Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества 1 страница

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.07.2011 по делу N А33-15357/2009

"...Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "СибАгроБалт" (далее - ООО "СибАгроБалт", ответчик) о взыскании 5 026 703 рублей 46 копеек задолженности по договору аренды N 6475 от 17.12.2001 за период с 01.01.2009 по 31.03.2010, 322 783 рублей пени за период с 11.04.2009 по 24.03.2010, о расторжении договора аренды нежилого помещения N 6475 от 17.12.2001 и об обязании возвратить нежилое помещение общей площадью 9 127,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, пер. Телевизорный, 6А/1.

ООО "СибАгроБалт" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с муниципального образования город Красноярск в лице Департамента 10 685 714 рублей неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18 ноября 2010 года исковые требования Департамента удовлетворены частично: с ООО "СибАгроБалт" в пользу Департамента взыскано 5 026 703 рубля 46 копеек задолженности, 268 501 рубль 17 копеек пени. В остальной части иска отказано.

Встречные исковые требования ООО "СибАгроБалт" удовлетворены частично в сумме 8 753 992 рублей 50 копеек, с истца в пользу ответчика также взыскано 53 191 рубль 4 копейки расходов по уплате государственной пошлины и 90 114 рублей 63 копейки расходов по оплате экспертизы.

В результате зачета денежных требований с Департамента в пользу ООО "СибАгроБалт" взыскано 3 602 093 рубля 54 копейки.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2011 года решение суда оставлено без изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

По смыслу названной статьи, арендатор вправе требовать зачета, если представит доказательства, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды.

ООО "СибАгроБалт" согласно требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило суду надлежащие доказательства в подтверждение своей позиции о необходимости проведения капитального ремонта спорного помещения, в связи с чем суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 18 ноября 2010 года, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2011 года по делу N А33-15357/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.03.2010 N Ф03-1327/2010 по делу N А51-5174/2009

"...Неисполнение ИП Вакуленко С.А. обязательств по оплате арендных платежей за используемое им имущество и образовавшаяся вследствие этого задолженность в размере 7 104 749, 75 руб. за указанный в иске период явились основанием для обращения Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 этого же Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом изложенного, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь указанными выше нормами гражданского законодательства и условиями заключенного между сторонами договора аренды N 316, судебные инстанции, установив факт пользования ИП Вакуленко С.А. арендуемым помещением и отсутствие доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению таких платежей, пришли к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в сумме 7 104 749,75 руб. за указанный период.

При рассмотрении встречного искового требования ИП Вакуленко С.А. о взыскании с первоначального истца 33 936 706 руб. стоимости капитального ремонта арбитражными судами установлено, что Управлением имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в нарушение статьи 616 ГК РФ обязанность по капитальному ремонту помещений, переданных индивидуальному предпринимателю по договору аренды N 316, не исполнялась.

Указанное обстоятельство подтверждено имеющимися в материалах дела соглашением управления на проведение индивидуальным предпринимателем работ по капитальному ремонту, сметными расчетами, актами выполненных работ формы КС-2, справками о стоимости выполненных работ формы КС-3, платежными поручениями, квитанциями к приходным кассовым ордерам об оплате выполненных работ и договорами, заключенными ИП Вакуленко С.А. со строительными организациями.

Между тем, заключенное между сторонами спора соглашение от 01.12.2008 свидетельствует о согласии управления на зачет лишь части суммы в размере 10 912 213 руб.; на запрос индивидуального предпринимателя о возможности зачета всей суммы понесенных им расходов на проведение капитального ремонта Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа ответило отказом (письмо от 22.09.2009 N 11/04-11474).

При таких обстоятельствах, установив не засчитанную собственником помещения в счет арендной платы сумму расходов (23 024 493 руб.), апелляционный суд правомерно в соответствии с частью 5 статьи 170 АПК РФ произвел зачет требований по первоначальному и встречному искам, определив таким образом ко взысканию с Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в пользу ИП Вакуленко С.А. денежные средства в размере 15 919 743,25 руб..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2011 по делу N А41-31881/10

"...В конце 2008 года в арендуемых истцом помещениях произошел пожар, что подтверждается справкой Отдела государственного пожарного надзора по Сергиево-Посадскому району УГПН Главного управления МЧС России по Московской области от 10.03.2010 N 11.

Суд установил, что истцом по договоренности с ответчиком произведен капитальный ремонт указанных помещений с привлечением подрядной организации стоимостью 2 301 740 руб. 09 коп.

Истец обратился к ответчику с заявлением N 535 о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору N 905 г. от 06.05.2008, которое оставлено Администрацией без удовлетворения.

Судебная коллегия считает несостоятельной в качестве основания отмены обжалуемых судебных актов ссылку ответчика на пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В данном случае обязанности истца следить за использованием и состоянием электрощита и смонтированной электропроводки суд не установил; обязанность арендатора производить капитальный ремонт помещения (за исключением связанного с его деятельностью) договором аренды не установлена.

Несогласие ответчика с тем, что в решении указано, что сумма, затраченная на ремонт, должна была быть зачтена в счет арендной платы в последующем, необоснованно; возможность зачета арендной платы в счет произведенного арендатором капитального ремонта предусмотрена пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.05.2007 по делу N А06-1608/2-9/2006

"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, сторонами 06.12.2004 года был заключен договор аренды помещений, находящихся в г. Астрахани в пер. Грановского, д. 54. Срок аренды сторонами согласован с 01.10.2004 года по 25.09.2005 года.

Суд установил, что истец с согласия ответчика произвел в апреле 2005 года в арендованных помещениях капитальный ремонт и обратился к ответчику с письмом, в котором просил рассмотреть вопрос о зачете затрат истца по ремонту в счет арендной платы. Поскольку ответчик не решил вопрос о зачете данных затрат в счет арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии у истца права на зачет произведенных им затрат по капитальному ремонту арендованных помещений в счет арендной платы, что соответствует п. 1 ст. 6161 ГК РФ <*>. Удовлетворяя иск частично, суд указал на то, что договор аренды по истечении срока его действия перешел в режим договора, заключенного на неопределенный срок, ответчик, воспользовавшись правом, предоставленным ему ч. 2 ст. 610 ГК РФ, 07.12.2005 года заявил об отказе от договора аренды, однако истец, получивший данное заявление 08.03.2006 года, по истечении трех месяцев и до настоящего времени не освободил арендованное помещение. Суд пришел к выводу о наличии у истца права на зачет стоимости его затрат по капитальному ремонту только к арендной плате, подлежащей уплате до 08 марта 2006 года.

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо пункта 1 статьи 6161 Гражданского кодекса Российской Федерации имеется в виду пункт 1 статьи 616 названного Кодекса.

Судом не применена подлежащая применению ст. 622 ГК РФ, предусматривающая обязанность арендатора уплатить арендную плату арендодателю и за все время просрочки исполнения обязательства по возврату арендованного имущества. С учетом ст. 622 ГК РФ арендатор вправе зачесть свои расходы по капитальному ремонту арендованного помещения и в счет обязательств по уплате арендной платы и после прекращения действия договора аренды, если имущество не было возвращено арендодателю.

Судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права, вследствие чего принятые по делу судебные акты подлежат отмене в силу ст. 288 АПК РФ..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2007 по делу N А42-1464/2005

"...В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Закон предоставляет арендатору возможность при обнаружении таких недостатков потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Учитывая, что и обязанность арендатора перечислять арендную плату, и обязанность арендодателя возместить стоимость ремонта помещений представляют собой гражданско-правовые денежные обязательства и являются однородными, что срок исполнения обоих обязательств в соответствии с пунктом 2 статьи 314 ГК РФ наступил, что заявление о зачете сделано ответчиком до предъявления к нему иска в арбитражный суд и получено другой стороной, суд правомерно признал прекращенным обязательство Общества по внесению арендной платы в сумме 72754 руб.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Кассационная инстанция считает необоснованным взыскание судом пеней за просрочку платежей, поскольку Общество правомерно приостановило исполнение обязательства по внесению арендных платежей на основании статьи 328 ГК РФ..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.12.2009 N Ф09-10087/09-С6 по делу N А07-12721/2009

"...01.10.2007 между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 20.10.2006, зарегистрированное Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 16.01.2008 за регистрационным номером 02-02-011/248/2007-553.

Согласно п. 3.3.6 дополнительного соглашения арендатор обязуется своевременно производить капитальный и текущий ремонты арендуемых объектов. Затраты по текущему или капитальному ремонтам идут в счет арендной платы.

На основании договоров подряда, заключенных между обществом "УфаБилдингКомпани" и третьими лицами, подрядчиками были выполнены работы по реконструкции помещений, переданных по договору аренды от 20.10.2006 N 629/06 обществу "УфаБилдингКомпани" (общестроительные, монтажные, фасадные работы, вентиляция), что подтверждается актами о приемке выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ и затрат.

В письмах от 07.10.2008 N 07-70/10, N 07-88/11, N 07-32/04 общество "УфаБилдингКомпани" обратилось в адрес учреждения "Уфимский автотранспортный колледж" и Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан с предложением о рассмотрении вопроса о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы.

Поскольку зачет стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы по договору 20.10.2006 N 629/06 не был произведен учреждением "Уфимский автотранспортный колледж", общество "УфаБилдингКомпани" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 410, п. 1 ст. 616, ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65, пришел к выводу о том, что требования истца и ответчика являются однородными и удовлетворил исковые требования.

Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.01.2008 N Ф09-10610/06-С6 по делу N А07-44105/05

"...Учитывая, что обществом "РемСтрой" доказана необходимость осуществления капитального ремонта (акт технического обследования нежилого помещения от 06.07.2004, постановление администрации Туймазинского района и г. Туймазы от 18.02.2005 N 240 об утверждении данного акта), материалами дела подтверждены затраты на его проведение в размере 1676442 руб. 97 коп., при этом проведение данного ремонта согласовано с комитетом, суды обоснованно признали возможным произвести зачет части затрат общества "РемСтрой" на капитальный ремонт в размере 812194 руб. 26 коп. в счет арендных платежей за период с сентября 2004 г. (16 дней) по декабрь 2006 г. включительно, в связи с чем удовлетворили встречные исковые требования.

Нарушений судами норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела допущено не было..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 115; Мы поможем в написании вашей работы!