Особенности арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) имущества 1 страница

Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 15534/13 по делу N А07-20211/2012

"...Комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 27.09.2005 N 619 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 74:03:0903001:0051 общей площадью 147 899 кв. метров, расположенного в поселке Кропачево Челябинской области, на срок с 26.09.2005 по 26.09.2054 (далее - договор аренды от 27.09.2005).

Комитет в письме от 17.11.2011 сообщил о направлении в адрес общества перерасчета арендной платы по договору аренды от 27.09.2005 за период с 20.10.2011 по 31.12.2011 в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом договора аренды, на основании постановления N 284-П.

Размер арендной платы за государственные (муниципальные) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

На основании пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением N 284-П, вступившим в силу со дня его официального опубликования - 29.09.2011, утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Челябинской области. Ввиду изменения этим нормативным актом одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) у арендодателя возникло право требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного показателя.

При таких обстоятельствах суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что общество обязанность по внесению арендной платы за период с 20.10.2011 по 31.12.2011 исполнило не в полном объеме.

Указанный подход судов соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, а также положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", не исключающим применение для целей исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, нового показателя кадастровой стоимости с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель.

При названных обстоятельствах выводы судов о возникновении у общества обязанности по оплате арендной платы в новом размере до внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости являются обоснованными..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 10782/13 по делу N А47-11260/2012

"...Общество полагает, что размер арендной платы по договору аренды с момента вступления в действие постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) не должен превышать предельно допустимый размер арендной платы, установленный указанными Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением N 582 (далее - Правила), в данном случае подпунктом "д" пункта 3 Правил, для аналогичных случаев в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. В результате на стороне министерства возникло неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы, поэтому общество обратилось со встречным исковым требованием.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из того, что расчет арендной платы произведен министерством на основании согласованных сторонами условий договора о размере арендной платы и соответствует принципам определения арендной платы, установленным постановлением N 582.

Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу, что положения подпункта "д" пункта 3 Правил не подлежат применению в качестве нормативно регулируемой цены ввиду распространения их действия только на земельные участки, относящиеся к федеральной собственности. Указывая на несостоятельность ссылки общества на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (далее - постановление N 15837/11), суды исходили из того, что указанная правовая позиция распространяется только на договоры аренды земельных участков, предоставленных для целей жилищного строительства, с учетом установленного постановлением N 582 принципа учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении N 15837/11, принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013)). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Правовая позиция, изложенная в постановлении N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.

Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Указанное правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.

Из материалов настоящего дела усматривается, что размер арендной платы, взимаемой министерством с общества в рамках заключенного ими договора аренды, значительно превышал два процента от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Следовательно, у общества отсутствует задолженность по арендной плате и судами необоснованно удовлетворен иск министерства.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Поскольку суды, удовлетворив иск министерства и отказав в удовлетворении встречного иска, не исследовали обоснованность расчета суммы неосновательного обогащения, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности (включая муниципальную собственность, собственность субъектов РФ и земли, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 для земель федеральной собственности.

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010

"...Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении, принимая во внимание Постановление N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного и в связи с тем, что договор аренды с обществом был заключен 18.06.2007, в течение двух лет с момента заключения договора, то есть с 18.06.2007 по 18.06.2009, а применительно к спорному периоду с 01.01.2008 по 18.06.2009, арендная плата подлежит исчислению в размере, установленном договором аренды. При этом правило подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 к отношениям сторон по данному договору не применяется, так как оно вступило в силу лишь 04.08.2009.

Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами в части применения пункта 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу и необоснованности исчисления размера арендной платы за прошедшие периоды на основании принятых впоследствии нормативных актов публичных образований могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел условие договора о том, что арендная плата изменяется с момента принятия органом местного самоуправления соответствующего нормативного акта.

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11 по делу N А57-13223/2010

"...Порядок определения арендной платы согласован в пункте 3.6 договора аренды и установлен в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и постановлением правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения". Расчет арендной платы приведен в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора аренды, и исчислен исходя из базовой ставки ежегодной арендной платы за землю за 1 кв. метр - 8,2244 рубля.

Пунктом 3.7 договора аренды определено, что сумма арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменений, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области и Вольского муниципального района. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть данного договора. Арендатор также может быть уведомлен через средства массовой информации. Изменение арендной платы вступает в силу с момента принятия органами местного самоуправления соответствующего нормативного акта. Согласно пункту 3.8 упомянутого договора арендатор перечисляет арендную плату поквартально до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Кадастровая стоимость земельного участка изменена постановлением N 270-П, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 01.01.2007 согласно приложению N 3 (введено постановлением правительства Саратовской области от 03.08.2009 N 343-П, вступило в силу со дня его официального опубликования).

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Статьей 424 Гражданского кодекса предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Следовательно, постановление N 270-П могло применяться для установления размера арендных платежей только после вступления его в силу.

Суды применили новый расчет арендной платы ранее даты вступления в силу соответствующего нормативного акта и приложения к нему: с начала года, в котором произошло указанное изменение, придав этому акту обратную силу.

Кроме того, судами не учтено, что до принятия постановления N 270-П, которым были вновь утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 01.01.2007, действовали (до признания их утратившими силу) постановления правительства Саратовской области от 30.11.2007 N 423-П, от 03.03.2009 N 75-П, от 02.04.2009 N 121-П, от 20.05.2009 N 202-П. Они также должны учитываться при расчете арендной платы.

При названных обстоятельствах выводы судов трех инстанций о наличии оснований для удовлетворения искового требования сделаны в результате неправильного применения статей 424, 614 Гражданского кодекса..."

Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 310-ЭС14-5236 по делу N А09-7730/2013

"...В силу пунктов 3.1 и 3.2 договора N 2440 арендная плата за пользование земельными участками устанавливается согласно решениям Собраний представителей г. Кузнецка и подлежит уплате помесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за текущим.

Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы пересматривается при изменении нормативных правовых актов. При изменении размера платы арендодатель предупреждает об этом арендатора путем направления ему уведомления о перерасчете арендной платы, расчета арендной платы и копий документов, являющихся основанием для пересмотра арендной платы. С момента его получения арендатором либо не позднее 30 дней с даты их отправления заказным письмом по адресу, указанному в договоре, применяется новый расчет.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что условия заключенного договора не предусматривают возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменением законодательства без направления в адрес арендатора соответствующего уведомления о перерасчете арендной платы. Суд посчитал, что данные обстоятельства подтверждают исполнение ответчиком договора в соответствии с его условиями, а также опровергают доводы истца о наличии задолженности ответчика в части внесения арендной платы за период с 07.12.2009 по 31.12.2012 и свидетельствуют о необоснованности начисления неустойки.

Отменяя решение и частично удовлетворяя исковые требования, суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что согласно пунктам 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом.

Поскольку нормы абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед правилами абзаца первого названного пункта, то к спорному договору подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом.

Пункт 3.1 договора N 2440 прямо указывает, что арендная плата за пользование земельными участками в 2007 году устанавливается согласно решениям Собрания представителей г. Кузнецка, поэтому суд апелляционной инстанции указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о приоритетности правил, установленных договором, нежели обязательными правовыми актами. Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о необходимости применения к возникшим правоотношениям положений, установленных решением Собрания представителей г. Кузнецка N 131-82/4 и постановления N 918-пП. Изменение регулируемой арендной платы публичными органами (или элементов формулы) по общему правилу изменяет арендную плату за пользование земельными участками. Следовательно, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора аренды. Таким образом, задолженность по арендной плате по договору N 2440 за период с 07.12.2009 по 31.12.2012 подлежит взысканию в размере 142 338 рублей 51 копейки.

Нарушений норм материального права судами апелляционной и кассационной инстанций не допущено. Порядок формирования арендной платы установлен абзацем вторым пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установившими, что арендная плата является регулируемой. Таким образом, общество не могло не знать об императивности норм, регулирующих размер арендной платы земельных участков, не переданных в частную собственность..."

Определение ВАС РФ от 19.09.2013 N ВАС-9909/13 по делу N А33-3329/2012

"...В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (далее - ТУ Росимущества) просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права. По мнению заявителя, Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства N 582) не является нормативно-правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды от 26.11.2004 N 50-14, следовательно, поскольку между сторонами дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы не подписывались, неосновательного обогащения на стороне ТУ Росимущества не возникло.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Ссылаясь на то, что ТУ Росимущества было обязано в одностороннем порядке изменить размер арендной платы с момента вступления в силу Постановления Правительства N 582, а фактические сделало это только в июле 2011, ОАО "Связьтранснефть" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

При принятии решения суды руководствовались положениями статей 422, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства N 582, а также Правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, и исходили из того, что стоимость аренды государственной и муниципальной земли относится к категории регулируемых цен, а потому ее размер должен определяться в соответствии с принятыми нормативно-правовыми актами. При этом размер арендной платы не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства N 582.

В связи с этим суды пришли к выводу, что арендная плата в размере 1 500 112 руб. 34 коп. является уплаченной без надлежащего правового основания, а потому подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения..."

Определение ВАС РФ от 24.05.2013 N ВАС-5950/13 по делу N А12-14723/2012

"...Судом установлено, что между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор присоединения к договору аренды земельных участков от 08.07.2005 N 5984, расположенных в г. Волгоград. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.8 договора, размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Извещением от 25.06.2008 арендодателем изменен расчет арендной платы в связи с принятием постановления Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена".

Считая, что стороны в договоре аренды согласовали методику определения размера арендной платы, однако арендодатель незаконно в одностороннем порядке изменил ее размер, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что арендная плата за пользование спорными земельными участками является нормативно регулируемой, что позволило арендодателю изменять ее в одностороннем порядке, и, руководствуясь статьями 309, 310, пунктом 1 статьи 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", отказали в удовлетворении исковых требований.

Данный вывод судов соответствует пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

Определение ВАС РФ от 29.04.2013 N ВАС-3046/13 по делу N А60-24158/2012

"...Как установлено судами, между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2007 N 5-1380 на срок с 26.02.2007 по 25.02.2010. Участок предоставлен без проведения торгов для строительства и эксплуатации жилого комплекса с нежилыми помещениями на первых этажах, со встроенным дошкольным образовательным учреждением и подземным паркингом.

В марте 2011 года администрация, посчитав, что арендная плата внесена обществом не в полном объеме, произвела ее перерасчет на основании положений восьмого, девятого и десятого абзацев пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), насчитала пени и направила в адрес общества.

Неоплата обществом указанной задолженности явилась основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, руководствовался положениями Закона N 137-ФЗ, согласно которым уровень арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе земель, государственная собственность на которые не разграничена), при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства и применении нового размера арендной платы с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции, согласившись с выводами суда апелляционной инстанции, обоснованно отклонил доводы общества о применении размера арендной платы, предусмотренного пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ только в случае нарушения сроков строительства, как не соответствующие указанной норме.

Суд указал, что арендная плата устанавливается в повышенном размере, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию с даты заключения договора аренды данного земельного участка, а не ввода в эксплуатацию таких объектов за пределами срока разрешения на строительство..."

Определение ВАС РФ от 16.03.2012 N ВАС-15561/11 по делу N А03-16135/2010

"...Пунктом 3.6 договора установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Решением Троицкого районного Совета депутатов Алтайского края от 26.11.2009 N 58 "Об утверждении размеров коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за использование находящихся на территории Троицкого района Алтайского края земельных участков", принятым в соответствии с постановлением администрации Алтайского края от 14.11.2007 N 519 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Алтайского края" и постановлением администрации Алтайского края от 24.12.2007 N 603 "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения", утверждены размеры коэффициентов в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и от категории арендаторов земельных участков.

Согласно вступившему в силу с 01.01.2010 решению Троицкого районного Совета депутатов Алтайского края от 26.11.2009 N 58, администрация произвела расчет арендной платы и письмом от 04.03.2010 N 290 направила крестьянскому хозяйству для подписания соглашение от 27.02.2010 о внесении изменений в договор аренды, в соответствии с которым размер годовой арендной платы определен в размере 119 308,37 руб., ежемесячный платеж установлен в размере 9 942,36 руб.

Суды, удовлетворяя требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени, признали доказанным наличие обязанности крестьянского хозяйства по уплате задолженности, рассчитанной в соответствии с решением Троицкого районного Совета депутатов Алтайского края от 26.11.2009 N 58. При этом, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, суды указали, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта..."

Определение ВАС РФ от 01.12.2011 N ВАС-15038/11 по делу N А03-16136/2010

"...Как усматривается из судебных актов между Администрацией (арендодатель) и КХ "Зодиак" (арендатор) заключен договор N 10 аренды земельного участка от 30.04.2009 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, на основании постановления администрации района от 24 апреля 2009 года N 324, общей площадью 2 878 290 кв. м, кадастровый номер 22:51:050301:757, расположенный примерно в 6 000 м по направлению на север от ориентира Алтайский край, Троицкий район, с. Талдинка, расположенного за пределами участка, для использования в целях сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.

Согласно пункту 3.6 Договора, размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Суд разъяснил, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель в связи с принятием Решения районным Советом депутатов N 58 от 26.11.2009 об утверждении размеров коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за использование находящихся на территории Троицкого района Алтайского края земельных участков, уведомил арендатора о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

С учетом изложенного, суд указал, что при названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

...в передаче дела N А03-16136/2010 Арбитражного суда Алтайского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.08.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 14.09.2011 N ВАС-5920/11 по делу N А55-37189/2009

"...В соответствии с приложением N 3, являющимся неотъемлемой частью договора, стороны предусмотрели механизм расчета арендной платы. Согласно формуле расчета, содержащейся в указанном приложении, размер арендной платы установлен в сумме 2052 руб. 03 коп. в месяц.

В пунктах 4.3 и 5.2 договора определено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. При этом арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем публикации в газете "Самарская газета".

С 15.05.2007 был изменен размер арендной платы по договору. Новый размер арендной платы был рассчитан на основании методики, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", о чем арендатор был уведомлен посредством информационного сообщения в "Самарской газете" от 11.05.2007 N 77.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и кассационной инстанций исходили из того, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного правового акта не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 06.05.2011 N ВАС-5129/11 по делу N А75-4597/2010

"...Суд установил, что между Администрацией (арендодатель) и ООО "Газпром трансгаз Сургут" (арендатор) заключен договор аренды земель от 25.11.2004 N 479 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 86:08:030301:0023 общей площадью 11,2808 га, местоположение которого: Нефтеюганский район, поселок Самсоновский КС-6 - для использования под эксплуатацию жилого поселка КС-6 "Самсоновская" сроком до 24.11.2014 (пункты 1.1 и 1.2). Ежегодная арендная плата установлена в сумме 32 714 рублей 32 копеек (пункт 2.1). Порядок ее внесения: ежеквартально, до 10 числа месяца следующего за отчетным кварталом за первые три квартала, а в четвертом квартале не позднее 1 декабря текущего года (пункт 2.2). Размер годовой арендной платы может быть изменен в соответствии с законодательными актами об индексации арендной платы или изменении базовой ставки арендной платы. Арендодатель обязан известить арендатора об изменении суммы арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором суммы арендной платы производится на основании дополнительного соглашения к Договору (пункт 2.4).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Суд признал, что стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Поскольку при расчете арендной платы Администрация использовала установленные Приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки" ставки арендной платы, с учетом официального толкования, данного Распоряжением Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26.05.2010 N 1718, суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о наличии у ООО "Газпром трансгаз Сургут" обязанности уплатить Администрации задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами в установленном размере и удовлетворили иск.

...в передаче дела N А75-4597/2010 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югра в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.02.2011 отказать..."

Определение ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4193/11 по делу N А55-2683/2010

"...Суд первой инстанции, удовлетворяя иск в части, руководствовался положениями статей 309, 395, 421, 450, 614, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормативных правовых актов Самарской области и исходил из того, что в силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09 министерство при расчете размера арендной платы обоснованно применило механизм ее расчета, установленный постановлением Правительства Самарской области N 59; завышенная оплата арендной платы была произведена истцом с декабря 2006 года и составляла 474 869 рублей 83 копейки (платежные поручения с указанием назначения платежа за соответствующие месяцы), в то время как за период с января по апрель 2007 года надлежало уплатить 361 611 рублей 68 копеек, на основании чего суд сделал вывод, что ответчиком неосновательно приобретены денежные средства в размере 113 258 рублей 15 копеек.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, правомерно указал, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Иное толкование заявителем примененных судами в настоящем деле норм права и другая оценка природы правовых отношений, сложившихся между сторонами, не означает нарушения судами норм материального и процессуального права и не подтверждает факт нарушения его прав и законных интересов..."

Определение ВАС РФ от 24.03.2011 N ВАС-18195/10 по делу N А63-246/2010

"...Постановление Правительства РФ N 582, на которое в обоснование своих требований ссылается общество "Темирлан" и которое установило принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, вступило в действие 04.08.2009, то есть после регистрации договора аренды земельного участка.

При этом полномочие Правительства РФ на установление общих начал определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности предусмотрено частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Суд кассационной инстанции, сделал вывод о нераспространении положений постановления Правительства РФ N 582 на отношения по договору N 2090 аренды земельного участка без учета указанных правовых норм.

Кроме того, даже если исходить из того, что условие договора о размере арендной платы было согласовано сторонами при его подписании, то есть до вступления в силу постановления Правительства РФ N 582, данное условие подлежало изменению в связи с принятием Правительством РФ названного постановления, поскольку применительно к данной ситуации размер арендной платы при аренде государственных и муниципальных земельных участков является регулируемой ценой, а потому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с даты вступления нормативного акта, установившего иной размер этой платы (постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 г. N 12404/09). Эта обязанность не зависит от указания в нормативном акте о распространении его положений на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела ни один из судов не дал оценки характеру постановления Правительства РФ N 582 и обязательности его положений в той части, в которой данным постановлением определены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также не давал оценку этим положениям с точки зрения их соответствия нормам закона о размере арендной платы при аренде указанных земельных участков, а именно правилам пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для передачи настоящего дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов..."

Определение ВАС РФ от 06.12.2010 N ВАС-16042/10 по делу N А63-20371/2009

"...По иску Министерства имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) к фермерскому хозяйству о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.05.1999 N 731 в размере 210 541 рубля 28 копеек за период с 01.01.2006 по 31.12.2009 (уточненные требования).

Удовлетворяя заявленное требование, суды установили, что фермерским хозяйством (арендатором спорного земельного участка) не исполнена надлежащим образом обязанность по своевременному внесению платы за пользование земельным участком (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашаясь с произведенным министерством расчетом задолженности по арендной плате, суды, руководствуясь статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, указали на то, что такой расчет осуществлен в соответствии с нормативными актами Ставропольского края, которыми утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и государственная собственность на которые не разграничена, условия и сроки ее внесения, а также нормативными актами, которыми утверждались результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае, опубликованными и вступившими в силу.

Довод крестьянского хозяйства о невозможности в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, установленной в договоре аренды, был оценен и отклонен судами с указанием на то, что независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09..."

Определение ВАС РФ от 19.05.2010 N ВАС-5576/10 по делу N А32-20799/2005-39/511

"...Суды при рассмотрении настоящего дела исходили из того, что арендодателем по договору аренды земельного участка от 02.06.1994 N 41 в одностороннем порядке внесены изменения в условия договора в части определения размера арендной платы. Данное изменение с арендатором не согласовано, дополнительное соглашение об изменении условия об арендной плате не заключено. При таких обстоятельствах суды признали требования Администрации неправомерными, а потому отказали в удовлетворении иска.

Выводы судов не соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09, в соответствии с которыми необходимо учитывать следующие обстоятельства:

Судами установлено, что заключенным сторонами договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с инфляцией и индексацией цен, предупредив об этом арендатора.

Исковые требования заявлены администрацией в связи с принятием уполномоченными органами нормативных правовых актов, установивших иные размеры и порядок расчетов за пользование земельными участками, находящимися в государственной (муниципальной) собственности.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса РФ. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

В связи с тем, что заявитель имеет возможность обратиться в установленном порядке с заявлением о пересмотре оспариваемых судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, коллегия судей полагает возможным отказать в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008

"...Однако суд апелляционной инстанции, а равно суды первой и кассационной инстанций ошибочно не приняли во внимание то, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Статья 3 Закона N 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 108; Мы поможем в написании вашей работы!