Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков 12 страница

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.05.2018 N Ф03-824/2018 по делу N А73-8485/2017

"...02.10.2006 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю (собственник), ФГУ "Анастасьевская КЭЧ" (арендодатель), правопреемником которого является ФГКУ "ДВТУИО" МО РФ, и ООО "Бингоу" (арендатор) заключен договор аренды федерального имущества N 0111, предметом которого являлись помещения N 1, 2, 3, 4, расположенные по адресу: Хабаровский край, 73 км Сарапульского шоссе, в/ч "Залив", ДОС-3 (военный городок N 5), с целью использования - под торговую деятельность. По акту приема-передачи имущества от 04.12.2008 помещения переданы арендатору.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы истец обратился к ответчику с претензией об уплате за период с 01.01.2012 по 28.02.2017 задолженности в размере 563 212,96 руб. и начисленных пеней - 539 494,43 руб., которая оставлена Обществом без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд, отказывая в удовлетворении которого судебные инстанции исходили из следующего.

Исследовав и оценив все представленные сторонами в материалы настоящего дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суды констатировали факт передачи ответчику во временное пользование спорных помещений N 1, 2, 3, 4, расположенных на 73 км Сарапульского шоссе, в/ч "Залив", ДОС-3 (военный городок N 5). Доказательств возврата имущества в установленном законом порядке в дело не представлено.

При этом, рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию за период с 01.01.2012 по 18.06.2014, с учетом обращения истца с иском в суд 19.06.2017, суды отказали во взыскании долга за период до 19.06.2014 по мотиву пропуска срока исковой давности, что согласуется с нормами статей 196 (пункт 1), 199 (пункт 2), 207 (пункт 1) ГК РФ, разъяснениями пунктов 10, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

Проверяя обоснованность требований истца за остальной период, судебные инстанции проанализировали представленные в дело доказательства (в частности, акт о консервации жилого дома по адресу: Хабаровский край, пос. Елабуга, ДОС инв. N 7 (военный городок N 5) от 15.07.2013, справку от 15.08.2017 N 15-20/238 администрации Елабужского сельского поселения, акт проверки порядка использования недвижимого имущества от 25.11.2016 N 18/12/16, письма ФГКУ "ДВТУИО" МО РФ от 23.09.2015 N 04-03/00025112, от 14.10.2015 N 141/6/02-33/13926, от 18.11.2015 N 141/06/02-30/15807, от 18.11.2015 N 141/6/02-30/15805) и установили, что в связи с расформированием части состава войсковой части 48832 при военном городке N 5 в 2011 году произведено высвобождение недвижимого имущества - ДОС-1 и ДОС-3, произведена консервация указанных жилых домов: здания отключены от сетей теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения, здание полностью расселено, закрыто на замок; помещения N 1-4 ДОС-3 военного городка N 5 не используются, находятся в неудовлетворительном состоянии. Военный городок высвобожден. Охрана военного городка не осуществляется.

На этом основании судебные инстанции пришли к единому выводу о невозможности использования спорных помещений в соответствии с целевым назначением по договору аренды, в связи с чем признали фактически прекращенными правоотношения сторон по спорному договору от 02.10.2006 N 0111. Как следствие, суды не усмотрели оснований для взыскания арендной платы за период с 19.06.2014 по 28.02.2017.

Выявленные в ходе рассмотрения настоящего спора обстоятельства обусловили отказ судов в удовлетворении требований истца в полном объеме, что соответствует положениям статей 406 (пункт 1), 611 ГК РФ и согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска правильными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам гражданского законодательства, регулирующим спорные правоотношения..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.11.2014 N Ф03-5089/2014 по делу N А51-30018/2013

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.05.2009 истцом между ООО "Время" (арендатором) и отделом по управлению муниципальным имуществом городского округа ЗАТО город Фокино (арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения от 25.05.2009 N 32, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение магазина "Колосок", расположенное по адресу: г. Фокино, ул. Усатого, 3, общей площадью 72,6 кв. м, этаж 1, в целях размещения магазина (пункты 1.1, 1.4 договора).

В то же время наличие у истца задолженности за период с сентября 2012 по 20.08.2013 в размере 286 101 руб. 21 коп. явилось поводом для подачи управлением встречного иска, в рамках которого также заявлено требование о взыскании пени за просрочку платежей в размере 40 039 руб. 07 коп.

Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт приема-передачи от 25.05.2009, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.10.2012 N RU25312000-37-12, суды установили, что переданное по договору от 25.05.2009 недвижимое имущество на момент его передачи находилось в крайне неудовлетворительном состоянии, не соответствовало требованиям по эксплуатации имущества, являлось непригодным для эксплуатации согласно целям договора (размещение магазина) в связи с неудовлетворительным состоянием сантехоборудования, электрооборудования, остекления, дверных проемов, полов, в связи с чем пришли к правильному выводу о неисполнении ответчиком обязанности, предусмотренной пунктом 2.1.1 договора от 25.05.2009, пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, по передаче недвижимого имущества по договору от 25.05.2009 в состоянии, пригодном для его использования в целях размещения магазина, о невозможности законного использования арендованного имущества в его состоянии на момент передачи по договору от 25.05.2009 и о наличии у арендатора при таких обстоятельствах права требовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ.

Далее, согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По смыслу статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор имеет право не вносить арендную плату за период действия договора аренды, в течение которого эксплуатация имущества была невозможна по причинам, ответственность за которые несет арендодатель.

Установив наличие препятствий в пользовании объектом аренды, не усмотрев в материалах дела доказательств наличия у истца возможности пользования переданным по договору от 25.05.2009 имуществом по назначению, суды правомерно указали, что оснований требовать от общества внесения арендной платы до завершения всех ремонтных работ в отношении спорного недвижимого имущества (даты подписания акта о приемке выполненных работ от 01.06.2012) у арендодателя не имелось. Иное, как верно отмечено судами, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендодателя (статья 10 Гражданского кодекса РФ)..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.09.2014 N Ф03-3907/2014 по делу N А73-14050/2013

"...Управление, ссылаясь на невнесение арендной платы обществом в установленные названным договором сроки и в полном объеме за период с августа по октябрь 2013 года, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражные суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, обоснованно исходили из следующего.

В процессе рассмотрения настоящего дела арбитражными судами установлен факт невнесения обществом в спорный период арендных платежей в соответствии с заключенным договором аренды лесного участка от 29.04.2013 N 1619/2013, который не оспаривался ответчиком при рассмотрении настоящего дела арбитражными судами.

Между тем, возражая против удовлетворения заявленных требований Управления, ответчик сослался на обстоятельства непреодолимой силы.

Арбитражные суды, исследовав и оценив имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь названными нормами материального права, установили, что в период с августа по октябрь 2013 года (период невнесения ООО "НПО БИФХИФ Корпорация "РОД" арендной платы) на территории арендованного обществом лесного участка имел место паводок, в период которого на территории Хабаровского края был введен режим чрезвычайной ситуации и существовал запрет на выход в лес. На этом основании судебные инстанции пришли к правильному выводу, с которым соглашается суд кассационной инстанции, что в таком случае арендатор по причине названных обстоятельств непреодолимой силы не имел возможности в спорный период использовать арендованный им лесной участок.

Согласно пункту 28 договора аренды лесного участка от 29.04.2013 N 1619/2013, заключенного между истцом и ответчиком, стороны не несут ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, если это явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы.

С учетом установленного, а также пункта 28 названного договора аренды арбитражные суды правомерно не нашли в данном случае законных оснований для удовлетворения заявленных Управлением требований и, как следствие, полностью освободили общество от уплаты арендных платежей в спорный период..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.12.2013 N Ф03-6308/2013 по делу N А59-763/2013

"...Основанием для обращения истца в суд послужила образовавшаяся задолженность по договору аренды земельного участка в размере 1 295 233,68 рубля, которая не была оплачена обществом в установленный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Установлено, что в тексте Постановления Администрации г. Южно-Сахалинска от 22.11.2011 N 2222 отсутствовали сведения об обременении выставляемого на торги по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, какими-либо вещными правами третьих лиц, включая Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска. При этом согласно выписке из ЕГРП разрешенным использованием спорного земельного участка указано "формирование земельного участка с целью проведения торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка".

Исследовав представленные в материалы дела доказательства - кадастровый паспорт земельного участка, выписку из ЕГРП, переписку между обществом и департаментом в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о невозможности использования спорного земельного участка для целей, указанных в пункте 1.1 договора аренды в отсутствие правоустанавливающих документов.

Ввиду того, что у общества отсутствовала возможность приступить к законному использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, в связи с обстоятельствами, не зависящими от него самого, суд апелляционной инстанции определив, что общество было лишено возможности пользоваться участком в течение спорного периода пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с последнего арендной платы.

Доводы департамента о том, что плата за пользование арендуемым земельным участком должна осуществляться с момента заключения договора аренды, был исследован и отклонен апелляционным судом, применительно к установленным фактическим обстоятельствам настоящего спора (отсутствие у арендатора возможности пользоваться арендованным имуществом в силу не зависящих от него обстоятельств - действий истца).

...постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 N Ф03-49/2013 по делу N А51-9306/2012

"...Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Оценив имеющиеся в деле доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, суды установили, что в результате пожара, произошедшего 18.11.2010 в здании по ул. Пограничная, 6 в г. Владивостоке, объект аренды пришел в непригодное для использования состояние: повреждены крыша здания, строительные конструкции мансарды, внутренняя отделка, оборудование, находящиеся в мансардных помещениях; помещения ниже четвертого этажа залиты водой. Это подтверждено имеющейся в деле справкой Отдела государственного пожарного надзора Фрунзенского района от 30.11.2010 N 1217-4-27-15. Из иных документов, в том числе письма ответчика от 02.12.2010, акта проверки использования спорного имущества от 05.07.2011 N 46/07/2011, составленного с участием истца, установлено, что арендуемые помещения ввиду фактической непригодности коллегией адвокатов с момента пожара не использовались.

Исходя из этого, суды правомерно указали на отсутствие у ответчика обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды N 190/194/03, исполнение которого фактически прекратилось в отсутствие вины обеих сторон, независимо от того, что официально расторжение договора оформлено позднее. Взыскание в данном конкретном случае арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по объективным причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам статьи 614 ГК РФ. То, что в связи с такими обстоятельствами арендатор не обратился к арендодателю с требованием о досрочном расторжении договора (статья 620 ГК РФ), не может служить достаточным основанием для взыскания арендных платежей..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.05.2010 N Ф03-2693/2010 по делу N А59-3118/2009

"...Письмом от 29.05.2008 предприниматель уведомил общество об освобождении арендуемого помещения с 01.06.2008.

С этой же даты общество запретило предпринимателю доступ к имуществу в арендованном помещении, а письмом от 04.06.2008 N 47 потребовало от предпринимателя внесения арендных платежей за весь период аренды и сообщило, что возвратит ему имущество лишь после оплаты задолженности.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска ООО "Садко", суды обеих инстанций исходили из того, что от уплаты арендных платежей за апрель 2008 года предприниматель был освобожден самим обществом, арендную плату за май 2008 года предприниматель внес платежным поручением N 200, а с 01.06.2008 обязанность по оплате аренды у предпринимателя отсутствовала в связи с невозможностью использовать арендуемое помещение в результате действий общества, прекратившего доступ предпринимателя в помещение, что установлено имеющим преюдициальное значение для настоящего дела решением Арбитражного суда Сахалинской области от 17.12.2008 по делу N А59-3001/2008.

Исходя из установленных обстоятельств и правильно применяя при этом нормы главы 34 Гражданского кодекса РФ об аренде, суды пришли к правильному выводу о необоснованности требований ООО "Садко" о взыскании с предпринимателя арендной платы, повышенного коэффициента (пеней) и штрафа за период, когда у предпринимателя отсутствовала возможность использовать арендованное помещение в результате действий самого общества.

Указанный вывод соответствует установленным судами обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.03.2010 N Ф03-1034/2010 по делу N А59-3238/2009

"...Не согласившись с принятым по делу постановлением, ООО "Транс-Обеспечение" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, выводы суда о наличии у арендатора возможности передать спорное помещение по акту приема-передачи, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку, сменив замок в двери, истец фактически изъял спорное помещение и в дальнейшем препятствовал решению вопроса о передаче помещения. Кроме того, заявитель жалобы полагает, что суд апелляционной инстанции в нарушение части 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО Компания "Доминант" (арендодатель) и ООО "Транс-Обеспечение" (арендатор) 01.01.2009 заключен договор N 21Д аренды нежилого помещения, расположенного в здании по ул. Карла Маркса, 16 в г.Южно-Сахалинске, для использования его в качестве офиса. Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2009 по 31.03.2009.

Арендодатель неоднократно сообщал ООО "Транс-Обеспечение" об истечении 31.03.2009 срока аренды по договору и просил его освободить арендуемое помещение, сдать его по акту приема-передачи и оплатить задолженность по арендной плате.

Неисполнение ООО "Транс-Обеспечение" названных требований послужило основанием для обращения ООО Компания "Доминант" в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам истец препятствовал доступу ответчика в арендуемое помещение путем смены замка на второй входной двери офиса, что подтверждается актом о смене замка от 03.04.2009, свидетельскими показаниями работников ООО "Транс-Обеспечение" Синакина С.В. и Ломко Т.Н., постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 06.08.2009.

Установив, что после окончания срока действия договора аренды арендатор арендованное имущество истцу не передавал, продолжал пользоваться им до 03.09.2009, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости взыскания с последнего суммы задолженности по арендной плате за указанный период в полном объеме.

Между тем вывод суда о пользовании помещением в указанный период не основан на доказательствах и не соответствует фактическим обстоятельствам дела, указанным сторонами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Однако постановление принято судом без учета указанных норм права.

В связи с изложенным кассационная жалоба, являющаяся обоснованной, подлежит удовлетворению, а принятое по делу постановление - отмене на основании частей 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.2018 N Ф04-1767/2018 по делу N А70-10672/2017

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Номиналстрой" (далее - ООО "Номиналстрой") (арендатор) 08.02.2010 был заключен договор N 23-20/1862 аренды земельного участка (землеустроительное дело N 23-3991/1), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок за красной линией площадью 4 015 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Таллинская, кадастровый номер 72:23:0432002:283, для строительства нежилого строения (гаражи, СТО, автомойка) (пункты 1.1, 1.4 договора аренды).

Полагая, что ответчик не исполнял обязательства по оплате аренды по договору за период с 01.10.2014 по 30.06.2017, в связи с чем его задолженность по договору аренды составила 740 584,45 руб., департамент направил в адрес общества уведомление о наличии задолженности по договору, которую общество не оплатило.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 разъяснено, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма N 66, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

Как следует из пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатора пользованием вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, для установления наличия или отсутствия у арендатора обязанности по оплате аренды имущества следует установить, в том числе, наличие у арендатора возможности использовать арендованное имущество в целях, для которых оно было предоставлено.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что нахождение спорного земельного участка в территориальной зоне улично-дорожной сети ИТ-3, в границах красных линий, исключает возможность его использования под строительство, принимая во внимание, что причины, препятствующие использованию обществом земельного участка, возникли после передачи ответчику права аренды на спорный земельный участок, таким образом, обязанность вносить арендные платежи в период с 01.10.2014 по 30.06.2017 у общества отсутствовала, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований департамента..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.08.2014 по делу N А45-22720/2013

"...Удовлетворяя иск мэрии, суды первой и апелляционной инстанций исходили из неисполнения обществом предусмотренных договором аренды обязательств по внесению арендной платы.

Довод заявителя о невозможности использования им земельного участка по назначению в связи с перепланировкой территории Мочищенского шоссе и переводом основной части спорного земельного участка за красные линии, вследствие чего у него отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, отклонен судами.

Между тем суды не учли следующее.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, по договору аренды ответчику передавался земельный участок, который был сформирован и поставлен на кадастровый учет до утверждения мэрией постановлением от 26.08.2011 N 7772 проекта планировки территорий, прилегающих к Мочищенскому шоссе, то есть до установления красных линий, в соответствии с кадастровым паспортом, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, что прямо оговорено сторонами в пунктах 1.2, 7.2 договора аренды.

В представленном ответчиком заключении общества с ограниченной ответственностью "Центр "Согласование" от 17.02.2014 указано на невозможность строительства предприятия питания на территории общего пользования ввиду невозможности сохранения границ земельного участка, выделенного обществу.

В постановлении мэрии от 02.06.2011 N 4614, равно как и в самом договоре аренды, в том числе в пункте 7.2, не содержится указаний на то, что обществу передается земельный участок площадью 1 650 кв. м, с кадастровым номером 54:35:033735:46, из земель населенных пунктов, по Мочищенскому шоссе в Заельцовском районе, часть которого находится за красными линиями, что, например, указано в отношении земельного участка площадью 0,0458 га.

Таким образом, обществу был передан в аренду земельный участок, границы которого не выходили за красные линии, несмотря на то что перепланировка территорий, прилегающих к Мочищенскому шоссе, была осуществлена до передачи обществу спорного земельного участка в аренду.

Поскольку недостатки земельного участка выявились обществом после передачи его мэрией, что создало препятствия в пользовании арендатором этого земельного участка по назначению (под строительство предприятия питания), то у судов не имелось оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам и пеней в рассматриваемый период.

Учитывая, что обстоятельства дела судами установлены, но неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований мэрии..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2014 по делу N А75-7509/2013

"...Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу, что предприниматель препятствовал ответчику использовать с 22.03.2012 земельный участок в целях, предусмотренных договором аренды, прервав подачу электроэнергии с указанной даты и водоснабжение с 24.03.2012, что подтверждается письмами общества от 23.03.2012 N 179 и от 24.03.2012 N 181 и документально не опровергнуто истцом.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Поэтому арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Такой подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

В связи с тем, что Яковлев О.Б. не обеспечил возможность использования обществом с 24.03.2012 сданного ему в аренду земельного участка по назначению, а именно под кафе-бар, апелляционный суд, обоснованно применив нормы статей 328, 611, 612 ГК РФ, верно отметил, что поскольку истец не выполнил обязанность предоставить арендатору возможность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, то у предпринимателя отсутствуют основания для требования с ответчика внесения арендной платы с 24.03.2012.

С учетом изложенного с общества в пользу Яковлева О.Б. правомерно взыскан долг по арендной плате за период с 01.11.2011 по 23.03.2012.

Поскольку апелляционным судом правильно применены нормы материального права и не допущено нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих изменение или отмену судебных актов в любом случае, оснований для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2013 по делу N А70-7216/2012

"...Отказывая во взыскании в пользу истца задолженности в сумме 345 866 руб. за пользование арендованным имуществом в период с августа по октябрь 2012 года, суды исходили из недоказанности арендодателем факта пользования ответчиком переданным в аренду имуществом в рассматриваемый период.

В ходе судебного разбирательства установлено, что органами государственного пожарного надзора 24.05.2012 в помещении, арендуемом ответчиком у ООО "Тюменьречфлот", по ул. Судостроителей, 16 в г. Тюмени, были выявлены нарушения требований пожарной безопасности, которые на основании Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" признаны судами существенными, создающими угрозу жизни и здоровью граждан находящихся в арендуемых помещениях, вследствие чего препятствующими использованию ответчиком сданного в аренду помещения по назначению.

Кроме того, судами установлена невозможность использования ООО "Окна и двери" в период с августа по октябрь 2012 года арендуемого помещения из-за отключения арендатором электрической энергии в нем.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Следовательно, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору в надлежащем состоянии.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Поскольку истец сдал ООО "Окна и двери" в аренду помещение с недостатками и отключил электроэнергию в спорный период, что не позволило арендатору пользоваться помещением, то суды, применив положения упомянутых норм, сделали правомерный вывод о неисполнении арендодателем обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды, и отсутствием в связи с этим у ответчика обязанности по внесению арендной платы..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд учел также отсутствие в договоре условия о сохранении за арендатором обязанности по внесению арендных платежей в случае прекращения доступа арендатора к арендуемому помещению.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.02.2012 по делу N А70-7375/2011

"...Открытое акционерное общество "Тюменнефтекомплектгазстрой" (далее - ОАО "ТНКГС", общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Ким Светлане Борисовне (далее - предприниматель Ким С.Б.) о взыскании 27 568,02 руб., составивших 23 907,20 руб. долга по арендной плате за пользование нежилым помещением, 2 465,85 руб. долга за услуги связи и 898,96 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Арбитражный суд, основываясь на нормах статей 309, 310, 328, 395, 606, 611, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о правомерности требований в части взыскания суммы 9 814,85 руб. задолженности по арендной плате за период с мая 2011 года по 07.06.2011 и суммы 2 667,90 руб. за предоставленные услуги телефонной связи, установив, что с 08.06.2011 общество прекратило арендатору доступ в арендуемое помещение.

При этом арбитражный суд исходил из доказанности факта пользования предпринимателем Ким С.Б. нежилым помещением в период с мая 2011 года по 07.06.2011 и отсутствия доказательств внесения арендной платы за этот период, считая, что прекратив доступ в арендованное помещение с 08.06.2011, общество не имеет оснований с этого момента требовать арендную плату.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, указав, что общество не представило суду доказательств о согласовании сторонами условия о сохранении за арендатором обязанности по внесению арендных платежей, в случае прекращения доступа арендатора к арендуемому помещению.

Выводы судов соответствуют материалам дела и не противоречат действующему законодательству..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.2010 по делу N А27-4506/2010

"...Суд первой инстанции, оценив совокупность представленных доказательств, частично удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из того, что общая сумма начисленной арендной платы за период фактического пользования помещениями (с 04.10.2008 по 29.12.2008) составила 80 307,10 руб., ответчиком произведена оплата в общей сумме 95 962,96 руб. В этой связи, ссылаясь на положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о неправомерности начисления арендной платы истцом и предъявлении ее к взысканию за период с 30.12.2008. Указывая на отсутствие необходимости ограничения доступа ответчику в арендованные помещения в связи с несоразмерностью принятой истцом меры размеру неисполненного обязательства, правомерно отказал во взыскании 2 960,74 руб. стоимости работ по ограничению доступа в арендуемое помещение, при этом правильно обратил внимание на то, что обязанности арендатора возместить арендодателю такие затраты договором не предусмотрены. Учитывая, что сторонами в договоре не согласован порядок определения фактического количества потребленных услуг и их стоимости, отсутствие счетов на оплату коммунальных услуг и актов оказания таких услуг, а также отсутствие в складском помещении исправного прибора учета электроэнергии, обоснованно счел, что исковые требования в части взыскания задолженности по возмещению затрат на оплату коммунальных услуг документально не подтверждены. Правомерно взыскал задолженность по оплате услуг связи за ноябрь 2008, пеню за просрочку внесения арендной платы за период с 15.10.2008 по 18.12.2008 и пеню за просрочку оплаты услуг связи за период с 15.11.2008 по 18.06.2009, при этом правильно применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.11.2010 по делу N А03-1389/2010

"...Согласно пункту 1.2 данный земельный участок предоставляется арендатору для строительства нежилого здания (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания).

Ввиду неоплаты ответчиком арендной платы учреждение предъявило настоящий иск.

Разрешая спор, суды установили, что земельный участок, сданный истцом в аренду ООО "Гигант-Риэлтер 3" под строительство, не используется ответчиком и не может быть использован по назначению, так как на нем находится жилой дом (ул. Цесовская, 111), принадлежащий на праве собственности Симонян К.М.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Поскольку арендатор фактически не мог пользоваться арендованным имуществом по прямому назначению, определенному в договоре, у арендатора отсутствуют и право и обязанность по их устранению, в связи с чем недостатки носят неустранимый характер, то арендодатель не вправе требовать с арендатора платы за пользование таким имуществом (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

С учетом изложенного учреждению правомерно отказано в иске..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А45-9695/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору аренды от 09.01.2008 N 09/01-08 АР (далее - договор аренды), акту приема-передачи от 09.01.2008 ООО "Кантри-плюс" (арендодатель) передало ООО "Элит Бьюти Сибирь" (арендатор) во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 157,1 кв. м, расположенные в подвале дома N 1 по улице Галущака в городе Новосибирске, сроком на 11 месяцев.

Ненадлежащее исполнение ООО "Элит Бьюти Сибирь" обязательств по внесению арендной платы, платы за электроэнергию и коммунальные услуги послужило основанием для обращения ООО "Кантри-плюс" в суд с настоящим иском.

В силу статьи 606, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 614, пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) с момента получения его в аренду по акту приема-передачи.

Из содержания норм статей 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.

Апелляционный суд, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства и отменяя решение суда от 13.07.2009 в части, обоснованно исходил из того, что 26.03.2009 ООО "Кантри-плюс" прекратило пользование и доступ ООО "Элит Бьюти Сибирь" в арендуемые помещения путем их опечатывания, что свидетельствует об одностороннем расторжении договора аренды, акт от 26.03.2009, подписанный сторонами, свидетельствует о сдаче помещения арендодателю.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ООО "Элит Бьюти Сибирь" в пользу ООО "Кантри-плюс" платежей за период с 01.04.2009 по 09.07.2009..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 187; Мы поможем в написании вашей работы!