Особенности арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) имущества 10 страница

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.08.2014 по делу N А12-29918/2013

"...Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спектр" (далее - ответчик) о взыскании 932 534 руб. 49 коп., из которых 674 330 руб. 59 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в период с 01.08.2011 по 31.10.2013, 258 203 руб. 90 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 11.08.2011 по 07.11.2013.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.01.2014 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 указанное решение оставлено без изменения.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Спорный договор заключен в 2000 году, то есть до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы.

В пункте 2.8 договора стороны определили, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов.

Из представленных в материалах дела списков внутренних почтовых отправлений усматривается, что извещения об изменении размера арендной платы истец направил ответчику заказными письмами с уведомлением.

Кроме того, суд установил, что указанные постановления главы администрации Волгограда были опубликованы в газете "Волгоградская правда" и вступили в силу в соответствии с пунктами 2 постановлений с даты их опубликования.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.07.2013 по делу N А72-5407/2012

"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Договор от 31.05.1999 N 24-3-004180 заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Между тем из пункта 2.4 договора от 31.05.1999 N 24-3-004180 следует, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случаях централизованного изменения размера ставок и местных коэффициентов. Расчет размера арендной платы в случае изменения ставок производится юридическими лицами самостоятельно.

Как указывалось выше, расчет арендной платы был произведен истцом на основании нормативных актов, принятых соответствующим субъектом Российской Федерации, что соответствует требованиям действующего законодательства и условиям договора от 31.05.1999 N 24-3-004180..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.07.2013 по делу N А57-10436/2012

"...Администрация, полагая, что в результате ненадлежащего исполнения обществом обязанности по уплате арендной платы у него образовалась задолженность, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При этом истец рассчитал задолженность по арендной плате, исходя из методики, определенной постановлениями Правительства Саратовской области от 02.04.2009 N 121-П "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" и от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", путем применения кадастровой стоимости земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций, принимая обжалуемые судебные акты со ссылкой на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, указали, что согласованная сторонами договора от 02.06.1994 N 453 методика определения размера арендной платы может быть изменена только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку положения договора от 02.06.1994 N 453 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке утвержденной методики расчета арендной платы, принятие постановлений Правительства Саратовской области от 02.04.2009 N 121-П и от 27.11.2007 N 412-П само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Суды, установив, что договором от 02.06.1994 N 453, с учетом согласованных сторонами расчетов арендной платы, предусмотрен расчет арендной платы по определенной методике, пришли к выводу о том, что годовой размер арендной платы, рассчитанный исходя из последнего изменения арендной платы в рамках согласованной сторонами методики, составляет 155 469,60 руб.

Однако судами не принято во внимание, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, ссылка судов на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 ошибочна.

Между тем договор от 02.06.1994 N 453 заключен сторонами до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Как правильно отмечено судами, пунктом 2.7 договора от 02.06.1994 N 453 предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет. При этом они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Таким образом, вывод судов о том, что условиями договора от 02.06.1994 N 453, заключенного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не предусмотрено изменение арендной платы в одностороннем порядке в связи с принятием нормативных актов, является правильным, а следовательно, размер арендной платы должен рассчитываться по методике, согласованной сторонами в договоре от 02.06.1994 N 453..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2014 N Ф07-4084/2014 по делу N А56-45062/2013

"...Как следует из материалов дела, в соответствии с договором от 15.11.1999 N 21-ЗД00319, заключенным с КУГИ, Общество является арендатором земельного участка площадью 15 436 кв. м с кадастровым номером 78:7482:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Гаражный проезд, д. 3, лит. В, предоставленного для использования складской базы (код функционального назначения (Кн) - 11.1). Договор заключен на срок до 08.03.2048 и зарегистрирован в установленном порядке.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга, а также распорядительных актов Губернатора Санкт-Петербурга. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

КУГИ направил Обществу уведомление от 18.12.2009 N 3364-21, в котором известил арендатора об изменении размера арендной платы, рассчитанной в соответствии с Постановлением N 1379. В этом уведомлении КУГИ также привел график арендных квартальных платежей и указал следующее: арендная плата в соответствии с приведенным графиком подлежит уплате до момента изменения функционального использования участка; после изменения функционального использования земельного участка арендная плата определяется в соответствии с приложением N 1 к Постановлению N 1379.

Получение данного уведомления Общество не отрицает.

Поскольку Общество за период с 01.04.2013 по 01.06.2014 уплатило за аренду не в полном размере без учета изменений, указанных в уведомлении КУГИ от 18.12.2009, и результатов, приведенных в ведомости ГУИОН, КУГИ обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела и руководствуясь статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу об обоснованности иска.

Довод Общества о том, что Закон N 608-119 и Постановление N 1379 не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям, поскольку они приняты значительно позже после заключения спорного договора, основан на неправильном применении норм права. Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Договором аренды от 15.11.1999 предусмотрено, что арендная плата может быть пересмотрена в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга, а также распорядительных актов губернатора Санкт-Петербурга.

Таким образом, стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно удовлетворили иск КУГИ, поэтому обжалуемые судебные акты отмене не подлежат..."

Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 3463/13 по делу N А35-803/2012

"...Суды отклонили довод комитета о невозможности определения размера арендной платы за пользование образуемым участком, указав, что арендная плата за пользование новым участком подлежит исчислению по правилам, установленным Законом Курской области от 28.12.2007 N 137-ЗКО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, или государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 137-ЗКО).

Между тем судами не учтено следующее.

Получив в порядке переуступки права и обязанности по договорам аренды N 1536-08ю и N 3078-10ю, заключив договор аренды N 3470-11ю по результатам аукциона, общество "Дайлес" обратилось в комитет с заявлением об объединении этих участков, расторжении указанных договоров аренды и заключении договора аренды образуемого участка на новый срок.

В соответствии со статьями 2, 3 Закона Курской области от 06.10.2006 N 65-ЗКО "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области" и постановлением губернатора Курской области от 17.10.2006 N 447 комитет является органом, уполномоченным осуществлять распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и площадь которых составляет 200 кв. метров и более.

Размер арендной платы за пользование участком N 3 по договору N 3470-11ю был сформирован по результатам торгов с определением начального размера арендной платы, равного рыночному, на основании заключения независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13; далее - постановление N 73).

Таким образом, условия договоров аренды объединяемых участков о размере и порядке определения арендной платы и сроке аренды являются различными.

Таким образом, отказ комитета в объединении участков соответствует действующему законодательству, поэтому признан судами незаконным неправомерно.

При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 99; Мы поможем в написании вашей работы!