Изменение сумм арендной платы 6 страница

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2015 N Ф05-15294/2014 по делу N А40-54476/14

"...Согласно пункту 6.1 договора с учетом положений договора аренды, заключенного между сторонами 28.12.1993 N 2720/17, ставки арендной платы за помещения не подлежат изменению до 31.12.2011, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора.

Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налогов на имущество, оборотных налогов пропорционально размеру их увеличения, но не чаще одного раза в год (пункт 6.5 договора).

Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчета и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора N 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора N 20/155 от 23.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3 872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3 002,59 руб. до 3 113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (на что ссылается истец), в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Противоречия выводов суда указанной правовой позиции, а также неправильного толкования судом норм материального права в настоящем случае судебная коллегия не находит..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.02.2018 N Ф07-15278/2017 по делу N А56-46281/2016

"...Договором предусмотрено, что в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации, Ленинградской области, Муниципального образования, уровня инфляции, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменять размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке не чаще одного раза в год; новый размер платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления об изменении размера арендной платы (пункт 3.1); в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки начисляются пени в размере 0,5% от суммы арендной платы за месяц за каждый день просрочки (подпункт 4.2.1); арендодатель вправе изменять без согласования с арендатором размер арендной платы не чаще одного раза в год (подпункт 5.1.3); вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, кроме случая в пункте 3.1 и подпункте 5.1.3 (пункт 6.1).

В связи с принятием Советом депутатов Муниципального образования решения от 20.12.2012 N 79 "Об установлении базовой ставки годовой арендной платы за один квадратный метр нежилой площади на 2013 год" Комитет уведомлением от 26.12.2012 известил Слинко Д.Н. об увеличении с 01.03.2013 арендной платы до 5 237 руб. (без НДС).

Уведомлением Слинко Д.Н. был извещен об увеличении с 01.08.2014 размера ежемесячной арендной платы (с учетом НДС) до 44 557,63 руб.

Основанием для изменения арендодателем в одностороннем порядке арендной платы послужило то, что в соответствии с решением Совета депутатов Муниципального образования от 09.04.2014 N 14 "О внесении изменений в Положение о сдаче в аренду нежилого фонда муниципальной собственности муниципального образования "Город Коммунар" арендная плата за пользование нежилым фондом Муниципального образования определяется по результатам рыночной оценки, а согласно отчету об оценке величины рыночной арендной платы от 26.05.2014 N 43-1/14, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Северо-западное проектно-экспертное бюро", рыночная арендная плата за помещение в месяц составляет 37 760,7 руб. (без НДС).

Слинко Д.Н., не согласившись с указанным в Уведомлении размером арендной платы, в 2015 г. обратился в Комитет с заявлением о ее перерасчете, в обоснование которого представил отчет общества с ограниченной ответственностью "Оценочная фирма ГАРАНТИЯ" от 22.05.2015 N Н02975 (далее - отчет N 2), согласно которому ежемесячная арендная плата за пользованием помещением должна составляет 23 672 руб. без учета НДС.

По результатам совещания, проведенного 21.10.2015 с участием Слинко Д.Н., бюджетной комиссией Совета депутатов Муниципального образования было принято оформленное протоколом N 5 решение, согласно которому Комитет обязывался производить расчет арендной платы по договору в соответствии с отчетом N 2.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Из содержания пунктов 3.1 и 6.1 договора следует, что Комитет в случае изменения нормативно-правовых актов Муниципального образования, регулирующих исчисление размера арендной платы, вправе изменять размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке не чаще одного раза в год без подписания дополнительного соглашения к договору; новый размер платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления об изменении размера арендной платы.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Поскольку Комитет произвел увеличение размера арендной платы в соответствии с пунктами 3.1 и 6.1 договора, то заключения со Слинко Д.Н. дополнительного соглашения к договору об этом не требовалось.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Уведомление об увеличении арендной платы, скорректированной решением бюджетной комиссией Совета депутатов Муниципального образования от 21.10.2015, получено Слинко Д.Н. через своего сотрудника 03.06.2014.

При расчете задолженности ответчика Комитет правильно исходил из размера арендной платы, действовавшей до 31.07.2014 (5237 руб.) и арендной платы, действовавшей с 01.08.2014 (23 672 руб.).

Поскольку Слинко Д.Н. в материалы дела не представил доказательства погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 01.04.2013 по 15.03.2016, то суд первой инстанции правомерно требование Комитета о взыскании 382 007 руб. арендной платы удовлетворил..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.02.2018 N Ф07-16777/2017 по делу N А05-4725/2017

"...Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер платы за здание может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Об изменении размера платы за здание по договору арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее чем за один месяц. Подписание дополнительного соглашения в данном случае не требуется.

Письмом от 20.09.2016 N 003-07/1096 Администрация уведомила Общество о повышении размера ежемесячной арендной платы с 06.11.2016 до 366 186 руб. 44 коп. (без налога на добавленную стоимость) за здание и 12 000 руб. за земельный участок. Письмо получено Обществом 04.10.2016.

Арендная плата за пользование зданием и земельным участком установлена по результатам ее рыночной оценки в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью "Проф-оценка" от 22.07.2016 N 780/5-16рс.

Общество, не согласившись с увеличением размера арендной платы, ежемесячные платежи производило в размере, предусмотренном договором.

В связи с внесением арендных платежей не в полном объеме Администрация направила в адрес Общества письмо от 05.12.2016 N 119-06/12465 с требованием об уплате образовавшейся задолженности и пеней.

Разрешая спор, суды, проанализировав содержание пункта 3.4 договора, в соответствии со статьями 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в заявленном размере.

При этом судами учтено следующее. Возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке установлена пунктом 3.4 договора. Администрация, увеличивая размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование зданием и земельным участком, реализовала свое право, предоставленное договором. Уведомление об изменении платы ответчиком было получено. Доказательств того, что одностороннее увеличение арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок, не представлено. Суды, приняв во внимание заключенные ответчиком договоры субаренды, констатировали отсутствие доказательств злоупотребления арендодателем своим правом, являющихся основанием для применения положений статьи 10 ГК РФ в силу пункта 22 постановления Пленума N 73.

Поскольку ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в размере, указанном в уведомлении Администрации, суды в соответствии со статьями 309, 310, 330, 424, 614 ГК РФ удовлетворили исковые требования.

Довод подателя жалобы об отсутствии у Администрации оснований для увеличения размера арендной платы отклонен судами обеих инстанций как основанный на неверном толковании общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и изменении договора, а также специальных норм, регулирующих арендные отношения, и ошибочном толковании условий договора от 23.10.2015 N 160/15Л.

Между тем арендодатель, изменяя размер арендной платы в соответствии с рыночными показателями, действовал в рамках положений пункта 3.4 договора и пункта 3 статьи 614 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума N 73, пункт 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В данном случае действия Администрации не противоречат позициям, изложенным в пунктах 20 - 22 постановления Пленума N 73.

Ссылка на отсутствие государственной регистрации изменения арендной платы не принимается, поскольку такая регистрация не требуется..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2016 N Ф07-226/2016 по делу N А13-8324/2015

"...Как следует из материалов дела, ООО "ГК "ОКОР" (арендодатель) и ООО "ОКОР" (арендатор) заключили договор от 01.12.2011 N 471/07-11-А/06А аренды нежилых помещений общей площадью 829,03 кв. м (приложения 1 и 2), находящихся в здании по адресу: г. Вологда, ул. Горького, д. 91.

Арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в связи с изменением площадей, цен, тарифов и в других случаях путем письменного извещения арендатора за 30 дней (пункт 4.2 договора).

Уведомлением от 26.11.2014 арендодатель сообщил арендатору о повышении арендной платы с 01.01.2015 до 400 руб. за 1 кв. м в месяц. К уведомлению приложены два экземпляра дополнительного соглашения к договору.

Однако арендатор не согласился с новым размером арендной платы и продолжил вносить ее в прежнем размере.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления настоящего иска.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 21 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Судами установлено, что с 2012 года по 2014 год размер арендной платы в одностороннем порядке не повышался.

С учетом приведенных норм и материалов дела суды пришли к выводу о наличии у арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 06.05.2015 в размере 327 892 руб. 70 коп.

В связи с изложенным исковые требования удовлетворены правомерно..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.02.2017 N Ф09-11761/16 по делу N А60-10645/2016

"...В силу пункта 3.2 договора размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон, а также арендодателем в одностороннем порядке, с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка, но не более одного раза в год. Кроме того, основанием для изменения арендной платы по договору является введение в действие правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.

Уведомлением от 28.04.2012 N 141/4-4521 арендатор был проинформирован об увеличении размера арендной платы, определенного на основании отчета об оценке федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" от 20.12.2011; по условиям дополнительного соглашения от 09.01.2013 арендная плата устанавливалась в размере 116 628 руб. 08 коп.

Уведомлением от 20.02.2015 N 141/4-2090 до арендатора была доведена информация об увеличении размера арендной платы до 137 285 руб. 33 коп. соответствии с отчетом об оценке N 6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001, а также необходимости подписания дополнительного соглашения к договору.

Впоследствии на основании уведомления от 18.05.2015 N 141/14-6024 размер арендной платы изменен до 111 132 руб. 50 коп. с учетом письма федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" от 08.05.2015 N Ф-66/1129 о корректировке стоимости права пользования объектом аренды с учетом охранных обязательств.

Общество "Фирма "Уралстроймаркет", не согласившись с изменением в одностороннем порядке размера арендной платы, выраженным в названном уведомлении, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что условиями договора предусмотрено право арендодателя изменять размер годовой арендной платы в одностороннем порядке, в том числе в случае изменения конъюнктуры рынка.

В соответствии с п. 3 ст. 614 названного Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Вместе с тем из положений ст. 310 Кодекса следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Исходя из изложенного, суды первой и апелляционной инстанций, оценив условия п. 3.2 договора аренды, пришли к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае арендодатель может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы при наличии предусмотренных договором оснований, в частности при изменении рыночной стоимости аренды (конъюнктуры рынка).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили:

что согласно уведомлению от 20.02.2015 N 141/4-2090 размер арендной платы был увеличен до 137 285 руб. 33 коп. на основании отчета об оценке; в отчете об оценке от 14.01.2015 N 6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001 указано, что рыночная стоимость права пользования нежилыми помещениями общей площадью 188,6 кв. м, расположенными на 1 этаже в здании, находящемся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48, корпус Г, по состоянию на 15.12.2014 составляет 1 647 424 руб.; в соответствии с уведомлением от 18.05.2015 N 141/14-6024 было произведено изменение размера арендной платы до 111 132 руб. 50 коп. на основании отчета об оценке от 14.01.2015 N 6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001 и письма федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - федеральное бюро технической инвентаризации" от 08.05.2015 N Ф-66/1129 о корректировке стоимости права пользования объектом аренды.

При указанных обстоятельствах суды признали доказанным факт увеличения рыночной стоимости аренды по сравнению с предыдущим периодом пользования, то есть изменение конъюнктуры рынка, и, учитывая отсутствие доказательств изменения арендной платы чаще чем один раз в год, пришли к обоснованному выводу о том, что увеличение арендной платы осуществлено арендодателем в соответствии с требованиями закона и условиями договора аренды..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.11.2014 N Ф09-7086/14 по делу N А60-44315/2013

"...Арендодатель уведомлением от 27.12.2012 N 1062/12 известил арендатора об изменении арендной платы с 01.01.2013 по договору от 08.10.2007 N 07-1/07-04 в соответствии с заключением независимого оценщика из расчета 452 руб. за 1 кв. м арендуемых помещений в месяц с учетом НДС.

Уведомление об изменении арендной платы получено арендатором 29.12.2012.

Общество "УЗТМ", полагая, что указанное уведомление противоречит требованиям закона и условиям договора, обратилось в суд с соответствующими требованиями.

Положения п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Суды, проанализировав п. 6.4 договора, признали, что условиями данного пункта предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке изменить размер арендной платы при наличии предусмотренных договором оснований, в частности при изменении рыночной стоимости объекта аренды (конъюнктуры рынка).

При указанных обстоятельствах суды признали доказанным факт увеличения рыночной стоимости спорного имущества по сравнению с предыдущим периодом пользования этим имуществом, то есть изменение конъюнктуры рынка, и, учитывая отсутствие доказательств изменения учреждением арендной платы чаще, чем один раз в год, пришли к обоснованному выводу о том, что увеличение арендной платы осуществлено учреждением в соответствии с требованиями закона и условиями договора аренды, предусмотренными п. 6.4 данного договора..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 105; Мы поможем в написании вашей работы!