Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества 2 страница

⇐ ПредыдущаяСтр 251 из 504Следующая ⇒

13.2. Вывод из судебной практики: Если арендатор самостоятельно проводит какие-либо работы в (на) арендуемом объекте и условиями договора не предусмотрено отнесение расходов в счет арендной платы, то у него нет права требовать зачета произведенных затрат в счет задолженности по аренде.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.03.2009 N А58-3563/07-Ф02-393/09 по делу N А58-3563/07

"...По мнению заявителя кассационной жалобы, суд, взыскивая с предпринимателя арендные платежи, необоснованно не учел затраты ответчика на очистку территории участка в сумме 287 800 рублей.

Довод заявителя жалобы о том, что суд при взыскании арендных платежей должен был учесть затраты ответчика на очистку территории участка в сумме 287 800 рублей, не обоснован.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подпунктами 1, 5 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в виде: определенных в твердой сумме платежей; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями заключенного договора не предусмотрено отнесение возможных затрат по очистке территории в счет арендной платы.

Поскольку главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлена обязанность арендодателя по возмещению расходов арендатора по содержанию арендованной территории, суд правомерно отклонил заявление ответчика о проведении зачета в сумме 287 800 рублей..."

Взыскание платы в связи с использованием имущества или получением арендных платежей при сдаче имущества в аренду неуправомоченным лицом, по недействительному или незаключенному договору

На практике возможны ситуации, когда имущество сдается в аренду неуправомоченным лицом. В этой связи возникают вопросы: на основании каких норм собственник может взыскать плату за пользование имуществом, к кому предъявляется соответствующее требование, какие обстоятельства при этом следует учитывать?

Если договор аренды признан незаключенным, возникают вопросы: возможно ли в этом случае взыскать арендную плату и как взыскать с арендатора платежи за пользование имуществом?

Арендатор может попытаться взыскать с арендодателя сумму уплаченной им в период до признания договора аренды незаключенным арендной платы в качестве неосновательного обогащения. Здесь будет иметь значение, использовал ли фактически арендатор имущество, за которое платил, и не был ли арендодатель обязан обеспечить арендатора помещением в силу закона.

В случае если договор аренды будет признан недействительным, возникает вопрос: подлежат ли применению нормы общей части Гражданского кодекса РФ о возврате всего исполненного по недействительной сделке, в частности уплаченных арендных платежей?

Следует иметь в виду, что Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал, что договор аренды, не прошедший в установленном порядке государственную регистрацию, связывает стороны такого договора условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, поэтому оснований для применения судом норм о неосновательном обогащении не имеется. По этому вопросу см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" вносятся изменения в ст. 136 "Плоды, продукция и доходы" ГК РФ. В редакции данной статьи до внесения поправок указано, что все поступления, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, которое пользуется этим имуществом на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании имущества. Статья 136 ГК РФ в новой редакции устанавливает, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений. Указанные изменения вступили в силу с 1 октября 2013 г.

14.1. Вывод из судебной практики: В случае, когда собственник взыскивает с арендатора или неуправомоченного арендодателя имущества стоимость пользования им за период нахождения в незаконном владении, применяются положения о расчетах при возврате имущества из незаконного владения (ст. 303 ГК РФ), которые распространяют действие как на истребование объекта аренды в суде, так и на его добровольный возврат собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 06.10.2014 N 306-ЭС14-2935 по делу N А55-18941/2013

"...Поскольку общество "Газэнергострой" пользовалось спорным земельным участком и не оплатило стоимость пользования, общество "Нефтегорская ТЭК" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку факт пользования спорным земельным участком ответчиком не оспорен, доказательств оплаты задолженности за спорный период судам не представлено, суды, руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.11.2011 по 31.07.2013, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.12.2011 по 26.08.2013 за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей.

Суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно признали ссылку на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.09.2013 по делу N А55-15114/2013 несостоятельной, поскольку в сферу материальных интересов ответчика не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях истец предоставил ответчику имущество в аренду. Собственник имущества не лишен права потребовать от лица, незаконно передавшего вещь в аренду, оплатить пользование имуществом, находившимся в незаконном владении, на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные доводы заявителя направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств спора, что не является основанием для пересмотра судебных актов в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 21.11.2013 N ВАС-16377/13 по делу N А40-34577/2012

"...Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы от 29.12.2005 N 1-1295/05 от лица арендодателя заключен департаментом в нарушение требований статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что поскольку ни Российская Федерация в лице уполномоченных органов, ни предприятие не предоставляли городу Москве в лице департамента права распоряжаться спорными помещениями и получать доходы от их использования, указанный договор является недействительной (ничтожной) сделкой. Суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности не пропущен, поскольку решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.02.2009 по делу N А40-71484/08-71-242 вступило в законную силу 13.05.2009, соответственно, датой начала течения срока исковой давности является 14.05.2009, датой окончания срока - 14.05.2012. Предприятие же обратилось в арбитражный суд 28.02.2012, то есть в пределах трехлетнего срока.

Однако суд кассационной инстанции посчитал, что судом первой инстанции не учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, п. 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке не владеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которое это лицо извлекло или должно было извлечь при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было узнать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

По данному делу см. также Постановление ФАС Московского округа от 24.09.2013 по делу N А40-34577/12-127-327.

Постановление ФАС Московского округа от 24.09.2013 по делу N А40-34577/12-127-327

"...Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 февраля 2013 г. подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований ФГУП "Ремонтно-эксплуатационное объединение" следует отказать.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, от 29.12.2005 N 1-1295/05 от лица арендодателя заключен Департаментом имущества города Москвы в нарушение требований ст. ст. 209, 608 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из материалов дела, ни Российская Федерация в лице уполномоченных органов, ни ФГП "РЭО" не предоставляли городу Москве в лице Департамента имущества города Москвы права распоряжаться спорными помещениями и получать доходы от их использования.

Признав недействительный договор аренды нежилого помещения от 13.12.2005 N 01-01157/05 и протокол-соглашение от 19.09.2006 г. о переуступке прав по нему, суд сделал правильный вывод о том, что правовых последствий указанные сделки не влекут и основанием на получение Департаментом имущества г. Москвы дохода от передачи находящихся в хозяйственном ведении истца помещений во временное возмездное пользование третьим лицам являться не может.

Однако, судом не учтены разъяснения, содержащиеся в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, п. 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке не владеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которое это лицо извлекло или должно было извлечь при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было узнать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Истцом заявлен иск о взыскании с Департамента имущества г. Москвы дохода, полученного за период с 01.10.2005 г., по 31.12.2007 г., когда право собственности на указанные помещения было зарегистрировано за г. Москва, а ответчик, соответственно, являлся добросовестным арендодателем, в связи с чем в иск о взыскании полученного за указанный период дохода от сдачи имущества в аренду удовлетворению не подлежит..."

14.2. Вывод из судебной практики: Собственник вещи, сданной в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к добросовестному неуправомоченному арендодателю о возврате или возмещении всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи им имущества в аренду.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.05.2018 N Ф04-1991/2018 по делу N А46-15352/2016

"...В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Принимая во внимание, что договоры купли-продажи земельного участка, заключенные с ООО "Стройкомплектация" и Константиновым Р.Н., признаны недействительными вступившим 15.01.2014 в законную силу решением Кировского районного суда города Омска, суды обоснованно признали Константинова Р.Н. добросовестным приобретателем.

Поскольку ответчик узнал о том, что не имел права на распоряжение приобретенной в собственность землей, только после признания сделки купли-продажи недействительной и по сути был неуправомоченным арендодателем при сдаче в аренду земельного участка ООО "XXI век", суды правильно указали, что неосновательное обогащение в виде полученной от арендатора арендной платы возникло на его стороне с даты вступления в законную силу решения суда, то есть с 15.01.2014.

При таких обстоятельствах с Константинова Р.Н. правомерно взыскано неосновательное обогащение за период с 15.01.2014 по 31.01.2014 в размере 164 516 руб. 13 коп., а за период с 01.02.2014 по 26.02.2014 в размере 278 571 руб. 43 коп..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

"...Собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 104; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 246 247 248 249 250251252 253 254 255 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!