иску часть суммы в размере 4 220 000 руб..."
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отметил, что по незаключенному договору арендатор оплачивал арендные платежи в размере, предусмотренном договором. В связи с этим суд указал на отсутствие неосновательного обогащения со стороны арендатора, поскольку это не противоречит п. 2 ст. 1105 ГК РФ. При этом судом не принят во внимание довод арендодателя о необходимости исчисления размера неосновательного обогащения исходя из размера арендной платы, предусмотренной дополнительным соглашением сторон.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2010 по делу N А05-13391/2009 "...В соответствии с пунктом 7.1 действие указанного договора составляет 5 лет с момента его подписания (до 18.06.2013). Названный договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован. Спорные помещения возвращены собственнику 14.06.2009, что не оспаривается сторонами. Поскольку спорный договор не зарегистрирован, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом размер неосновательного обогащения рассчитан истцом по ставкам арендной платы, установленным дополнительным соглашением от 31.12.2008. Поскольку в нарушение статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор от 19.06.2008 N 3/2008 аренды нежилых помещений, предусматривающий срок аренды более одного года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суды пришли к правомерному выводу о том, что данный договор не может считаться заключенным. Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, фактически пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование. Материалами дела подтверждается, что Бабин А.М. пользовался спорными помещениями в период с 19.06.2008 по 14.06.2009. Как установлено пунктом 3.1 спорного договора, ежемесячный размер арендных платежей составляет 116 220 руб. Поскольку Предприниматель перечислил Обществу арендную плату, рассчитанную на основании пункта 3.1 договора, в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями, то вывод судов об отсутствии неосновательного обогащения является обоснованным и не противоречащим пункту 2 статьи 1105 ГК РФ. Размер арендной платы, установленный в дополнительном соглашении к договору аренды от 31.12.2008, во внимание принят быть не может, поскольку все соглашения к незаключенному договору являются ничтожными как не имеющие юридической силы. Поскольку судами правильно применены нормы материального и процессуального права, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 123; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!