Изменение сумм арендной платы 7 страница
| Центральный округ
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.05.2016 N Ф10-1242/2016 по делу N А64-2800/2015 "...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском. Кассационная коллегия полагает, что при разрешении настоящего спора суды, дав оценку обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ и руководствуясь положениями действующего законодательства об аренде, пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований. Так, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Условиями п. 4.3 данного договора стороны предусмотрели право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще чем 1 раз в год, с обязательным уведомлением арендатора не менее чем за 10 дней до предстоящего изменения. Об увеличении арендной платы с 01.02.2014 до 9 022 руб. 74 коп. (в том числе НДС 1 376 руб. 35 коп.) с учетом включения в вышеуказанную сумму компенсации затрат на коммунальные услуги, отопление и электроэнергию ПАО "Ростелеком" уведомило ИП Храмцова М.Л. письмом от 26.12.2013г, которое получено ответчиком 15.01.2014, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением.
Таким образом, в соответствии с п. 4.3 договора измененным размер арендной платы следует считать с 01.02.2014, в связи с чем представленный истцом расчет задолженность по арендным платежам по состоянию на 01.07.2015 в размере 138 620 руб. 87 коп. апелляционной инстанцией признан неверным. С учетом вышеуказанных обстоятельств задолженность ответчика по договору аренды за период с 20.04.2010 по 31.01.2014 составляет 252 692 руб. 33 коп., из расчета ежемесячной суммы арендных платежей 5 570 руб., а с 01.02.2014 по 30.06.2015 составляет 153 386 руб. 58 коп. (9 022 руб. 74 коп. x 17 месяцев). С учетом уплаченной ответчиком за период с 20.04.2010 по 30.06.2015 суммы в размере 336 737 руб. 33 коп. задолженность за указанный период равна 69 341 руб. 58 коп. (252 692 руб. 33 коп. + 153 386 руб. 58 коп. - 336 737 руб. 33 коп.), которая в силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ и подлежит взысканию с ответчика..." |
6.4. Вывод из судебной практики: Распространение увеличенного размера арендной платы на период до подписания соглашения об изменении арендной платы не означает изменения размера арендной платы с начала этого периода (для целей исчисления 1 года для изменения арендной платы).
|
|
|
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.08.2009 N Ф04-5232/2009(18744-А70-38) по делу N А70-8462/2008
"...В июле 2008 ФГУП "Стройтранс" N 1" на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендованного недвижимого имущества направлено ООО "Цветы Сибири" дополнительное соглашение от 24.07.2008, в котором размер арендной платы был изменен с 01.04.2008 и составил 34 220 руб. в месяц.
Отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения и уклонение от арендных платежей по увеличенной ставке, послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском...
Суд апелляционной инстанции, оценив положения договора от 14.03.2003 N 2529 (с учетом дополнительных соглашений) в совокупности и взаимной связи, пришел к выводу о возможности изменения арендной платы арендодателем не чаще одного раза в год на основании предоставленного арендатором отчета независимого оценщика о рыночной стоимости имущества. Соответствующее изменение в договор должно оформляться дополнительным соглашением, договор не предусматривает одностороннего изменения размера арендной платы по уведомлению арендатора.
|
|
|
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, последнее изменение ставки арендной платы по договору было произведено арендодателем 06.12.2007 (дополнительное соглашение от 06.12.2007). Распространение действия измененной арендной ставки на предыдущий период с 01.04.2007, как правильно указал апелляционный суд, является согласием арендатора на данные условия и не означает, что арендодатель изменил ставку арендной платы с 01.04.2007.
Исходя из этого, вывод суда, что истец в нарушение части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке увеличил ставку арендной платы до истечения года после последнего ее изменения, является правомерным..."
6.5. Вывод из судебной практики: Заключение дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, определяющего размер платы за пользование земельным участком по ст. 654 ГК РФ, не является изменением арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу N А53-11166/2008
"...По мнению заявителя, оспариваемое соглашение противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), определяющему, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления...
Согласно пункту 3 статьи 614 Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Заключение оспариваемого дополнительного соглашения, определяющего в соответствии со статьей 654 Кодекса размер платы за использование соответствующей части земельного участка, не свидетельствует о нарушении правила о допустимой периодичности изменения арендных платежей..."
6.6. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом по ставкам, измененным после прекращения договора аренды, до фактического возврата арендатором имущества существует две позиции судов.
Позиция 1. Изменение ставок арендной платы на государственное (муниципальное) имущество в то время, когда договор уже прекратил действие, но арендатор не вернул имущество арендодателю, является основанием для взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом по этим новым ставкам.
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.06.2010 по делу N А33-10390/2009
"...Учитывая, что срок договора аренды N 260А от 31.03.2002 согласно пункту 1.2 истек 31.12.2002, арендатором уведомление о намерении заключить договор на новый срок в адрес арендодателя не направлялось, то судебные инстанции правомерно пришли к выводу о том, что договор аренды N 260А 31.03.2002 прекратил свое действие.
Как объективно подтверждается материалами дела, ответчик в спорный период пользовался помещениями без заключения договора аренды, а также не заключал договоры на оплату эксплуатационных и коммунальных расходов по содержанию нежилых помещений.
Сумма неосновательного обогащения обоснованно рассчитана исходя из базовой стоимости нового строительства одного квадратного метра объекта муниципального нежилого фонда г. Зеленогорска, которая установлена для определения арендной платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом за соответствующий период.
Таким образом, в соответствии со статьями 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации судебные инстанции пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 299 487 рублей 83 копеек, а также о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 19 380 рублей 70 копеек.
Ссылка заявителя на то, что арендная плата должна исчисляться в размере, установленном договором аренды N 260А от 31.03.2002, а не с учетом стоимости нового строительства одного квадратного метра муниципального нежилого фонда г. Зеленогорска, необоснованна, поскольку договор аренды N 260А от 31.03.2002 прекратил свое действие..."
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2007 по делу N А05-10158/2006-30 "...Поскольку срок действия договора истек, доказательств, подтверждающих, что арендатор за месяц до окончания срока действия договора направил арендодателю сообщение о своем желании продлить его на новый срок, в деле нет, а Университет направил Банку письмо от 20.12.2005 N 01/3540 о заключении договора на новых условиях, суды правомерно на основании статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу, что договор прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который был заключен. Арендатор, своевременно не возвративший арендованное имущество, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан внести арендную плату за все время просрочки. Постановлением Архангельского областного Собрания депутатов от 03.03.2005 N 85 внесены изменения в решение Архангельского областного Собрания депутатов от 28.05.1998 N 392 "О порядке определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области". Поскольку нормативным актом внесены изменения в порядок исчисления арендной платы, в силу пункта 3.2 договора не требовалось заключения дополнительного соглашения об изменении порядка исчисления платы за пользование имуществом. Производя оплату за пользование имуществом в размере, установленном пунктом 3.1 договора без учета изменения размера арендной платы, произошедшего в связи с применением коэффициента, введенного в действие с 01.01.2006, Банк исполнил обязательства ненадлежащим образом. Статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность надлежащего исполнения обязательств и недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств. При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с Банка в пользу Университета задолженность, составляющую разницу между перечисленными Банком суммами и размером арендной платы, исчисленным с применением коэффициента..." |
| Центральный округ
Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2009 по делу N А14-15829-2007/542/13 "...Согласно п. 2.4 Договора изменение размера арендной платы осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке в случаях: а) изменения базовой годовой арендной ставки; б) изменения методики расчета арендной платы; в) в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и постановлениями Россошанского городского Совета народных депутатов Воронежской области. Материалами дела подтверждено уведомление Арендатора Арендодателем об изменении размера арендной платы за весь период пользования арендованным имуществом. Возражений на данные уведомления Арендатор не направлял Арендодателю. ...Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что Договор прекратил свое действие с 30.04.2006. С учетом изложенного, изменение ставок арендной платы в 2007 году, то есть в период, когда Договор уже не действовал, не может свидетельствовать о нарушении Администрацией п. 3 ст. 614 ГК РФ. Нормами п. 2 ст. 622 ГК РФ установлено, что если Арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Другими словами само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено Арендодателю несвоевременно не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. С учетом изложенного, арендодатель правомерно как в период действия Договора так и после его прекращения, изменял ставку арендной платы и рассчитывал ее размер исходя из условий Договора и с применением нормативных положений, установленных для расчета ставки арендной платы в г. Россошь за нежилые муниципальные помещения..." |
Позиция 2. При изменении ставок арендной платы на государственное (муниципальное) имущество в то время, когда договор уже прекратил действие, но арендатор не вернул имущество арендодателю, плата за фактическое использование взыскивается в размере, установленном договором. При этом арендодатель может потребовать возмещения убытков в связи с тем, что ставки арендной платы изменились.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 20.04.2010 N Ф09-2580/10-С3 по делу N А50-22529/2009
"...Срок аренды по договору определен до 31.12.2007 с момента фактической передачи имущества от владельца арендатору. Условия договора распространяются на отношения сторон с даты подписания акта приема-передачи (п. 7.1 договора).
Агентство 27.12.2007 направило в адрес управления уведомление об изменении арендной платы и расторжении договора, в котором указано, что в связи с внесением изменений в Методику расчета платы за аренду нежилых помещений (зданий), находящихся на территории Пермской области, являющихся государственной собственностью Пермской области, арендная плата с 01.01.2008 по договору аренды от 20.08.2007 N 8917 составит 131 549 руб. 71 коп. в месяц без НДС. Также в уведомлении указано, что в связи с истечением срока действия договора от 20.08.2007 N 8917 управлению следует произвести действия по возврату имущества с оформлением акта приема-передачи 31.12.2007.
Полагая, что арендатором ненадлежащим образом исполнена обязанность по внесению арендной платы за фактическое пользование помещениями в период с 01.01.2008 по 30.05.2008, агентство обратилось в арбитражный суд.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что по истечении срока действия договора (31.12.2007) арендатор продолжал пользоваться арендованными помещениями и возвратил их по актам приема-передачи от 25.03.2008, 30.05.2008, в связи с чем суды сделали правильный вывод о том, что арендная плата подлежит взысканию с управления за все время просрочки.
Вместе с тем суды неправомерно при расчете задолженности по арендной плате за пользование нежилыми помещениями применили нормативный акт, вступивший в силу после прекращения договора - Постановление Правительства Пермского края от 09.11.2007 N 262-п "О внесении изменений в Указ губернатора области от 15.11.2001 N 247 "Об утверждении Методики расчета платы за аренду нежилых помещений (зданий), находящихся на территории Пермской области, являющихся государственной собственностью Пермской области", что повлекло взыскание арендной платы в размере, не предусмотренном договором.
Если после истечения срока действия договора размер арендной платы за пользование аналогичным арендуемым имуществом увеличился, арендодатель вправе требовать возмещения ему убытков в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, расчет платы необходимо производить в соответствии с договором от 20.08.2007 N 8917, исходя из ежемесячной арендной платы, согласованной сторонами..."
6.7. Вывод из судебной практики: Отказ арендатора от изменения размера арендной платы по соглашению сторон в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2009 N Ф09-2678/09-С6 по делу N А76-23326/2008-27-247/71
"...Поскольку истец не представил доказательств наличия совокупности обстоятельств, необходимых для расторжения договора на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Довод заявителя жалобы о неприменении п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции отклоняется. Данная норма предусматривает право сторон на изменение размера арендной платы по соглашению сторон, что предполагает их волеизъявление. Отсутствие в договоре условия об ином порядке изменения размера арендной платы и отказ арендатора от изменения условий договора не является существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
Аналогичная судебная практика:
| Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2010 N КГ-А40/15586-10 по делу N А40-3724/10-89-29 "...Как установлено судами и следует из материалов дела, 03.08.1999 между Министерством государственного имущества РФ (арендодатель) и ЗАО "Центр Современной медицины "Медикор" (арендатор) заключен договор N 01-3/303 на передачу в аренду помещений общей площадью 1046,0 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Алексея Свиридова, д. 15, корп. 3, для использования под медицинское учреждение. Истец после получения помещений в хозяйственное ведение уведомлением от 19.08.2009 N 1356 сообщил ответчику о необходимости переоформления договора от 03.08.1999 N 01-3/303 в части наименования арендодателя и перечислении арендных платежей с момента получения данного уведомления по реквизитам ФГУП "ПромЭкс". Письмом от 23.11.2009 N 1818 ФГУП "ПромЭкс" направило в адрес ЗАО "Центр Современной медицины "Медикор" проект дополнительного соглашения к договору от 03.08.1999 N 01-3/303 с предложением внести изменения в наименование арендодателя и увеличить размер ставки арендной платы. Ответчик письмом от 02.12.2009 N 404 возражал против увеличения арендной ставки и внесения соответствующих изменений в договор аренды, ссылаясь на п. 3.4 договора. Названным пунктом договора предусматривалась возможность изменения размера арендной платы только при условии централизованного изменения цен и тарифов. В претензионным письме от 17.12.2009 N 1948 ФГУП "ПромЭкс", сославшись на экспертное заключение ООО "Центральное бюро оценки" с указанием на рыночную величину годовой ставки арендной платы на 2009 год, равной 142,8 долларов США за кв. метр в год без учета НДС, предложило ЗАО "Центр Современной медицины "Медикор" в течение 5 дней с даты получения претензии принять решение о заключении дополнительного соглашения к договору в части увеличения размера арендной ставки. При этом истец указал на наличие у него права на обращение в Арбитражный суд г. Москвы с иском о досрочном расторжении договора в случае отказа от подписания дополнительного соглашения. ЗАО "Центр Современной медицины "Медикор" возражало против предложения об увеличении арендной платы в рамках договора аренды от 03.08.1999 N 01-3/303, направив в адрес ФГУП "ПромЭкс" письмо от 30.12.2009 N 500. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из отсутствия у истца правовых оснований для досрочного расторжения спорного договора. При этом суды сослались на положения ст. ст. 451, 614, 619 ГК РФ..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 111; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!