Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества 14 страница

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-7393/2008(16808-А46-11) по делу N А46-8080/2007

"...Между тем в суде первой инстанции представитель Носенко О.В. пояснил, что истец знала об отсутствии обязательства по оплате денежных средств в счет отношений аренды, однако продолжала их уплачивать за 9,5 месяцев, надеясь на заключение договора в будущем.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата является платой за пользование имуществом, а не за возможное возникновение обязательств в будущем.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что Носенко О.В., зная об отсутствии договорных отношений, добровольно продолжала оплачивать арендные платежи.

Суд первой инстанции и арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства фактического использования помещения, пришли к законному и обоснованному выводу об отказе во взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 29.10.2012 по делу N А40-9481/12-5-86

"...Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о том, что формулировка предмета договора N 5-07 (для собственного размещения, решения хозяйственных задач и обслуживания клиентов) соответствует нормативному определению договора аренды (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не хранения, как был поименован указанный договор.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о признании в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указанного договора незаключенным, в связи с отсутствием государственной регистрации, предусмотренной пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждено материалами дела, в спорный период истец пользовался нежилым помещением, принадлежащим ответчику на праве собственности, за что вносил плату в период с сентября 2010 года по октябрь 2011 года.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии неосновательного обогащения со стороны ответчика, поскольку несмотря на то, что договор N 5-07 был признан незаключенным между истцом и ответчиком фактически сложились арендные правоотношения, в силу чего плата за пользование предоставленными нежилыми помещениями обусловлена статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как факт незаключенности договора не является обстоятельством, исключающим обязанность оплаты..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2012 по делу N А40-88505/09-3-676

"...Суд пришел к выводу о том, что спорный договор N 10/08-ЗА от 01.03.2008 г. является ничтожной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующий требованиям статьи 608 Гражданского кодекса РФ.

Отказывая в удовлетворении требований истца в части взыскания уплаченных в счет арендной платы денежных средств в виде неосновательного обогащения в размере 6 208 522 руб., суд исходил из того, что материалами дела подтверждается осведомленность истца в период пользования помещениями о том, что объект являлся самовольной постройкой.

Поскольку денежные средства были перечислены за фактическое пользование имуществом ответчика по согласованной сторонами ставке арендной платы, суд пришел к выводу об отсутствии неосновательного обогащения со стороны ответчика. Возврат же уплаченных истцом денежных средств при указанных обстоятельствах приведет к его неосновательному обогащению вследствие сбережения им денежных средств при фактическом пользовании помещением, в то время как пользование помещением лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, должно быть платным в силу принципов действующего законодательства.

Факт пользования имуществом истец не отрицает.

Доказательств, свидетельствующих о том, что полученная арендодателем денежная сумма явно превышает стоимость переданных арендатору помещений, истец не представил.

Судебная коллегия кассационной инстанции не находит в выводах судов первой и апелляционной инстанций каких-либо противоречивых утверждений. Оснований полагать, что выводы, содержащиеся в оспариваемых судебных актах, о применении норм права применительно к установленным судом по данному делу фактическим обстоятельствам ошибочны, не усматривается..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отказал арендатору во взыскании неосновательного обогащения, поскольку последний фактически использовал арендованное имущество и был осведомлен о его характере (самовольно возведенный объект).

Постановление ФАС Московского округа от 07.07.2011 N КГ-А40/6699-11-П по делу N А40-88507/09-11-719

"...Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Кодекса).

Суд признал договор аренды N 32/08-3А от 01.01.2009 недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий требованиям статьи 608 данного Кодекса, поскольку у ответчика отсутствовало право сдавать 6-й этаж строения N 2.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение. Применительно к сделкам по аренде полученное выражается в пользовании имуществом.

Рассматривая спор по настоящему делу, суд установил, что здания, ранее учтенные по адресам: ул. Мишина, д. 56, стр. 2; ул. Мишина, д. 56, стр. 4; ул. Мишина, д. 56, стр. 3, являются единым объектом недвижимости. Официальным адресом данного объекта является адрес: ул. Мишина, д. 56, стр. 2. Самовольной постройкой является строение N 2 (6 этаж), включенное в предмет договора аренды N 32/08-3А от 01.01.2009, что сторонами не оспаривается.

Суд установил, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 32/08-ЗА от 01.01.2009, согласно которому последний обязался предоставить первому во временное пользование нежилое помещение в здании по адресу: г. Москва, ул. Мишина, д. 56, строение 2, 3, 4 (6 этаж) общей площадью 1060,76 кв. м.

Согласно имеющимся в деле свидетельствам на право собственности N 00-02587/98, N 00-02588/98, N 00-02589/98 от 02.12.1998 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объекты, расположенные по адресу:

г. Москва, ул. Мишина, д. 56, стр. 4, площадью 479,10 кв. м;

г. Москва, ул. Мишина, д. 56, стр. 2, площадью 5.701 кв. м;

г. Москва, ул. Мишина, д. 56, стр. 3, площадью 2.118,30 кв. м.

Таким образом, истец знал о том, что арендуемое им помещение является самовольной постройкой, однако помещением пользовался, вопрос о недействительности договора аренды и применении последствий его недействительности истец не ставил. Возврат уплаченных истцом денежных средств при указанных обстоятельствах приведет к его неосновательному обогащению вследствие сбережения им денежных средств при фактическом пользовании помещением, в то время как пользование помещением лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, должно быть платным в силу принципов действующего законодательства..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2011 N КГ-А40/5448-11 по делу N А40-151069/09-28-1081

"...Помещения переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи от 20.08.2009 г.

Вышеназванный договор аренды недвижимости N 47/11-Р от 11.08.2009 г. не зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, в связи с чем суд правомерно признал его незаключенным.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что истец пользовался помещениями, указанными в договоре аренды, в течение двух месяцев, с 20 августа 2009 года по 20 октября 2009 г. Доказательств использования истцом после 20.10.2009 г. данных помещений под магазин (универсам) оптовой и розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами широкого ассортимента, а также складских, производственных и административных целях, не имеется.

При изложенных, установленных судом обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу, что ответчик вправе удержать из суммы аванса 220 000 руб. за фактическое пользование помещениями в течение двух месяцев, основания для удержания суммы в размере 440 000 руб. отсутствуют.

Данная сумма подлежит возврату истцу на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2011 N КГ-А40/18271-10 по делу N А40-25213/10-105-160

"...Судом установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения N 188Д09/79 от 01.03.2009 г., согласно которому последнему во временное владение и пользование на срок 6 месяцев передаются нежилые помещения площадью 1795,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, 2-й Южнопортовый пр-д, д. 26А.

Апелляционный суд установил, что арендодатель на момент заключения договора аренды не обладал правом собственности на спорные нежилые помещения, не мог распоряжаться недвижимым имуществом, не являлся лицом, уполномоченным на сдачу имущества в аренду.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу об обоснованности требований в части признания договора аренды недействительным (ничтожным) в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующего требованиям статей 209, 608 данного Кодекса.

Девятый арбитражный апелляционный суд установил, что истец пользовался предоставленным ему по ничтожной сделке помещением, уплачивал платежи за пользование имуществом. Обстоятельство, что перечисленная истцом плата за пользование помещением превысила размер причитающегося ответчику возмещения, суд не установил.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу, что денежные средства, перечисленные истцом во исполнение спорного договора аренды, являются фактической платой за пользование помещением и возврату истцу в качестве применения последствий недействительности договора не подлежат..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2010 N КГ-А40/1705-10 по делу N А40-106458/09-77-642

"...Факт неосновательного обогащения ответчика не подтвержден материалами дела.

Факт получения и пользования истцом спорными помещениями подтверждаются материалами дела: актом приема-передачи от 11.09.08 г. (т. 1, л.д. 91), оплатой за аренду по договору аренды N 2/2008 от 22.08.08 г., перепиской истца с ответчиком, действиями истца по государственной регистрации договора аренды.

Суды правильно применили ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, учли заключение N 154/08-Т/1 от 09.06.08 г. об оценке рыночной стоимости и рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями площ. 363,4 кв. м в сумме 12 156 820,20 руб., период пользования помещениями с 11.09.08 г. по день принятия решения судом, и пришли к обоснованному выводу о том, что выплаченные истцом денежные средства за фактическое пользование нежилыми помещениями не превышают рыночной величины арендной платы в год за аналогичное помещение, в связи с чем не являются неосновательным обогащением ответчика и возврату истцу не подлежат.

Данный вывод согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 7 Информационного письма N 49 от 11.01.2000 г. "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", из которого следует, что арендная плата является формой оплаты за право пользования переданным в аренду имуществом и возврату не подлежит, т.е. вне зависимости от признания договора недействительным или незаключенным арендная плата возврату истцу не подлежит.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что акт приема-передачи помещения не может служить надлежащим доказательством по делу, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в указанном акте имеется ссылка на протокол о результатах открытого конкурса от 16.08.2008 г. N 2, согласно которому истец признан победителем открытого конкурса на право аренды помещений, указанных в спорном договоре аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2008 N КГ-А40/1143-08 по делу N А40-23367/07-64-191

"...Срок договора аренда стороны установили в 11 месяцев.

Однако в этот же день 31.03.2006 г. стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к указанному договору аренды, по условиям которого срок аренды по договору устанавливался до 30.03.2011 г.

Суд апелляционной инстанции на основании оценки представленных доказательств пришел к обоснованному выводу о незаключенности договора аренды на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку договор заключен на срок более года и не зарегистрирован в установленном порядке.

Довод кассационной жалобы ООО "Миллениум" о том, что суд не принял во внимание п. 6 дополнительного соглашения N 1 к договору аренды от 31.03.2006 года отклоняется, поскольку в данном пункте стороны предусмотрели, что государственной регистрации подлежит дополнительное соглашение N 1, тогда как законодательство устанавливает обязательную государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок более года.

Судом апелляционной инстанции установлен факт передачи и пользования ООО "Ресторан "Большой Урал" нежилым помещением.

Истец осуществлял пользование нежилым помещением, производил плату за пользование, размер перечисляемой платы не превышал обычных ставок, уплачиваемый за пользование аналогичными помещениями в данной местности.

При таких условиях перечисленная истцом плата не может рассматриваться как неосновательное обогащение. В связи с чем суд обоснованно отказал в иске о возврате арендных платежей..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.05.2006 N КГ-А41/2673-06-2 по делу N А41-К1-14964/05

"...В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 651 ГК РФ данные договоры считаются заключенными и вступают в законную силу с момента их регистрации в Регистрационной палате Московской области.

Однако в нарушение положений ст. 611 ГК РФ ответчик не предоставил необходимых документов для проведения регистрации, что лишало истца возможности зарегистрировать указанные выше договоры аренды.

Так как договоры аренды, заключенные между истцом и ответчиком не прошли государственной регистрации, они считаются незаключенными.

Между тем, согласно актам приема-передачи помещений, последние переданы в фактическое пользование истца. Истец не отрицает, что, по существу, и в настоящее время он пользуется этими помещениями, в распоряжение ответчика они не переданы.

В этой связи суд правильно, с учетом требований ст. 1102 ГК РФ и применительно к требованиям ст. 622 ГК РФ, отказал в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы в сумме 924203,38 руб. в качестве неосновательного обогащения..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2013 по делу N А26-4463/2011

"...Как следует из материалов дела, Техникуму на праве оперативного управления принадлежит здание гаража, расположенное по адресу: Республика Карелия, город Петрозаводск, Лососинское шоссе, дом 4.

Техникум (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 27.09.2005 N 31 аренды нежилого помещения площадью 228,7 кв. м, являющегося частью указанного выше здания, для использования под гараж сроком на пять лет.

Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, договор аренды от 27.09.2005 N 31 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и правовой позицией, изложенной в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59, является незаключенным.

Поскольку указанные платежи в общей сумме 398 288 руб. являются платой за фактическое пользование гаражным боксом, они не подлежат возвращению плательщику как неосновательное обогащение. Кроме того, Общество пропустило срок исковой давности по требованию о возврате денежных средств за период с 27.09.2005 по 17.05.2008, о чем заявлено Техникумом. Довод жалобы Общества о невозможности использовать помещение в целях, для которых оно было передано во временное владение и пользование, уже рассматривался апелляционным судом и получил надлежащую правовую оценку..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2013 по делу N А26-5870/2012

"...Племсовхоз заявил встречный иск о взыскании с Общества 1 028 622 руб. 87 коп. неосновательного обогащения в виде арендной платы, перечисленной по незаключенному договору аренды.

Как следует из материалов дела, 01.07.2008 Общество (арендодатель) и Племсовхоз (арендатор) подписали договор аренды здания, расположенного по адресу: г. Олонец, Школьная ул., д. 30б, и земельного участка площадью 2 580 кв. м, занятого указанным зданием и необходимым для его использования, сроком на один год.

Стороны подписали передаточный акт к договору аренды и расчет арендной платы. Согласно расчету арендная плата составляет 65 000 руб. в месяц.

Ссылаясь на незаключенность договора аренды, истец письмами от 8 и 14 июня 2012 года предложил ответчику возвратить имущество по акту приема-передачи.

Считая, что перечисленные Обществу арендные платежи подлежат возвращению, Племсовхоз заявил встречный иск.

Суд первой инстанции установил факт пользования Племсовхоза зданием и земельным участком в заявленный период. В связи с этим суд признал обоснованными требования Общества, а не Племсовхоза.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды в установленном законом порядке не был зарегистрирован, суды сделали правильный вывод о его незаключенности.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства, в том числе передаточный акт к договору аренды, акты на выполнение работ-услуг и платежные поручения о частичном перечислении арендной платы, суды обоснованно установили, что недвижимое имущество поступило во владение и пользование ответчика. Поскольку Племсовхоз не перечислил плату за фактическое пользование названным имуществом в полном объеме, Общество вправе рассчитывать на возмещение неосновательного обогащения в размере невнесенной суммы.

Таким образом, исковые требования удовлетворены правомерно. Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению, так как ответчик фактически пользовался переданным ему имуществом..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.12.2011 по делу N А52-58/2011

"...ООО "С.Ф.Ф." обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что в связи с недействительностью договора аренды от 01.10.2007 ЗАО "Агрофирма "Победа" обязано возвратить ему полученные арендные платежи по данной сделке.

Суды установили, что к моменту заключения договора от 01.10.2007 ЗАО "Агрофирма "Победа" не имело полномочий на распоряжение спорным земельным участком в связи с его нахождением в общей долевой собственности, доля ответчика была выделена, но не была зарегистрирована. В материалах дела отсутствует соглашение между сособственниками земельного участка о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Следовательно, суды пришли к выводу, что ЗАО "Агрофирма "Победа" не имело права на передачу спорного земельного участка в аренду. Таким образом, суды квалифицировали спорную сделку как ничтожную (статьи 168, 246 ГК РФ).

Суды правильно посчитали, что уплаченная по договору арендная плата является формой оплаты за пользование переданным в аренду земельным участком и засчитывается в счет возмещения стоимости пользования имуществом.

Доказательств, подтверждающих превышение перечисленных ответчику денежных средств размера установленной сторонами арендной платы, истец не представил.

Характер отношений сторон свидетельствовал об отсутствии обогащения на стороне ЗАО "Агрофирма "Победа" за счет арендатора, поэтому суды правомерно отказали в первоначальном иске..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2011 по делу N А56-23121/2010

"...ООО "Северо-Западная Финансовая группа" (арендатор) и ЗАО "Общественно-деловой центр "Охта" (субарендатор) подписали договор от 05.10.2007 N 07/10-5.1-А субаренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Адмиралтейская наб., д. 8, лит. "А", на срок 18 месяцев.

ЗАО "Общественно-деловой центр "Охта" перечислило 27 209 524 руб. 17 коп. на счет КУГИ, а также 2 630 989 руб. 16 коп. непосредственно в адрес ООО "Северо-Западная Финансовая группа", что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от 08.04.2009 N 597, от 23.04.2009 N 19, 20, 21 и 22.

Ссылаясь на то, что вышеуказанная сумма выплачена ответчику излишне, подлежит возврату по нормам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, договор субаренды на срок более года не прошел государственную регистрацию, не является заключенным, правовых оснований для удержания денежных средств ответчиком не имеется, ЗАО "Общественно-деловой центр "Охта" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Из договора субаренды от 05.10.2007 N 07/10-5.1-А и дополнительных соглашений к нему следует, что срок аренды спорных нежилых помещений установлен более года. Таким образом, названный договор подлежал обязательной регистрации. Однако в материалы дела не представлено доказательств о его государственной регистрации, в связи с чем данный договор нельзя считать заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Истец утверждает, что спорные помещения использовались им с 05.04.2009 по 01.07.2009, за который полагается к уплате лишь 5 338 963 руб. 33 коп., в то время как арендная плата была внесена за весь период с 05.04.2009 по 31.03.2010 в общей сумме 29 840 513 руб. 33 коп. Поскольку с 01.07.2009 по 31.03.2010 спорные помещения истцом фактически не использовались, ответчик неосновательно удерживает его денежные средства в сумме 24 501 550 руб., внесенные им в виде арендной платы за весь период.

Апелляционным судом установлено, что фактически спорные помещения использовались истцом с 05.04.2009 по 10.01.2010.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные сторонами доказательства, апелляционная инстанция установив, что факт освобождения всех спорных помещений в июле 2009 года истцом не доказан, правомерно удовлетворила исковые требования в части взыскания с ответчика 884 980 руб. излишне уплаченной арендной платы и 20 256 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал, что арендодатель неосновательно обогатился на сумму полученных арендных платежей, поскольку арендатор фактически не использовал имущество.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.10.2007 по делу N А56-40396/2006

"...Суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны при подписании договора от 19.05.2005 не согласовали условие об объекте, в связи с чем договор считается незаключенным. Необходимость указания в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, и последствия несоблюдения этого требования предусмотрены пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды в таком случае не считается заключенным.

При изложенных обстоятельствах, а также ввиду того, что предприниматель Аленичева Г.И. не использовала какие-либо помещения по названному адресу, суд апелляционной инстанции правомерно посчитал, что полученные ответчиком 87696 руб. 65 коп. являются его неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 114; Мы поможем в написании вашей работы!