Возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если это имущество сдано в субаренду
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор (субъект малого и среднего предпринимательства) имеет преимущественное право на приватизацию арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Однако у арендатора такое право возникает только при наличии ряда условий, перечисленных в указанной статье. В частности, арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет на день подачи заявления в соответствии с договором (договорами) аренды этого имущества.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено правовыми актами.
В связи с этим возникает вопрос: прерывает ли указанный срок передача арендатором имущества в субаренду?
16.1. Вывод из судебной практики: Передача арендатором арендуемого имущества в субаренду не лишает его преимущественного права на выкуп этого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2011 N Ф03-535/2011 по делу N А51-12586/2010
"...09.03.2010 предприниматель обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
|
|
|
Рассмотрев поданное заявление, Управление решением от 21.06.2010 N 03-02-07/633 отказало в его удовлетворении, мотивировав свое решение тем, что договор аренды от 31.03.2003 N 54 заключен с физическим лицом Чухлебом С.В., а арендуемое имущество на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ находилось во временном владении и пользовании у субарендаторов.
Посчитав данный отказ не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы предпринимателя Чухлеб С.В. в сфере предпринимательской деятельности, он обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражные суды правомерно исходили из того, что предпринимателем Чухлеб С.В. соблюдены все перечисленные в указанной норме права условия, поскольку он относится к субъектам малого предпринимательства и является арендатором спорного имущества с 31.03.2003, то есть более четырех лет до момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Наличие государственной регистрации договора подтверждено свидетельством от 03.09.2003 серии 25-АА N 334130. Отсутствие задолженности по арендной плате заинтересованными лицами при рассмотрении дела не отрицалось и подтверждается актом сверки взаимных расчетов от 30.07.2010, согласно которому переплата на 01.07.2010 составляет 309 888 руб. 91 коп.
|
|
|
Доводы кассационной жалобы о том, что поскольку арендованное имущество передавалось заявителем третьим лицам по договорам субаренды, и в этой связи именно им принадлежит преимущественное право выкупа данного имущества, отклоняются судом кассационной инстанции как несостоятельные.
Отношения по договору субаренды порождают права и обязанности исключительно для заключивших его сторон и не затрагивают права арендатора в отношении имущества, предоставленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, нормы которого регулируют отношения сторон, заключивших между собой исключительно договор аренды.
При этом положения части 2 статьи 615 ГК РФ, устанавливающие, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, означают, что на договоры субаренды распространяются требования ГК РФ, связанные с заключением, исполнением, расторжением договоров аренды, а также о признании их недействительными.
Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).
|
|
|
Таким образом, заключение арендатором муниципального имущества договора субаренды с третьим лицом, с одной стороны, не лишает его преимущественного права на выкуп такого имущества, и с другой стороны, не порождает подобного права у субарендатора..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Дальневосточный округ
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.11.2014 N Ф03-5169/2014 по делу N А51-13737/2013 "...Так, суд апелляционной инстанции установил, что спорные нежилые помещения общей площадью 472,9 кв. м фактически с 01.06.2005 по настоящее время непрерывно используются предпринимателем Залозной Т.Н. по договору субаренды нежилого помещения N 5 от 01.06.2005, заключенному обществом с предпринимателем. В этой связи, исключив указанный период пользования имуществом на условиях договора субаренды, суд признал, что владение истцом спорными нежилыми помещениями составило 1 год и 11 дней (с 20.05.2004 по 01.06.2005), и сделал вывод о несоблюдении обществом условий, установленных подпунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, обязательных для преимущественного права на отчуждение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Соответствующий вывод сделан судом из анализа в совокупности условий разъяснений пунктов 1, 4, 6, 7, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134). Данный вывод суда является необоснованным в силу следующего. Право сдачи имущества в субаренду предоставлено арендатору статьей 615 Гражданского кодекса РФ, а также пунктом 2.3.1 договора аренды. Реализация арендатором данного права не влечет прекращения либо изменения договора аренды, а также не влияет на правовую природу отношений, возникающих между сторонами на основании договора аренды. Поскольку положения части 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, означают, что на договоры субаренды распространяются требования Гражданского кодекса РФ, связанные с заключением, исполнением, расторжением договоров аренды, а также с признанием их недействительными. Отношения по договору субаренды порождают права и обязанности исключительно для заключивших его сторон и не затрагивают права арендатора в отношении имущества, предоставленные Законом N 159-ФЗ, регулирующим отношения сторон, заключивших между собой исключительно договор аренды. Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Таким образом, заключение арендатором муниципального имущества договора субаренды с третьим лицом не лишает его преимущественного права на выкуп такого имущества. Поэтому вывод суда апелляционной инстанции о том, что период сдачи помещений в субаренду не может быть включен в период временного пользования арендатором спорным имуществом, необходимый для установления в отношении арендатора имущества преимущественного права на его выкуп, необоснован, не соответствует приведенному законодательству..." |
| Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 17.07.2014 по делу N А65-27253/2013 "...Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителя предпринимателя Зверева А.В., судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы. Особенностью данного спора является то, что договора аренды недвижимости были заключены предпринимателем в 2009 году не с уполномоченным органом муниципального образования, а с ОАО "Миллениум Зилант-Сити", которому находящиеся в муниципальной собственности объекты недвижимости были переданы в 2007 году муниципальным образованием в качестве вклада в уставный капитал и возвращены во владение муниципального образования только в 2011 году во исполнение мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом. При этом Комитет земельных и имущественных отношений после возвращения недвижимости во владение муниципального образования не требовал признания недействительными заключенных ОАО "Миллениум Зилант-Сити" договоров аренды недвижимости и не заключал с предпринимателем Зверевым А.В. нового договора аренды. Комитет заключил с предпринимателем дополнительные соглашения к ранее заключенным с ОАО "Миллениум Зилант-Сити" договорам аренды, то есть по соглашению сторон были изменены ранее заключенные арендные договора в связи с возвратом муниципального имущества во владение муниципального собственника. Следовательно, по состоянию на 01.07.2013 объекты недвижимости, являющиеся муниципальной собственностью, находились в непрерывном владении предпринимателя Зверева А.В. с 2009 года, то есть более 2-х лет, с согласия и по воле уполномоченного муниципального органа. Доводу Комитета о нахождении арендованных помещений во владении иного лица - субарендатора дана надлежащая оценка судами первой и апелляционной инстанций. Суды установили, что передача имущества в аренду имела место с согласия первоначального арендодателя - ОАО "Миллениум Зилант-Сити". При этом при заключении дополнительных соглашений к договорам аренды Комитет не заявлял возражений против пользования имуществом субарендатором. Передача имущества с согласия арендодателя в субаренду не противоречит части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и не прекращает права пользования арендатором имуществом. В данном случае пользование имуществом заключается в получении выгоды от сдачи его в субаренду. При этом предприниматель, как установлено судами первой и апелляционной инстанций добросовестно исполнял обязательства из договоров аренды имущества. Следовательно, факт передачи недвижимости в субаренду при добросовестном исполнении арендатором обязательств из договоров аренды не прекращает преимущественного права арендатора на приобретение арендованных им объектов недвижимости в собственность..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 95; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!