Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков 11 страница

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.05.2019 N Ф02-1814/2019 по делу N А58-7844/2017

"...Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 октября 2016 года по делу N А58-2924/2016, экспертное заключение N 8182, выполненное экспертом Аналитического центра оценки и консалтинга "Интеллект" Коркиным А.О., и установив, что разрешенное использование спорного земельного участка не допускает размещение парковок, часть земельного участка находится в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства и на безымянном водоеме, истец фактически не мог приступить к пользованию земельным участком, поскольку земельный участок был предоставлен с существенными недостатками, делающими невозможным его использования в целях указанных в договоре, т.е. по обстоятельствам, от него не зависящим, договор аренды земельного участка от 16.02.2015 N 09-1/20158-0107 был признан судом недействительным ввиду его ничтожности, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что фактически ответчик не исполнил обязанности по передаче в аренду земельного участка, пригодного для его использования по целевому назначению, в связи с чем обязан вернуть внесенную истцом арендную плату в размере 1 045 956 рублей 76 копеек..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.03.2019 N Ф02-6121/2018 по делу N А33-6884/2018

"...Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из указанных норм договор аренды носит взаимный характер и невозможность использования арендованного имущества по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, он утрачивает право на получение арендной платы.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, изложена правовая позиция, согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Применительно к договору аренды земельного участка арендатор должен иметь возможность осуществлять использование этого участка в соответствии с той целью, для которой он был ему предоставлен.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (в том числе техническое заключение ООО "Елена" от 10.05.2016 по результатам обследования строительных конструкций нежилого здания, заключение ООО Научно-производственное предприятие "Прогресс" от 14.06.2018 N 22-18-ОР и заключение кадастрового инженера Клаповой И.А. от 18.07.2018), принимая во внимание обстоятельства, установленные решениями Ачинского городского суда от 17 марта 2016 года по делу N 2-400/2016 и от 15 сентября 2016 года по делу N 2-3051/2016, суд первой инстанции и апелляционный суд установили, что предоставленный по договору аренды от 10.05.2016 N 352-АЗ земельный участок не мог быть использован предпринимателем Фоос А.Н. в спорный период по целевому назначению, указанному в этом договоре, - для осуществления (продолжения) строительства соответствующего нежилого здания торгового назначения, вследствие прохождения под этим земельным участком в непосредственной близости от фундамента возведенного строения незаконно проложенной Коротиной А.Н. водопроводной сети. Установив указанное обстоятельство и правильно применив названные выше нормы права и разъяснения, суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и начисленной истцом пени.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение и постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.05.2018 N Ф02-1528/2018 по делу N А33-3168/2017

"...Как следует из материалов дела, по договору субаренды от 21.08.2015 N 26 (далее - договор) истец (арендатор) предоставила ответчику (субарендатор) за плату в субаренду нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты Красноярский Рабочий 150 строение 46, на первом этаже, площадью 150 кв. м (помещение), для целей ведения коммерческой деятельности.

Письмом от 26.12.2016 истец уведомила ответчика о расторжении договора субаренды от 21.08.2015 N 26 с 01.01.2017 на основании пункта 5.1.3 договора в связи с просрочкой внесения субарендных платежей, указав на необходимость оплаты задолженности по арендной плате в размере 180 000 рублей, задолженности за электроэнергию в размере 104 335 рублей, пени в размере 111 600 рублей, а также на необходимость забрать имущество из арендуемого помещения.

Актом от 27.12.2016, составленным комиссией при участии предпринимателя Тютриной И.В., зафиксировано, что из помещения вынесено имущество субарендатора в связи со сдачей нежилого помещения другому субарендатору.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по субарендным платежам за период с октября по декабрь 2016 года, на которую начислены пени, а также указывая на наличие у ответчика задолженности по оплате потребленной электроэнергии, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В пункте 4 Обзора N 2 (2015) разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Установив, что обязательства по оплате за пользование арендованным имуществом в заявленный истцом период ответчиком надлежащим образом не исполнены, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании основного долга.

Вместе с тем, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, учитывая фактические обстоятельства дела о том, что субарендатор фактически не пользовался арендованным им имуществом с 27.11.2016 по причине ограничения доступа к помещению, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при правильном применении приведенных норм материального права и разъяснений высших судебных инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что сумма основного долга подлежит взысканию с ответчика за период с октября 2016 года по 27.11.2016 и составляет 112 000 рублей.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем у суда кассационной инстанции, учитывая положения статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о пределах его компетенции, отсутствуют правовые основания для их переоценки и учета доводов кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2011 по делу N А19-16918/09

"...Как следует из материалов дела, ЗАО "Новая альтернатива" (арендодатель) и ООО ТГ "Лион" (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения N А-Г1/10 от 14.04.2009 (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование изолированное нежилое встроенное помещение, расположенное на 1-м этаже 3-этажного здания, площадью 115 кв. м (на поэтажном плане N 1, 4, 5, кадастровый N 38:36:000034:0000:25:401:001:020027510:10002), находящееся по адресу: г. Иркутск, ул. Грязнова, 1.

Основанием обращения в суд с иском явилось неисполнение ответчиком обязанности по оплате за пользование нежилыми помещениями.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Отсутствие факта использования ООО ТГ "Лион" помещения по целевому назначению с 22.04.2009 по 31.08.2009 в связи с обнаруженными недостатками помещения подтверждается перепиской между ООО ТГ "Лион" и ЗАО "Новая альтернатива".

Суды двух инстанций, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы доказательства, пришли к обоснованному выводу об установлении факта нахождения арендуемого помещения в период с 22.04.2009 по 31.08.2009 в состоянии непригодном для его использования и что данное помещение фактически не находилось в пользовании ООО ТГ "Лион".

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали ЗАО "Новая альтернатива" в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2010 по делу N А33-16896/2009

"...По акту приема-передачи от 09.10.2006 арендодатель передал арендатору спорное имущество в следующем техническом состоянии: в помещении отсутствует водоснабжение, отопление, энергоснабжение, на 2-ом этаже частично разбиты окна, протекает кровля, на 1-ом этаже отсутствует половое покрытие.

Ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств по внесению арендной платы, отсутствие в договоре аренды идентификационных признаков передаваемого в аренду здания послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Пунктом 1.1 договора аренды установлено, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование здание для использования под банно-прачечный комбинат.

Исследовав представленные сторонами доказательства и оценив их по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражные суды установили, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору здания для размещения в нем банно-прачечного комбината, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество по назначению, указанному в договоре аренды.

Признав доказанным факт предоставления арендатору здания, непригодного для использования в соответствии с указанным в договоре целевым назначением, а также невозможность использовать арендованное имущество по назначению, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о взыскании арендных платежей и пеней, а апелляционный суд - об оставлении решения без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.05.2010 по делу N А19-3745/08

"...23.10.2006 между ТУ ФАУФИ по Иркутской области (арендодатель), Иркутская КЭЧ района СВО (балансодержатель) и ООО Компании "АВЕН" заключен договор N 364/06ф аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, в соответствии с условиями которого арендодатель при согласии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимости, являющийся федеральной собственностью, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. К. Маркса, 34.

Компания "АВЕН" на объекте по ул. Карла Маркса, 34, литер А осуществляло капитальный ремонт в период с июня 2006 года по 06.03.2007 (дата подписания последнего акта приемки выполненных работ).

Таким образом, Арбитражным судом Иркутской области сделан правильный вывод, что ООО Компания "АВЕН" реально смогло использовать помещения по назначению (под размещение кафе) после окончания в них капитального ремонта - 06.03.2007, в связи с чем плата за пользование данным имуществом (арендная плата) подлежит начислению с указанной даты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2010 по делу N А19-14651/08

"...01.05.2007 ООО "Гортопсбыт" (арендодатель) и ИП Кутовой А.Н. (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование для использования в служебных целях недвижимое имущество, расположенное в нежилом трехэтажном здании по адресу: г. Иркутск, ул. Некрасова, д. 14, общей площадью 200 кв. м, расположенные на 2 этаже здания. Договор вступает в силу с 01.05.2007 и действует до 31.12.2007. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2007.

Из материалов дела следует, что в здании расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Некрасова, 14, 15.01.2008 произошел пожар. В результате тушения пожара водой залито помещение второго этажа. Причиной пожара послужило нарушение правил пожарной безопасности. Из заключения специалиста ГУ "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Иркутской области от 06.02.2008, следует что, в здании расположенном по ул. Некрасова, д. 14 произошел пожар, очаг пожара расположен во внутреннем пространстве перекрытия между нижними слоями досок (со стороны второго этажа), под центральной частью помещения компьютерного отдела ЗАО "Байкал - Телепорт".

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что с 01.01.2008 по 15.01.2008 ИП Кутовой А.Н. фактически владел спорным помещением на втором этаже здания, расположенного по ул. Некрасова, д. 14, на основании договора аренды N 1 от 03.01.2008.

Кроме того, факт невозможности пользования истцом объекта аренды подтверждается заключением специалиста ГУ "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Иркутской области от 06.02.2008 и пожарно-техническом экспертном исследовании Центра независимой экспертизы Иркутской области "Сиб-эксперт". Согласно данным экспертным исследованиям суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что повреждение арендованного имущества в результате пожара является случайным. Также в соответствии со статьями 210, 211, 401, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации риск случайного повреждения переданных в аренду помещений в здании, расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Некрасова, д. 14 и обязанность по восстановлению арендованного имущества после пожара лежит на арендодателе.

Кроме того, суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Гортопсбыт" о взыскании с ИП Кутового А.Н. 1 331 667 рублей основного долга, поскольку материалами дела подтверждается невозможность использования ИП Кутовым А.Н. арендованным имуществом с 15.01.2009..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2009 по делу N А33-16702/08

"...Получив имущество в аренду, ООО "ФСК "Готика" приняло на себя обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка N 2632 от 13.11.2007 арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 06.11.2007, принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 24:50:0500357:0336, категорией земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1 473 (одна тысяча четыреста семьдесят три целых) кв. м, в том числе 867 кв. м - площадь участка ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей), расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 82, предоставляемый для строительства многоквартирного жилого дома этажностью от 9 до 16 этажей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предоставленный по договору аренды N 2632 от 13.11.2007 земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов, что подтверждается представленным в материалы дела экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 24 октября 2008 года N 9194, вследствие чего у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.

При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании задолженности по арендной плате и пени..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 108; Мы поможем в написании вашей работы!