Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы 23 страница

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 23.10.2012 N Ф09-9307/12 по делу N А60-12373/2012

"...Пунктом 4 ст. 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может быть согласован сторонами в договоре путем указания на порядок ее определения.

Изменение расчета арендной платы и ее размера было обусловлено принятием правительством Свердловской области постановления от 03.04.2008 N 278-ПП.

Системное толкование условий данного договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды от 07.06.2004 N Т-208/1018 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Свердловской области постановления от N 278-ПП само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Таким образом, суд кассационной инстанции соглашается с доводами заявителя кассационной жалобы о том, что применяя к рассматриваемым арендным правоотношениям постановление Правительства Свердловской области N 278-ПП, арендодатель изменил в одностороннем порядке методику (механизм) расчета арендной платы, что повлекло существенное увеличение ее размера.

Поскольку между сторонами указанного соглашения заключено не было, при исчислении подлежащей внесению суммы арендной платы подлежала применению методика расчета, установленная в договоре аренды от 07.06.2004 N Т-208/1018..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.10.2012 N Ф09-8388/12 по делу N А71-1175/2012

"...В силу п. 3.1 данного договора расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20.12.1999 N 1265 "Об утверждении Положения о передаче в аренду и определении величины арендной платы за разведочные скважины на нефть и газ, включенные в реестр объектов государственной собственности Удмуртской Республики" в редакции постановления Правительства Удмуртской Республики от 13.11.2000 N 1138 "О внесении изменений и дополнений в Положение "О порядке передачи в аренду и определении величины арендной платы за разведочные скважины за нефть и газ, включенные в реестр объектов государственной собственности Удмуртской Республики".

В соответствии с п. 3.5 названного договора при внесении арендатором суммарной платы за аренду скважин, превышающей ее восстановительную (балансовую) стоимость, министерством имущественных отношений издается распоряжение об установлении арендной платы в размере 50% от рассчитанной по ставке согласно п. 3.1 договора.

Постановлением Правительства Удмуртской Республики от 10.08.2009 N 226 "Об утверждении Положения о передаче в аренду и определении величины арендной платы за разведочные скважины на нефть и газ, включенные в реестр государственного имущества Удмуртской Республики", установление арендной платы в размере 50% от рассчитанной по ставке аренды не предусмотрено.

Во исполнение постановления Правительства Удмуртской Республики от 10.08.2009 N 226 министерством имущественных отношений издано распоряжение от 20.07.2011 N 1350/292-ра "О признании утратившими силу некоторых распоряжений Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики", в соответствии с которым признано утратившим силу распоряжение министерства имущественных отношений от 12.12.2006 N 1350/558-ра.

По смыслу ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации акты публично-правового образования об установлении правил определения условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, не являются актами гражданского законодательства и регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом. В связи с этим их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Размер арендной платы или иное условие автоматически корректируется при изменении вышеуказанных актов публично-правового образования и не требует государственной регистрации изменения договора аренды в случае, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали на данное условие.

Дав толкование условиям договора аренды от 08.06.2001 в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды установили, что сторонами договора согласованы условия о размере арендной платы, способе ее определения, порядке внесения и изменения данных условий по соглашению сторон. Возможность одностороннего изменения размера арендной платы в связи с принятием соответствующего правового акта Правительства Удмуртской Республики условиями договора аренды от 08.06.2001 не предусмотрена, доказательств подписания сторонами дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 10.08.2009 истцом в материалы дела не представлено.

Приняв во внимание изложенное, а также установив, что обществом "Удмуртнефть" арендная плата в согласованном в п. 3.5 договора аренды размере внесена в полном объеме, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.05.2012 N Ф09-3512/12 по делу N А34-3094/2011

"...На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может быть согласован сторонами в договоре путем указания на порядок ее определения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, при определении размера арендной платы за землю следует принимать во внимание, что ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 27.03.2006, суды пришли к верному выводу о том, что стороны согласовали размер арендной платы не путем указания на порядок его определения нормативным правовым актом, а установив в п. 2.6 договора механизм (методику) расчета, обязательный для применения в равной степени для обеих сторон договора.

Установив, что согласованная сторонами при заключении договора аренды формула расчета арендной платы основана на дифференцированной ставке земельного налога, удельном показателе кадастровой стоимости земли, площади земельного участка, а предусмотренная постановлением Правительства Курганской области N 234, в соответствии с которым администрацией рассчитана сумма задолженности по арендной плате, формула расчета арендной платы основана на процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от вида использования данного участка, суды пришли к верному выводу об изменении арендодателем в одностороннем порядке при применении названного постановления Правительства Курганской области методики расчета арендной платы.

Вместе с тем, применение указанных изменений возможно в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть путем внесения изменений в договор аренды посредством подписания сторонами соответствующего соглашения, в отсутствие доказательств заключения которого судами обоснованно при исчислении подлежащей внесению суммы арендной платы применена методика расчета аренды, установленная в договоре от 27.03.2006.

При этом судами отклонена ссылка администрации на положения п. 2.3, 4.2 договора от 27.03.2006, позволяющие, по мнению администрации, изменять механизм расчета арендной платы без внесения изменений в договор аренды, поскольку из содержания данных пунктов договора следует обязанность арендатора производить расчет арендной платы на основании изменения нормативными правовыми актами не методики (формулы) расчета, а ее количественных (цифровых) показателей. Обязательный же характер нормативных актов Правительства Курганской области об определении размера платежей за пользование земельными участками влечет право заинтересованно стороны требовать от другой стороны внесения в договор аренды соответствующих изменений.

Произведя расчет подлежащей внесению арендной платы за период с 29.05.2009 по 12.07.2010 на основании согласованного в договоре механизма ее расчета, приняв во внимание факт перечисления в период рассмотрения спора в суде первой инстанции кооперативом задолженности в сумме 11 252 руб. 74 коп., суды пришли к выводу об отсутствии задолженности по внесению арендной платы по договору от 27.03.2006, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2012 N Ф09-2340/12 по делу N А76-881/2011

"...При подписании договора аренды комитетом и обществом подписан расчет платы за аренду земли N 1 (форма N 2), согласно которому расчет платы за аренду земли производится на основании постановления главы г. Челябинска от 01.03.2001 N 242-п "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", дифференцированных ставок земельного налога, утвержденных решениями Челябинской городской Думы от 30.10.2001 N 9/6, от 19.11.2002 N 21/2, Федерального закона от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога". Из данного расчета следует, что размер арендной платы определяется исходя из ставки арендной платы за землю, коэффициента к ставке арендной платы за землю и площади земельного участка.

Администрация г. Челябинска и комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Газпром трансгаз Екатеринбург" обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 04.05.2009, обратились в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав условия договора аренды от 13.07.2006 УЗ N 003574-Д-2002, приложения к нему (форма N 2), подписанного 13.07.2006, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком и методика его определения по соответствующей формуле согласованы сторонами в названном приложении.

С учетом этого судами сделан вывод о том, что после согласования сторонами методики определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, содержащейся в подписанном сторонами 13.07.2006 приложении (форма N 2) к договору аренды, данная методика стала условием договора аренды о размере арендной платы, его изменение возможно в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность одностороннего изменения размера арендной платы стороны не согласовали.

Судами, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/2011, отмечено, что принятие нормативных правовых актов г. Челябинска и Челябинской области, определяющих иной механизм (порядок) расчета арендной платы, в данном случае само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2012 N Ф09-2357/12 по делу N А76-180/2011

"...Проанализировав условия договора аренды от 13.07.2006 УЗ N 004713-Д-2003, приложения к нему (форма N 2), подписанного 13.07.2006, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком и методика его определения по соответствующей формуле согласованы сторонами в названном приложении.

С учетом этого судами сделан вывод о том, что после согласования сторонами методики определения размера арендной платы за земельный участок по формуле, содержащейся в подписанном сторонами 13.07.2006 приложении (форма N 2) к договору аренды, данная методика является условием договора аренды о размере арендной платы, его изменение возможно в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность одностороннего изменения размера арендной платы стороны не согласовали.

Судами, с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/2011, отмечено, что принятие нормативных правовых актов г. Челябинска и Челябинской области, определяющих иной механизм (порядок) расчета арендной платы, в данном случае само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.

Оценив представленный в материалы дела расчет платы за аренду земли N 4 за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 (форма N 2), произведенный на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решений Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7 от 24.06.2008 N 32/7, и в котором изменен размер и механизм расчета арендной платы, согласованный сторонами при подписании договора аренды от 13.07.2006 УЗ N 004713-Д-2003, суды правомерно не признали его соглашением об изменении размера арендной платы. Указанный расчет, как следует из его содержания, относится к договору аренды от 09.02.2004 УЗ N 004713-Д-2003.

Иных доказательств, подтверждающих заключение сторонами спорного договора соглашений об изменении условия о размере арендной платы, в материалы дела не представлено (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что арендная плата подлежит определению согласно расчету платы за аренду земли N 1 (форма N 2), исходя из постановления главы г. Челябинска от 01.03.2001 N 242-п "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска", дифференцированных ставок земельного налога, утвержденных решениями Челябинской городской Думы от 30.10.2001 N 9/6, от 19.11.2002 N 21/2, Федерального закона от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога" по формуле: ставка арендной платы за землю x коэффициент к ставке арендной платы за землю x площадь земельного участка..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.04.2012 N Ф09-2098/12 по делу N А76-8434/2011

"...В кассационной жалобе комитет просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на нарушение судами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Как полагает заявитель, поскольку ставки арендной платы земельных участков являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться установленными размерами арендной платы, независимо от предусмотренного договором аренды механизма изменения размера арендной платы. Комитет также ссылается на то, что им и обществом "ВИП" подписан расчет арендной платы за землю N 3, предусматривающий осуществление расчетов по действующим ставкам арендной платы.

Комитет, ссылаясь на наличие у обществ "Вест Авиа", "Вектор", "Сателлит", "ВИП" задолженности за пользование земельным участком, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

Из п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения.

Судами правильно установлено, что при заключении договора аренды стороны согласовали арендную плату путем указания на порядок ее определения, утвержденная представительным органом местного самоуправления методика определения размера арендной платы является договорным условием и способом определения арендной платы по договору (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11).

С учетом указанного обстоятельства судами правомерно удовлетворены исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате с применением при расчете подлежащих взысканию сумм порядка, согласованного сторонами в расчете арендной платы N 1.

Судом первой инстанции правомерно произведен перерасчет суммы подлежащей взысканию договорной неустойки исходя из установленной судом суммы задолженности по арендным платежам, контррасчет комитетом не представлен.

Довод заявителя о применении при расчете размера арендной платы изданных впоследствии нормативных актов, устанавливающих новый размер, отклоняется в связи с тем, что практика применения норм, регулирующих арендные отношения, применительно к рассматриваемой ситуации, установлена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, на которое обоснованно сослались суды при разрешении спора..."

Постановление ФАС Уральского округа от 03.02.2012 N Ф09-8461/11 по делу N А47-508/2011

"...Поскольку при заключении договора аренды от 07.05.2005 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, суд указал на то, что данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, в силу чего изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, апелляционный суд пришел к выводу о том, что принятие Правительством Оренбургской области нормативных актов, определяющих иной механизм (порядок) расчета арендной платы, само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора, а влечет право заинтересованной стороны требовать от другой стороны внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства, путем заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации.

Изложенное соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.

При таких обстоятельствах, учитывая, что представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 01.06.2009, которым изменен размер и механизм расчета арендной платы, не может быть признано соглашением об изменении размера арендной платы по смыслу ст. 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду его незаключенности (отсутствия государственной регистрации), а иных доказательств, подтверждающих заключение сторонами спорного договора соглашений об изменении условия об оплате, не представлено, суд апелляционной инстанции обоснованно взыскал с ответчика задолженность по аренде исходя из указанного в договоре размера арендной платы (приложение N 1) и пени на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.3.1 договора аренды от 07.09.2005 N 1513..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2011 N Ф09-10496/10-С3 по делу N А07-9464/2010

"...Ссылаясь на то, что договором от 17.01.2007 N 187/05а предусмотрено право на одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы, управление обратилось в арбитражный суд.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что договор аренды от 17.01.2007 N 187/05а заключен, поскольку сторонами согласованы все существенные условия, предъявляемые законом к данному виду договора; порядок определения размера арендной платы и условия ее внесения согласованы сторонами в разделе 2 договора аренды от 17.01.2007 N 187/05а, из буквального толкования которого следует, что в одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен арендодателем только при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что п. 2.7 договора, устанавливающий порядок извещения арендатора об изменении арендной платы, может быть применен только в случае, когда изменение арендной платы произведено арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением коэффициентов расчета годовой арендной платы.

При таких обстоятельствах, учитывая, что изменения в договор аренды от 17.01.2007 N 187/05а в установленном законом порядке внесены не были, суды сделали правильный вывод о том, что измененные условия договора к правоотношениям сторон применены быть не могут..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4396/09-С6 по делу N А34-5451/2008

"...Согласно п. 2.1 названного договора арендаторы обязались вносить арендную плату за право пользования Участком пропорционально (соразмерно) площади занимаемых каждым из них помещений в жилом доме, расположенном на участке, в размере, определяемом с учетом ежегодно индексируемой ставки земельного налога и дифференцированных коэффициентов, установленных действующим законодательством на территории Курганской области в соответствии с фактическим функциональным использованием помещений.

При этом судами правомерно отклонены ссылки администрации г. Кургана на необходимость применения ответчиком при расчете арендной платы начиная с 2006 года механизмов расчета, установленных Положениями о порядке определения размера арендной платы, утвержденными решениями Курганской городской Думы от 28.02.2006 N 2 и от 06.02.2008 N 22.

Сопоставив механизмы расчета арендной платы, согласованные сторонами в п. 6.1 договора и установленные названными Положениями, суды сделали верный вывод о том, что изменение фактического размера арендной платы в результате применения порядка его расчета, предусмотренного нормативными правовыми актами Курганской городской Думы, является изменением существенного условия договора аренды о размере арендной платы.

Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5.1 договора аренды земли от 14.10.2004 N 510 соглашения об изменении условия договора о механизме расчета арендной платы сторонами не заключены, суды правомерно признали, что оснований для внесения арендной платы за спорный период в размере, рассчитанном исходя из Положений о порядке определения размера арендной платы, утвержденными решениями Курганской городской Думы от 28.02.2006 N 2 и от 06.02.2008 N 22, у ответчика не имеется, и требование администрации г. Кургана о взыскании задолженности удовлетворению не подлежит.

Судом кассационной инстанции не принимается ссылка заявителя на прекращение действия с 01.01.2006 постановления администрации Курганской области от 21.05.2002 N 223 "Об утверждении базовых размеров арендной платы за участки земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории г. Кургана", в соответствии с которым установлен механизм расчета арендной платы в договоре аренды от 14.10.2004 N 510, поскольку прекращение действия данного нормативного акта не влечет автоматического прекращения условий названного договора аренды о порядке расчета арендной платы..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 114; Мы поможем в написании вашей работы!