Особенности арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) имущества 11 страница

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.05.2015 N Ф07-1635/2015 по делу N А05-9962/2014

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между Агентством лесного и охотничьего хозяйств Архангельской области и Байкаловым С.Г. по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка (протокол от 04.08.2010 N 5-10/2) заключен договор от 13.08.2010 N 944 аренды лесного участка общей площадью 1610 га, расположенного на территории Красноборского сельского участкового лесничества, на срок до 12.08.2035.

Согласно пункту 2.1 договора годовой размер арендной платы, составляющий 388 001 руб. 25 коп., определен на основании протокола о результатах аукциона и рассчитывается как произведение начальной цены аукциона и количества шагов аукциона - коэффициента аукционной надбавки по соответствующей формуле.

Пунктом 2.2 договора установлено, что начальной ценой предмета аукциона является произведение минимального размера арендной платы, определенной в соответствии со статьей 73 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - ЛК РФ), и сложившегося за прошедший отчетный период коэффициента соотношения средней стоимости 1 кв. м обезличенной древесины, отпускаемой на корню, и средней стоимости минимального размера арендной платы по лесным участкам, находящимся в ведении арендодателя (коэффициент превышения), равного 1,5.

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата на новый календарный год рассчитывается арендодателем до 31 декабря текущего года в соответствии с указанными пунктами и законодательством Российской Федерации об индексации ставок платы и фиксируется в протоколе согласования размера арендной платы по форме приложения N 4, подписываемого обеими сторонами.

Байкалов С.Г., сославшись на ничтожность условия договора о применении при расчете размера арендной платы коэффициента превышения 1,5, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 614 ГК РФ и статьи 94 ЛК РФ размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения определяются статьей 73 ЛК РФ и договором аренды участка лесного фонда.

Согласно части 4 статьи 73 ЛК РФ для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и платы за единицу площади лесного участка устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.05.2007 N 310 утверждены ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности.

Как предусмотрено частью 1 статьи 78 и частью 1 статьи 80 ЛК РФ, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подлежит заключению по результатам аукциона, проводимого путем повышения начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы или начальной цены заготавливаемой древесины) на "шаг аукциона".

В силу пункта 1 и пункта 4 статьи 447 ГК РФ договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену.

Таким образом, если предметом аукциона являлась арендная плата, то размер арендной платы в договоре, заключаемом по результатам проведения аукциона, определяется по цене, предложенной победителем аукциона.

В данном случае судами установлено, что договор аренды лесного участка от 13.08.2010 N 944 заключен по результатам аукциона с Байкаловым С.Г., который предложил наиболее высокую цену и был признан победителем.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ по договору аренды государственного или муниципального имущества размер арендной платы, определяемый по результатам проведения торгов, не является регулируемым.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Приняв во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для признания спорной суммы арендной платы излишне уплаченной истцом и применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении. С этим согласился и суд апелляционной инстанции.

Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу, и имеющимся в деле доказательствам. Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки обстоятельств дела и отмены обжалуемых судебных актов..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2014 по делу N А22-1268/2013

"...Как видно из материалов дела, на основании протокола N 3 заседания комиссии по организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Республики Калмыкия, от 15.08.2011 и распоряжения министерства от 19.08.2011 N 411-р министерство (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) 19.08.2011 заключили договор N 69-2011 аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Калмыкия, предоставленного из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, площадью 13 970 га (кадастровый номер 08:11:100101:29), расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Калмыкия, Юстинский район, участок находится примерно в 16 км по направлению на юго-запад от ориентира пос. Первомайский, расположенного за пределами участка, в границах, указанных в схеме участка. Срок действия договора установлен сторонами с 19.08.2011 по 18.08.2016 (т. 1, л. д. 7 - 21).

В уведомлении от 12.04.2013 министерство предложило главе хозяйства оплатить долг по арендной плате, а также расторгнуть договор аренды (т. 1, л. д. 22 - 24).

Поскольку требования арендодателя глава хозяйства не удовлетворил, министерство обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, определяя размер платы по договору в спорный период на основании постановления от 29.09.2008 N 329, не принял во внимание следующее.

В силу статьи 38 Земельного кодекса предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 данного Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18 постановления от 17.11.2011 N 73, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

С учетом приведенных норм для определения условия сделки о размере арендной платы в спорный период судам следовало проанализировать положения договора аренды в совокупности с аукционной документацией и извещением о проведении торгов.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, на основании представленных в дело и дополнительно истребованных доказательств дать оценку доводам министерства о наличии у арендатора долга по арендной плате, оценить возражения ответчика, установить иные обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору, после чего принять законный и обоснованный судебный акт..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.07.2015 N Ф03-2809/2015 по делу N А51-11571/2014

"...Как усматривается из материалов дела и подтверждается установленными судами обстоятельствами спора, по результатам проведенного аукциона между Арсеньевским городским округом (арендодатель) и ООО "УК ТЭК" (арендатор) заключен договор аренды от 06.0.2012 N 25/к, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование на срок до 03.07.2037 (25 лет) для выполнения функций теплоснабжения на территории муниципального образования переданы указанные в перечне (приложение N 1) объекты коммунальной инфраструктуры: здания, нежилые помещения, сооружения, транспортные средства, машины и оборудование, производственный и хозяйственный инвентарь, прочие основные средства.

По условиям пунктов 3.6 и 3.7 договора от 06.07.2012 N 25/к предусмотрено увеличение цены договора в случае, если по решению Думы Арсеньевского городского округа внесены изменения в муниципальный правовой акт "Методика расчета арендной платы за объекты муниципальной собственности", но не чаще одного раза в год, а также при увеличении ремонтного фонда в соответствии с утвержденным тарифом. Однако цена заключенного договора не может быть пересмотрена в сторону уменьшения.

Действительно, как верно отмечено судами, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов. То есть в таком случае ставка арендной платы определяется исходя из лучшего предложения (наибольшего размера), а не по утвержденным методикам и формулам ее расчета.

Однако далее в пункте 20 того же Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.10.2015 N Ф05-13898/2015 по делу N А40-209442/14

"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключены договоры аренды от 01.07.2010 N 1-00171/10, от 01.07.2010 N 1-00172/10, от 01.07.2010 N 1-00173/10, в соответствии с которыми арендатору во временное владение и пользование за плату переданы помещения: общей площадью 306,8 кв. м, 590,2 кв. м, 734,6 кв. м по адресу г. Москва, Никольская ул., д. 19-21/1, для использования под административный центр с ресторанами и магазинами розничной торговли, на срок с 01.06.2010 по 19.03.2014.

В соответствии с п. 6.1 договоров величина арендной платы за объект аренды определяется на основании действующих в Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора и не может быть снижена.

Согласно п. 6.2 договора в течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом Российской Федерации (Минэкономразвития России).

Стороны пришли к соглашению, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в договор (п. 6.3).

В п. 5.1.3 предусмотрено, что арендодатель вправе ежегодно изменять размер арендной платы в соответствии с п. 6.2, 6.3 договора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы.

В силу п. 9.3 договора все изменения в договор, кроме норм, определенных пунктом 6.3, оформляются сторонами в письменной форме путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью и подлежащих государственной регистрации.

Уведомлениями от 14.01.2014 N 33-А-53656/14, от 14.01.2014 N 33-А-53667/14, от 14.01.2014 N 33-А-59766/14-(0)-0 Департамент уведомил арендатора об изменении арендной платы в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП, N 800-ПП с 1 июля 2014 г. до 53 543 714,90 руб., 102 402 788,52 руб. и 9 958 410,23 руб. в год без НДС, т.е. по ставке 173 505,23 руб., и 13 556,24 руб. за кв. м в год без НДС.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Однако судом апелляционной инстанции не учтены вышеназванные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не условиям заключенных сторонами договоров относительно порядка начисления арендной платы и возможности ее изменения в одностороннем порядке арендодателем только в случае применения коэффициента-дефлятора к ставке арендной платы, установленной при заключении договора.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены заявленные требования о признании недействительными односторонних сделок по изменению арендной платы по договорам аренды от 01.07.2010 N 1-00171/10, от 01.07.2010 N 1-00172/10, от 01.07.2010 N 1-00173/10, оформленных уведомлениями от 14.01.2014 N 33-А-53656/14, от 14.01.2014 N 33-А-53667/14, от 14.01.2014 N 33-А-59766/14-(0)-0.

На основании полномочий, предоставленных п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отменяет постановление апелляционного суда, оставляет в силе решение суда первой инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2013 по делу N А40-162630/12-155-1484

"...Из материалов дела следует и установлено судами, между сторонами заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 20.12.2006 N 18-00027/06.

По условиям вышеуказанного договора истец (арендодатель) по акту приема-передачи от 01.10.2006 передал, а ответчик (арендатор) принял в аренду нежилое помещение общей площадью 246,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 154.

В соответствии с п. 6.1.1 дополнительного соглашения от 01.04.2010 размер постоянной составляющей арендной платы подлежит ежегодному изменению в одностороннем порядке на коэффициент инфляции. Письмом от 29.06.2011 N 02-725 истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы на 2011 год в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 12.04.2011 N 135-ПП (т. 1 л.д. 87).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендным платежам в отсутствие доказательств внесения арендных платежей ответчиком в размере, установленном сторонами. Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Проверив расчет истца за период с 05.07.2011 по 09.09.2012, суды первой и апелляционной инстанций правомерно взыскали с ответчика неустойку в размере 329 165,36 руб.

Доводы заявителя о неверном исчислении истцом размера арендной платы подлежит отклонению, т.к. согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013), если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении актов публично-правового образования, устанавливающих правила определения арендной платы и условия сдачи в аренду имущества, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Поскольку стороны согласовали возможность изменения ставки арендной платы в случае принятия решения Правительством Москвы (п. 6.5 договора), кассационная коллегия соглашается с выводами судов о правомерном исчислении размера арендной платы..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 108; Мы поможем в написании вашей работы!