Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков 18 страница

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16722/2008

"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 07.12.2007 между истцом и ответчиком на основании протокола торгов заключен договор N 2830 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 287:0073, расположенный в оценочной зоне 4, по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, площадью 3 569 кв. м, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома с возможностью увеличения этажей до 14 этажей.

В соответствии с условиями пунктов 1.1, 3.1 договора ООО "ФСК "Готика" перечислило арендную плату за участок за период по 31.12.2007 в сумме 9 972 000 рублей.

Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязательств по внесению в установленный срок арендной платы, департамент имущества обратился в суд с настоящим иском.

ООО "ФСК "Готика" предъявило встречное требование о расторжении договора аренды и взыскании убытков, состоящих из внесенных сумм арендной платы и расходов по государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 7657 от 20.08.2008 о не соответствии арендованного земельного участка санитарным правилам и нормативам, невозможности получения положительного санитарно-эпидемиологического заключения, и, как следствие невозможности использования по назначению арендуемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Статьей 620 названного Кодекса предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).

Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.

Исходя из положений указанных норм права, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 20.08.2008 N 7657, арбитражные суды установили, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Суды исходили из того, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом. Следовательно, правомерны выводы судов о неисполнении арендодателем возложенной на него законом и договором обязанности предоставить земельный участок, соответствующий условиям договора, пригодный для его использования по назначению, в связи с чем обоснованно применены нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворены встречные требования о расторжении договора.

Доводы администрации об отсутствии оснований для возврата полученных по договору аренды денежных средств и о необоснованном применении апелляционным судом статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации являются несостоятельными ввиду следующего.

Согласно части 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Под убытками согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, для удовлетворения требования о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору, необходимо установление в совокупности наличие следующих условий: причинение убытков, противоправности действий причинителя вреда и наличие причинной связи между этими двумя элементами.

Оценив имеющиеся в деле доказательства (договор аренды, экспертное заключение, письма арендатора, платежные поручения), исходя из доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установив наличие оснований для расторжения договора аренды, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о доказанности ООО ФСК "Готика" фактов причинения ему убытков и наличием причинной связи между противоправностью действий администрации и причиненными убытками..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2011 по делу N А45-5863/2011

"...Из материалов дела видно, что на основании распоряжения мэрии города Новосибирска от 22.12.2006 N 10279-р "О предоставлении ЗАО "ПГ "Энерго-Финансы" в аренду земельного участка для строительства административного здания по ул. Шевченко в Октябрьском районе", между Мэрией (арендодатель) и ЗАО "ПГ "Энерго-Финансы" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 28.12.2006 N 9 бт (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 54:35:073055:0010, площадью 1 674 кв. м (далее - земельный участок), под строительство административного здания.

Письмом N 3097Ф8 от 09.06.2008 ЗАО "ПГ "Энерго-Финансы" обратилось в Главное управление архитектуры и градостроительства Мэрии с просьбой разработать градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 54:35:073055:0010.

Градостроительный план N 441 земельного участка выдан Обществу 26.08.2009.

Разрешение на строительство на основании исполнительного листа получено ЗАО "ПГ "Энерго-Финансы" 01.09.2010.

Ссылаясь на возможность использования земельного участка по назначению только с 01.09.2010, арендатор письмом N 288ЭФ от 27.09.2010 предложил арендодателю зачесть сумму арендной платы в размере 2 648 250 рублей в счет будущих платежей по арендной плате за период с 01.09.2010 по 28.12.2012 и добровольно возместить остальную денежную сумму в размере 1 901 068 рублей, являющуюся убытком арендатора.

Оставление данной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ЗАО "ПГ "Энерго-Финансы" в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, взаимную связь доказательств в их совокупности, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными Договором в период с 28.12.2006 по 28.06.2009, арбитражный суд пришел к правильному выводу о том, что арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям Договора, и, исходя из доказанности ЗАО "ПГ "Энерго-Финансы" факта причинения ему убытков в результате ненадлежащего исполнения Мэрией договорных обязательств, причинно-следственной связи между действиями ответчика и заявленными убытками, их размере, обоснованно удовлетворил исковые требования..."

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.12.2007 N 14231/07

"...Заявитель полагает, что истец (арендодатель) не исполнил установленную статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность предоставить ответчику (арендатору) имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, поскольку акт приема-передачи помещений не был подписан балансодержателем и последний до 01.03.2006 не осуществлял техническое обслуживание этого имущества. По мнению заявителя, неисполнение арендодателем указанной обязанности в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации повлекло возникновение у арендатора права приостановить исполнение обязательства по внесению арендных платежей.

Судами установлено, что спорные помещения были переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи. Таким образом, свою обязанность арендодатель исполнил. О техническом состоянии помещений и об отсутствии балансодержателя арендатору было известно, однако акт был им подписан. В связи с этим у арендатора возникла обязанность по внесению арендной платы, которая им надлежащим образом исполнена не была..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.08.2015 N Ф01-2547/2015 по делу N А79-5488/2014

"...Как видно из материалов дела и установили суды, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.10.2013 N 3545 аренды государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики - Чувашии, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование одноэтажное панельное здание с кирпичными вставками литера Я (корпус 399) общей площадью 1 256,1 квадратных метров по адресу: Чувашская Республика, город Новочебоксарск, улица Промышленная, 101, для использования в производственных целях.

В акте приема-передачи и осмотра технического состояния объекта аренды от 24.10.2013 сторонами отмечено, что стены и перекрытия (пол, потолок), внутренняя отделка находятся в удовлетворительном состоянии, система отопления, система электроосвещения (снабжения) не эксплуатировались, сантехоборудование не эксплуатировалось (имеется в наличии).

Удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности по арендной плате в соответствии с представленным истцом расчетом и отметил, что арендатор без замечаний и возражений принял спорное помещение. Объект принят ответчиком в аренду с учетом указанных в акте приема-передачи недостатков. Доказательств наличия недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик не представил.

Суд второй инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду фактического неисполнения арендодателем обязательства по передаче объекта арендатору в состоянии, пригодном к эксплуатации.

Суд округа с учетом обстоятельств дела признал необоснованным применение к спорным отношениям разъяснений, данных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендатора проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

Ответчик не воспользовался правом, предоставленным ему нормами статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписал акт приема-передачи здания без разногласий.

Доказательства того, что недостатки, обозначенные ответчиком, были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра, в деле отсутствуют, что исключает возложение на арендодателя последствий неосмотрительности арендатора.

Ссылка суда апелляционной инстанции на статью 611 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассмотренном споре неправомерна, поскольку арендатор принял объект и подписал акт приема-передачи без оговорок и каких-либо возражений, касающихся препятствий в использовании объекта в виде отсутствия коммуникаций и свободного доступа к объекту, для выявления которых достаточно обычного внимательного осмотра получаемых в имущественный наем вещей.

Из материалов дела видно и судом установлено, что арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора, тем не менее взял его в аренду на условиях данного договора, в связи с чем должен нести обязательства по внесению арендных платежей.

При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и неустойки является неправомерным..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2012 по делу N А79-1124/2011

"...Индивидуальный предприниматель Дельман Александр Ильич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) с иском о признании права на заключение дополнительного соглашения от 10.11.2010 к договору аренды от 28.12.2007 N 9146 недвижимого имущества (строения) муниципальной собственности, о признании указанного дополнительного соглашения о сокращении общей площади арендованного по названному договору помещения на 246,2 квадратного метра заключенным, о взыскании 339 214 рублей 07 копеек излишне уплаченной с 28.12.2007 по 18.02.2011 арендной платы за подвальное помещение площадью 246,2 квадратного метра, о признании данного подвального помещения непригодным для осуществления предпринимательской деятельности (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По результатам проведенного 29.11.2007 конкурса Предприниматель приобрел у Комитета по договору купли-продажи от 30.11.2007 N 154 право арендовать на срок пять лет муниципальное имущество - нежилое помещение N 1 общей площадью 479,6 квадратного метра, расположенное в подвале и на первом этаже жилого трехэтажного кирпичного дома N 5 по улице Социалистической города Чебоксары.

Комитет (арендодатель), муниципальное унитарное предприятие "Московское районное управление жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования г. Чебоксары" (балансодержатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары от 28.12.2007 N 9146 (т. 1, л.д. 13-17), во исполнение которого арендатор в тот же день принял по акту (т. 1, л.д. 22) нежилое помещение площадью 479,6 квадратного метра, состоящее из комнат 1 - 10 (подвал), 1 - 19 (первый этаж) и расположенное по указанному адресу. Согласно названному акту объект аренды передан истцу в удовлетворительном состоянии.

Согласно копии акта проверки целевого использования имущества от 06.10.2009 (т. 1, л.д. 24) подвальное помещение находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта.

Основываясь на изложенном и посчитав себя введенным в заблуждение относительно подлинного состояния арендованного имущества, Предприниматель обратился в арбитражный суд с названным иском.

Суды первой и апелляционной инстанций законно и убедительно не нашли оснований для изменения спорного договора аренды в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (в связи с существенным изменением обстоятельств).

В данном же случае обстоятельства, на которые сослался истец, в обоснование предложенных им изменений договора, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Истец еще на стадии подготовки к конкурсу на приобретение права долгосрочной аренды спорного муниципального имущества должен был принять меры к детальному изучению качества, действительных свойств и характеристик предмета торгов (а впоследствии - объекта аренды), а также возможности его эксплуатации. Вступая в договорные отношения, арендодатель не мог исключать вероятность наступления указанных им в иске событий.

Ссылка заявителя жалобы на то, что он был введен в заблуждение и в силу своего физического состояния (инвалид первой группы по зрению) не мог знать о состоянии арендованного помещения и об отнесении последнего к ветхому фонду, признается судом кассационной инстанции несостоятельной.

Следовательно, оснований для изменения договора аренды в судебном порядке (в том числе и в части уменьшения размера арендных платежей) по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации также не имелось..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2008 по делу N А79-3542/2007

"...Основной довод кассационной жалобы сводится к тому, что суды не применили статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязывающую арендодателя производить капитальный ремонт арендованного имущества, и не учли факт невозможности использования объекта найма без производства капитального ремонта. По мнению заявителя, имеющиеся в материалах дела документы однозначно свидетельствуют о неудовлетворительном состоянии недвижимости и о необходимости снижения размера арендной платы и договорной неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора. В пункте 2 этой же статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из смысла приведенных норм, как справедливо указали обе судебные инстанции, следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора. Указанное толкование приведенной нормы корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие недостатков в помещении подтверждено актами технического состояния магазина "Динамо" от 27.12.2004, 15.03.2005, 14.09.2006, 15.05.2007 и 05.06.2007. Из этих же документов усматривается, что обо всех имеющихся недостатках арендатор был осведомлен, однако с требованием к арендодателю о соразмерном уменьшении размера арендных платежей либо об отказе от договора аренды не обращался.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций справедливо указали на отсутствие оснований для снижения размера арендных платежей и взыскали с ответчика полную сумму задолженности по арендной плате за период с 01.04.2005 по 01.12.2006..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 133; Мы поможем в написании вашей работы!