Особенности арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) имущества 9 страница

⇐ ПредыдущаяСтр 211 из 504Следующая ⇒

7.2. Вывод из судебной практики: По договору аренды муниципального имущества арендная плата может быть изменена на основании акта органа местного самоуправления муниципального образования, даже если стороны согласовали, что арендная плата вносится в соответствии с актом органа местного самоуправления другого муниципального образования, в собственности которого ранее находилось арендованное имущество.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.02.2011 N Ф03-95/2011 по делу N А73-5647/2010

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.02.2008 между администрацией и банком заключен договор аренды N 1 казенного имущества, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает в аренду часть нежилого помещения на 1 этаже административного здания, общей площадью 93,9 кв. м по ул. Ленинская, д. 20, для размещения подразделения банка. Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 09.02.2008.

В силу пункта 3.2 договора платежи осуществляются в соответствии с действующим на территории района Положением "О порядке исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности Советско-Гаванского муниципального района", утвержденным постановлением главы муниципального района от 22.07.2005 N 204 (далее - постановление от 22.07.2005 N 204) и оговариваются в протоколе, который является неотъемлемой частью договора.

Решением Совета депутатов городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича" от 22.05.2008 N 127 утверждено Положение "О порядке исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича" (далее - решение Совета депутатов от 22.05.2008 N 127).

Поскольку банк отказался от внесения арендных платежей в порядке и размере, установленных вышеназванными нормативными правовыми актами, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, исходил из отсутствия спорной задолженности по договору аренды от 01.02.2008 ввиду того, что пунктом 3.2 договора стороны согласовали определение размера и порядка исчисления арендной платы на основании постановления от 22.07.2005 N 204 и данный нормативный акт является действующим, вместе с тем изменение размера арендной платы осуществлено на основании решения Совета депутатов от 22.05.2008 N 127, а такое изменение не оформлено в установленном законом порядке как сам договор, прошедший государственную регистрацию (статья 164, пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Между тем выводы суда основаны на неправильном толковании условий спорного договора и неверном применении норм материального права к сложившимся отношениям сторон.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.11.2007 N 27 АВ 032724 на основании договора о безвозмездной передаче имущества из муниципальной собственности от 26.01.2007 за городским поселением "Рабочий поселок Заветы Ильича" Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края зарегистрировано право собственности на здание, расположенное по ул. Ленинская, 20, п. Заветы Ильича, часть которого передана в аренду банку.

В этой связи постановление от 22.07.2005 N 204, которое исходя из положений его пунктов 1.2, 1.3 регулирует порядок определения величины арендной платы за объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности непосредственно муниципального района, с 24.11.2007 не распространяется на правоотношения сторон по аренде данного объекта недвижимого имущества.

Вместе с тем решением Совета депутатов от 22.05.2008 N 127 с последующими изменениями установлен и определен порядок исчисления и уплаты арендной платы за пользование объектами недвижимости муниципальной собственности городского поселения "Рабочий поселок Заветы Ильича", руководствуясь которым администрация изменяла размер арендной платы по договору от 01.02.2008 N 1.

При таких обстоятельствах в силу приведенных норм права и условий договора, заключенного между сторонами, изменение размера арендной платы по спорному договору осуществлено администрацией в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, а выводы суда об обратном являются ошибочными..."

7.3. Вывод из судебной практики: Размер арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, может быть пересмотрен по требованию арендодателя на основании нормативно-правового акта, даже если договором не предусмотрена возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

Примечание: При принятии приведенного ниже Постановления суд применил в том числе положения ст. 451 ГК РФ. По вопросу существенного изменения обстоятельств как основания для изменения или расторжения договора аренды см. также п. 18 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2010 N КГ-А40/296-10 по делу N А40-16260/09-85-78

"...Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 3.4 договора, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2001, размер арендной платы устанавливается на весь срок действия договора и может быть изменен только по соглашению сторон.

Исследуя вопрос об основаниях увеличения арендной ставки, суды указали на то, что с момента заключения договора произошло централизованное изменение ставок арендной платы на основании Программы социально-экономического развития Российской Федерации, утвержденной Распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 N 1163-р, Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" <*>.

--------------------------------

<*> Здесь и далее по тексту, видимо, допущена опечатка: имеется в виду Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а не "О защите конкуренции".

Так, в соответствии с положениями Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156 заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.

В данном случае новый размер арендной платы определен судами на основании заключения ООО "Центральное бюро оценки" об оценке от 23.06.2008 N 08/06-7/4, согласно которому рыночный размер арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества составляет 20 805 руб. за квадратный метр в год без учета НДС, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов.

Поскольку ООО "АрленСтар" отказалось в добровольном порядке изменить ставку арендной платы по требованию истца путем заключения соответствующего соглашения (том 1, л.д. 46 - 48), суд первой и апелляционной инстанций, установив правомерность требований истца, пришли к правильному выводу об изменении условий договора аренды в части размера арендной ставки в судебном порядке, что соответствует нормам п. п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ..."

7.4. Вывод из судебной практики: Акт органа власти, устанавливающий повышающий коэффициент расчета арендной платы при передаче в субаренду или перенайме земельного участка, который находится в госсобственности, противоречит законодательству и признается недействующим.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 19.10.2011 N 14-Г11-39

"...19 ноября 2009 года правительством Воронежской области принято постановление N 991 "О внесении изменений в постановление администрации Воронежской области от 25 апреля 2008 года N 349", пунктом 1.1 которого пункт 2.7 названного выше Положения дополнен абзацем следующего содержания: при сдаче земельного участка в субаренду или при уступке прав по договору аренды земельного участка расчет арендной платы за земельные участки производится с применением повышающего коэффициента "2".

Разрешая заявление ООО "РОССервис", суд исходил из того, что оспариваемая норма не противоречит статье 65 Земельного кодекса РФ и принципу экономической обоснованности, установленному постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582, указав в решении, что кадастровая оценка земель осуществляется исходя из классификации земель по целевому назначению и виду разрешенного использования, в связи с чем расчет арендной платы с использованием кадастровой стоимости земельного участка обеспечивает установление арендной платы в зависимости от доходности земельного участка и соответственно соблюдение принципа экономической обоснованности.

Между тем, заявителем не оспаривался принцип исчисления арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Им оспаривалось применение при сдаче земельного участка в субаренду или при уступке прав по договору аренды земельного участка повышающего коэффициента "2".

Применительно к уступке прав по договору аренды суд сослался на пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающий право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

...Согласно новой редакции пункта 2.7 повышающий коэффициент "2" не применяется только при сдаче в субаренду или при уступке прав по договору аренды земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения. Заявителем оспаривается применение названного коэффициента при сдаче в субаренду или при уступке прав по договорам аренды земельных участков, предоставленных не из земель сельскохозяйственного назначения (заявитель является арендатором земельных участков из категории земель населенных пунктов).

Соглашаясь с выводами суда, положенными в основу решения о признании недействующим пункта 2.7 Положения применительно к уступке прав по договору аренды, Судебная коллегия, вместе с тем, находит необходимым отменить решение суда в указанной части и принять новое решение об удовлетворении заявления ООО "РОССервис", которым признать недействующим пункт 2.7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (в редакции постановления правительства Воронежской области от 16 мая 2009 года N 386) в части установления повышающего коэффициента "2" при расчете арендной платы при уступке прав по договору аренды земельного участка, поскольку признанный судом недействующим пункт 1.1 постановления правительства Воронежской области от 19 ноября 2009 года N 991 самостоятельного значения не имеет.

По смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, поэтому положение оспариваемого пункта, в соответствии с которым при расчете арендной платы в случае сдачи земельных участков в субаренду предусматривается применение повышающего коэффициента "2", подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности.

При таких данных Судебная коллегия находит решение суда в части отказа в признании недействующим пункта 2.7 Положения применительно к субаренде земельного участка подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявления ООО "РОССервис"..."

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2012 по делу N А28-10124/2011

"...Заместитель прокурора Кировской области (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд Кировской области с заявлением, уточненным в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Кировской городской Думе (далее - Дума) о признании пункта 1.1 Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной решением от 25.08.2004 N 29/15, в части установления коэффициента субаренды не соответствующим пунктам 2 и 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и не действующим в указанной части.

Арбитражный суд Кировской области решением от 30.03.2012 заявленное требование Прокурора удовлетворил.

Исполняющий обязанности прокурора города Кирова направил в Думу протест от 23.09.2011, содержащий требование о приведении пункта 1.1 Методики в соответствие с действующим законодательством. В протесте указано, что установление коэффициента субаренды и взимание с арендатора, сдающего имущество в субаренду, дополнительной платы ставит в неравные условия лиц, арендующих муниципальное имущество и сдающих его в субаренду (с разрешения собственника), по сравнению с арендаторами, не сдающими муниципальное имущество в субаренду, в части установленного размера арендной платы.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанном случае, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, раскрывающая сущность арендной платы, не предусматривает возможности ее увеличения арендодателем в случае сдачи арендатором арендуемого имущества в субаренду.

Предусмотренное Методикой включение в формулу, по которой определяется размер годовой арендной платы за помещение, коэффициента субаренды нарушает права арендатора, так как в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду обусловлено только получением согласия арендодателя, но не изменением арендной платы в сторону ее увеличения на коэффициент субаренды.

В рассматриваемом случае Арбитражный суд Кировской области пришел к правильному выводу о том, что положения Методики в части коэффициента субаренды нарушают права и законные интересы хозяйствующих субъектов в сфере экономической деятельности, создают препятствия для осуществления ими предпринимательской деятельности, так как возлагают дополнительную финансовую обязанность на арендаторов, которые реализуют предусмотренное законом право сдавать имущество в субаренду..."

7.5. Вывод из судебной практики: Если договор аренды земельного участка заключен до введения госрегулирования арендной платы, оно может применяться к договору при условии, что волеизъявление об использовании регулируемой арендной платы было сделано арендодателем, которому договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, и получено арендатором.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...16. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором..."

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 по делу N А27-599/2014

"...Из материалов дела следует, что 11.07.2007 между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Кирпичный завод - К" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 07-0175 (далее - договор), в соответствии с которым арендатору предоставлен во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 12 899 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0101016:1005, находящийся по адресу: г. Кемерово, Заводский район, ул. Красноармейская - 2-я Кирзаводская (далее - земельный участок), с целью проектирования и строительства торгово-складской базы непродовольственных товаров.

Размер арендной платы, установленный на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, определен за весь период действия договора. Внесенная сумма задатка в размере 200 000 руб. засчитывается в счет арендной платы. Оставшаяся часть суммы арендной платы в размере 2 197 000 руб. вносится арендатором равными частями на протяжении 1 года с моментами заключения договора (пункты 3.1, 3.2 договора);

Руководствуясь пунктом 3.3 договора, комитет направил в адрес общества уведомление об изменении арендной платы, в котором предложил внести арендную плату за период с 12.07.2012 по 30.06.2013, исходя из расчета 27 367,42 руб. в месяц, а также штраф за неисполнение обязанности по завершению проектирования и строительства, сдачи объекта в эксплуатацию в сумме 1 683 782,96 руб.

Неисполнение указанного требования явилось основанием для обращения истца в суд.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Оценив условия пунктов 3.3, 3.4 договора, которыми предусмотрена возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке, суды пришли к обоснованному выводу о согласовании сторонами возможности изменения методики расчета арендной платы на основании соответствующих нормативных правовых актов.

Таким образом, арбитражные суды правомерно взыскали с общества задолженность по арендным платежам за спорный период..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.07.2014 по делу N А27-11552/2013

"...Из материалов дела следует, что 03.06.1998 между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (в настоящем - комитет) и открытым акционерным обществом "Кемеровоглавснаб" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 737, в соответствии с которым в аренду предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: г. Кемерово, ул. Шатурская, 5, площадью 50 885 кв. м для размещения снабженческо-сбытовой базы.

Комитет, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указал, что ответчик пользовался земельным участком с кадастровым номером 42:24:0101026:165, площадью 14 558 кв. м, расположенным по адресу: г. Кемерово, ул. Шатурская, 5, в период с 18.02.2013 по 30.09.2013, однако плату за пользование земельным участком не вносил, в связи с чем неосновательно обогатился за счет истца.

Арбитражные суды, удовлетворяя требования в части, исходили из отсутствия в договоре условия об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных актов.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Материалами дела подтверждается и правомерно установлено судами, что размер арендной платы является фиксированным и установлен в сумме 6 539 руб.

Основанием для изменения размера арендной платы в рассматриваемый период истец указывает постановление Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово.

Сторонами договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, при этом оснований порядка изменения размера арендной платы в одностороннем порядке или в зависимости от изменения нормативных актов, подлежащих применению, договор не содержит.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Таким образом, в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.07.2011 N 1709/11, учитывая, что стороны не связали изменение размера арендной платы с изменением нормативными актами методики исчисления арендной платы, доказательств заключения дополнительного соглашения к договору об изменении такой методики не представлено, одностороннего порядка изменения размера арендной платы также не предусматривали, суды пришли к правильному выводу, что постановление Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком.

При таких обстоятельствах суды обосновано удовлетворили требования департамента в части, исходя из размера платы, установленной договором аренды. Расчет задолженности по арендной плате за спорный период проверен судом и признан обоснованным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2013 по делу N А70-11715/2012

"...В кассационной жалобе администрация просит принятые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы указывает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права. Истец полагает, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; судами не учтена правовая позиция, изложенная в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума от 17.11.2011 N 73), касающаяся применения регулируемой арендной платы. Суды необоснованно применили к рассматриваемым правоотношениям правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

Из материалов дела следует, что 17.03.1998 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N 148-АЗ (далее - договор) аренды земельного участка общей площадью 55,0670 га, расположенного по адресу: Район ЦТП, для размещения существующей базы линейно-производственной службы "Нижневартовская" и нефтепровода общей площадью 0,148 га сроком на 49 лет.

Администрация, обращаясь в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями, указала, что произвела перерасчет арендной платы за период с 01.12.2009 по 31.12.2010 в соответствии с приказом департамента государственной собственности ХМАО - Югры от 30.12.2008 N 3-нп (с изменениями на 01.01.2010) "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" (далее - приказ N 3-нп).

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что указанный приказ N 3-нп не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, дополнительное соглашение к договору об изменении методики расчета арендной платы между сторонами не заключено.

Отклоняя довод жалобы со ссылкой на пункт 16 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, суд кассационной инстанции исходит из того, что договор заключен до вступления в законную силу ЗК РФ, то есть до применения регулируемых цен, и им не предусмотрено изменение размера арендной платы в связи с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, либо одностороннее изменение договора.

При указанных обстоятельствах администрация не представила в дело доказательств, свидетельствующих о наличии у общества задолженности по арендной плате в предъявленном размере, в этой связи правовых оснований для удовлетворения требований у судов не имелось..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 107; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 206 207 208 209 210211212 213 214 215 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!