Изменение сумм арендной платы 2 страница

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2015 N Ф09-7128/15 по делу N А60-45156/2014

"...В обоснование встречных требований предприниматель ссылается на то, что комитетом по встречному иску дважды за год увеличен размер арендной платы, отсутствие государственной регистрации спорных дополнительных соглашений.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 названного Кодекса).

Дополнительное соглашение от 23.04.2012 N 3 и дополнительное соглашение от 29.10.2012 N 4 подписаны предпринимателем, доказательств наличия разногласия сторон в части установления размере арендной платы суду не представлено. Кроме того, как следует из п. 5 соглашения от 29.10.2012 N 4, названное дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора.

При указанных обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении встречного иска о признании недействительными дополнительных соглашений от 23.04.2012 N 3 и от 29.10.2012 N 4..."

Позиция 2. Размер арендной платы по соглашению сторон может изменяться не чаще одного раза в год.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

"...11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.

Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13 по делу N А82-3890/2012

"...В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные этим договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.

Поскольку общество дважды принимало решения об увеличении размера платы за предоставление торгового места до истечения года с момента заключения договора, оно нарушило требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса..."

Определение ВАС РФ от 30.03.2011 N ВАС-3748/11 по делу N А40-35981/10-105-256

"...Между ЗАО "Русская транспортная компания" (арендодатель) и ОАО "Транстурсервис" (арендатор) 23.07.2008 заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 15. Предмет аренды передан в пользование ответчику по акту приема-передачи от 23.07.2008.

Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 1 к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.

Полагая, что у ответчика имеется задолженность за пользование имуществом, истец обратился в суд с иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса доказательства, а также действительность условий договора аренды и дополнительного соглашения к нему, судебные инстанции установили, что ОАО "Транстурсервис" оплатило ежемесячные платежи и долг отсутствует.

При этом суды правильно применили положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..."

По данному делу подробнее см. Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2010 N КГ-А40/15621-10.

Определение ВАС РФ от 08.06.2009 N 7103/09 по делу N А03-7687/2008-11

"...Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.

Судом установлено, что истец принял решение об увеличении размера арендной платы до истечения года с момента заключения договора субаренды, что является нарушением требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Определение Верховного Суда РФ от 12.05.2000 N 58Г00-8

"...Главой администрации Хабаровского края приняты указанные выше постановления, с отдельными положениями которых не согласно ХКОП и просит их признать недействительными как противоречащие ст. 614 ГК РФ, ст. 7 Федерального закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и ст. 34 Конституции РФ.

В соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, по частоте изменения арендной платы даже и при наличии соглашения сторон имеется приведенная выше императивная норма закона: не чаще одного раза в год, поэтому суд правильно признал положения п. 6.3 Постановления главы администрации Хабаровского края недействительными, поскольку она содержала условие изменение размера арендной платы в течение месяца.

При таком положении решение суда является законным и обоснованным, поэтому основания для его отмены не имеется..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2011 по делу N А46-1438/2011

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Управление Росимущества в соответствии с заключенным 05.05.2008 договором аренды N 167- ТУ находящегося в федеральной собственности земельного участка предоставило ФГУП ОНИИП (арендатор) в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:12 03 01:0011, местоположение которого установлено относительно 4-этажного кирпичного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ОАО, ул. Масленникова, 231, общей площадью 22 857,00 кв. м, для производственных целей в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к договору.

Дополнительным соглашением от 01.11.2009, заключенным в связи с разделением земельного участка, внесены изменения в предмет договора аренды от 05.05.2008 N 167-ТУ, а также относительно размера арендной платы. Данным дополнительным соглашением размер арендной платы рассчитан, исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка за год, и составляет за земельный участок: N 55:36:12 03 01:1043 - 134 869,31 руб. в год; N 55:36:12 03 01:1042 - 2 258 537,44 руб. в год.

Дополнительными соглашениями от 12.08.2009, 24.06.2010 стороны продлили срок действия договора по 12.04.2011.

Полагая, что ФГУП ОНИИП не в полном объеме исполнило обязательство по перечислению арендной платы, Управление Росимущества обратилось в суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд, проанализировав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства и приведенные сторонами доводы, пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения от 01.11.2009 в части внесения изменений в пункт 3.1 договора аренды от 05.05.2008 N 167-ТУ, как противоречащего положению пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказал в удовлетворении иска.

При этом арбитражные суды,...установили, что продлив договор аренды от 05.05.2008 N 167-ТУ на прежних условиях дополнительным соглашением от 12.08.2009 на срок менее одного года, стороны фактически заключили новый краткосрочный договор аренды, поэтому право на изменение условий договора о размере арендной платы могло возникнуть только с 12.08.2010, в этой связи, дополнительное соглашение от 01.11.2009 относительно изменения арендной платы противоречит законодательству..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2012 по делу N А40-13163/10-3-93

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 23 июля 2008 года между ЗАО "Русская транспортная компания" (арендодатель) и ОАО "Транстурсервис" (арендатор) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 7, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату транспортное средство: автобус "Кинг-лонг", без оказания услуг по управлению им.

Согласно п. 4.1 и п. 4.2 договора аренды ежемесячный арендный платеж составляет 10 000 руб., в т.ч. НДС. Арендные платежи подлежат уплате арендатором не позднее пятнадцатого числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы и с 01.08.2008 ежемесячный арендный платеж составляет 70 000 руб.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.

Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.

Поскольку по настоящему спору такое условие нарушено, суды пришли к правомерному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2012 по делу N А40-78609/11-40-670

"...Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 08.10.2009 N 11, согласно которому первый предоставляет второму во временное пользование нежилые помещения, общей площадью 224,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 33а, этаж 1, в соответствии с поэтажным планом (Приложение N 1) и экспликацией (Приложение N 2), для использования под магазин одежды, а арендатор принимает его и обязуется вносить арендную плату за предоставленный объект в размере, сроки и порядке, определенные договором.

В соответствии с пунктом 5.1 названного договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 5 лет по 07.04.2014 года включительно.

Объект аренды передан арендодателем арендатору по передаточному акту от 15.12.2009.

Арендная плата, в соответствии с пунктом 3 договора составляющая 400 000 руб. в месяц, включающая в себя оплату коммунальных и эксплуатационных платежей, плату за пользование земельным участком, который занят арендуемым объектом, налоговые платежи, оплату услуг связи, увеличена дополнительным соглашением сторон N 1 от 01.10.2010 до 475 000 руб.

Суд установил, что арендодатель письмом от 08.04.2011 уведомил арендатора об увеличении с 01.06.2011 арендной платы до 522 500 руб. в связи с повышением с 01.01.2011 коммунальных и эксплуатационных услуг на 15%.

Приложенное к названному письму дополнительное соглашение N 2 от 08.04.2011 арендатором не подписано, 11.04.2011 им направлено письмо N 26 об отказе от подписания данного дополнительного соглашения по основанию, что действующим законодательством предусмотрено изменение размера арендной платы не чаще чем раз в год.

Также истцом не подписано представленное ответчиком дополнительное соглашение N 02 от 02.06.2011, согласно которому предлагалась к уплате арендная плата с 01.12.2011 в размере 675 000 руб.

Судами установлено, что действия ответчика, направленные на одностороннее расторжение договора в связи с отказом арендатора от повторного повышения арендной платы в течение одного года, противоречат статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 3 которой если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2010 N КГ-А40/15621-10 по делу N А40-35981/10-105-256

"...Суд установил, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 23.07.2008 заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 15, согласно которому первый предоставляет второму во временное пользование за плату транспортное средство.

Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.

В данном случае указанное условие нарушено, в связи с чем арбитражный суд первой инстанции, а с ним согласился суд апелляционной инстанции, пришел к правильному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2008 к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.11.2010 N КГ-А40/12576-10 по делу N А40-13163/10-3-93

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 7 от 23.07.2008 г., согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату транспортное средство: автобус Кинг-лонг.

Предмет аренды передан в пользование ответчику по акту приема-передачи от 23.07.2008 г.

Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 г. ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.

В данном случае указанное условие нарушено, в связи с чем суд кассационной инстанции приходит к выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 104; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 189 190 191 192 193194195 196 197 198 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!