Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков 10 страница

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2010 N КГ-А41/11506-10 по делу N А41-34671/09

"...ООО "Гардения" заявлены встречные требования, с учетом их уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, к ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" о взыскании задолженности по арендной плате (постоянной части) за период с ноября 2008 года по июнь 2009 года в размере 6 675 083 руб. 28 коп. и задолженности по арендной плате (переменной части) за период с августа 2008 года по июнь 2009 года в размере 1 624 183 руб. 73 коп., договорной неустойки за просрочку осуществленных платежей в размере 180 342 руб. 71 коп., об обязании возместить понесенные ООО "Гардения" убытки по осуществлению техобслуживания за период с августа 2008 года по июнь 2009 года в размере 2 675 000 руб.

По материалам настоящего дела суд также не установил, а ООО "Гардения" не подтвердило факт занятия ОАО "Московская областная электросетевая компания" спорных нежилых помещений.

При этом суд правомерно отклонил ссылку ООО "Гардения" на акт приема-передачи от 01.08.2008 в связи с возвратом ключей Арендодателю. Так, из акта приема-передачи ключей от офисных помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 10, корп. 1 усматривается, что на основании договора аренды N 957 от 01 августа 2008 года Арендатор (ООО "Гардения") передал, а Субарендатор (ОАО "МОЭСК") принял 13 ключей от офисных помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 10, корпус 1. В этом же акте имеется отметка о том, что Субарендатор в лице Родригеса-Гарсия В.М. ключи от помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 10, корп. 1 вернул в количестве 13 штук представителю Арендатора Медведевой Л.В. Таким образом, ключи от спорных помещений были возвращены в этот же день Субарендатором - Арендатору ООО "Гардения".

Поскольку в период со 02 октября 2008 года ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" не могло использовать арендованные помещения по вине ООО "Гардении", суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца по первоначальному иску убытки в размере 4 359 012 руб. 66 коп. (платежи за октябрь 2008 года, май и июнь 2009 года) в виде оплаченных арендных платежей за помещения, которые им не использовались, а также в соответствии со ст. 395 ГК РФ проценты а пользование чужими денежными средствами в размере 400 484 руб. 29 коп. за период с 01 января 2009 года по 18 января 2010 года, рассчитанные на дату подачи иска в суд исходя из размера 8,75% ставки рефинансирования..."

Акты высших судов

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)

"...5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы..."

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015)

"...Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011

"...Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Судами первой и апелляционной инстанций в рамках настоящего дела, а также Арбитражным судом Томской области в решении от 14.07.2011 по делу N А67-2858/2011 установлен факт передачи арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 01.01.2011 имущества по спорным договорам субаренды и аренды оборудования. Суды также установили, что 05.03.2011 арендодатель прекратил доступ работников арендатора к арендуемому нежилому помещению и оборудованию; с этого времени общество "Синтез М" не имело возможности использовать арендуемое имущество.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Довод суда кассационной инстанции о наличии установленного вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 14.07.2011 по делу N А67-2858/2011 факта сохранения между сторонами договорных отношений по договорам субаренды и аренды оборудования и отсутствия доказательств их расторжения не является основанием для возникновения у общества "Агроремстрой" права требования к обществу "Синтез М" по взысканию арендных платежей за период с 05.03.2011 - то есть с того дня, когда в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты в части взыскания задолженности за период с 05.03.2011 в размере 269 891 рубля 13 копеек нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в этой части..."

Определение ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011

"...Как следует из судебных актов, общество (арендодатель) и Аболина Е.А. (арендатор) заключили договор от 04.03.2010 N 131/Э/ДА аренды нежилых помещений общей площадью 31 кв. м, расположенных по адресу: Калининград, ул. Профессора Баранова, д. 30.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.

Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не основано на условиях этого договора..."

Определение ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-9267/10 по делу N А57-4934/2009

"...Поскольку арендные платежи были внесены обществом частично, администрация уведомила общество о необходимости погашения задолженности по арендным платежам. Невыполнение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в суд.

Установив, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче объекта аренды, а также, с учетом нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности арендодателю, суды пришли к выводу о невозможности использования арендатором арендованного им земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также к выводу о недоказанности арендодателем размера задолженности по арендной плате.

При таких обстоятельствах, суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении заявленных требований.

...в передаче дела N А57-4934/2009 Арбитражного суда Саратовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2010 отказать..."

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

"...8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.

Передача вертолета арендатору состоялась.

Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.

Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.10.2015 N Ф01-3811/2015 по делу N А43-11313/2014

"...Как видно из материалов дела и установили суды, 01.09.2012 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения N 12/6005, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование (аренду) лабораторию 4 в виде нежилого помещения общей площадью 54,8 квадратного метра, расположенного на первом этаже, по адресу: Нижегородская область, город Саров, шоссе Южное, дом 12, строение 15а, техническое помещение N 111.

Указав на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Возразив против иска, ответчик указал, что не использовал помещение, являющееся предметом договора аренды, поскольку с 2009 года на основании договора аренды от 01.02.2009 спорное помещение занимает иная организация (третье лицо).

Третье лицо в ходе судебного разбирательства письменно подтвердило факты передачи ему истцом в аренду спорного помещения в соответствии с договором от 01.02.2009 и пользования помещением с 2009 года, а также после подписания договора аренды от 01.09.2012 N 12/6005 между истцом и ответчиком.

В подтверждение указанных обстоятельств представлен договор от 01.02.2009, заключенный между Истцом (арендодателем) и третьим лицом (арендатором), согласно которому арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору в том числе и спорное помещение.

По правилам пункта 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку на момент подписания договора от 01.09.2012 N 12/6005 объект аренды был занят третьим лицом и обременен его правами (договор аренды от 01.02.2009), в связи с чем ответчик не имел возможности использовать арендуемое помещение..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.07.2015 N Ф01-2539/2015 по делу N А28-10402/2014

"...Индивидуальный предприниматель Марьина Ольга Николаевна обратилась в Арбитражный суд Кировской области к индивидуальному предпринимателю Бровцину Геннадию Николаевичу с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 935 634 рублей 58 копеек с 01.04.2014 по 15.10.2014.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входят: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период, для определения которого важен момент возврата имущества по передаточному акту; размер задолженности.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 328, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной, признается встречным, следовательно, обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречной, то есть обусловленным исполнением арендодателем своей обязанности по предоставлению имущества (объектов аренды) во владение и пользование.

Исследовав представленные сторонами доказательства и заслушав пояснения сторон в судебном заседании, апелляционный суд пришел к выводу, что закрытие арендатору доступа в спорное помещение после 07.04.2014 и прекращение подачи электроэнергии подтверждают отсутствие у арендатора возможности пользования помещением для ведения деятельности.

Таким образом, предпринятые арендодателем действия фактически повлекли для арендатора невозможность использования арендованного имущества в соответствии с его назначением после 07.04.2014.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества, до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

При условии отсутствия встречного исполнения со стороны арендодателя даже непринятие арендатором мер к возврату объекта аренды не дает права требовать взыскания задолженности по арендным платежам в спорный период.

Материалы дела исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.09.2014 по делу N А82-14771/2013

"...В соответствии с пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, следует, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Из представления Переславского межрайонного прокурора об устранении нарушений требований федерального законодательства от 27.07.2012 N 283ж-12 и информационного письма о выявлении нарушений требований федерального законодательства об объектах культурного наследия от 27.07.2012 N 283ж-12 следует, что на основании обращения сотрудника ФБУ "Институт археологии РАН" Янишевского Б.Е. о нарушении требований законодательства об объектах культурного наследия межрайонной прокуратурой проведена проверка, в ходе которой установлено, что в результате проведения Обществом планировочных работ и подготовки нулевого цикла для строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 76:18:010818:10 обнаружены человеческие останки.

Таким образом, являются правильными выводы судов обеих инстанций о том, что с июля 2012 года у арендатора возникли юридические препятствия в использовании спорного земельного участка по назначению.

Материалами дела подтверждены задолженность и нарушение сроков внесения арендной платы с 01.04.2012 по 30.06.2012, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность в размере 49 612 рублей 50 копеек.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.05.2011 по делу N А82-6501/2010

"...Как усматривается из документов и установил суд, ООО "Кристалл" (арендодатель) и ООО "Современный ремонт" (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2010 N К-18/10, по условиям которого арендатору во временное пользование за плату переданы производственные помещения площадью 66 квадратных метров, находящиеся в производственном здании, литер А, на территории производственной базы, расположенной по адресу: г. Ярославль, ул. Механизаторов, 10.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2010 в состоянии, пригодном для использования по назначению.

В результате таяния снега 15.03.2010 произошло затопление арендуемых помещений, в результате чего истцу был причинен ущерб, выразившийся в повреждении строительных материалов и оборудования.

Посчитав, что причинение материального ущерба произошло по вине ответчика, должным образом не исполнившего своих обязательств по содержанию имущества, ООО "Современный ремонт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. ООО "Кристалл", посчитавшее, что ООО "Современный ремонт" ненадлежащим образом исполнило обязанности по внесению арендных платежей, также обратилось в арбитражный суд с встречным иском.

Суд установил, что спорное помещение с 15.03.2010 не могло быть использовано истцом по назначению ввиду наличия недостатков сданного в аренду помещения (возможности затопления помещения в результате таяния снега), о которых арендатор не был уведомлен арендодателем, и пришел к правомерному выводу о том, что ответственность за данные недостатки несет арендодатель (ответчик).

ООО "Современный ремонт" подтвержден факт невозможности пользования помещением с 15.03 по 07.04.2010, следовательно, суд обоснованно взыскал с ответчика уплаченную истцом за данный период арендную плату. При этом доказательств невозможности использования спорных помещений в иной период истцом не представлено..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2009 по делу N А82-5125/2008-38

"...Постановлением от 14.11.2008 Второго арбитражного апелляционного суда решение суда изменено: в части взыскания с Предпринимателя в пользу Учреждения 74 074 рублей 01 копейки задолженности по арендной плате отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения. Руководствуясь статьей 606 и пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в связи с приостановлением действия постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительства автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22" ответчик не имел возможности пользоваться арендованным земельным участком в период с 10.09.2007 по 05.03.2008, поэтому отсутствуют основания для взыскания с ответчика арендных платежей за этот период.

Предприниматель (заказчик) и ЗАО "ТрансСпецСтрой" (подрядчик) заключили договор подряда на строительство автосалона с инженерными коммуникациями по улице Марголина, у дома N 22 города Ярославля от 05.05.2007.

Постановлением мэра города Ярославля от 04.09.2007 N 2942 приостановлено действие постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительств автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22".

Мэр города Ярославля постановлением от 05.03.2008 N 628 признал утратившим силу постановление от 04.09.2007 N 2942 "О приостановлении действия постановления мэра города Ярославля от 06.02.2007 N 337", в связи с чем Предприниматель возобновил работы на арендованном участке.

Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательств по оплате арендных платежей за период с 10.09.2007 по 05.03.2008.

Суд установил, что постановлением мэра города Ярославля от 04.09.2007 N 2942 приостановлено действие постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительства автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22", на основании которого заключен договора аренды от 27.04.2007 N 17769/1, то есть имелись препятствия, не позволившие Предпринимателю пользоваться арендованным земельным участком.

Кроме того, арендные правоотношения возникают из сложного юридического состава, который включает в себя распоряжение собственника о предоставлении земельного участка и заключенный на его основе договор аренды, поэтому если действие распоряжения собственника о предоставлении земельного участка приостановлено, то следует считать приостановленным и действие договора аренды, заключенного во исполнение этого распоряжения, в связи с чем суд правомерно посчитал, что основания для взыскания с ответчика арендных платежей отсутствуют..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 116; Мы поможем в написании вашей работы!