Изменение сумм арендной платы 5 страница
| Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 по делу N А65-10909/2011 "...Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 25.06.2009 N 160/09 аренды транспортного средства (с правом выкупа), по условиям которого ответчику во временное владение и пользование передано транспортное средство - RENAULT SR, 2009 года выпуска. Согласно пункту 2.1 договора автомобиль предоставляется в аренду на срок 1 год. Вместе с тем, взыскивая плату за пользование имуществом за период с 01.01.2011 по 30.04.2011 в сумме 20 000 руб., исходя из размера арендной платы 5000 руб. в месяц, судебные инстанции не учли следующее. При заключении договора аренды от 25.06.2009 арендная плата установлена сторонами в размере 2000 руб. в месяц. Дополнительным соглашением от 18.05.2010 N 1 стороны увеличили размер арендной платы до 5000 руб. По смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отражено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Таким образом, изменение твердого размера арендной платы по договору аренды от 25.06.2009 N 160/09, заключенного на срок 1 год, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 ГК РФ (Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2010 N ВАС-15920/10, от 01.02.2012 N ВАС-11982/11). В связи с этим плата за пользование имуществом за период с 01.01.2011 по 30.04.2011 должна определяться исходя из установленного договором аренды размера 2000 руб. в месяц, что за спорный период составляет 8000 руб..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 02.06.2009 по делу N А12-15393/2008 "...В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению..."
|
| Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.06.2010 по делу N А13-897/2008 "...Как следует из материалов дела, ООО "Энерго КС" (арендодатель) и ООО "МП "Прогресс" (арендатор) заключили договор от 24.08.2007 аренды недвижимого имущества, перечисленного в пункте 1.1 и находящегося по адресу: город Вологда, улица Машиностроительная, дом 43. В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование имуществом с 28.06.2007 по 15.09.2007 составляет 175 руб. (в том числе НДС 18% - 31 руб. 50 коп.) в месяц за 1 кв. м общей площади арендуемого недвижимого имущества (в соответствии с данными об общей площади, указанными в пункте 1.1 настоящего договора). Согласно пункту 3.2 договора аренды с 15.09.2007 арендная плата за недвижимое имущество устанавливается в размере 350 руб. (в том числе НДС 18% - 63 руб.) за 1 кв. м в месяц. Апелляционный суд, исходя из буквального толкования условий пункта 3.2 договора аренды, установил, что в части взыскания неустойки суд первой инстанции вышел за пределы заявленных ООО "Энерго КС" требований. Кроме того, признал данный пункт договора не подлежащим применению, поскольку рассматриваемый договор заключен на срок менее года, а установленное с 15.09.2007 повышение размера арендных платежей противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ. Размер задолженности в сумме 13 613 585 руб. 32 коп. признан апелляционным судом обоснованным и подлежащим взысканию с ООО "МП "Прогресс".
Размер арендных платежей обоснованно взыскан с ответчика исходя из пункта 3.1 договора. Поскольку пункт 3.2 указанного договора устанавливает размер арендной платы, подлежащей перечислению после срока действия договора, то условия этого пункта применению не подлежат..." |
| Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2012 по делу N А32-2522/2012 "...Как видно из материалов дела, Ширинян С.Л. (арендодатель) и Никитина О.Н. (арендатор) 01.02.2011 заключили договор N 1, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение N 1 общей площадью 18,3 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Полтавская, ул. Коммунистическая, 234, строение литера А (пункт 1.1 договора). В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия определен сторонами с 01.02.2011 по 31.12.2011. В пункте 6.1 договора стороны установили, что общая стоимость аренды объекта составляет 12 810 рублей за календарный месяц пользования.
Дополнительным соглашением от 21.03.2011 размер арендной платы по договору увеличен с 01.06.2011 и составил 16 470 рублей 00 копеек за календарный месяц пользования. 7 апреля 2011 года Ширинян С.Л. (арендодатель) и Никитина О.Н. (арендатор) заключили договор N 2, по условиям которого ответчику предоставлены во временное владение и пользование нежилые помещения N 2 и 3 общей площадью 17 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Полтавская, ул. Коммунистическая, 234, строение литера А (пункт 1.1 договора). Срок действия договора установлен сторонами с 07.04.2011 по 06.03.2012 (пункт 2.1 договора). В пункте 6.1 договора от 07.04.2011 согласован размер арендной платы в сумме 11 900 рублей за календарный месяц. Дополнительным соглашением от 08.04.2011 размер арендной платы по договору с 01.06.2011 изменен до 15 300 рублей за календарный месяц пользования (т. 1, л.д. 30). В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Таким образом, изменение первоначально согласованного твердого размера арендной платы по договорам от 01.02.2011 N 1 и от 07.04.2011 N 2, заключенным на срок до одного года, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 Кодекса (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2010 N ВАС-15920/10, от 13.01.2011 N ВАС-17967/10, от 30.03.2011 N ВАС-3748/11, от 01.02.2012 N ВАС-11982/11). В связи с этим плата за пользование имуществом в период, заявленный истцом, должна определяться исходя из первоначально согласованного сторонами размера (по договору от 01.02.2011 N 1 - 12810 рублей в месяц; по договору от 07.04.2011 N 2 - 11 900 рублей в месяц). С учетом внесенных ответчиком платежей суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обязательства Никитиной О.Н. по названным договорам прекращены в связи с надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 Кодекса). При таких обстоятельствах решение от 08.06.2012 об отказе в удовлетворении иска является верным..." |
| Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 N Ф09-5670/10-С6 по делу N А71-14477/2009 "...Обществом "Главрыба" (арендатор) и обществом "Айкай" (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества от 01.04.2009 N 310/2009, согласно которому обществу "Айкай" во временное владение и пользование передан первый этаж нежилого помещения площадью 381,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности. В письме от 08.06.2009 N 162 общество "Главрыба" сообщило обществу "Айкай" о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп. Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом "Айкай" в полном объеме, общество "Главрыба" обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу. Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены. При этом суды указали, что изменение размера арендной платы по спорному договору по истечении двух месяцев со дня его заключения противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании чего, с учетом внесенных обществом "Айкай" платежей, произвели перерасчет задолженности общества "Айкай"..." |
| Центральный округ
Постановление ФАС Центрального округа от 24.11.2005 N А09-2622/05-19 "...Как усматривается из материалов дела, 21.03.2004 между ООО "ОлимпИнвест" (арендодатель) и ОАО "ПССФ" (арендатор) были заключены договоры аренды N 12 и N 13. По договору аренды N 13 во временное владение и пользование было передано складское помещение площадью 500 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, проезд Московский, д. 15, арендная плата по договору установлена в размере 25154 руб., в том числе основная арендная плата - 22000 руб. и дополнительная арендная плата - 3154 руб. Срок действия указанных договоров определен сторонами с 21.03.2004 по 31.12.2004. Пунктами 4.6 и 4.7 договоров N 12 и N 13 предусмотрено, что размер основной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке один раз в квартал, а размер дополнительной арендной платы будет изменяться арендодателем в одностороннем порядке один раз в квартал до 1 числа каждого квартала. Ссылаясь на то, что изменениями N 1 от 10.04.2004, N 7 и N 8 от 01.05.2004, N 2 от 01.07.2004, изменением б/н от 01.10.2004, вносимыми в вышеназванные договоры, арендная плата по ним увеличивалась с нарушением действующего законодательства, в результате чего арендатором за период с 21.03.2004 по 17.11.2004 было излишне уплачено 91553 руб. 56 коп., ОАО "ПССФ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Удовлетворяя заявленные требования, суд области обоснованно руководствовался следующим. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку договоры аренды N 12 и N 13 были заключены на срок менее года, то изменение арендной платы по ним противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет ничтожность п. 4.6 и п. 4.7 названных договоров..." |
Позиция 2. Размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года (равный году), может быть изменен дополнительным соглашением сторон с начала действия договора, но не может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А28-3299/2009-173/7
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, ЗАО "Вятская энергетическая компания" (арендодатель) и ООО "Мебельная фабрика "Лотус" (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2008 N ДА-2008/1 здания с бытовыми помещениями (корпус 1) с тремя промышленными площадками общей площадью 4 634,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Киров, улица Народная, 28.
В пункте 3.1 договора контрагенты согласовали ежемесячный размер арендной платы в сумме 580 984 рублей 72 копеек.
Согласно пункту 3.4 договора арендная плата может быть заменена арендодателем в одностороннем порядке при изменении реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость, в составе, характеристике и стоимости передаваемого здания. Арендодатель должен письменно предупредить об этом арендатора не менее чем за 20 дней до введения нового размера арендной платы.
Контрагенты определили, что договор вступает в силу с 01.02.2008 и действует в течение 11 месяцев (пункт 5.1 договора).
Дополнительным соглашением от 07.02.2008 N ДА-2008/1 стороны изложили пункт 3.1 договора в новой редакции, согласно которой на момент подписания договора ежемесячный размер арендной платы составил 644 893 рубля 04 копейки без НДС.
Уведомлением от 23.09.2008 N 18 арендодатель сообщил арендатору об увеличении с 15.10.2008 ежемесячного размера арендной платы до 741 627 рублей.
В настоящем случае договор аренды от 01.02.2008 N ДА-2008/1 заключен на срок менее года, поэтому размер арендной платы по договору не мог быть изменен в силу прямого запрета, установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. На этом основании суд обоснованно не учитывал размер арендной платы, указанный в уведомлении от 23.09.2008 N 18, при расчете задолженности.
Таким образом, суд обоснованно определил, что ежемесячный размер арендной платы в течение действия названного договора составил 644 893 рубля 04 копейки без НДС.
Материалами дела подтвержден факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, поэтому суд обоснованно взыскал с должника 3 178 171 рубль 19 копеек задолженности по арендной плате за период с ноября 2008 года по 26.03.2009..."
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.12.2011 по делу N А42-642/2011 "...Как следует из материалов дела, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 14.05.2010 N 001 аренды нежилого помещения площадью 87,4 кв. м, находящегося на первом этаже многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Зои Космодемьянской, д. 4, для использования под интернет-клуб сроком по 31.12.2010. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 32 000 руб. Согласно дополнительному соглашению от 15.05.2010 к договору от 14.05.2010 N 001 пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы по договору согласован сторонами и составляет 72 000 руб.". Ссылаясь на недействительность дополнительного соглашения от 15.05.2010, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, заявив требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, полученного по недействительной сделке. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не установил оснований для признания дополнительного соглашения от 15.05.2010 недействительной сделкой, сославшись на принцип свободы договора, установленный пунктом 1 статьи 421 ГК РФ. Суд апелляционной инстанции признал исковые требования обоснованными по праву и размеру, сделав вывод о том, что условия дополнительного соглашения от 15.05.2010 к договору аренды от 14.05.2010 N 001, применению не подлежат как противоречащие пункту 3 статьи 614 ГК РФ, поскольку спорный договор аренды заключен на срок менее года. Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным. Из условий договора аренды от 14.05.2010 N 001 (в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2010) следует, что сторонами была согласована арендная плата в размере 72 000 руб. в месяц. Поскольку арендная плата вносилась арендатором в размере, установленном договором аренды от 14.05.2010 N 001 (в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2010), и им не оспоренном, это свидетельствует о выраженном конклюдентными действиями согласии арендатора с новой редакцией пункта 3.1 договора. При таких обстоятельствах, вывод апелляционного суда о том, что дополнительным соглашением от 15.05.2010 предусмотрено неоднократное увеличение арендной платы в течение одного года, что не соответствует пункту 3 статьи 614 ГК РФ, нельзя признать правомерным. Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что, поскольку суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства, применил подлежащие применению нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену принятого решения, у апелляционного суда не было оснований для его отмены..." |
6.3. Вывод из судебной практики: Если законом или договором предусмотрена возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке, он может делать это без подписания дополнительного соглашения с арендатором не чаще одного раза в год.
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 106; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!