Изменение сумм арендной платы 8 страница
| Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 23.07.2014 по делу N А55-17243/2013 "...Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 445, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", условиями договора аренды от 20.01.1998 N 323/2-С и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды на условиях представленного истцом проекта, предусматривающее увеличение размера арендной платы на основании рыночной оценки стоимости права аренды согласно отчету об оценке от 28.05.2012 N 3/09-1. В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год (пункт 3.3 договора), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Поскольку стороны не достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, а доказательства наличия в совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 ГК РФ условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют, суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 22.01.2013 по делу N А55-4607/2012 "...Общество с ограниченной ответственностью "Сызрань-продукт" (далее - истец, ООО "Сызрань-продукт") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость" (далее - ответчик) о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а оснований для применения правил статьи 451 ГК РФ в рассматриваемом деле не имеется. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций. Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Поскольку стороны не достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, доказательства наличия совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 ГК РФ условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют, суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска..."
Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2012 по делу N А55-4620/2012 "...Общество с ограниченной ответственностью "Сызрань-продукт" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость" (далее - ответчик) об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 13.09.2010 N СВ-6/650 на следующих условиях: Первый абзац раздела VII "Размер постоянной величины арендной платы, порядок ее изменения" изменить и читать в редакции: "Ежемесячная величина арендной платы составляет 228 895 руб. 33 коп., в том числе НДС по ставке в соответствии с законодательством о налогах и сборах".
Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 13.09.2010 N СВ-6/650. Согласно пункту 2 раздела VII Приложения N 1 к договору аренды, начиная со второго года с момента подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель вправе не чаще одного раза в год инициировать изменение размера арендной платы, но на величину, не превышающую 5 процентов от предыдущего установленного размера арендной платы. В пункте 5 указанного раздела установлено, что изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. Истец в адрес ответчика направил дополнительное соглашение от 01.11.2011 о внесении изменений в пункт 1.1 раздела VII Приложения N 1 к договору аренды об увеличении размера арендной платы до 228 895 руб. 33 коп. Поскольку ответчик не согласился с увеличением размера арендной платы, дополнительное соглашение к договору аренды не подписал, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств. Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Учитывая положения указанных норм права и условия договора аренды, а также отсутствие доказательств наличия совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 ГК РФ в их взаимосвязи, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца..." |
6.8. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды о праве арендодателя расторгнуть договор в связи с отказом арендатора от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы является ничтожным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 04.07.2011 N КГ-А41/5756-11-П по делу N А41-16314/09
"...Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе, п. 3.2.3 договора, в соответствии с которым арендатору надлежит в месячный срок оформить дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы.
Однако, указанное условие ничтожно, поскольку противоречит ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, требования процессуальных норм права соблюдены, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."
6.9. Вывод из судебной практики: Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.08.2010 N Ф03-5292/2010 по делу N А59-6902/2009
"...В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы установлен на основании отчета оценщика - ООО "Агентство независимых экспертиз" от 12.05.2004 N 012-08.04.04 и согласован сторонами в сумме 59 852 руб. в месяц без НДС; при этом, согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом может быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.
Во исполнение письма Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество) от 14.03.2008 N 30-14/2506 о необходимости пересмотра ставок арендной платы федерального имущества, предприятие уведомило арендатора об изменении таковой при пользовании им причалами NN 1, 2, 5, 5а, 6, 7, 8 и их инженерными сетями (письмо от 24.08.2009 N НРР-02/206). Размер арендной платы определен на основании отчета оценщика N 08-01.374 и с 01.10.2009 составляет 7 471 760 руб. с учетом НДС ежемесячно.
Между тем за октябрь 2009 года арендная плата уплачена ответчиком в прежнем размере.
Полагая, что расчеты за спорный период арендатор должен производить исходя из измененной ставки арендной платы, в связи с чем задолженность в виде неуплаченной ответчиком разницы составляет 7 401 134 руб. 64 коп., предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 этого же Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 3 этой же нормы материального права, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Между тем из имеющегося в материалах дела договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений.
При таких обстоятельствах арбитражный суд, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходя из буквального толкования положений пунктов 3.1, 3.3, 3.4 договора в их взаимосвязи, пришел к правильному выводу о том, что сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы.
Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы, положив в его основу оценку рыночной стоимости арендуемого имущества, не предусмотренную условиями договора аренды.
Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд правомерно счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска..."
6.10. Вывод из судебной практики: Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определены основания такого изменения и его допустимый размер, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.11.2013 по делу N А46-3808/2013
"...В соответствии с пунктом 3 арендодатель вправе повышать арендную плату по договору, предупредив письменно арендатора об этом за 10 дней до повышения арендной платы.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что условиями пункта 3 договора не определены ни основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена, в настоящем случае не может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем, так как стороны не согласовали основания такого изменения, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку правомерность изменения размера арендной платы по договору в одностороннем порядке истцом не доказана.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."
По данному делу см. также Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013.
Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013 по делу N А46-3808/2013
"...В соответствии с пунктом 3 арендодатель вправе повышать арендную плату по договору, предупредив письменно арендатора об этом за 10 дней до повышения арендной платы.
В пункте 3 договора предусмотрено право арендодателя повышать арендную плату в одностороннем порядке, предупредив арендатора об этом письменно за 10 дней до повышения арендной платы.
Как следует из пояснений истца, размер арендной платы увеличен на основании отчета о рыночной арендной плате за пользование объектом оценки.
Между тем, из условий договора аренды не следует, что изменение (увеличение) рыночной стоимости объекта аренды является основанием для увеличения размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 3 договора.
Положения статьи 301 <*> ГК РФ не допускают одностороннее изменение условий договора при осуществлении предпринимательской деятельности кроме случаев, предусмотренных договором, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа обязательства.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не статья 301.
Условиями пункта 3 договора не определены основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений.
В связи с чем суд приходит к выводу о том, что договорное условие пункта 3, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), однако, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена, в настоящем случае не может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем, так как стороны не согласовали основания такого изменения..."
6.11. Вывод из судебной практики: По вопросу изменения размера арендной платы, согласно договору включающей НДС, если арендодатель от уплаты НДС освобожден, имеется две позиции судов.
Позиция 1. Переход арендодателя на упрощенную систему налогообложения не является основанием для уменьшения размера арендной платы на сумму НДС без заключения дополнительного соглашения к договору.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 по делу N А43-24309/2010
"...В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата составляет сумму, эквивалентную 93,20 доллара США в месяц за один квадратный метр торговой площади и 78,44 доллара США в месяц за один квадратный метр складского помещения, включая НДС 18 процентов.
Стороны заключили дополнительное соглашение от 01.04.2009 к договору аренды от 01.06.2006, которым определили, что с 01.04 по 30.09.2009 арендная плата устанавливается в размере 500 000 рублей в месяц, НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, что подтверждается уведомлением Инспекции Федеральной налоговой службы России по Нижегородскому району города Нижнего Новгорода от 30.07.2007 N 4726.
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 107; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!