Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков 14 страница

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2018 N Ф06-34501/2018 по делу N А57-22128/2017

"...По итогам состоявшегося 28.07.2014 аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, между управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (арендодатель) (далее - управление) и обществом (арендатором) подписан договор аренды земли от 14.08.2014 N 65, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:010103:76 площадью 2 570 кв. м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, между территорией ООО "Изумруд" и терапевтическим корпусом городской больницы N 1, с разрешенным использованием - земельные участки под спортивно-оздоровительные учреждения (спортзалы, бассейны, ФОК, спортплощадки), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Договор заключен сроком на 5 лет с 28.07.2014 по 27.07.2019 и зарегистрирован в установленном законом порядке 28.08.2014.

Поводом для обращения в арбитражный суд с требованием возврата уплаченных арендных платежей послужил факт невозможности использования арендатором названного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Удовлетворение судами заявленных требований закону не противоречит.

Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Судами установлено, что в результате противоправных действий органа местного самоуправления по отказу в выдаче градостроительного плана, требуемого для получения разрешения на строительство объекта, сложилась ситуация, когда на протяжении длительного периода времени ЗАО "Торговый Дом "Эластик", формально владея земельным участком, вынуждено оплачивать его аренду, не приступив к застройке земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Исходя из обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности согласно требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив невозможность строительства истцом предусмотренного аукционом объекта в результате противоправных действий органов местного самоуправления, суды двух инстанций сделали вывод о доказанности обществом обстоятельств, подтверждающих правомерные требования истца о возврате уплаченных арендных платежей с Балаковского муниципального района Саратовской области и с муниципального образования город Балаково в лице комитета за счет казны этих публично-правовых образований по 317 575 руб. 24 коп..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 N Ф06-26377/2015 по делу N А55-23040/2014

"...Министерство имущественных отношений Самарской области (далее - истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Русь ЛТД" (далее - ответчик, ЗАО "Русь ЛТД") о взыскании 1 250 180 руб. 31 коп., из которых 1 138 358 руб. 62 коп. - основной долг по договору аренды земельного участка от 28.06.1996 N 19410 за период с 22.07.2011 по 09.03.2014, 107 479 руб. 22 коп. - пени за период с 11.11.2011 по 09.03.2014, 4 342 руб. 47 коп. - пени за недоимку прошлого периода за период с 11.11.2011 по 22.04.2013; об обязании освободить земельный участок площадью 56,00 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, 72а, с кадастровым номером 63:01:0816008:526 от всякого рода строений и сооружений.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.06.1996 между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары и АОЗТ "Русь ЛТД" (ныне - ЗАО "Русь ЛТД") был заключен договор аренды N 19410 земельного участка площадью 56,00 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Ленинградская, 72а, с целью использования его под торговый павильон.

В соответствии с условиями заключенного договора арендатор принял на себя обязательство по своевременному внесению арендной платы за использование указанного земельного участка. Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы, в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ, допустим лишь в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Из условий договора следует, что земельный участок передается в аренду под торговый павильон.

При этом согласно пункту 5 распоряжения главы администрации г. Самара от 24.06.2005 N 141-Р "О капитальном ремонте третьей очереди улицы Ленинградской от улицы Чапаевской до улицы Галактионовской" администрации Самарского района предписывалось произвести перенос существующих павильонов, расположенных на улице Ленинградской между улицей Чапаевской и улицей Галактионовской, попадающих в зону капитального ремонта.

Из справки администрации Самарского района от 25.05.2012 N 12-12/1566 следует, что 01.06.2006 павильоны на улице Ленинградской отсутствовали.

Нахождение торгового павильона, принадлежащего ЗАО "Русь ЛТД", на момент реконструкции по вышеуказанному адресу сделало бы невозможным проведение работ по реконструкции улицы.

Актом от 10.06.2001 N 1 подтверждается, что торговый павильон был демонтирован ответчиком. Из акта обследования земельного участка от 28.03.2014 и фото-таблиц, приложенных к нему, следует, что участок площадью 30 кв. м, указанный на план-схеме, свободен от строений и видимых инженерно-технических сооружений и находится на пешеходной дороге.

При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводам, что договор аренды земельного участка от 28.06.1996 N 19410 (023830з) фактически прекратил свое действие в соответствии со статьей 610 ГК РФ и статьей 416 ГК РФ в связи с невозможностью исполнения обязательства ввиду обстоятельств, за которые стороны не отвечают с момента вынесения распоряжения главы администрации г. Самара от 24.06.2005 N 141-Р "О капитальном ремонте третьей очереди улицы Ленинградской от улицы Чапаевской до улицы Галактионовской".

Учитывая, что земельный участок был освобожден ответчиком самостоятельно и не производилось пользование им, суды пришли к обоснованным выводам об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.10.2012 по делу N А57-18657/2011

"...Истец полагая, что по условиям договора аренды от 26.07.2006 N 365-2439 в части внесения арендной платы за период с июня 2011 года по август 2011 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 27 010 руб. 09 коп., обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходили из того, что у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, так как ООО "Феникс-ДорСтрой" фактически не мог пользоваться арендованным имуществом по прямому назначению, определенному в договоре, в указанный период, в связи со снятием его с регистрационного учета.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

Согласно пункту 1.5 Положения о паспорте самоходной машины и других видов техники (регистрационный номер в Минюсте Российской Федерации от 06.07.1995 N 898) наличие паспорта, заполненного в установленном порядке, является обязательным условием для регистрации машин и допуска их к эксплуатации.

Отсутствие регистрационных документов в силу указанных выше нормативных правовых актов делает невозможным использование техники по назначению и является существенным нарушением прав арендатора, договора аренды и действующего гражданского законодательства.

Истцом не представлены доказательства передачи арендатору свидетельства о регистрации автогрейдера, паспорта транспортного средства и других документов, необходимых для его использования.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

В нарушение требований пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены суду доказательства использования техники в спорный период..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.02.2012 по делу N А06-2785/2011

"...Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Университет Российской академии образования" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 13.10.2000 N 1013, взыскании полученных ответчиком арендных платежей в сумме 81 423 руб. 64 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5466 руб.

Таким образом, судебные инстанции установили, что в спорный период арендные правоотношения между сторонами основывались на условиях договора аренды от 24.06.2005 N 1483, о чем также свидетельствуют действия истца по оплате арендной платы.

Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 05.04.2010 истцу запрещено осуществлять деятельность, связанную с эксплуатацией здания, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Селенского/Куйбышева, д. 2/100, ввиду аварийного технического состояния здания.

Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 13.07.2010 истцу запрещено осуществлять деятельность, связанную с эксплуатацией здания, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Куйбышева, 98 литера "Д", поскольку создает непосредственную опасность для жизни и здоровья, находящихся в нем лиц и граждан, а также для граждан, находящихся в непосредственной близости от него.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Договором аренды от 24.06.2005 N 1483 на истца не возложена обязанность по проведению капитального ремонта.

Установив факт перечисления истцом арендных платежей за апрель - май 2010 года в сумме 81 423 руб. 64 коп., а также то обстоятельство, что с 01.04.2010 в силу предписаний судебных актов суда общей юрисдикции стороны не могли исполнять обязательства по договору аренды, судебные инстанции, руководствуясь положениями статьи 1102 ГК РФ, правомерно взыскали спорную сумму с ответчика в пользу истца..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2010 по делу N А57-4934/2009

"...Поскольку Арендодатель ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по передаче объекта аренды, суд установил, что у Арендатора в силу пункта 2 статьи 328, статьи 614 ГК РФ обязанность оплачивать арендные платежи не наступила. Факт добровольной уплаты части арендной платы самостоятельного правового не имеет. Право невнесения арендной платы до конца текущего года предусмотрено также условиями пункта 5.1 договора в случае создания Арендодателем препятствий в пользовании земельным участком, а задолженность по договору арендной платы рассчитана истцом исходя из площади земельного участка, определенного договором и соглашением к нему.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Поскольку Арендатор в силу допущенных Арендодателем нарушений договорных обязательств и неисполнении обязанности, предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, не мог использовать арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением, у него обязанность по оплате арендной платы (до 28.04.2008) не возникла.

При таких данных выводы апелляционного суда об отказе в удовлетворении исковых требований являются правомерными..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.04.2009 по делу N А49-4199/2008

"...Прекращение доступа Арендатора в арендуемое помещение подтверждается актом от 18 июля 2008 г.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность Арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом.

Поскольку в период после 18.07.2008 пользование имуществом у Арендатора отсутствовало в связи с опечатыванием помещения Арендодателем, у Арендатора отсутствовала обязанность по внесению платежей за период не использования помещения.

При данных обстоятельствах требования Арендодателя о взыскании арендной платы за июль - август 2008 года подлежали удовлетворению в части пользования арендуемым помещением с 01.07.2008 до 18.07.2008, что составляет 27 313 руб., в связи с чем судебный акт подлежит отмене в части удовлетворения требований о взыскании 69 087 руб., а требования Арендодателя в данной части - оставлению без удовлетворения..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.06.2016 N Ф07-3530/2016 по делу N А56-17419/2015

"...Закрытое акционерное общество "Управление производственно-технологической комплектации "Академстрой", место нахождения 194021, Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, д. 45, корп. 1, ОГРН 10278015660379, ИНН 7802078629 (далее - ЗАО "УПТК "Академстрой"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СК-Стройкомплект", место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 51, лит. А, ОГРН 11178470 28012, ИНН 7840445569 (далее - ООО "СК-Стройкомплект"), о взыскании 183 600 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2014 по 30.11.2014 и 77 479 руб. 20 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 11.09.2014 по 28.02.2015 по договору аренды от 01.11.2013 N 10.

Решением от 28.07.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.02.2016, с ООО "СК-Стройкомплект" в пользу ООО "Прогресс" взыскано 161 160 руб. задолженности и 68 256 руб. 36 коп. пеней; в остальной части в иске отказано.

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, следует, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества, до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Судами установлено, что распоряжением генерального директора арендодателя от 19.11.2014 N 126 с 20.11.2014 запрещены въезд, выезд служебного автотранспорта арендатора, а также личного автотранспорта его сотрудников на территории складской базы ЗАО "УПТК "Академстрой" по адресу Заповедная ул., 51б, в связи с чем арендатор был лишен возможности использования арендованного имущества.

Таким образом, являются правильными выводы судов обеих инстанций о том, что с 19.07.2014 у арендатора возникли юридические препятствия в использовании спорного ангара.

Материалами дела подтверждены задолженность и нарушение сроков внесения арендной платы с 01.09.2014 по 19.11.2014, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность в размере 161 160 руб.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.10.2015 N Ф07-7107/2015 по делу N А42-6243/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 25.12.2015 N 307-ЭС15-17033 по делу N А42-6243/2014 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)

"...Комитет, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив фактическую невозможность использования нежилого помещения в целях аренды под магазин промышленных товаров, не усмотрели правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан своевременно вносить плату (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды носит возмездный характер, а указанные выше обязательства являются встречными. Обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.

Обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать объект недвижимости по указанному в договоре аренды назначению.

При рассмотрении дела судами установлена невозможность арендатором использовать спорное нежилое помещение ввиду обнаружения скрытых, ранее неучтенных недостатков (необходима замена канализационной сети).

Поскольку истец не исполнил обязательство по предоставлению ответчику нежилого помещения, пригодного к использованию для реализации своих прав по договору аренды, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей.

Суды пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендные платежи за спорный период, а следовательно, и оснований для взыскания арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.09.2015 N Ф07-6743/2015 по делу N А56-78883/2014

"...Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, место нахождения: 188643, Ленинградская обл., г. Всеволожск, Колтушское ш., д. 138, ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "РОСОБЛСТРОЙ", место нахождения: 194100, Санкт-Петербург, Новолитовская ул., д. 15, лит. А, ОГРН 113784097827, ИНН 7810414683 (далее - Общество), о взыскании 6 143 333 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате по договору от 07.06.2013 N 4383/1.6-08 за период с 01.10.2013 по 20.11.2014 и 1 844 455 руб. пеней за просрочку платежей за период с 16.09.2013 по 20.11.2014.

Решением от 13.03.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.06.2015, в иске отказано.

Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, в случае предоставления земельного участка для строительства объекта обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.

При рассмотрении дела судами установлено, что после заключения договора аренды, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 47:07:0903009:37 был снят с кадастрового учета, стороны подписали дополнительное соглашение от 15.11.2013 к договору аренды, которым в договор и акт приема-передачи внесены изменения в части указания нового кадастрового номера земельного участка - 47:07:0903009:38. При таких обстоятельствах обязанность по передаче земельного участка арендатору следует считать исполненной только 15.11.2013.

Кроме того, после 15.11.2013 Общество не могло использовать переданный в аренду земельный участок по назначению в связи с отсутствием утвержденных в муниципальном образовании "Рахьинское городское поселение" Всеволожского района (далее - МО "Рахьинское городское поселение") Правил землепользования и застройки (далее - Правила), которые бы позволили выполнить разработку проектной документации.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

При таких обстоятельствах, учитывая, что за период с 01.08.2014 по 20.11.2014 арендная плата Обществом внесена в полном объеме платежными поручениями от 16.05.2013 N 24 и от 12.09.2013 N 87 на сумму 360 000 руб. и 1483 000 руб., суды пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендные платежи за спорный период, а следовательно, и оснований для взыскания арендной платы и пеней..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.07.2015 N Ф07-4430/2015 по делу N А13-1081/2013

"...В рамках арбитражного дела N А13-8436/2012 установлено, что в период действия договора аренды в результате выполнения работ по ремонту кровли здания 09.05.2012 произошел залив арендуемого предпринимателем помещения; сумма ущерба составила 370 100 руб., которая постановлением апелляционной инстанции от 26.05.2014 по указанному делу взыскана с Учреждения в пользу предпринимателя.

Возражая против иска, предприниматель ссылался на то, что в результате указанного залива арендуемое помещение пришло в такое состояние, которое исключало его использование, в том числе в помещении было отключено электроснабжение и при отсутствии окон оно не могло использоваться по назначению.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ содержание договора аренды составляют обязанность арендодателя предоставить имущество во временное владение и пользование и обязанность арендатора вносить плату за пользование этим имуществом. Главной составляющей арендных обязательств является наличие возможности арендатора пользоваться переданным в аренду имуществом в соответствии с целями его предоставления. Отсутствие такой возможности соответственно лишает арендодателя права требовать от арендатора арендной платы за тот период, когда он не мог пользоваться имуществом.

В материалах дела (т. 1, л.д. 44) имеется уведомление от 25.06.2012, в котором Учреждение, ссылаясь на залив арендуемого предпринимателем помещения, предлагает ответчику не вносить арендную плату за май и июнь, а также указывает на предстоящий ремонт данного помещения.

В извещении от 18.06.2012 (т. 1, л.д. 49) Учреждение заявляет о расторжении договора аренды в соответствии с пунктами 9.2.6 и 9.2.7, согласно которым договор подлежит расторжению при необходимости проведения капитального ремонта имущества либо в связи с ухудшением конструкции, состояния и эксплуатации недвижимого имущества, включая инженерно-технические коммуникации.

Таким образом, Учреждение фактически подтверждает, что состояние арендуемого помещения после его залива является ненадлежащим, не соответствующим целям, для которых оно предоставлено ответчику, и требует ремонта.

Таким образом, имеются основания полагать, что предприниматель не имел реальной возможности использовать арендуемое помещение по назначению в течение спорного периода, за который с него взыскивается арендная плата. Суды первой и апелляционной инстанций не исследовали вопрос относительно состояния арендуемого помещения после залива, не выяснили возможность его использования с учетом состояния и обеспеченности необходимыми коммунальными услугами.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.02.2015 по делу N А56-6082/2014

"...В соответствии с Договором Завод (арендодатель) предоставил Обществу (арендатору) во временное владение и пользование часть сооружения - берегоукрепление торца Б.Ковша (причал СВ-4) длиной 210 погонных метров (1470 кв. м), инв. N 210817 литера "Ж", "И" (кадастровый номер 78:15:8226:0:305), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Корабельная ул., д. 6 (далее - объект, причал).

Как следует из материалов дела, объект по акту приема-передачи от 01.08.2013 передан арендатору, который платежным поручением от 13.08.2013 N 113 перечислил арендодателю 2 800 000 руб. арендной платы за август 2013 г.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что Договор прекращен с 02.11.2013, однако, установив, что причал фактически не мог быть использован Обществом с момента заключения Договора, о чем Завод был уведомлен арендатором, решение от 04.06.2014 частично отменил, первоначальный иск в части взыскания задолженности по Договору отклонил, встречный иск в части взыскания 2 800 000 руб. арендной платы удовлетворил.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения поданной Заводом на постановление от 07.10.2014 кассационной жалобы по следующим основаниям.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, Общество 27.08.2013 уведомило Завод о невозможности использования причала в соответствии с условиями Договора в связи с нахождением у него принадлежащего ООО "Комтрейд" судна "Бункербаза-12". Данный факт подтвержден актом от 30.08.2013, составленным представителями сторон, а также суточными сводками о стоянке и движении судов в морском порту "Большой порт Санкт-Петербург" за период с 31.07.2013 по 24.09.2013.

Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришел к правильному выводу о том, что Завод ненадлежащим образом исполнил обязанность по передаче Обществу причала в аренду, который не мог быть использован для целей, указанных в Договоре, в связи с чем у последнего отсутствует встречная обязанность по уплате арендной платы.

Судами первой и апелляционной инстанций установлен факт расторжения Договора с 02.11.2013, который Заводом не оспаривается.

Материалами дела подтвержден факт внесения Обществом 2 800 000 руб. арендной платы за август 2013 г. в отсутствие встречного предоставления Заводом причала в пользование в соответствии с условиями Договора.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно решение от 04.06.2014 в части взыскания долга по арендной плате отменил, первоначальный иск в указанной части отклонил, а встречный иск в части взыскания 2 800 000 руб. арендной платы за август 2013 г. удовлетворил..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.04.2014 по делу N А56-10275/2013

"...Суды первой и апелляционной инстанций установили факт неисполнения арендодателем обязанности передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В связи с этим суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ООО "Иохастон" и отказа в удовлетворении требований ООО "Рюрик 4".

Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты являются законными и должны быть оставлены без изменения.

В силу части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Материалами дела подтверждается, что с 28.12.2012 до окончания спорного периода (апрель 2013 года) в здании по инициативе арендодателя проводились ремонтные работы эскалатора, который является средством сообщения арендуемых помещений и прохода между ними, и заблокирован эвакуационный выход.

Указанные обстоятельства препятствуют использованию арендуемых помещений по целевому назначению и свидетельствуют о нарушении арендодателем условий договора и правил "Строительные правила 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", утвержденных приказом МЧС России от 25.03.2009 N 171.

С учетом приведенных выше норм права суды правомерно удовлетворили требования ООО "Иохастон" о возвращении внесенной арендной платы и освобождении от денежных обязательств в спорный период. При этом суды верно установили, что встречные требования ООО "Рюрик 4" о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами при удовлетворении основного иска являются необоснованными и не подлежат удовлетворению..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.10.2011 по делу N А56-54359/2010

"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по Договору лизинга, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что предприниматель Васильев О.Ю. (Поклажедатель), Общество (Собственник) и общество с ограниченной ответственностью "New-Live" (Хранитель) заключили договор ответственного хранения от 20.10.2009 N 21/09-01 (далее - Договор хранения), на основании которого спорные транспортные средства были сданы на хранение на склад Хранителя. На складе Хранителя транспортные средства находились до 01.05.2010, то есть до момента их изъятия лизингодателем.

При таком положении передача на хранение транспортных средств с учетом условий заключенного по взаимному согласию лизингодателем и лизингополучателем договора хранения исключала возможность пользования лизингополучателем предметом лизинга. В связи с этим у лизингодателя, несмотря на наличие непрекращенного Договора лизинга, в данном случае не было оснований для начисления лизинговых платежей за период с момента передачи транспортных средств на хранение до изъятия предмета лизинга со склада Хранителя.

Таким образом, расчет истца обоснован в части начисления задолженности по лизинговым платежам до даты заключения Договора хранения и неустойки, начисленной на эту задолженность (л.д. 40, 108)..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.06.2011 по делу N А21-4863/2010

"...Как следует из материалов дела, Институт (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 20.06.2007 N 1122 аренды недвижимого имущества (здания гаража) общей площадью 641,9 кв. м, расположенного по адресу: Калининград, Советский проспект, дом 82, для использования под автосервис и автомойку сроком с 20.06.2007 по 20.06.2012.

По акту приема-передачи от 20.06.2007 здание гаража передано арендатору в неудовлетворительном техническом состоянии, стороны пришли к выводу о невозможности без проведения ремонта эксплуатации здания в соответствии с целями договора. Общество взяло на себя обязательства по ремонту здания.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения Института в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно акту приема-передачи от 20.06.2007 состояние здания гаража охарактеризовано как неудовлетворительное, требующее ремонта. Сведений о возможной его эксплуатации арендатором под автосервис и автомойку в деле не имеется.

Кассационный суд считает правильными выводы апелляционного суда о том, что пользование зданием гаража возможно только после проведения работ по капитальному ремонту и неиспользование арендованного имущества при отсутствии вины арендатора освобождает последнего от внесения арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2011 по делу N А56-86991/2009

"...Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Жук А.С. и Общество заключили договоры от 01.08.2008 N 6/а аренды нежилого помещения общей площадью 717,4 кв. м по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, литера Б, сроком до 31.07.2018; от 25.12.2008 N 7/а аренды объектов недвижимости - земельного участка площадью 1730 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, и нежилого помещения общей площадью 110,5 кв. м по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, литера А, сроком до 01.12.2009, и договор поручения от 20.08.2007 N 5/э.

Нежилые помещения и земельный участок переданы Обществу для производственной и иной деятельности в соответствии с уставными документами. К основным видам деятельности арендатора относится производство полимерных материалов и изделий из них, требующее непрерывного обеспечения электроэнергией.

Судом первой инстанции установлен факт прекращения подачи электроэнергии в арендованные помещения с 17.03.2009. Данный факт также установлен судебными актами по делу N А56-78926/2009.

С июля 2009 года арендатор не вносит арендную плату.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Материалами дела подтверждаются факты прекращения обеспечения арендованных объектов электрической энергией с 17.03.2009 и использования его ответчиком с 27.07.2009.

Поскольку пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, было невозможно по не зависящим от Общества причинам, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2007 по делу N А56-8610/2005

"...В силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Обязанность арендатора вносить арендную плату зависела от того, имел ли он возможность использовать арендуемое имущество, формально переданное ему по акту от 29.01.2003, или нет..."

По данному делу см. также Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2006.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.05.2007 по делу N А56-432/03

"...В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а согласно статье 614 того же Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Обязанность арендатора вносить арендную плату зависит от того, использовало ли Общество арендуемое имущество, формально переданное ему по акту от 01.12.1998, имел ли он такую возможность или нет. Нахождение в части помещений третьего лица, которое заняло их до заключения договора аренды, влечет для арендатора невозможность их использования. В этом случае у арендатора не наступает обязанность вносить арендную плату в силу положений статей 611 и 614 ГК РФ.

Из письма ГКФУ "Петербург-концерт" от 04.12.2002 N 281 (л.д. 19) видно, что "ГКФУ "Петербург-Концерт" находится по указанному адресу с 1990 года, что отражено в акте проверки использования помещений от 3.09.2002. Кроме того, из отзыва на апелляционную жалобу Комитета по культуре (л.д. 82 - 83) следует, что Комитету по культуре известно, что часть помещений в здании по Лиговскому пр., 56, лит. В без законных оснований использовало подведомственное Комитету по культуре ГКФУ "Петербург-концерт"..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.05.2007 по делу N А56-34336/2006

"...В соответствии с дополнительным соглашением от 01.07.2005, заключенным между КУГИ, ООО "Доктор+" и обществом с ограниченной ответственностью "Агентство экономической и финансовой безопасности" (далее - Агентство), ООО "Доктор+" уступило Агентству права и обязанности по договору аренды от 12.11.2004 в полном объеме; в договор аренды внесены изменения в части размера арендной платы; дополнительное соглашение вступает в силу с 01.07.2005.

По актам приема-передачи от 01.07.2005 ООО "Доктор+" сдало нежилое помещение балансодержателю, который передал данный объект Агентству.

КУГИ, ссылаясь на наличие у ООО "Доктор+" задолженности по арендной плате за период с 01.10.2005 по 31.07.2006, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По смыслу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по договору аренды состоит во внесении платежей за пользование имуществом. В данном случае ООО "Доктор+" в связи с подписанием при участии КУГИ дополнительного соглашения от 01.07.2005 с ведома и согласия последнего сдало балансодержателю помещение, переданное затем Агентству. В связи с этим суд пришел к правильному выводу, что у ответчика не имеется обязанности вносить арендную плату за период, в который он фактически не пользовался помещением, независимо от государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.07.2005..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.01.2007 по делу N А56-59054/2005

"...Проанализировав представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и дав им надлежащую оценку, апелляционный суд также установил, что арендатор не имел возможности пользоваться арендуемым павильоном из-за действий ответчика, который отключил в павильоне электроснабжение и, несмотря на письменные обращения истца с просьбой прекратить указанные действия, требовал освободить торговое место.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации содержание договора аренды составляют обязанность арендодателя предоставить имущество во временное владение и пользование и обязанность арендатора вносить плату за пользование этим имуществом. Главной составляющей арендных обязательств является наличие возможности арендатора пользоваться переданным в аренду имуществом в соответствии с целями его предоставления. Отсутствие такой возможности соответственно лишает арендодателя права требовать от арендатора арендной платы за тот период, когда он не мог пользоваться имуществом, а в случае ее уплаты влечет возникновение у арендодателя обязанности вернуть неправомерно полученные деньги.

В противном случае на стороне арендодателя возникло бы неосновательное обогащение в виде неосновательно полученных в качестве арендной платы денежных средств.

Арендную плату в размере 96840 руб., внесенную истцом в счет договора аренды от 19.10.2005 N 641 за ноябрь 2005 года, ответчик вернуть отказался.

В связи с этим апелляционный суд обоснованно взыскал с него в пользу истца 96840 руб..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 по делу N А56-42304/2005

"...Отказывая в иске, суд исходил из того, что ЗАО "Румит" не возвратило спорные помещения по прекращении права аренды, КУГИ как арендодатель новому арендатору данные помещения не передавал, обязанности вносить арендную плату у ООО "Ардис" не возникло, соответственно, не могут быть взысканы штрафные санкции; требование о расторжении договора не может быть удовлетворено, поскольку помещения не переданы арендатору по не зависящим от него причинам; а о выселении - поскольку ответчик не занимает помещения.

Поскольку, как установлено судом, ООО "Ардис" не пользовалось помещениями по не зависящим от него причинам, КУГИ не вправе требовать от ответчика внесения арендной платы. Более того, за период, предшествовавший государственной регистрации права аренды ООО "Ардис" (до 15.06.2004), не имеется и правовых оснований для взыскания с него арендной платы.

...По договору аренды стороны имеют встречные обязательства по отношению друг к другу, каждая из сторон является должником другой в том, что обязана совершить в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Таким образом, к лицу, замещающему арендатора в арендном обязательстве, должны перейти и права, и обязанности. Между тем в данном случае фактически право пользования помещениями продолжает осуществлять прежний арендатор, поэтому к новому арендатору не может быть предъявлено требование об исполнении обязанности в пользу арендодателя..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2006 по делу N А56-8610/2005

"...Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на то, что ответчик не исполнял обязательства по внесению арендных платежей, а также не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что он не имел возможности пользоваться арендованными кранами ввиду их полного износа.

Между тем, как следует из письма от 25.11.2005 общества с ограниченной ответственностью "Заплюсское", которое являлось ответственным хранителем спорного имущества по исполнительному производству N 1571, краны находились в неудовлетворительном состоянии и не могли быть использованы по назначению, что подтверждается актами списания названных кранов.

Доводы ответчика о том, что он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, судом не проверены надлежащим образом, в связи с чем вывод суда об их необоснованности не может быть признан соответствующим обстоятельствам дела..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2006 по делу N А56-22978/2005

"...Суд апелляционной инстанции, установив, что арендатор не пользовался и не мог использовать арендованное транспортное средство, поскольку оно лишь формально передано ему арендодателем без регистрационных документов, отказал Обществу в иске в части взыскания задолженности и пеней.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Поскольку арендатор в силу названных обстоятельств не мог использовать переданное ему транспортное средство, что подтверждается материалами дела, суд апелляционной инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.02.2006 по делу N А56-15322/2005

"...По смыслу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Поскольку в период действия обеспечительных мер арендатор не мог использовать земельный участок по назначению, предусмотренному п. 1.2 договора, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что принятые судом обеспечительные меры в виде приостановления действия Постановления являются основанием для отказа арендатора от внесения арендной платы за пользование имуществом в период действия обеспечительных мер..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 104; Мы поможем в написании вашей работы!