Размер неосновательного обогащения при недействительности или незаключенности договора аренды (в том числе когда он вообще не заключался) 1 страница

⇐ ПредыдущаяСтр 267 из 504Следующая ⇒

Если договор признан незаключенным, он не может регулировать отношения между сторонами. При недействительности договора аренды данная сделка в силу п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна она с момента совершения.

Возникает вопрос: возможно ли при незаключенности или недействительности договора аренды применить указанные в нем ставки арендной платы при расчете неосновательного обогащения в виде невнесенных платежей за фактическое пользование имуществом, а если нет, то каким образом их рассчитывать?

15.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности требовать взыскания неосновательного обогащения в виде платежей за использование имущества в соответствии с размером арендной платы, предусмотренной договором, в случае незаключенности или недействительности договора существует две позиции судов.

Примечание: Следует иметь в виду, что ВАС РФ в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал на то, что договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, поэтому оснований для применения судом норм о неосновательном обогащении не имеется. По этому вопросу см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Позиция 1. Если договор аренды признан недействительным (или незаключенным), с арендатора может быть взыскано неосновательное обогащение, возникшее в результате пользования имуществом, в сумме, соответствующей размеру арендной платы.

Примечание: В случае если договор аренды будет признан недействительным, то по правилам п. 2 ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другое все полученное по сделке. Поскольку в данном случае фактическое пользование имуществом не может быть возвращено арендодателю в натуре, то следует возместить его стоимость в деньгах.

В ряде приведенных ниже Постановлений суды не ссылаются на нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении, ограничиваясь лишь ссылкой на п. 2 ст. 167 ГК РФ.

В то же время при исчислении размера стоимости фактического пользования следует принимать во внимание положения ст. 1103 ГК РФ, согласно которой возврат исполненного по недействительной сделке производится по правилам о взыскании неосновательного обогащения.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12 по делу N А32-16388/2011

"...В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств сторон признается равным, если не будет доказано обратное.

Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.

Следовательно, фактический пользователь помещениями, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося их использования, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Соответствующие правовые подходы закреплены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 N 1051/08 и от 07.06.2011 N 1744/11.

Дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 07.02.2013 N ВАС-236/13 по делу N А46-7078/2012

"...При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Кодекса суды пришли к выводу о незаключенности договора аренды подписанного между сторонами спора.

Суды, исходя из того, что актом приема-передачи от 24.05.2011 имущество передано арендатору и по акту 31.08.2011 возвращено арендодателю пришли к выводу о пользовании ООО "Транссетьком" спорным имуществом в заявленный период.

Фактический пользователь помещениями, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося их использования, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В результате фактического пользования предоставленным имуществом ООО "Транссетьком" обязано возместить ООО "Комбинат строительных материалов "Сибирский железобетон" в денежной форме стоимость этого пользования.

Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено..."

Определение ВАС РФ от 18.01.2013 N ВАС-30/13 по делу N А40-125072/10-6-1038

"...Суды исходили из того, что договор субаренды от 31.12.2009 N ROSTR33-SLA от 31.12.2009 является незаключенным, а фактическое пользование ответчиком подтверждено материалами дела, к отношениям между истцом и ответчиком применяются соответственно правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судами установлено, что в период с 31.12.2009 г. по 28.02.2010 г. предприниматель Кизилова М.А. пользовалась спорным помещением.

Соответствующие правовые подходы закреплены в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 N 1051/08 и от 07.06.2011 N 1744/11.

В результате фактического пользования предоставленными помещениями предприниматель Кизилова М.А. обязана возместить ООО "реал,-Гипермаркет" в денежной форме стоимость этого пользования.

Ссылка заявителя на неправильное начисление судом процентов исследовалась судами и ей дана надлежащая оценка..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2012 по делу N А79-6581/2011

"...Согласно статье 8 Закона о лизинге сублизинг - вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга. При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд установил, что при подписании договора сублизинга от 15.07.2008 N 620-Л истец не получил согласия Общества на передачу имущества в сублизинг, правомерно признал упомянутый договор недействительным и обоснованно указал на то, что недействительность сделки не освобождает ответчика от внесения платы за пользование имуществом.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной (пункт 54 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд установил, что предмет сублизинга передан ИП Егорову Г.А. по акту приема-передачи от 15.07.2008 N 1, доказательств его возврата в материалы дела не представлено, выкупная стоимость автомобиля не вошла в состав лизинговых платежей, пришел к правомерному выводу о том, что ИП Афиногенов С.В. доказал факт пользования ответчиком предметом сублизинга в заявленный период, и обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение исходя из размера арендной платы, предусмотренной в графике платежей в приложении N 2 к договору сублизинга от 15.07.2008 N 620-Л. Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил иных доказательств, подтверждающих цену аренды в размере 25 000 рублей, и контррасчет долга..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009

"...Суд первой инстанции оценил представленные в дело доказательства и установил наличие существенных разногласий сторон по поводу площади занимаемого арендатором помещения, так как площадь помещения по договору составляет 120,8 квадратного метра, по техническому паспорту - 116,1 квадратного метра, а по утверждению ответчика - 101,3 квадратного метра, а потому пришел к обоснованному выводу о незаключенности указанного договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Полно и всесторонне исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, представленные сторонами спора в подтверждение размера неосновательного обогащения, суд признал, что цена аренды, согласованная контрагентами при подписании договора аренды, является ценой пользования в аналогичный период..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2013 N Ф03-1303/2013 по делу N А59-1619/2012

"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 22.03.2006 Территориальным управлением Росимущества (арендодатель) и ОАО "Северо-Курильская база сейнерного флота" (арендатор) подписан договор аренды N 439, а 10.10.2008 - дополнительное соглашение к договору (в связи с изменением названий гидротехнических сооружений), согласно которым обществу во временное владение и пользование на срок 15 лет предоставлены мол восточный, мол западный, мол северный, южный причал, причальные стенки 2-3.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку, соответствующую требованиям статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор аренды объектов недвижимого имущества от 22.03.2006 N 439 и дополнительные соглашения к нему являются незаключенными, поскольку вопреки требованиям пункта 2 статьи 651 ГК РФ не прошли государственную регистрацию.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 1105 Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования.

С учетом этого и конкретных обстоятельств дела суды правомерно указали, что использование ответчиком спорного имущества без надлежащих правовых оснований не освобождает его как пользователя от платы за фактическое пользование имуществом.

Представленный истцом расчет суммы неосновательного обогащения, основанный на размере ежемесячной арендной платы (с учетом НДС), судами проверен и признан правильным.

При этом суды исходили из того, что, несмотря на незаключенность договора аренды и дополнительных соглашений к нему, договоренность о цене пользования гидротехническими сооружениями в отношениях между сторонами была достигнута, выражена в письменной форме. Согласие ответчика с размером платы подтверждалось его конклюдентными действиями при расчетах с 2006 года вплоть до декабря 2010 года.

Доказательств оплаты за фактическое пользование имуществом в спорный период ответчик не представил.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно взыскали с ответчика сумму неосновательного обогащения и начисленных на нее процентов, расчет которых судами также проверен и признан правильным..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.07.2010 по делу N А46-25245/2009

"...Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указал, что подписанные сторонами договоры аренды от 01.04.2009 N 10/9 и от 01.04.2009 N 1/9 со сроком действия более года не были зарегистрированы в установленном законом порядке и являются незаключенными. Между тем ответчик пользовался помещениями и не вносил плату за пользование и не оплачивал коммунальные услуги.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что по правилам пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договоры от 01.04.2009 N 10/9 и от 01.04.2009 N 1/9 содержали условие о сроке действия более года и не были зарегистрированы в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаключенности упомянутых договоров аренды.

Принимая во внимание фактическое пользование ответчиком помещениями с 01.04.2009 по 26.11.2009 при отсутствии предусмотренных законом либо договором оснований, суд удовлетворил требование истца о взыскании платы за пользование имуществом по правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основанием для взыскания задолженности по арендным платежам в период действия договора от 25.04.2008 N 10/1 (7 081 руб.) суд указал статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Со ссылкой на статьи 395 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации взысканы проценты за неосновательное пользование чужими денежными средствами.

Суд кассационной инстанции считает, что суды приняли законные и обоснованные решение и постановление. Представленными в материалы дела доказательствами доказана совокупность условий для взыскания спорных денежных средств с ответчика. Ответчик не представил в материалы дела доказательства, которые бы подтверждали неправомерность предъявленных к взысканию сумм, завышение истцом платы за пользование имуществом.

Довод заявителя жалобы о том, что, взыскивая задолженность, суды исходили из условий договора от 01.04.2009 N 10/9, который является недействительным, и необоснованно не приняли договор аренды от 25.04.2008 N 10/1, не может быть принят во внимание, поскольку в судебных актах отсутствуют выводы о недействительности договора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2009 N Ф04-1680/2009(2921-А67-47) по делу N А67-4066/2008

"...Между департаментом недвижимости Администрации г. Томска и Макаровой В.И. подписан договор от 22.04.2002 N 010826:04 аренды земельного участка... Договор в надлежащем порядке не заключен, поскольку не прошел государственную регистрацию. Ответчик фактически земельным участком пользовался, т.к. эксплуатация магазина без такого использования невозможна...

Согласно статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приберегло или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Суды правильно установили, что отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает ответчика от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2011 по делу N А40-1594/11-77-13, А40-74108/10-93-116

"...Поскольку договор аренды от 01.02.2008 г. нежилого помещения в период с 04.02.2008 по 31.03.2010 является незаключенным, суды правомерно применили к отношениям между истцом и ответчиком правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, применительно к позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 8 апреля 2008 г. N 1051/08 в качестве размера неосновательного обогащения может быть принят размер арендной платы, указанный в договоре аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2011 по делу N А40-125072/10-6-1038

"...Суды первой и апелляционной инстанций, признав спорный договор субаренды незаключенным, не применили нормы материального права, подлежащие применению при данных обстоятельствах, а именно положения гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку спорный договор субаренды N ROST-R33-SLA от 31.12.2009 г. является незаключенным, к отношениям между истцом и ответчиком применяются соответственно правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

...Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29 апреля 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.09.2011 по делу N А40-100374/10-64-921

"...Поскольку договор аренды 01.01.2008 г. в установленном законом порядке не зарегистрирован, суды пришли к обоснованному выводу, что он является незаключенным.

Поскольку арендатор пользовался нежилыми помещениями в течение трех месяцев, плату за их пользование не вносил, претензию истца оставил без удовлетворения, ЗАО "Вита Лайф" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 248 930 руб. 01 коп. за период с 01.01.2008 по 31.03.2008 из расчета размера арендной платы, определенной в пункте 3.1 договора.

Ответчик не представил суду расчет рыночной стоимости и величины годовой арендной платы за пользование спорными помещениями и доказательств превышения предъявленной ко взысканию суммы неосновательного обогащения среднерыночным ставкам за пользование имуществом.

Таким образом, требования о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 248 930 руб. 01 коп. за период с 01.01.2008 по 31.03.2008 из расчета размера арендной платы, определенной в пункте 3.1 договора удовлетворены правомерно..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении при взыскании неосновательного обогащения суд учел то обстоятельство, что арендатор частично оплатил выставленные арендодателем счета.

Постановление ФАС Московского округа от 01.12.2010 N КГ-А40/14349-10 по делу N А40-25649/10-28-213

"...Общество с ограниченной ответственностью "Агрогарант" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Григорьевой Олесе Игоревне (далее - ИП Григорьева О.И.) о взыскании 546 435 руб. 26 коп. неосновательного обогащения и 32 005 руб. 97 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.02.2010 по 21.06.2010 (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судами, 29.05.2009 между ООО "Агрогарант" (арендодателем) и ИП Григорьевой О.И. (арендатором) подписан договор N ПП 0106/09/7 аренды части нежилого помещения площадью 48,0 кв. м в помещении N 82 на 2-м этаже в здании общественно-торгового центра в многофункциональном торгово-деловом, спортивно-развлекательном и оздоровительном центре "Павлово Подворье" по адресу: Московская область, Истринский район, с/пос. Павлово-Слободское, д. Новинки, д. 115, стр. 2.

Срок договора определен сторонами в пункте 6.1 договора - не позднее, чем с 29.05.2009 и на три года.

Поскольку договор от 29.05.2009 N ПП 0106/09/7 не прошел процедуру государственной регистрации, он в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, на что правомерно указано в решении суда.

Вместе с тем, в период пользования истец в соответствии с условиями договора аренды от 29.05.2009 выставлял в адрес ответчика счета на оплату арендной платы и возмещение коммунальных расходов, которые были частично оплачены последним.

При изложенных обстоятельствах доводы ответчика об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих размер исковых требований ООО "Агранта" правомерно был отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку размер оплаты был согласован ответчиком в договоре и одобрен посредством оплаты счетов истца.

Доказательств того, что примененные истцом ставки арендной платы значительно отличаются от рыночных цен, действующих в отношении аналогичных помещений в данной местности в спорный период, ответчик не представлял.

Исходя из изложенного, исковые требования ООО "Агранта" правомерно удовлетворены судами..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 97; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 262 263 264 265 266267268 269 270 271 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!