Изменение сумм арендной платы 9 страница
Получение ООО "ЛЕВ" с 01.10.2007 по 31.03.2009 излишне уплаченной истцом арендной платы ввиду перехода ответчика на упрощенную систему налогообложения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд проанализировал условия договора аренды от 01.06.2006, с учетом указанного в пункте 5.1 договора принципа расчета и курса доллара, равного 27 рублям, и пришел к выводу о том, что арендная плата, составлявшая 639 878 рублей 67 копеек, правомерно оплачивалась арендатором первоначальному арендодателю - ООО "Нижегородская мясная трапеза" и в дальнейшем - ООО "ЛЕВ".
Довод заявителя о том, что размер арендной платы не был уменьшен на сумму НДС (18 процентов), несмотря на то что ООО "ЛЕВ" не является плательщиком НДС ввиду перехода на УСН, судами обеих инстанций обоснованно отклонен в силу следующего.
Публично-правовые отношения по уплате налога на добавленную стоимость в бюджет складываются между налогоплательщиком и государством. Контрагент плательщика (в данном случае - арендодатель) участником этих отношений не является.
Таким образом, суд правильно посчитал, что изменение налоговых обязанностей арендодателя не является основанием для изменения цены гражданско-правового договора аренды.
Спорным договором не установлен порядок изменения арендной платы в случае изменения ставки НДС. В то же время по общему правилу (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) изменение договора возможно по соглашению сторон. В рассматриваемом случае договор изменился только 01.04.2009, то есть после подписания сторонами дополнительного соглашения к договору аренды.
|
|
|
Приняв во внимание, что в установленном законом порядке в спорный период изменение величины арендной платы сторонами не проводилось, арендатор перечислял арендную плату ООО "ЛЕВ" в той же сумме, что и предыдущему арендатору, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии со стороны ответчика неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы..."
Позиция 2. Переход арендодателя на упрощенную систему налогообложения является основанием для уменьшения размера арендной платы на сумму НДС без заключения дополнительного соглашения к договору.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2003 N А26-792/03-13
"...Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 11782 руб. 11 коп., включая НДС. Из расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение 2), усматривается, что в указанную сумму составной частью входит НДС в сумме 1963 руб.
Решением налогового органа от 03.01.2002 в соответствии со статьей 145 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты НДС на период с 01.12.2001 по 30.11.2002.
|
|
|
В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Взаимоотношения между продавцом и покупателем, связанные с исполнением ими обязанностей налогоплательщиков, регулируются налоговым законодательством. Условие о включении в цену договора суммы НДС не может являться предметом соглашения сторон. Следовательно, в том случае, когда в договоре его сумма установлена с указанием на включение в нее НДС, цена, по которой должно исполняться гражданско-правовое обязательство, определяется в соответствующей сумме за вычетом НДС.
Поскольку в 2002 году ООО "Риэлти" было освобождено от уплаты НДС, оно, получая от компании "Торстен" арендную плату в размере, включающем сумму НДС, неосновательно обогащалось на данную сумму. Арендодатель, продолжая выставлять счета на полную сумму за тот период, когда он был освобожден от обязанности перечислять НДС в бюджет, необоснованно увеличил арендную плату на сумму НДС. Между тем возможность в одностороннем порядке изменять арендную плату в связи с изменением порядка налогообложения сторон договором не предусмотрена и не вытекает ни из налогового, ни из гражданского законодательства.
|
|
|
С учетом изложенного суд, применив статьи 424, 431, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ООО "Риэлти" 23564 руб. 28 коп., соответствующих сумме НДС, от уплаты которого в спорный период ответчик был освобожден и которую компания "Торстен" перечисляла в счет арендной платы..."
6.12. Вывод из судебной практики: Если в договоре установлено, что арендная плата подлежит ежегодному изменению по соглашению сторон, арендатор не вправе уклоняться от заключения такого соглашения.
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 18.04.2008 по делу N А55-1747/2007
"...Проверив законность решения и постановления в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационных жалоб.
Письмом N 492 от 03.03.06 (л. д. 26 - 27, т. 1) истец обратился к ответчику с уведомлением о том, что в соответствии с отчетом об оценке N 1/28/11-05/71, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Интер-Стандарт", арендная плата за пользование нежилыми помещениями, переданными открытому акционерному обществу "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" по договору аренды недвижимого имущества N 238 от 06.10.04, составила 870264 руб. в месяц без учета НДС.
|
|
|
В связи с изложенным истец просил подписать и направить в двух экземплярах в его адрес направляемый с данным письмом проект дополнительного соглашения к договору N 238 от 06.10.04.
Полагая, что ответчик существенно нарушив договор, необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Пункт 5.1 договора N 238 от 06.10.04 предусматривает, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Согласно пункту 7.3 договора пересмотр арендной платы производится ежегодно.
Таким образом, стороны добровольно приняли на себя обязательство по пересмотру размера арендной платы ежегодно. Поскольку арендная плата с момента заключения договора не изменялась, а ответчик не исполнил обязательство, предусмотренное пунктом 7.3 договора, уклонившись от подписания дополнительного соглашения, то истец был вправе обратиться в суд с настоящим иском в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
6.13. Вывод из судебной практики: Одностороннее изменение арендодателем арендной платы, предусмотренное договором, может являться злоупотреблением правом, если в результате сумма платы существенно превысила средние рыночные ставки в данной местности за соответствующий период.
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки..."
Аналогичная судебная практика:
| Восточно-Сибирский округ
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу N А10-1405/2013 "...Как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчета ООО "АРТОКС" "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки" от 20.08.2010 N 143/42-10/2. Рассматривая спор и оценив названный отчет по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверной информации о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не принял во внимание определенную в нем рыночную стоимость объекта оценки - годовую арендную плату за 1 кв. м складского помещения, равную 1884 рублям без НДС. На основе отчета N 617 по оценке рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведенного оценщиком ООО "Фонд имущества Республики Бурятия" Слугиновой О.Л. по определению Арбитражного суда Республики Бурятия, суд первой инстанции установил действительную рыночную стоимость права пользования на условиях аренды спорным помещением. Результаты этой оценки не были оспорены лицами, участвующими в деле, несоответствия данного отчета требованиям действующего законодательства не выявлено. В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Исходя из изложенного, установив, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, арбитражный суд правильно разрешил спор, взыскав задолженность в размере определенной рыночной стоимости аренды спорного имущества и отказав в удовлетворении иска в сумме, превышающей эту величину..." |
| Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу N А05-8698/2012 "...Согласно пункту 4.1 договора годовой размер арендной платы составляет 238 700 руб. и определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, составленным независимым оценщиком. В соответствии с пунктом 4.3 договора годовой размер арендной платы за имущество может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Об изменении размера арендной платы за пользование имуществом по настоящему договору арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее, чем за месяц до момента изменения арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется. Мэрия письмом от 21.03.2012 N 003-07/269 сообщила Обществу, что на основании пункта 4.3 договора аренды размер годовой арендной платы изменяется и с 01.05.2012 составляет 1 013 000 руб., Обществу предложено внести арендную плату равными частями в срок до 01.05.2012 и до 01.08.2012. Общество, считая решение об увеличении арендной платы незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. Суд первой инстанции удовлетворил требование в части не подлежащим применению уведомления от 21.03.2012, придя к выводу, что решение об увеличении арендной платы по договору, выраженное в названном уведомлении, не соответствует статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и нарушает права Общества, так как возлагает на него при отсутствии законных оснований обязательство по внесению арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Согласно пункту 22 Постановления N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая условия заключенного сторонами договора, суды правомерно пришли к выводу, что уведомление от 21.03.2012 об изменении размера арендной платы более чем в 4 раза не может расцениваться в качестве достижения сторонами в установленном порядке соглашения об изменении размера арендной платы в смысле пункта 1 статьи 452 ГК РФ. Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."
По данному делу см. также Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013.
Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 по делу N А05-8698/2012 "...Из указанных отчетов не видно и ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано, в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза. Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Респект" (том 1, листы 28 - 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб. Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен. Доводы апелляционной жалобы указанных выводов суда не опровергают..." |
6.14. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не обязывает стороны в будущем заключать такие соглашения.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767
"...Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Суды не учли, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.
Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При названных обстоятельствах у судов не имелось оснований для удовлетворения искового требования.
Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении норм права, что согласно пункту 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены..."
Аналогичная судебная практика:
| Западно-Сибирский округ
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.07.2015 N Ф04-20962/2015 по делу N А45-17338/2014 "...Судами по материалам дела установлено, что на основании заключенных между администрацией (арендодателем), ООО "Вербена" (арендатором) и МКУ "Управление жилищно-коммунального хозяйства" (балансодержателем) договора аренды от 28.09.2011 N 474 и договора аренды от 28.09.2011 N 475 общество приняло в пользование и владение соответственно нежилые помещения общей площадью 827,07 кв. м и нежилые помещения общей площадью 146,1 кв. м, расположенные в здании (общей площадью 2264,9 кв. м) по адресу: Новосибирская обл., г. Бердск, ул. Черемушная, 5/1. Как указано в пунктах 3.4 договоров аренды N 474 и N 475, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Ссылаясь на установление рыночной стоимости арендной платы за использование спорных нежилых помещений, администрация сообщила об увеличении арендной платы и направила для подписания дополнительные соглашения по изменению условий относительно определения арендной платы к договорам аренды N 474 и N 475. Общество от подписания дополнительных соглашений отказалось, мотивировав отсутствием оснований для увеличения арендной платы, поскольку договоры аренды не содержат условий по изменению размера арендной платы. Указывая на незаконность отказа общества от подписания дополнительных соглашений, в этой связи причинение ущерба, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. Суды, исследовав представленные доказательства и приведенные доводы, пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ). Между тем условия спорных договоров аренды не предусматривают случаи возможности изменения арендной платы. Исходя из содержания пунктов 3.4 договоров аренды, приняв во внимание правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, суды указали, что включение в договор аренды условия о возможности изменения по соглашению сторон размера арендной платы само по себе не свидетельствует о принятии сторонами сделки обязательства по заключению в будущем соглашения об изменении арендной платы по требованию одной из сторон. Судами также указано, что в связи с отсутствием согласования сторонами договоров аренды возможности передачи на рассмотрение суда спора по вопросу об изменении размера арендной платы недопустимо внесение в судебном порядке соответствующих изменений в договоры по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к правильному выводу о недоказанности администрацией наличия предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса РФ оснований для внесения изменений условий спорных договоров аренды в связи с существенным изменением обстоятельств и в судебном порядке, правомерно отказав в удовлетворении исковых требований..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 109; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!