Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков 17 страница
| Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 27.12.2012 по делу N А55-10402/2012 "...Затопление фекальными водами нежилого помещения произошло по причине засора канализационного лежака в подвале многоквартирного дома и не является виною истца, что подтверждается актом от 13.02.2012 N 662, составленным ЖЭУ-12 Железнодорожного филиала ЗАО "ПТС-Сервис" и Выпиской из журнала заявок по аварийно-диспетчерской службе Железнодорожного филиала ЗАО "ПТС-Сервис" за 12.02.2012. Ответчик 21.02.2012 принял помещение по акту приема-передачи и получил от истца ключи от помещения, а также получил на руки уведомление истца о намерении расторгнуть договор аренды, что подтверждается подписью ответчика на уведомлении. Однако от подписания соглашения о расторжении договора ответчик отказался. Данные обстоятельства, а также факт излишне уплаченной арендной платы за февраль 2012 года, послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями. Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.
Установив факт возврата арендованного помещения истцом ответчику 21.02.2012 по акту приема-передачи и излишнего перечисления истцом платежей за февраль 2012 года в сумме 40 827 руб. 59 коп., суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 1102 ГК РФ, правомерно взыскал спорную сумму с ответчика в пользу истца..." |
| Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2013 N Ф09-4075/13 по делу N А76-14219/2012 "...Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по назначению ввиду ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по передаче участка в аренду, истец обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующими исковыми требованиями о расторжении договора аренды на основании ст. 612, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании денежных средств, перечисленных в качестве арендной платы.
В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (ст. 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации). Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суды обоснованно пришли к выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах, поскольку у общества "ИнтерСтрой" отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, перечисленные им денежные средства в сумме 1 146 362 руб., включая сумму задатка за участие в аукционе подлежащую зачету в счет арендной платы (сроком уплаты до 31.12.2011), составляют неосновательное обогащение ответчика. Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали с комитета в пользу общества "ИнтерСтрой" неосновательное обогащение в размере 1 146 362 руб..."
|
12.7. Вывод из судебной практики: Если арендатор по причинам, зависящим от арендодателя, фактически использовал лишь часть объекта аренды, предусмотренного договором, то он обязан уплатить арендную плату только за эту часть.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 01.09.2010 N Ф09-6853/10-С6 по делу N А60-57590/2009-С2
"...При рассмотрении спора судами установлено, что 18.12.2008 между Министерством (арендодатель) и кооперативом "Роща" (арендатор) заключен договор аренды лесного участка N 345 сроком на 49 лет, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное пользование лесной участок для заготовки древесины общей площадью 11 453 га, расположенный в границах Шалинского лесничества в кварталах N 1 - 58 урочища "Роща" Урминского участкового лесничества (п. 1, 2; л. д. 52 - 92).
Пунктом 11 договора предусмотрено, что арендатор имеет право приступить к заготовке леса после государственной регистрации договора, подписания сторонами акта приема-передачи лесного участка в аренду и представления арендодателю в установленном порядке разработанного проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы к использованию лесного участка в соответствии с условиями данного договора; получать информацию от арендодателя о лесном участке (подп. "а", "в").
Министерство, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.
Согласно ст. 26 Лесного кодекса Российской Федерации законное освоение лесного участка и изъятие лесных ресурсов осуществляются только при наличии у лесопользователя проекта освоения лесов и последующем представлении лесопользователем лесной декларации.
Проект освоения лесов разрабатывается в соответствии со ст. 12 Лесного кодекса Российской Федерации на основании договора аренды лесного участка, лесохозяйственного регламента лесничества, материалов государственного лесного реестра, данных лесоустройства и иных специальных обследований, документов территориального планирования (п. 27 приказа Министерства природных ресурсов Российской Федерации от 06.04.2007 N 77 "Об утверждении состава проекта освоения лесов и порядка его разработки").
Из условий договора аренды лесного участка от 18.12.2008 N 345 усматривается, что арендодатель обязан предоставить арендатору всю необходимую информацию о лесном участке, в том числе о новой категории защитных лесов.
Принимая во внимание, что длительное прохождение кооперативом "Роща" государственной экспертизы проекта освоения лесов в Министерстве явилось следствием непредставления последним необходимой информации арендатору для его разработки, суды пришли к верному выводу о том, что данное обстоятельство явилось причиной невозможности освоения арендатором всего заявленного объема древесины.
Согласно условиям п. 7 заключенного сторонами договора аренды лесного участка размер арендной платы подлежит изменению пропорционально изменению ставок платы за единицу объема лесных ресурсов или за единицу площади лесного участка, устанавливаемых в соответствии со ст. 73 Лесного кодекса Российской Федерации, а также на основании сведений лесной декларации, представляемой арендатором арендодателю в установленном порядке.
Поскольку информация о лесах водоохранных зон, необходимая для включения в проект освоения лесов, у Министерства отсутствовала, в результате чего арендатор был лишен возможности в полной мере отразить ее в указанном проекте, что препятствовало ему своевременно подать лесную декларацию при освоении лесного участка и, соответственно, освоить максимально допустимую годовую норму заготовки древесины, установленную условиями договора аренды, отказ в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика арендной платы за весь установленный договором объем лесопользования, является законным и обоснованным..."
Аналогичная судебная практика:
| Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.01.2010 по делу N А78-1507/2009 "...Как усматривается из материалов дела, между Управлением лесами в Читинской области (арендодатель) и ОАО "Ксеньевский прииск" (арендатор) заключены договоры аренды лесных участков: N 07-41 от 01.08.2007, N 07-42 от 01.08.2007, N 07-61 от 17.09.2007, N 07-62 от 17.09.2007, N 07-63 от 17.09.2007, N 07-64 от 17.09.2007, N 07-65 от 17.09.2007, N 07-66 от 17.09.2007, N 07-83 от 01.12.2007, N 07-83 от 01.12.2007. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. Ответчик не оспаривает факт невнесения арендных платежей, однако полагает, что сумма задолженности перед истцом подлежит уменьшению в связи с изъятием на рекультивацию части земельных участков, арендуемых им по договорам N 07-61 от 17.09.2007 и N 07-64 от 17.09.2007. В обоснование возражений заявитель сослался на акты приема-сдачи рекультивированных земель от 13.10.2007 и от 14.11.2007, утвержденные приказами Управления лесами в Читинской области от 10.12.2007 N 1155 и N 1156, согласно которым рабочая комиссия по приему-передаче рекультивированных и ненарушенных при проведении горных работ земель приняла от ОАО "Ксеньевский прииск" участки площадью 113,3 га и 48,2 га, входившие в состав арендуемых ответчиком по договорам N 07-61 от 17.09.2007 и N 07-64 от 17.09.2007 лесных участков. Суд апелляционной инстанции оценил указанные документы по правилам статей 65, 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к обоснованному выводу том, что на обозначенные в указанных документах площади лесных участков арендная плата начислению не подлежит. Факт использования ответчиком лишь части арендуемых лесных участков истцом не отрицается. Кроме того, решения об изъятии площадей спорных участков утверждены самим арендодателем, что свидетельствует о наличии между сторонами согласия на изменение площадей участков, предусмотренных в договорах. Учитывая обстоятельства дела и действия сторон по исполнению договоров аренды N 07-61 от 17.09.2007 и N 07-64 от 17.09.2007, суд апелляционной инстанции правильно исходил из расчета арендной платы, произведенного в соответствии с уменьшением используемой ответчиком площади лесных участков..." |
| Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 04.09.2007, 11.09.2007 N КГ-А40/8000-07 по делу N А40-67432/06-11-531 "...Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 20 июня 2003 года был заключен договор аренды N 2/03 на нежилые помещения, расположенные по адресу: город Москва, проспект Мира, 119, стр. 501, общей площадью 769,7 кв. м (этаж N 2, помещение 1, комнаты N 1, 1а, 1б, 2, 3, 5, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17), для использования под предприятие общественного питания любой формы, сроком действия на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27 ноября 2003 года. Судом установлено, что арендодатель не выполнил своих обязательств по передаче объекта аренды по акту приема-передачи. Однако, фактическое пользование указанными помещениями, кроме комнаты N 16 размером 7 кв. м (лестница), N 11 размером 2,4 кв. м (касса), комната N 15 размером 129,9 кв. м (бар) арендатором не отрицается. Таким образом, им используются помещения общей площадью 630,4 кв. м, а не 769,7 кв. м. Следовательно, переплата арендной платы за период с ноября 2003 года по октябрь 2006 года составляет 585 372 руб. 03 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами составляют - 179 514 руб. 08 коп..." |
12.8. Вывод из судебной практики: Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы по основанию, предусмотренному п. 4 ст. 614 ГК РФ, в случае принятия нормативно-правового акта, в результате которого имущество стало невозможно использовать по определенному договором целевому назначению.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2010 N Ф09-1966/10-С3 по делу N А60-21966/2009-С2
"...Согласно п. 1.1 договора аренды от 15.12.2006 арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату в аренду (пользование) участок лесного фонда для осуществления следующего вида лесопользования: ежегодная заготовка древесины по главному и промежуточному пользованию, на основе многоцелевого, непрерывного, неистощимого пользования лесом с сохранением экологических функций.
В связи с тем, что на момент заключения договора аренды от 15.12.2006 на переданном в аренду участке проведение рубок главного пользования не было запрещено, обществу "Восток" был выдан лесорубочный билет от 28.12.2006 N 195 (вид пользования главный, способ рубки сплошной, способ учета по площади, срок окончания заготовки 27.12.2007 платежи в федеральный бюджет - 36 130 руб., платежи в областной бюджет 323 675 руб.).
С учетом названных норм, а также, принимая во внимание, что Положением о государственном зоологическом охотничьем заказнике областного значения "Пышминский", утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 27.03.2007 N 254-ПП, иные правила о возможности проведения на его территории сплошных рубок не предусмотрены, суд пришел к правильному выводу о том, что с 01.01.2007 общество "Восток" несмотря на наличие лесорубочного билета от 28.12.2006 N 195 на выделенном ему участке не могло производить сплошные рубки, поскольку это противоречило действующему с этого момента закону, то есть у общества "Восток" прекратилась обязанность по проведению сплошных рубок по лесорубочному билету N 195 от 28.12.2006, вследствие невозможности их проведения в связи с законодательным запретом.
Из содержания ст. 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемых к отношениям по аренде участков лесного фонда, следует, что арендатор обязан оплатить пользование лишь при исполнении арендодателем своего обязательства по передаче предмета аренды (принадлежностей и документов к нему) в пользование арендатору. Применительно к лесопользованию данные нормы следует трактовать таким образом, что арендатору участка лесного фонда должна быть предоставлена возможность осуществить лесопользование в объеме, предусмотренном в договоре аренды, а при непредставлении такой возможности арендатор на основании п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе приостановить или отказаться от встречного исполнения.
Согласно п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которой применяются к отношениям по аренде участков лесного фонда, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Учитывая невозможность осуществления сплошной рубки по лесорубочному билету от 28.12.2006 N 195 и невыдачу новых лесорубочных билетов в 2007 г. суд правомерно указал на то, что условия пользования арендованным имуществом помимо воли последнего, а, следовательно, ответчик, в силу п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе требовать уменьшения арендной платы с учетом неосвоенных объемов на 359 805 руб..."
12.9. Вывод из судебной практики: Если по договору аренды часть арендной платы составляют затраты арендатора на улучшение арендованного имущества и при этом имущество невозможно использовать по назначению до завершения его реконструкции, то при досрочном расторжении договора аренды стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не считается арендной платой и возмещается арендатору по п. 2 ст. 623 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 12.05.2010 N КА-А40/4256-10 по делу N А40-107725/09-126-671
"...Делая вывод о том, что вычет применен необоснованно, инспекция исходила из следующего. Заявитель имеет на праве собственности нежилое помещение по адресу: Москва, ул. Новый Арбат, д. 24, сдаваемое в субаренду. По условиям договора субаренды субарендатор ЗАО "Мир Кино Октябрь" обязан провести реконструкцию помещения с целью создания кинотеатра. Арендная плата включает: определенные в твердой сумме платеже, вносимые периодически, а также возложение на арендатора затрат на реконструкцию здания. Субарендатор ЗАО "Мир Кино Октябрь" в период 1998 г. - 2001 г., 2005 г. произвел реконструкцию и выставил заявителю счет-фактуру N 6 от 16.12.2005 года на сумму 1 223 660 000 руб., в т.ч. НДС 186 660 000 руб. Эта сумма налога была включена заявителем в состав налоговых вычетов равными долями в январе - апреле, июне и июле 2006 года.
Суды не согласились с налоговым органом. Суды исходили из того, что договор аренды был заключен на 25 лет. По условиям договора в качестве арендной платы на весь срок засчитываются инвестиции арендатора на реконструкцию, помещение должно использоваться исключительно в качестве кинотеатра. Однако, до окончания реконструкции помещение не могло быть использовано по назначению. Впоследствии договоры аренды и субаренды были расторгнуты досрочно, срок действия договоров составил 7 лет. При совокупности указанных обстоятельств суды сделали правильный вывод о том, что стоимость улучшений помещения в данном случае нельзя считать арендной платой.
В кассационной жалобе налоговый орган ссылается на п. 2 ст. 614 ГК РФ, в соответствии с которым арендная плата устанавливается как в твердой сумме платежей, так и в возложении на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, а также на условия договоров аренды и субаренды, которые предусматривают включение в арендную плату затрат арендатора на реконструкцию помещения.
Суд кассационной инстанции отклоняет указанный довод, поскольку заявитель не мог использовать помещение по назначению весь период, на который был заключен договор, и, соответственно, включение в арендную плату стоимости улучшений противоречит п. 2 ст. 614 ГК РФ. В создавшейся ситуации суды обоснованно применили п. 2 ст. 623 ГК РФ, в соответствии с которым в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 126; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!