Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества 15 страница

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.01.2011 N Ф09-9800/10-С6 по делу N А76-362/2010-18-178

"...Предприниматель Красноборов А.А., ссылаясь на то, что договор аренды от 02.03.2008, срок действия которого составляет 1 год, не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, по его мнению, является ничтожной (недействительной) сделкой, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском. По мнению истца, денежные средства в размере 374 912 руб., перечисленные им ответчику в счет исполнения недействительного договора аренды, подлежат возврату в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Судом установлено, что срок действия договора аренды составляет один год (с 02.03.2008 по 02.03.2009), в связи с чем названный договор подлежал государственной регистрации.

Поскольку указанный договор в установленном законом порядке не был зарегистрирован, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 02.03.2008 N 08/1 является незаключенным.

Между тем, несмотря на отсутствие между сторонами арендных обязательств, судом сделан правильный вывод о том, что оснований для возврата истцу уплаченных им по договору денежных сумм не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В то же время судом на основании имеющихся в материалах дела доказательств установлено, что указанное в договоре аренды помещение фактически было передано индивидуальному предпринимателю Красноборову А.А. и находилось в его пользовании. Указанное обстоятельство не оспаривается и самим истцом.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая возмездный характер отношений сторон, связанных с использованием имущества, суд пришел к правомерному выводу о том, что платежи, произведенные индивидуальным предпринимателем Красноборовым А.А., представляют собой форму его оплаты за фактическое использование данных помещений. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что плата, внесенная истцом, явно превышает размеры арендных платежей за пользование аналогичными помещениями в спорный период, индивидуальным предпринимателем Красноборовым А.А. в материалы дела не представлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2010 N Ф09-8246/10-С6 по делу N А76-34216/2009-1-1075/72

"...Общество "Дао-Инвестментс" (арендодатель) и общество "Арфей" (арендатор) 24.04.2007 подписали договор, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование имущество: нежилое помещение N 7 общей площадью 187,7 кв. м, по адресу: г. Челябинск, ул. Кирова, 102, для использования под предприятие общественного питания, а арендатор обязуется принять это имущество и выплачивать арендную плату в размере 1 000 руб. в месяц за один квадратный метр без учета НДС 18%; сумма арендной платы за помещение в месяц составляет 187 700 руб.

Во исполнение условий данного договора общество "Арфей" перечислило ответчику арендные платежи в общей сумме 2 252 400 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Впоследствии общество "Арфей" ссылаясь на то, что договор аренды помещения от 24.04.2007 является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, полагая, что у ответчика возникло неосновательное обогащение в названной сумме, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Поскольку, доказательства государственной регистрации договора аренды от 24.04.2007, устанавливающего срок аренды с 01.05.2007 до 01.05.2012, в материалы дела не представлены, суды обоснованно пришли к выводу о его незаключенности.

Суды, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе платежные поручения, квитанции к приходному кассовому ордеру, в которых плательщиком указан истец, в назначении платежа указано - аренда помещения, технический паспорт на спорное нежилое помещение, из которого следует, что произведены работы по перепланировке, договор о возмездном оказании услуг, заключенный между директором общества "Арфей" Храмовой И.Ф. и АН "Лада Плюс", решение внеочередного общего собрания участников общества "Арфей", установили факт пользования обществом "Арфей" данным помещением.

С учетом изложенного, принимая во внимание акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.05.2008 между обществом "Дао-Инвестментс" и обществом "Арфей" по основному договору, согласно которому задолженность по арендной плате отсутствует, при этом доказательства, свидетельствующие о несоразмерности денежных средств, уплаченных истцом, арендной плате, обычно устанавливаемой за аналогичное имущество, истцом не представлены, суды правомерно пришли к выводу об отсутствии неосновательного обогащения со стороны ответчика и отказали в удовлетворении исковых требований..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал, что арендодатель неосновательно обогатился на сумму полученных арендных платежей, поскольку арендатор фактически не использовал имущество.

Постановление ФАС Уральского округа от 21.12.2009 N Ф09-10153/09-С3 по делу N А50-16865/2009

"...Открытое акционерное общество "Мотовилихинские заводы" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Перми о взыскании 2 796 275 руб. 92 коп. неосновательного обогащения.

Решением суда от 24.09.2009 (судья Гусельникова Н.В.) заявленные требования удовлетворены, с Департамента земельных отношений Администрации г. Перми в пользу открытого акционерного общества "Мотовилихинские заводы" за счет казны муниципального образования "Город Пермь" взыскана сумма 2 796 275 руб. 92 коп. неосновательного обогащения.

Как следует из материалов дела, 21.12.2004 между Администрацией г. Перми и обществом заключен договор N 403-04М аренды земельного участка.

Согласно условиям договора истцу передан на срок с 15.03.2003 по 14.02.2008 земельный участок площадью 385 554,79 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и в качественном состоянии как он есть. Земельный участок предоставлен для использования под санитарно-защитную зону.

Сторонами составлен акт приема-передачи земельного участка от 15.03.2003.

Суд установил, что план земельного участка площадью 385 554 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, отсутствует, межевание земель для определения местоположения участка не проводилось, кадастровых данных об участке не имеется.

При отсутствии данных, позволяющих идентифицировать объект, подлежащий передаче в аренду, условие о предмете договора не может считаться согласованным, а договор - заключенным.

Судом также принято во внимание, что договор не прошел государственную регистрацию, что в силу ст. 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о его незаключенности.

Пользование землей на праве аренды предполагает возмездность землепользования в силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем объект, подлежавший передаче в аренду, не определен. Наличие акта приема-передачи земельного участка при таких обстоятельствах не свидетельствует об исполнении сделки сторонами.

Факт использования обществом земельного участка, указанного в договоре, в ходе судебного разбирательства не установлен.

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы суда об отсутствии предмета договора и фактического землепользования.

С учетом изложенного оснований для отмены судебного акта не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2009 N Ф09-10093/09-С3 по делу N А60-14978/2009-С12

"...В связи с тем, что за период с мая 2006 года по октябрь 2008 года истцом произведены платежи за пользование нежилыми помещениями в общей сумме 460 357 руб. по незаключенному договору и полагая, что ответчик не является собственником спорного помещения, в связи с чем у него отсутствовали правовые основания для сдачи помещения в аренду и получения от истца арендной платы в сумме 460 357 руб., общество обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования о признании договора аренды незаключенным, суд первой инстанции исходил из того, что указанный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 460 357 руб., суды исходили из того, что общество не может быть признано потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм.

Выводы судов являются правильными, основаны на материалах дела, исследованных согласно требованиям, установленным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствуют законодательству.

Исходя из этой нормы и положений ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился за его счет.

Как следует из ст. 606, 608, 614, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на передачу имущества в аренду и получение платы за пользование имуществом обладает его собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником. При этом пользование имуществом, переданным в аренду, предполагается возмездным.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что жилой дом, находящийся по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Ленинградская, д. 20 передан в муниципальную собственность Асбестовского городского округа и включен в реестр муниципальной собственности под регистрационным номером 10000236 на основании постановления Главы администрации г. Асбеста от 02.02.1994 N 53 "Об утверждении перечня жилых домов, нежилых помещений и иного имущества, предлагаемых для закрепления в муниципальной собственности города Асбеста". Права на спорное помещение являются ранее возникшими, государственной регистрации не подлежат и считаются действительными.

Кроме того, судами установлен, материалами дела подтвержден и обществом не оспаривается факт пользования истцом спорными помещениями, переданными ему по договору аренды. Также истцом не оспаривается то обстоятельство, что плата за пользование помещениями в период с мая 2006 года по октябрь 2008 года производилась им в согласованном размере.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество не может быть признано потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм и правомерно отказали в удовлетворении иска в данной части..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2009 N Ф09-9823/09-С3 по делу N А60-8009/2009-С7

"...01.03.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "АНСА" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Головиным Д.А. (субарендатор) заключен договор субаренды, в соответствии с условиями которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения 1 - 8 общей площадью 75 кв. м.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2008 по делу N А60-12898/2007 договор субаренды от 01.03.2006 признан незаключенным, истец выселен из занимаемых нежилых помещений.

Ссылаясь на то, что договор субаренды от 01.03.2006 является незаключенным, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде арендной платы, полученной ответчиком от истца по договору субаренды в период с марта 2006 г. по апрель 2007 г.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку договор аренды от 01.02.2006 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 23.05.2007, то ранее этой даты ответчик не обладал правом на передачу помещений в субаренду. Следовательно, денежные средства, полученные ответчиком по договору субаренды, являются неосновательным обогащением и подлежат возврату предпринимателю.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что он является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик неосновательно обогатился за его счет.

Лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился за его счет (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений ст. 606, 608, 614, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на передачу имущества в аренду и получение платы за пользование имуществом обладает его собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником.

При этом пользование имуществом, переданным в аренду, предполагается возмездным. Аналогичные положения применяются к договору субаренды.

Заявляя требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, истец исходил из того, что плата за пользование имуществом получена ответчиком при отсутствии у него прав на это имущество.

Факт пользования предпринимателем спорными помещениями, переданными по договору субаренды, в период с марта 2006 г. по апрель 2007 г., судами установлен и истцом не оспаривается. Кроме того, материалами дела подтверждается, что оплата за пользование производилась истцом в согласованном сторонами размере.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном деле истец не может быть признан потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения в размере спорных сумм. В случае удовлетворения иска неосновательное обогащение возникнет на стороне истца, для которого пользование окажется безвозмездным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2009 N Ф09-6612/09-С6 по делу N А60-33702/2008

"...Как установлено судами, между учреждением (арендодатель) и предпринимателем Щуповой М.В. (арендатор) подписаны договоры аренды от 01.08.2005 N 118, от 01.11.2005 N 135, от 16.01.2006 N 145, от 25.10.2007 N 172, от 01.02.2007 N 151 нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации.

Поскольку арендованное предпринимателем Щуповой М.В. помещение является собственностью Российской Федерации и передано учреждению в оперативное управление, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.12.2002 серии 66 АВ N 899653, при этом доказательств получения согласия собственника в лице уполномоченного органа в материалах дела не имеется, вывод судов о том, что спорные договоры аренды заключены с нарушением требований закона и недействительны, является верным.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Судами установлено, что арендная плата согласно имеющимся в материалах дела платежным поручениям вносилась предпринимателем Щуповой М.В. в федеральный бюджет.

Кроме того, фактически арендные отношения между сторонами состоялись. Факт пользования объектом аренды подтвержден материалами дела и самим предпринимателем Щуповой М.В. С учетом того, что пользование имуществом носит возмездный характер, арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом, перечисленные денежные средства в сумме 316 781 руб. 66 коп. являются платой за пользование имуществом и не являются неосновательным обогащением для их получателя - учреждения. Поскольку помещение было предоставлено истцу, за что и выплачивались арендные платежи, являющиеся формой оплаты арендодателю за право пользования переданным в аренду помещением, предпринимателя Щупову М.В. нельзя признать потерпевшей применительно к содержанию указанной выше нормы.

С учетом изложенного вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения является верным..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд признал, что арендодатель неосновательно обогатился на сумму полученных арендных платежей, поскольку арендатор фактически не использовал имущество.

Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2009 N Ф09-10540/08-С6 по делу N А60-6050/2008

"...Общество "Ирейта", указывая на то, что им вносились арендные платежи по признанному ничтожным договору аренды, в то время как у него отсутствовала фактическая возможность использования данного земельного участка, вследствие чего арендодатель неосновательно обогатился за счет средств истца, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Суды, дав оценку представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, пришли к выводу о доказанности факта использования обществом "Ирейта" спорного земельного участка, указав при этом на то, что заявленные названным обществом требования в рамках дел N А60-24751/2003, А60-24602/2003, А60-16086/2004, находящихся в производстве Арбитражного суда Свердловской области, не подтверждают факт неисполнения арендодателем обязанности по передаче земельного участка в пригодном для его использования состоянии.

Вместе с тем судами не принято во внимание, что в соответствии с договором аренды от 14.07.2003 спорный земельный участок предоставлен обществу "Ирейта" для строительства и эксплуатации АЗС.

Содержание заявленных обществом "Ирейта" по указанным делам требований (иск к войсковой части N 7605 о сносе самовольно возведенных построек по делу N А60-24751/2003, иск к войсковой части N 7605 и территориальному управлению об обязании согласовать проект и выдать технические условия на перенос теплотрассы из зоны строительства по делу N А60-24602/2003; требования об обязании войсковой части N 7605 освободить земельный участок по делу N А60-16086/2004) и судебных актов, принятых по данным делам, не свидетельствует о факте осуществления истцом деятельности, связанной с пользованием спорным земельным участком в целях строительства и эксплуатации АЗС. Напротив, содержание этих судебных актов подтверждает довод общества "Ирейта" о том, что данные требования были направлены на устранение обстоятельств, препятствующих в получении земельного участка для реального использования.

Таким образом, вывод судов противоречит содержанию приведенных судебных актов, то есть не соответствует имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 106; Мы поможем в написании вашей работы!