Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества 16 страница

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.02.2012 по делу N А54-6352/2010

"...Между тем, возражая против исковых требований, ответчиком в суд апелляционной инстанции представлен договор аренды N 1-12/09 от 01.01.2010, заключенный между ООО "Покровское" (арендатор) и СПК "Покровское" (арендодатель). Указанный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Из данного договора следует, что СПК "Покровское" (арендодатель) передает во временное владение и пользование ООО "Покровское" (арендатор) сроком на один год здание правления, под размещение бухгалтерии.

Стоимость аренды согласована сторонами в п. 2.1 договора и составляла 10 000 руб. ежемесячно.

По правилам п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку договор аренды заключен сроком на один год, он подлежал государственной регистрации, однако государственная регистрация данного договора не производилась.

В то же время отсутствие государственной регистрации договора свидетельствует лишь о его незаключенности.

Вместе с тем, как установлено судом, из ответов ОАО "Рязанская энергосбытовая компания" усматривается, что ООО "Покровское" является потребителем электрической энергии в соответствии с договором энергоснабжения N 350054 от 16.02.2009 и договором о взаимодействии N 350054 от 02.02.2009 между ОАО "МРСК Центра и Приволжья", ОАО "Рязанская энергосбытовая компания" и ООО "Покровское". В приложении N 4 к договору о взаимодействии указан перечень объектов, на которые подается электрическая энергия, в графе 5051 1 которого имеется наименование спорного объекта недвижимости "Контора".

Учитывая доказанность фактического пользования ООО "Покровское" переданным объектом недвижимого имущества, и как следствие, необходимость внесения платы за такое пользование, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии неосновательности обогащения на стороне ответчика..."

14.6. Вывод из судебной практики: Унитарное предприятие, владеющее помещением на праве хозяйственного ведения, вправе взыскать с лица, незаконно пользующегося помещением, неосновательное обогащение в виде сбереженных платежей с момента регистрации указанного права за предприятием в ЕГРП.

Примечание: Приведенные ниже судебные акты были приняты до того, как ВАС РФ сформулировал правовую позицию, изложенную в п. 12 и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 03.09.2010 N ВАС-11527/10 по делу N А55-11264/2009

"...При рассмотрении дела судами установлено, что расчет суммы иска в виде неосновательного обогащения ответчика за период пользования им объектом недвижимого имущества при отсутствии у него на то правовых оснований был произведен истцом, исходя из рыночной стоимости аренды этого объекта.

Однако право сдачи имущества в аренду и получение арендной платы принадлежит собственнику, а также лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В процессе рассмотрения дела судами установлено, что основанием для государственной регистрации права собственности Российской Федерации и права хозяйственного ведения ФГУП "Почта России" на объект недвижимого имущества, расположенный по названному адресу, явилось решение Арбитражного суда Самарской области от 21.05.2008 по другому делу N А55-16930/2007.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды апелляционной и кассационной инстанций, исходя из установленных по делу обстоятельств и норм законодательства, признали обоснованным иск в сумме, рассчитанной за период с 12.11.2008 по 15.06.2009, так как право хозяйственного ведения на здание отделения почтовой связи, в состав которого входит помещение, незаконно занимаемое ответчиком, было зарегистрировано за ФГУП "Почта России" 12.11.2008, и с этой даты истец признан потерпевшим лицом в результате неосновательного сбережения ответчиком арендной платы за незаконное использование спорного нежилого помещения.

...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А55-11264/2009 Арбитражного суда Самарской области для пересмотра в порядке надзора обжалуемых судебных актов отказать..."

Аналогичная судебная практика:

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.09.2012 по делу N А32-15675/2011

"...Установив, что договор аренды муниципального имущества от 23.05.2007 N З/11 содержащий условие о сроке (с 01.01.2007 по 31.12.2009), процедуру государственной регистрации не проходил, суды признали его незаключенным (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Кодекса).

Вместе с тем, незаключенность договора аренды не освобождает ответчика от обязанности по внесению платы за фактическое пользование недвижимым имуществом. Такое обязательство основано на положениях статьи 1102 Кодекса, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

В пункте 1 статьи 299 Кодекса предусмотрено, что право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Вместе с тем по смыслу статей 8 и 131 Кодекса, а также норм Закона о регистрации право хозяйственного ведения на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, необходимым условием возникновения права хозяйственного ведения у предприятия является осуществление государственной регистрации права.

Апелляционный суд установил, что право хозяйственного ведения предприятия зарегистрировано 26 июня 2011 года (запись регистрации N 23-23-50/077/2011-194). Следовательно, ограниченное вещное право возникло у истца с указанной даты. Доказательства регистрации права хозяйственного ведения на спорное имущество за правопредшественником истца в дело не представлены, на наличие такой регистрации предприятие не ссылается. Установив данное обстоятельство, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у предприятия права на взыскание платы за пользование имуществом в период до государственной регистрации права хозяйственного ведения. Поэтому суд в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2008 по 24.06.2011 отказал, а сумму неосновательного обогащения уменьшил до 138 734 рублей 08 копеек.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобах сторон. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено..."

14.7. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли в случае признания судом договора аренды незаключенным или недействительным быть взыскано неосновательное обогащение за фактическое пользование арендуемым имуществом, если арендодателем был заявлен иск о взыскании задолженности по арендной плате и впоследствии предмет или основание иска не менялись, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если при рассмотрении иска о взыскании задолженности по арендной плате суд пришел к выводу о незаключенности или недействительности договора аренды, а арендодатель не изменил предмет или основание иска на взыскание с арендатора неосновательного обогащения, то суд может взыскать с арендатора неосновательное обогащение за фактическое пользование арендуемым имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.2010 по делу N А70-6094/2009

"...Администрация города Ишима в лице комитета имущественных отношений и земельных ресурсов города Ишима, ссылаясь на статьи 393, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Александру Николаевичу Гончарову (далее - предприниматель) о взыскании 269 177 рублей задолженности по договору аренды муниципального имущества от 14.10.2005 N 72 за период с 14.11.2005 по 03.05.2007, 93 210 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

В кассационной жалобе, доводы которой поддержаны представителем в судебном заседании, предприниматель А.Н. Гончаров просит решение от 31.07.2009 и постановление от 03.11.2009 отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым отказать в иске администрации города Ишима.

По мнению заявителя, суд не применил норму права, подлежащую применению - пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации; в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд самостоятельно изменил основания иска, применив к правоотношениям сторон правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности (истек в ноябре 2008 года).

Поскольку новая оферта арендодателем не была акцептована, суды, руководствуясь статьей 432, пунктом 1 статьи 433, пунктом 1 статьи 435, пунктом 1 статьи 438, статьей 443, пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признали спорный договор незаключенным.

Арбитражными судами установлено, что предприниматель фактически пользовался спорным имуществом, указанным в договоре от 14.10.2005 N 72, с 17.10.2005, что подтверждается актом приема-передачи в аренду имущества, по 03.05.2007 (возвращение помещения арендодателю по акту приема-передачи).

В связи с этим суды первой и апелляционной инстанций, исходя из положений пункта 1 статьи 2, статьи 8, пункта 3 статьи 423, главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу, что, пользуясь помещением бани N 3, расположенным по адресу: город Ишим, улица Тобольская, 2, в отсутствие заключенного договора аренды, предприниматель А.Н. Гончаров неосновательно сберег за счет истца денежные средства, составляющие плату за фактическое пользование муниципальным имуществом.

Апелляционный суд обоснованно отклонил довод заявителя жалобы о нарушении судом первой инстанции статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Неточная квалификация истцом сложившихся между сторонами правоотношений не освобождает ответчика об обязанности оплатить фактическое пользование муниципальным имуществом.

Кроме того, по смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений..."

Аналогичная судебная практика:

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.02.2012 по делу N А06-1822/2011

"...Индивидуальный предприниматель Зенчикова Наталья Павловна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском к индивидуальному предпринимателю Фомовской Татьяне Яковлевне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.05.2010 в размере 240 000 руб.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о незаключенности договора аренды.

Поскольку договор аренды между сторонами не заключен, факт пользования ответчиком спорным помещением судом установлен, ответчик неосновательно сберег имущество в виде неуплаченной арендной платы.

Размер неосновательного обогащения составляет 100 000 руб. в месяц и о чрезмерности такой платы не заявлено.

Суд первой инстанции установил, что в феврале оплата была произведена только в сумме 50 000 руб., а в марте оплата вообще не производилась.

Из вышеизложенного следует, признать факт использования ответчиком помещения и взыскания с ответчика в пользу истца платы за пользование помещением в сумме 150 000 руб. за период с февраля по март 2011 года.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.08.2010 по делу N А32-45250/2009

"...Управление имущественных отношений администрации города-курорта Анапа (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Научно-практический центр экономики и права аудиторская служба "Экономика" (далее - общество) о взыскании 67 643 рублей 23 копеек долга по арендной плате за период с 01.01.2008 по 30.06.2009 и 29 931 рубля 86 копеек пени за период с 10.04.2008 по 20.08.2009.

Установив, что спорный участок расположен в границах округа санитарной охраны курорта Анапа и являлся федеральной собственностью, суды пришли к обоснованному выводу о том, что муниципальное образование на момент заключения с обществом договора аренды от 11.07.2005 N 3700002274 не являлось собственником земельного участка. Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Таким образом, отказывая управлению в иске о взыскании с общества арендной платы и договорной неустойки, суды сделали правильный вывод о ничтожности договора аренды от 11.07.2005 N 3700002274 как совершенного лицом, не обладающим полномочиями по распоряжению федеральным имуществом (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая решение о взыскании с предприятия в пользу администрации неосновательного обогащения, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно части 11 статьи 1 Закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу данного закона, относятся к собственности муниципальных районов или городских округов, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 указанной статьи.

Предусмотренные частями 8, 9 статьи 1 Закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ основания для отнесения спорного земельного участка к федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации документально не подтверждены.

При таких обстоятельствах суды обоснованно сделали вывод о праве управления получать на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плату за пользование земельным участком со дня вступления в законную силу названного Закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 05.05.2011 N Ф09-2295/11-С6 по делу N А60-29774/2010-С12

"...Общество "Инвестторгстрой" (ИНН: 6661104190, ОГРН: 1026605232576) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Икар-Ритейл" (ИНН: 6671308387, ОГРН: 1106671000820); (далее - общество "Икар-Ритейл") о взыскании 967 246 руб. 58 коп., в том числе 452 007 руб. 49 коп. задолженности по договору аренды от 04.02.2010 N II-04-2010, 7 398 руб. 59 коп. пени, 507 840 руб. 50 коп. штрафа за односторонний отказ от исполнения договора (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между обществом "Инвестторгстрой" (арендодатель-1), Погребинской Л.С. (арендодатель-2) и обществом "Икар-Ритейл" (арендатор) 04.02.2010 подписан договор аренды N II-04-2010, согласно условиям которого обществу "Икар-Ритейл" передано во временное владение и пользование вышеуказанное нежилое помещение.

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав содержание условий договора аренды в совокупности по правилам, предусмотренным ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что сторонами договора согласован срок действия договора, равный трем годам.

С учетом этого, поскольку в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован, суды признали его незаключенным и не порождающим каких-либо прав и обязанностей.

Вместе с тем, несмотря на отсутствие между сторонами арендных обязательств, суды, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, принимая решение, суд в силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, установив, что общество "Икар-Ритейл" в период с 16.04.2010 по 27.07.2010 фактически пользовалось объектом аренды, при этом плату за такое пользование не вносило, пришли к правильному выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию сбереженная плата за пользование нежилым помещением на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 18.01.2010 N Ф10-5905/2009 по делу N А14-3750-2009-104/32

"...Открытое акционерное общество "Электросигнал" (далее - ОАО "Электросигнал"), г. Воронеж, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Поповой Тамаре Ивановне (далее - ИП Попова Т.И.), г. Воронеж, о взыскании 292 628 руб. задолженности по арендным платежам (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что спорное помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды N 256/2005 от 11.11.2005.

04.05.2006 между сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому договор аренды N 256/2005 от 11.11.2005 расторгнут с 05.05.2006.

По акту приема-передачи от 04.05.2006 помещение столовой общей площадью 1 760,5 кв. м в удовлетворительном состоянии передано арендатором истцу без претензий со стороны арендодателя.

05.05.2006 истцом и ответчиком подписан договор аренды N 86/2006 помещения столовой общей площадью 3368,8 кв. м, сроком действия с 05.05.2006 по 30.11.2008. Помещение передано ИП Поповой Т.И. по акту от 05.05.2006.

Истцом предъявлены к оплате счета-фактуры N 1955 от 02.05.2006, N 2111 от 01.06.2006, N 2786 от 04.07.2006 на общую сумму 1 467 905 руб. 54 коп., исходя из ежемесячной арендной платы 494 607 руб., установленной договором N 86/2006 от 05.05.2006.

Поскольку указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он признан судами не заключенным.

Суды сослались на то, что, поскольку договор аренды N 256/2005 от 11.11.2005 расторгнут с 05.05.2006, основания для взыскания арендной платы за период с июня по июль 2006 года в порядке ст. 622 ГК РФ отсутствуют, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных требований.

При этом факт пользования ответчиком спорными помещениями после прекращения действия договора аренды N 256/2005 от 11.11.2005 сторонами не оспаривается. Более того, суды указали на возможность взыскания за спорный период неосновательного обогащения, т.е. пришли к выводу о том, что ответчик пользовался помещениями и после расторжения договора N 256/2005 от 11.11.2005.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Таким образом, суд не связан правовыми основаниями предъявленного иска и обязан дать правильную юридическую квалификацию сложившимся между сторонами правоотношениям.

В настоящем случае суду следовало с учетом того, что истцом предъявлено требование о взыскании денежных средств за пользование принадлежащим ему помещением, а также вывода о фактическом пользовании ответчиком этим помещением после прекращения арендных отношений, рассмотреть требования истца по существу.

С учетом изложенного судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.06.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит установить период неосновательного пользования имуществом, дать оценку расчету неосновательного обогащения в соответствии с положениями п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и разрешить спор, правильно применив нормы материального права..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 105; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 260 261 262 263 264265266 267 268 269 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!