Основания прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного имущества

Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

6. Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок)..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10

"...К моменту заключения договора купли-продажи от 03.09.2009 нежилые помещения уже находились во владении у общества "Татьяна" на основании договора аренды от 11.04.2006, поэтому признаются переданными обществу с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

Положениями статьи 446 Гражданского кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи от 03.09.2009 были определены решением Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010 по делу N А68-11682/2009, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.04.2010, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 26.02.2010, то есть с 15.04.2010.

Заключение договора купли-продажи от 03.09.2009 прекращает на будущее время обязательство общества "Татьяна" по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Следовательно, у судов имелись основания для отказа в удовлетворении требования администрации о взыскании с общества "Татьяна" задолженности по арендной плате за период с 15.04.2010 по 23.08.2010 и соответствующей суммы пеней.

Однако требование о взыскании задолженности по арендной плате и соответствующих пеней за период, предшествующий дате заключения договора купли-продажи от 03.09.2009 в редакции, определенной судом, то есть с 21.01.2010 по 14.04.2010, является обоснованным..."

Определение ВАС РФ от 20.07.2011 N ВАС-9185/11 по делу N А-32-19953/2010-24/351

"...Суды установили, что 30.03.2005 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 706,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 262, для использования под магазин, склад.

29.12.2009 между сторонами заключен договор купли-продажи арендуемого имущества, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 30.03.2010.

Ссылаясь на наличие у общества обязательств по оплате арендуемого имущества в период с 01.01.2010 по 29.03.2010 и за пользование соответствующим земельным участком, департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований департамента в части взыскания задолженности по арендной плате, суды, с учетом положений статьи 425, пункта 1 статьи 433, статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что в связи с передачей имущества во владение покупателю с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества прекратились обязательства из договора аренды, в частности, обязательство по уплате арендной платы.

Выводы судов о том, что после заключения договора купли-продажи продажи арендованного имущества общество владеет им в качестве покупателя, а обязательства на будущее время, вытекающие из договора аренды, являются прекращенными, соответствуют положениям статей 407, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактическим обстоятельствам спора..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.11.2015 N Ф03-5204/2015 по делу N А51-32140/2014

"...Ссылаясь на наличие у ОАО "Терминал Астафьева" задолженности по арендным платежам за период до заключения договора купли-продажи, ФГУП "Нацрыбресурс" обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что вступившим 04.03.2014 в законную силу решением от 25.11.2013 по делу N А51-21385/2013 Арбитражного суда Приморского края определены все существенные условия договора купли-продажи спорного имущества. Также судами установлено, что спорное имущество на момент вступления в законную силу вышеуказанного судебного акта уже находилось во владении общества на основании договора аренды.

Оценив указанные обстоятельства с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суды пришли к правильному выводу о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 04.03.2014, в силу чего основания для начисления арендной платы с этой даты отсутствовали.

Установив факт прекращения обязанности по внесению арендных платежей с 04.03.2014, равно как и отсутствие доказательств, подтверждающих наличие задолженности по договору аренды у общества, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.11.2015 N Ф03-4816/2015 по делу N А51-1075/2015

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.02.2008 между ТУ ФАУГИ (арендодатель) и ОАО "НСРЗ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества - причала N 2, причала N 3, причала N 4, причала N 5, причала N 6, причала N 7 докового производства, пирса N 1, пирса N 2, докового пирса, расположенного по адресу: г. Находка, Находкинский проспект, 59. Срок действия указанного договора установлен с 01.02.2008 по 31.01.2057. Арендная плата составляет 214 557 рублей в месяц.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.11.2011 по делу N А51-4475/2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.01.2012, постановлением суда кассационной инстанции от 28.05.2012, на Росимущество возложена обязанность заключить с ОАО "НСРЗ" договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости на условиях представленного истцом проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, с учетом корректировки рыночной стоимости спорного имущества.

Считая, что с момента вступления (31.01.2012) в законную силу решения арбитражного суда, утвердившего условия договора купли-продажи, была прекращена обязанность ОАО "НСРЗ" по уплате арендных платежей, а уплаченные после этой даты денежные средства составляют неосновательное обогащение ответчика в сумме 2 789 241 рубль, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.

Судами установлено, что вступившим 31.01.2012 в законную силу решением от 11.11.2011 по делу N А51-4475/2011 Арбитражного суда Приморского края определены все существенные условия договора купли-продажи спорного имущества. Также судами установлено, что спорное имущество на момент вступления в законную силу вышеуказанного судебного акта уже находилось во владении ОАО "НСРЗ" на основании договора аренды.

Оценив указанные обстоятельства с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суды пришли к правильному выводу о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 31.01.2012, а основания для начисления арендной платы с этого момента отпали..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2011 N Ф03-3590/2011 по делу N А24-5142/2010

"...Как установлено судами в соответствии с материалами дела, между муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа "Дирекция по эксплуатации зданий" (арендодатель, далее - МУП "ДЭЗ") и ИП Л.П. Тунгусовой (арендатор) заключен договор от 01.04.2008 N 499, который стороны определили как смешанный, регулирующий отношения, возникшие относительно предмета арендованного имущества, находящегося в хозяйственном ведении МУП "ДЭЗ", и отношения, связанные с затратами арендодателя на эксплуатацию и содержание здания, с затратами арендодателя по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и отопления (п. 1.1 договора).

Впоследствии в соответствии с прогнозным планом приватизации объектов муниципальной собственности на 2008 год, протоколом открытого аукциона от 03.10.2008 между Комитетом (продавец) и ИП Л.П. Тунгусовой (покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.10.2008 N 2/10/08 арендуемого ответчиком имущества.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорное помещение осуществлена в установленном порядке 18.12.2008.

Комитет, полагая, что до момента государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на указанное нежилое помещение у ответчика сохранялась обязанность по внесению арендных платежей за пользование им в соответствии с договором аренды, которая не исполнена, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (ст. 8 ГК РФ).

Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Таким образом, заключив договор купли-продажи арендованного имущества, стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

Доказательства того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи муниципального имущества от 03.10.2008 N 2/10/08 было направлено на продолжение арендных отношений, не представлены.

При таких обстоятельствах основания для вывода о необходимости ИП Л.П. Тунгусовой вносить арендные платежи за период с 03.10.2008 по 17.12.2008 у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, кассационной инстанцией не установлено..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2011 N Ф03-3732/2011 по делу N А24-4582/2010

"...Арбитражными судами установлено, что 01.07.2008 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Томкевичем А.В. (арендатор) заключен договор N 673 аренды нежилых помещений N 61, 62, 72, 73, 74 общей площадью 97,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная, 5. Договор заключен на неопределенный срок (с учетом соглашений к указанному договору от 20.08.2008 и от 06.05.2009).

17.06.2009 между Комитетом (продавец) и предпринимателем Томкевичем А.В. (покупатель) заключен договор N 09-09 купли-продажи муниципального имущества: нежилых помещений NN 61, 62 общей площадью 37,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная, 5.

Спор между сторонами возник в связи с тем, что, по мнению истца, ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы за период с момента заключения договоров купли-продажи нежилых помещений, ранее являвшихся предметом договора аренды, до момента государственной регистрации перехода права собственности на них.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 ГК РФ).

Следовательно, заключая договор купли-продажи имущества, являющегося предметом действующего договора аренды, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ) и такое обязательство прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества.

С учетом изложенного апелляционный суд обоснованно признал, что обязательство ответчика по внесению арендной платы сохранялось до момента заключения договоров купли-продажи нежилых помещений и их передачи покупателю, а не до момента государственной регистрации перехода права собственности по таким договорам..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.2013 по делу N А45-15471/2012

"...Указывая на наличие задолженности у общества по арендным платежам за период с 10.06.2011 по 20.07.2011 (даты государственной регистрации перехода права собственности), Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 407 и 413 ГК РФ, исходил из того, что при заключении договора купли-продажи от 10.06.2011, арендные отношения и обязательства по оплате арендных платежей между сторонами прекратились.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно рекомендациям, закрепленным в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности не означает регистрацию самого договора купли-продажи.

С учетом указанного и в силу положений статьи 425, пунктов 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной с этого момента.

Согласно указанной норме права, при продаже арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи.

В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Доказательств невыполнения покупателем обязательств по внесению платы за приобретенное имущество, согласно графику согласованному сторонами, а также того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи направлено на продолжение арендных отношений в материалы дела не представлено.

Правильно применив к спорным правоотношениям перечисленные нормы права, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что истец с 10.06.2011 до государственной регистрации перехода права собственности мог безвозмездно владеть, пользоваться спорным недвижимым имуществом.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.10.2011 по делу N А27-505/2011

"...Из материалов дела следует, что 20.11.2007 между ОАО "ЗСМК" (арендодатель) и ОАО "НЭК" (арендатор), в настоящее время ОАО "Тепловая энергия", был заключен договор аренды N 273-07/7056088, в соответствии с пунктами 1.1 - 1.5 которого арендатор принял по акту приема-передачи во временное владение и пользование (аренду) недвижимое (нежилые помещения) и движимое имущество, согласно приложению N 1 и приложению N 2.

Стороны 31.12.2009 заключили договор купли-продажи N 9593095/489-09 арендованного движимого и недвижимого имущества.

Суды, удовлетворяя требование в части взыскания суммы 43 732,54 руб. и отказывая во взыскании остальной суммы иска, указали на то, что с даты заключения договора купли-продажи от 31.12.2009 прекратились обязательства сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка от 20.11.2007, поэтому ОАО "ЗСМК" вправе требовать внесения арендной платы до 31.12.2009 - даты заключения договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной с этого момента.

Согласно указанной норме права, при продаже арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи.

В этой связи, с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества основанием владения таким имуществом становится договор купли-продажи, а не договор аренды.

Следовательно, заключением договора купли-продажи в отсутствие специального указания стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы в соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, судами правильно установлены обстоятельства дела, сделанные выводы не противоречат действующему законодательству..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.07.2011 по делу N А45-20139/2010

"...В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из приведенных положений следует, что арендодатель, продавший недвижимое имущество, не имеет права требовать с покупателя (бывшего арендатора) взыскания арендной платы с момента заключения договора купли-продажи данного имущества до государственной регистрации соответствующего права, если стороны в договоре купли-продажи не установили иное.

Суды первой и апелляционной инстанций с учетом положений указанных норм, а также разъяснений, изложенных в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", пришли к правомерному выводу о прекращении у ответчика обязательства по уплате арендных платежей с момента заключения договора купли-продажи..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.03.2011 по делу N А45-17209/2010

"...Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

Таким образом, договор купли-продажи нежилых помещений от N 1546 от 26.03.2010 вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 01.11.2007, прекратились.

В данном случае общество является стороной и по договору аренды и по договору купли-продажи. Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорных помещений должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.

Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

ООО "Интеграл" с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений - 26.03.2010 стало законным владельцем упомянутых помещений (пункт 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Следовательно, у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 26.03.2010, поскольку в данном случае имело место прекращение обязательств в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Доводы Департамента о том, что до момента государственной регистрации права собственности действие договора аренды не прекратилось, подлежат отклонению, поскольку факт государственной регистрации перехода права собственности 05.05.2010 правового значения для отношений сторон спора не имеет, так как с момента подписания договора купли-продажи общество стало законным владельцем нежилых помещений на основании договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно удовлетворил требования ООО "Интеграл" о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.06.2015 N Ф05-7021/2015 по делу N А40-127017/14

"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Тихоокеанская рыбопромышленная компания" в соответствии с договором аренды от 06.06.2005 г. N 368 арендовало нежилые помещения общей площадью 29,5 кв. м по адресу: г. Москва, Хохловский пер., д. 3, стр. 1.

Решением Департамента, изложенным в письме от 08.08.2012 N 05-05-20912, в реализации ООО "Тихоокеанская рыбопромышленная компания" преимущественного права выкупа вышеназванного арендуемого помещения отказано в связи с тем, что здание, в котором расположено арендуемое помещение, является выявленным объектом культурного наследия, продажа которого по частям не допускается.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2013 по делу N А40-143420/2012 указанное решение Департамента признано незаконным и Департаменту было предписано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Договор купли-продажи недвижимости был заключен 16.01.2014, а зарегистрирован 20.06.2014 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.06.2014 серия 77-АР N 126282), в связи с чем период с 28.01.2014 во избежание утраты права на выкуп спорного помещения истец продолжал вносить арендные платежи за пользование имуществом, в отношении которого Департамент отказывался совершать предусмотренные законом действия.

Полагая, что в результате незаконных действий Департамента ООО "Тихоокеанская рыбопромышленная компания" причинены убытки в виде уплаченных в спорный период арендных платежей за пользование имуществом, последний обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении настоящих требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Суды первой и апелляционной инстанций по настоящему делу пришли к выводу о том, что установленные фактические обстоятельства в рамках дела N А40-143420/2012 не могут свидетельствовать о доказанности противоправности бездействия Департамента в указанный период по настоящему спору.

Вместе с тем согласно п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, до момента заключения договора купли-продажи, с учетом установленного судами обеих инстанций факта использования истцом спорного помещения, применительно к положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по внесению платы за фактическое пользование помещением у истца сохранились.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что уплаченные в спорный период арендные платежи за пользование имуществом убытками не являются..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.10.2014 N Ф06-16476/2013 по делу N А06-4544/2013

"...В последующем между Агентством по управлению государственным имуществом Астраханской области (продавец) и ООО УФ "Алекс фиш" (покупатель) 28.05.2012 подписан договор купли-продажи государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - договор купли-продажи), согласно которому продавец обязуется продать в собственность покупателя имущество: комната N 2, общей площадью 12,2 кв. м, комната N 10, общей площадью 31,3 кв. м, расположенные в помещении 003 по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, ул. Адмиралтейская, д. 28, литер А, А, а покупатель обязуется купить объект культурного наследия в свою собственность, оплатив его стоимость в размере и в порядке, указанных в разделе 2 договора.

Данный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 18.03.2013.

Полагая, что с момента заключения договора купли-продажи обязательство по внесению арендной платы прекращено, а полученные ответчиком платежи являются неосновательным обогащением, ООО "УФ "Алекс фиш" обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с настоящим исковым заявлением.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. Следовательно, истец с 28.05.2012 до государственной регистрации перехода права собственности не был вправе распоряжаться переданными ему помещениями, но мог безвозмездно владеть, пользоваться недвижимым имуществом и нести риск его случайной гибели (статьи 458, 459 ГК РФ).

Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено что согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Таким образом, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

При таких обстоятельствах начисление арендной платы за период после заключения сторонами договора купли-продажи арендуемых ранее помещений является незаконным и ответчик не имеет права удерживать уплаченные истцом денежные средства.

При таких условиях судом правильно установлено, что полученные ответчиком от истца после заключения договора купли-продажи денежные средства в счет оплаты аренды в размере 69 537,58 руб. являются неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу.

Условие договора купли-продажи о рассрочке платежа с момента регистрации перехода права собственности не позволяет ответчику требовать от истца уплаты аренды до момента регистрации перехода права собственности, поскольку арендные отношения между сторонами прекратились в связи с заключением договора купли-продажи и с этого момента у истца прекратилось обязательство по оплате аренды, а у ответчика право на получение арендных платежей..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.05.2012 по делу N А06-4163/2011

"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.03.2006 между сторонами был заключен договор аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области N 4/104 (далее - договор аренды). Срок действия договора аренды установлен с 01.04.2006 по 25.03.2007.

По истечении срока действия договора, после 25.03.2007, арендатор продолжал пользоваться имуществом, что не оспаривается сторонами.

25.05.2010 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества N 06/2010 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого ответчик приобрел в собственность нежилое помещение N 51 общей площадью 265,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, д. 45, с рассрочкой оплаты на 7 лет.

19.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области за ответчиком зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество (запись регистрации N 30-30-01/0260/2010-748).

Полагая, что сторонами заключены два договора в отношении указанного объекта недвижимости: аренды и купли-продажи с отсрочкой платежа, арендодатель исчислил арендную плату за пользование помещением до момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

По мнению истца, задолженность по арендной плате за период с 01.05.2010 по 18.11.2010 составила 336 697 руб. 21 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 при рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что имущество арендатору было передано 01.04.2006. По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользование арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Согласно пункту 1.6 договора купли-продажи настоящий договор является актом приема-передачи нежилого помещения.

Таким образом, к моменту заключения договора купли-продажи имущество находилось во владении покупателя, что соответствует и пункту 1.6 договора купли-продажи.

Недвижимое имущество считается переданным с 25.05.2010.

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Взыскание арендной платы за период с 25.05.2010 (даты заключения договора купли-продажи и передачи имущества) по 18.11.2010 (даты регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю) не основано на законе..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.02.2012 по делу N А32-29491/2010

"...Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "ЭленШармен" (далее - общество) о взыскании 136 880 рублей 64 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 30.09.2010 и 6832 рублей 17 копеек неустойки.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2011, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды посчитали арендные отношения прекращенными с момента заключения договора купли-продажи помещений.

Из материалов дела следует, что 21.01.2008 общество и департамент заключили договор аренды нежилых помещений N 13/1 общей площадью 170,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 32: первый этаж (литера А), помещения N 1/1, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 11; второй этаж (литера А), помещения N 2, 5, 6, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 8, 8/1, сроком с 07.12.2007 до 06.06.2017 (л. д. 7 - 12).

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) департамент (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 03.06.2010 N 25 купли-продажи нежилых помещений (далее - договор купли-продажи). Переход права собственности на объекты недвижимости, переданные по указанному договору, зарегистрированы за обществом в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2010 серии 23-АИ N 252733 (л. д. 49).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" относительно момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендных платежей даны следующие разъяснения.

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Доказательства согласования сторонами иного момента, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, в материалах дела отсутствуют.

В этой связи, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для взыскания с общества арендной платы и неустойки за заявленный период основаны на материалах дела и соответствуют приведенным правовым нормам и разъяснениям..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2011 по делу N А53-2238/2011

"...Считая, что общество обязано вносить арендную плату за использование нежилого помещения в период с момента подписания договора купли-продажи до даты государственной регистрации перехода права собственности, департамент обратился с иском в арбитражный суд.

По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Пленумами Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 60 постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано разъяснение, согласно которому после передачи продавцом недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, права покупателя по сравнению с правами собственника ограничены только возможностью распоряжаться полученным во владение имуществом.

В этой связи, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для взыскания с общества арендной платы и неустойки за заявленный период основаны на материалах дела и соответствуют приведенным правовым нормам..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.08.2011 по делу N А53-21315/2010

"...Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.

В рассматриваемой ситуации общество владело предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Кодекса).

Ссылка истца на сохранение договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи арендуемого имущества несостоятельна, так как владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям - по договору аренды и по договору купли-продажи.

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.

Таким образом, договор купли-продажи от 02.12.2009 N 74/А-09 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения (02.12.2009). С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 16.11.2004, прекратились, общество стало покупателем (законным владельцем) нежилых помещений. При этом переход к обществу титула собственника на недвижимое имущество (16.02.2010) не влияет на правовую квалификацию обстоятельств, связанных с наличием (либо отсутствием) арендных правоотношений.

Поскольку период взыскания задолженности по арендной плате заявлен с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объект аренды, в удовлетворении заявленных комитетом требований следует отказать..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.08.2011 по делу N А53-21330/2010

"...Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.

Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.

В рассматриваемой ситуации предприниматель владел предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Кодекса).

Доводы истца о сохранении договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи продажи арендуемого имущества несостоятельны, поскольку владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям - по договору аренды и по договору купли-продажи.

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований - временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).

Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.

Признание арендных отношений после заключения его сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя, как законного владельца, и существу договора купли-продажи.

При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя. Суды правильно указали, что с указанного момента общество не обязано оплачивать арендное пользование проданным ему нежилыми помещениями..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2012 N Ф09-8524/11 по делу N А50-3607/2011

"...Как установлено судами, между управлением (арендодатель) и предпринимателем Беклемышевым С.А. (арендатор) заключен договор аренды отдельно стоящего здания, находящегося в муниципальной собственности г. Березники от 26.05.2006 N нп/2006/311, по условиям которого истец передает ответчику в аренду здание общей площадью 303,78 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Березниковская, 97, для производственных нужд.

Между управлением (продавец) и предпринимателем Беклемышевым С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от 04.06.2010 N 28/10-159, по которому покупатель приобрел в собственность здание пилорамы, являющееся предметом аренды. Объект передан покупателю по акту приема-передачи от 04.06.2010.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, управление обратилось в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды, учитывая, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, сделали вывод о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на данное имущество.

Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

С учетом изложенного, поскольку рассматриваемые в рамках настоящего спора требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлены за период после заключения договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 04.06.2010 N 28/10-159, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, в удовлетворении исковых требований следует отказать..."

Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...7. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11 по делу N А40-70298/10-135-265

"...Суды апелляционной и кассационной инстанций также сослались на разъяснения, содержащиеся в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отметив, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности как покупатель, так и продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что с момента заключения между арендодателем и арендатором договора купли-продажи арендованного земельного участка обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.

Между тем судами не учтено следующее.

Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене..."

Определение ВАС РФ от 22.07.2013 N ВАС-9566/13 по делу N А66-5135/2012

"...Как установлено судом, администрация города Твери (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 29.01.2001 N 48 аренды земельного участка общей площадью 286 686,2 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0200008:0001, под производственную базу, сроком до 31.12.2011.

В дальнейшем, на основании распоряжения Управления Росимущества от 03.03.2010 N 59 произведен раздел указанного земельного участка и образованы 9 новых земельных участков. Дополнительным соглашением от 30.06.2010 к договору аренды от 29.01.2001 N 48, внесены изменения в предмет договора, в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200008:24.

В рамках дела N А66-12461/2011 суд признал, что общество вправе претендовать на льготный порядок определения цены приобретения спорного земельного участка. Вступившим в законную силу решением суда требования общества по данному делу удовлетворены. Во исполнение решения суда управление Росимущества заключило с обществом договор купли-продажи земельного участка. Государственная регистрация права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200008:24 проведена 27.09.2012.

В 2010 году общество оплатило арендную плату в полном объеме, однако, с нарушением сроков оплаты. За 2011 - 2012 годы обществом арендная плата не уплачена.

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что обязательство общества по внесению арендной платы, прекратилось с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Указанные выводы суда соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

Определение ВАС РФ от 02.02.2012 N ВАС-13366/11 по делу N А59-5100/2010

"...Судом установлено, что департаментом и предпринимателем 27.06.2007 заключен договор N 9968 аренды земельного участка площадью 4 647 кв. м, сроком с 28.12.2006 по 19.06.2028, на котором расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности административное здание.

Впоследствии департаментом и предпринимателем заключен договор купли-продажи названного земельного участка от 18.03.2010 N 1348. Участок передан покупателю по акту приема-передачи от 24.08.2010.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок N 65-65-01/040/2010-875 выдано ответчику 08.09.2010.

Невнесение предпринимателем арендных платежей за период с 01.10.2009 по 23.08.2010, а также неоплата фактического использования земельного участка за период с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи к договору купли-продажи до государственной регистрации права собственности на него в размере, равном арендной плате, послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суды первой и кассационной инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с ответчика задолженность по арендной плате до момента оформления акта приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка и со следующего дня после передачи участка до государственной регистрации права собственности - неосновательное обогащение. Суд признал верным расчет размера неосновательного обогащения по формуле расчета арендной платы по договору аренды N 9968.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11 сформулирована правовая позиция о том, что обязательство по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного договора аренды земли, в случае последующего выкупа земельного участка, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Довод заявителя о том, что обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи, противоречит правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 13.12.2011 N ВАС-15547/11 по делу N А53-1729/11

"...Как установлено судами, между департаментом (арендодатель), обществом и Малышевым С.Г. (арендаторы) заключен договор аренды от 29.04.2004 N 25343 с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, площадью 43958 кв. м из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:08 15 02:0021, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена 103/1, предоставленного для эксплуатации магазина, производственных помещений и площадки для автотранспорта.

Впоследствии, между Фондом имущества Ростовской области (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи от 23.12.2009 N 812/ЗУ земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0081502:209, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена, 103/1, для использования в целях эксплуатации производственных, административных, складских помещений, магазина, площадки для автотранспорта и ремонтной зоны площадью 40865 кв. м. Государственная регистрация в установленном законом порядке перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081502:209 произведена 05.07.2010.

Поскольку арендная плата за использование земельного участка по договору аренды от 29.04.2004 N 25343 внесена обществом не в полном объеме, департамент обратился с настоящими требованиями в суд.

Довод общества о том, что с момента передачи по договору купли-продажи арендуемого земельного участка и оплаты его стоимости покупателем обязанность по внесению арендной платы у общества прекратилась, был отклонен судами.

При этом суды исходили из того, что поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4902/11 по делу N А53-11346/2010

"...Судом установлено, что на основании договора аренды от 29.01.2007 N 2292 комитет предоставил предпринимателю земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 1006 кв. м сроком с 25.12.2006 по 25.12.2009 для строительства магазина. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2007.

Постановлением администрации от 23.12.2009 N 3760 земельный участок предоставлен предпринимателю в собственность с разрешенным использованием для размещения объектов торговли. 28.12.2009 комитет и предприниматель заключили договор купли-продажи земельного участка. Право собственности предпринимателя на земельный участок зарегистрировано 22.01.2010.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд сделал вывод о том, что договор аренды после истечения срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и предприниматель был обязан уплачивать арендную плату до даты государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок (22.01.2010).

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2009 по делу N А17-749/2009

"...Как видно из документов, Администрация (арендодатель) и ЗАО "Ивбакалея" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 04.10.2006 N С-2/03-1089, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи передан в пользование земельный участок площадью 270 квадратных метров с кадастровым номером 37:24:03 01 26:0051 из категории земель - земли поселений, расположенный по адресу: город Иваново, улица Шошина, у дома N 10, для строительства магазина в границах, указанных в кадастровом плане. Срок действия договора определен в течение трех лет с момента подписания.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к ЗАО "Ивбакалея" проведена 02.09.2008, следовательно, до указанной даты у арендатора сохранились договорные обязательства по внесению арендных платежей.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2011 по делу N А19-16413/10

"...Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ЗАО "Стройсервис" (арендатор) 21.05.2004 заключен договор аренды земельного участка N 2576, расположенного по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, пер. Советский, 3, кадастровый номер 38:36:000002:0153, площадью 117 969 кв. м (далее - земельный участок) из земель поселений, под эксплуатацию производственной базы, сроком действия с 30.06.2003 по 30.06.2013.

Согласно материалам дела сторонами 25.10.2010 подписан договор купли-продажи б/д, б/н вышеуказанного земельного участка, по условиям которого администрация является продавцом, а общество - покупателем земельного участка.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Учитывая установленный статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации принцип платности землепользования, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Таким образом, установив, что материалы дела не содержат доказательств государственной регистрации права собственности общества на спорный земельный участок и общество несмотря на предложение суда не представило таких доказательств, суд апелляционной инстанции правомерно признал, что в заявленный исковой период земельный участок являлся собственностью муниципального образования, что безусловно свидетельствует о наличии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей за четвертый квартал 2010 года..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.06.2011 по делу N А19-20873/10

"...Как установлено судами двух инстанций и подтверждается материалами дела, 09.09.2002 между администрацией г. Иркутска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Материалы и ресурсы" (арендатор) заключен договор аренды N 1748, предметом которого явился земельный участок площадью 5 500 кв. м с кадастровым номером 38:36:000033:0211, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Николая Вилкова, 9-а. Срок действия договора установлен с 09.09.2002 по 27.06.2012.

По договору переуступки права от 20.03.2006 права и обязанности по договору аренды N 1748 от 09.09.2002 перешли к ЗАО "ВСГМ".

28.08.2009 между администрацией г. Иркутска и ЗАО "ВСГМ" заключен договор купли-продажи арендуемого земельного участка.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Учитывая, что право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у приобретателя только с момента такой регистрации, именно государственная регистрация права собственности ЗАО "ВСГМ" на земельный участок прекращает арендное обязательство между обществом и администрацией г. Иркутска.

Таким образом, до момента государственной регистрации права собственности ЗАО "ВСГМ" (09.12.2009) спорный земельный участок являлся собственностью муниципального образования, что безусловно свидетельствует о наличии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.10.2009 по 08.12.2009.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований администрации г. Иркутска о взыскании с ЗАО "ВСГМ" задолженности по арендной плате и неустойки..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.05.2011 по делу N А69-1096/2010

"...Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Кызыла (далее - департамент, учреждение) обратился в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Саянагроиндустрия" (далее - ООО "Саянагроиндустрия", общество) задолженности по арендной плате в сумме 575 784 рубля, пени в сумме 105 944 рубля и о расторжении договора аренды земли от 21.04.2003.

В связи с неисполнением претензии, направленной истцом в адрес ответчика 28.01.2010 о погашении задолженности по арендной плате, департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Доказательства, свидетельствующие о наличии права собственности общества на земельный участок, находящийся по адресу: г. Кызыл, ул. Каменистая, 15, в материалы дела не представлены.

Следовательно, вывод судов о том, что до государственной регистрации права перехода собственности, а именно до внесения записи в Единый государственный реестр прав на спорный земельный участок общество не может считаться собственником земельного участка, поэтому обязано уплатить арендную плату, предусмотренную договором аренды, также является правильным..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.06.2013 N Ф03-1973/2013 по делу N А73-13548/2012

"...При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 12.05.2010 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Компания "Новый дом" заключен договор N 333, по условиям которого арендатору предоставлены земельные участки: площадью 6073 кв. м с кадастровым номером 27:23:041913:129 и площадью 16269 кв. м с кадастровым номером 27:23:041913:130, расположенные в Железнодорожном районе г. Хабаровска по ул. Производственная, 6, для использования под нежилые здания складов (Лит. Е, Д).

09.02.2012 между Департаментом и ООО "Компания "Новый Дом" заключены договоры N 3453 и N 3454 купли-продажи земельных участков. Согласно пункту 2.1 договоров купли-продажи фактической приемки-передачи объектов не производится, поскольку на участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие покупателю ООО "Компания "Новый дом" на праве собственности.

28.06.2012 за ООО "Компания "Новый дом" зарегистрировано право собственности на спорные земельные участки, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о регистрации N 27-27-01/028/2012-317 и N 27-27-01/028/2012-317.

В период с 01.01.2012 по дату регистрации права собственности на спорные земельные участки, ответчик плату за использование земельных участков не вносил, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 620 697 руб. 99 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Между тем плата за использование спорных земельных участков с 01.01.2012 по 28.06.2012 по договору аренды не внесена.

Удовлетворяя требования заявителя, суды указали на то, что покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Данная правовая позиция изложена в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2012 N Ф03-469/2012 по делу N А51-16374/2010

"...Кроме того, суды не правильно определили период неосновательного обогащения департамента, исчислив его с даты подписания договора купли-продажи и передачи земельного участка.

Между тем при определении периода неосновательного обогащения суду необходимо иметь в виду, что поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11).

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.08.2018 N Ф04-3140/2018 по делу N А75-13675/2017

"...Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Данные разъяснения подлежат применению и к спорным правоотношениям сторон..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2014 по делу N А75-1037/2013

"...Истец, обращаясь с иском, просил взыскать плату за фактическое пользование земельным участком за период с 17.11.2009 по 30.09.2012, то есть после подписания соглашения о расторжении договора аренды.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив не оспоренный ответчиком факт использования земельного участка, отсутствие доказательств оплаты за его использование, верно придя к выводу, что ответчик не является собственником земельного участка и, следовательно, не может быть признан плательщиком земельного налога, в соответствии с указанными нормами удовлетворили заявленные требования.

Сам по себе факт подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды не влияет на обязанность по оплате за фактическое использование земельного участка до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2012 по делу N А46-2613/2011

"...Кроме того, земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.

Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" предусмотрено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Указанная правовая позиция выражена также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2018 N Ф05-6252/2018 по делу N А41-30299/2017

"...Указанный вывод суда соответствует разъяснениям, изложенным в п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", согласно которым в случае, если продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.07.2017 N Ф05-9697/2017 по делу N А41-59302/16

"...Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2016 N Ф05-5499/2016 по делу N А41-74699/2015

"...Администрация Павлово-Посадского муниципального района Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНСТРОЙ" (далее - ООО "ЮНСТРОЙ") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.09.2009 N 161 за период с 01.01.2014 по 15.09.2015 в сумме 2 401 217 руб. 97 коп. и пени сумме 339 296 руб. 31 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Установив, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.01.2014 по 15.09.2015, в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 2 401 217 руб. 97 коп., а доказательств погашения задолженности ответчиком не предоставлено, размер и расчет задолженности не оспорен, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о взыскании задолженности и начисленной договорной неустойки.

Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды прекратил свое действие в связи с заключением 30.12.2014 между Администрацией (продавец) и ООО "ЮНСТРОЙ" (покупатель) договора купли-продажи земельного участка N 89, был предметом исследования суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен в силу следующего.

Как установлено в судами первой и апелляционной инстанций, 30.12.2014 между Администрацией (продавец) и ООО "ЮНСТРОЙ" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 89, согласно условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:17:0021521:36, площадью 35702 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, в промзоне Мишутино (л.д. 31).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 20.10.2015, вместе с тем период взыскания задолженности по арендной плате заявлен истцом с 01.01.2014 по 15.09.2015..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.06.2015 N Ф05-7033/2015 по делу N А40-133689/2014

"...Согласно пункту 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 11.07.2014, вместе с тем период взыскания задолженности по арендной плате заявлен истцом по 30.06.2013.

Суд первой инстанции, установив, что в нарушение условий договора ответчик, являясь в период с 30.12.2009 по 30.06.2013 собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, пользовался этим участком, не внося плату за такое пользование, правильно пришел к выводу, что ответчик неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, в связи с чем у него возникла обязанность возместить неосновательное обогащение в соответствии со статьей 1102 ГК РФ.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе, а постановление суда апелляционной инстанции - отмене..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.12.2014 N Ф05-11988/2014 по делу N А40-184961/13-135-1643

"...Обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.12.2012 г. по 18.02.2013 г. (т.е. до дня государственной регистрации перехода права собственности к ответчику) в сумме 818 583 руб. 02 коп., которую он просил взыскать, начислив также на основании пункта 2.8 договора аренды пени за период с 13.10.2011 г. по 18.02.2013 г. в сумме 52 942 руб. 87 коп.

Довод кассационной жалобы со ссылкой на норму статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, на разъяснения, содержащиеся в пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 22/10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", о том, что обязательство по внесению арендной платы у ответчика прекратилось с 21 ноября 2012 года, то есть с момента заключения договора купли-продажи земельного участка, находившегося у ответчика ранее в аренде, несостоятелен и не может быть принят.

Между тем заявитель кассационной жалобы не учитывает, что указанные разъяснения не касаются вопросов прекращения обязательства арендатора по арендной плате в случае продажи ему земельного участка, государственная собственность которого не разграничена, арендодателем, действующим от имени публично-правового образования.

В этой связи являются правильными ссылки судов обеих инстанций по настоящему делу на разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 19 февраля 2013 года, вместе с тем период взыскания задолженности по арендной плате заявлен истцом по 18 февраля 2013 года.

В связи с изложенным заявленные требования удовлетворены судами на основании правильного применения норм материального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2013 по делу N А41-53567/12

"...Доводы кассационной жалобы о неправильном применении к данному спору положений об аренде и отсутствии оснований для взыскания арендной платы ввиду приобретения ответчиком земельного участка в собственность, затягивании Администрацией Раменского района Московской области подписания договора купли-продажи земельного участка не могут быть приняты и отклоняются как несостоятельные.

Поскольку в данном случае предметом договора аренды являлся земельный участок, то апелляционный суд правильно руководствовался разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором указано следующее.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, если право собственности покупателя на земельный участок еще не зарегистрировано, соответственно он не является плательщиком земельного налога, так же как и публично-правовое образование.

Следовательно, исходя из форм платы за землю, если не имеется оснований для уплаты земельного налога, пользование землей оплачивается на основании гражданско-правового обязательства - договора аренды, а при его отсутствии - в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.

В данном случае, как правильно указали суды обеих инстанций, поскольку до апреля 2012 года (приобретения ответчиком земельного участка в собственность) между сторонами действовали арендные отношения, то соответственно ответчиком должно было исполняться обязательство по внесению арендной платы.

Учитывая изложенное, выводы судов обеих инстанций являются обоснованными и сделаны при правильном применении норм материального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 02.02.2012 по делу N А40-24052/11-9-208

"...Таким образом, суды пришли к выводу о том, что с момента заключения между арендодателем и арендатором договора купли-продажи арендованного земельного участка обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.

Между тем, судебные инстанции не учли следующего.

Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование, в данном случае - Главное управление имущественных отношений Алтайского края, не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 10 ноября 2011 г. N 8472/11..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.08.2014 по делу N А55-23004/2013

"...Администрация городского округа Новокуйбышевск (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реком" (далее - ответчик) о взыскании 1 435 295 руб. 64 коп., в том числе 1 254 609 руб. 24 коп. неосновательного обогащения, 180 686 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.07.2010 по 09.10.2013.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2014 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1 302 877 руб. 12 коп., в том числе 1 148 999 руб. 79 коп. неосновательного обогащения, 153 877 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Арбитражным судом установлено, что 04.09.2008 стороны заключили договор купли-продажи земельного участка N 30/1 из земель населенных пунктов, площадью 4769 кв. м, с кадастровым номером 63:04:0201043:0017, расположенного по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Самарское шоссе, д. 3, в целях эксплуатации гаража на шесть автомашин.

Сам факт заключения договора купли-продажи недвижимости без государственной регистрации перехода права не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок пользователь должен оплачивать использование земельного участка применительно к арендным платежам.

В соответствии с пунктом 3.3 договора купли-продажи земельного участка право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчик зарегистрировал право собственности на земельный участок 25.09.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АЛ N 344111.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Исходя из изложенного, судебная коллегия считает выводы суда апелляционной инстанции основанными на неправильном применении норм материального права, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2014 по делу N А12-20071/2013

"...Доводы кассационной жалобы о том, что с момента заключения между арендодателем и арендатором договора купли-продажи арендованного земельного участка обязательства по внесению арендной платы прекращаются, являлись предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11.

Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, судебные акты законны и отмене не подлежат..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении указано, что договор аренды прекратил свое действие в момент государственной регистрации права собственности арендатора на объект аренды. Следовательно, с указанного момента прекратилась и предусмотренная им обязанность по внесению арендной платы.

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.02.2010 по делу N А55-4811/2009

"...Из материалов дела следует, что 30.10.1997 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары и АООТ "Автотехобслуживание" был подписан договор аренды земельного участка N 28893 площадью 4019 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Георгия Димитрова/Московское шоссе, автостоянка N 11.

18 июля 2006 года была проведена государственная регистрация права собственности ЗАО "Автотехобслуживание" на вышеуказанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АВ N 227518, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 20.07.2006.

Истец, полагая, что за ЗАО "Автотехобслуживание" числится задолженность по арендной плате, произвел расчет, в соответствии с которым за период с 01.01.2006 по 17.07.2006 за ответчиком числится долг по арендной плате в размере 182 947 руб. 47 коп., а также 56 702 руб. 02 коп. - пени за просрочку платежа за период с 11.01.2006 по 17.07.2006.

Пунктом 1.1 договора от 30.10.1997 N 28893 установлено, что договор заключен сроком до 01.01.1998. Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор от 30.10.1997 N 28893 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как правомерно установлено судами и следует из материалов дела, договор прекратил свое действие 18.07.2006 в момент возникновения у ЗАО "Автотехобслуживание" права собственности на вышеуказанный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права серия 63-АВ N 227518)..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.08.2017 N Ф07-8864/2017 по делу N А66-12925/2016

"...Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные исковые требования частично, правомерно руководствовались статьями 309, 310, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, учли разъяснения, изложенные в пунктах 6 и 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и исходили из того, что когда публично-правовое образование выступает продавцом земельного участка, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2015 N Ф07-2485/2015 по делу N А56-37285/2014

"...Обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора от 02.04.2012 ответчик не внес арендную плату за период с 01.02.2014 по 04.05.2014 (до дня государственной регистрации перехода права собственности к ответчику) в сумме 445 261 руб. 12 коп., которую он просил взыскать, начислив также 112 929 руб. 80 коп. пеней за период с 04.05.2012 по 04.05.2014.

Рассмотрев заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод об их обоснованности ввиду доказанности факта нарушения со стороны ответчика условий договора и с учетом представленных Обществом платежных поручений от 07.08.2014 N 145 и 146, которыми частично погасил задолженность, иск частично удовлетворили.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права в связи со следующим.

Довод жалобы со ссылкой на пункт 7.7 договора, согласно которому в случае приобретения арендатором участка по договору купли-продажи арендная плата подлежит начислению до момента выполнения арендатором предусмотренной договором купли-продажи участка обязанности по оплате цены продажи участка и поступления денежных средств на расчетный счет продавца, несостоятелен и не может быть принят.

Являются правильными ссылки судов обеих инстанций по настоящему делу на разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", где указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 05.05.2014..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.12.2013 по делу N А53-9350/2012

"...Из материалов дела следует и установлено судами, на основании протокола итогов торгов от 04.06.2009 N 3/220-1 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.07.2009 N 31354 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:073504:0021, площадью 2 274 кв. м, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, для строительства кислородной станции, сроком с 04.06.2009 по 04.06.2012.

01.04.2011 на основании договора купли-продажи земельного участка от 22.02.2011 N 18720 за обществом зарегистрировано право собственности на данный участок.

Департамент, считая, что общество не в полном объеме выполнило обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга, пени и процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).

По смыслу названных норм арендная плата вносится за весь срок, на который заключен договор.

Как следует из кассационной жалобы, общество не согласно с выводами судов относительно окончания срока использования земельного участка на основании договора аренды.

Суды, проанализировав условия договора аренды, договора купли-продажи от 22.02.2011, свидетельства о государственной регистрации права серии 61-АЖ N 197564 от 01.04.2011, пришли к выводу, что ответчик использовал земельный участок на основании договора аренды вплоть до регистрации права собственности на земельный участок (01.04.2011).

Суд отклоняет довод стороны о том, что, заключив договор купли-продажи от 22.02.2011, прекратили на будущее обязательство по внесению арендной платы.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.08.2013 по делу N А63-12620/2012

"...Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что в связи с переходом права собственности на часть строений к ООО "МАКСАВТО" в 2003 году, оно в силу закона стало арендатором по договору аренды спорного земельного участка от 23.11.2000 N 249, заключенному администрацией и ОАО "ПМК-30". После истечения срока действия указанного договора (28.09.2010) арендные отношения между сторонами не прекратились (статьи 35, 36 Земельного кодекса, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса), однако арендную плату своевременно и в полном объеме ООО "МАКСАВТО" арендодателю не вносило. Пунктом 5.1 договора аренды от 23.11.2000 N 249 предусмотрена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором. Расчет задолженности по арендной плате и процентам за пользование чужими денежными средствами, с учетом применения судом по заявлению ответчика срока исковой давности, ООО "МАКСАВТО" не оспорен и документально не опровергнут.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск комитета к ООО "МАКСАВТО".

Довод жалобы о необоснованном взыскании с заявителя задолженности по арендным платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2010 по 30.06.2012, мотивированный незаконными действиями истца при рассмотрении заявления ООО "МАКСАВТО" и ОАО "Шанс" о приобретении спорного земельного участка в собственность, рассмотрен и отклонен судебными инстанциями.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога. В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" плательщиком земельного налога является лицо, которое указано в реестре как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды).

Основания для отмены решения от 28.12.2012 и апелляционного постановления от 15.04.2013 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют материалам дела..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2011 по делу N А61-2391/2010

"...Администрация местного самоуправления города Владикавказа (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "ХРВ" (далее - общество) с иском о взыскании 40 856 рублей 21 копейки задолженности по арендной плате и 4958 рублей 57 копеек пени.

20 октября 2009 года комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи N 50/09 (т. 1, л.д. 43). Земельный участок с кадастровым номером 15:09:01 16 01:0014 передан покупателю по акту от 05.11.2009 (т. 1, л.д. 45).

12 января 2010 года Управлением Росреестра по Республике Северная Осетия - Алания произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок (т. 1, л.д. 46).

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за период, предшествующий передаче участка в собственность, администрация произвела начисление пени и обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании 40 856 рублей 21 копейки долга и 4958 рублей 57 копеек неустойки.

Поскольку доказательства внесения арендных платежей в спорный период ответчик не представил, судебные инстанции правомерно исходили из наличия оснований для удовлетворения требования администрации о взыскании 40 856 рублей 21 копейки долга за заявленный в иске период..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.06.2011 по делу N А53-17609/2010

"...Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком с 01.12.2005 по 20.10.2009 (до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок), департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Довод института о том, что с момента заключения договора купли-продажи земельного участка (09.09.2009), у него как арендатора прекратилось обязательство по внесению арендных платежей, надлежит отклонить.

Согласно пункту 1 статьи 131 данного Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 1 статьи 551 Кодекса также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По смыслу приведенных норм факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок арендатор (пользователь) должен вносить плату в размере стоимости аренды соответствующего участка.

Иные доводы кассационных жалоб не влияют на законность и обоснованность постановления от 17.02.2011, в связи с чем не принимаются кассационным судом..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.05.2018 N Ф09-1607/18 по делу N А50-13380/2017

"...Отклоняя довод заявителя о том, что общество в 2008 г. уплачивало земельный налог, поэтому не должно платить арендную плату, суд обоснованно указал, что до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2017 N Ф09-6980/17 по делу N А76-24737/2016

"...В случае, если публично-правовое образование выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется, и стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2015 N Ф09-3122/15 по делу N А60-34307/2014

"...Предприниматель Сытова К.С. на основании договора купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008, заключенного с предпринимателем Воробьевой О.Г., приобрела в собственность нежилое помещение (литер А) общей площадью 53,8 кв. м, часть здания (лит. А; помещения N 2 - 14) общей площадью 226,8 кв. м, нежилое помещение (лит. Б1) общей площадью 16,3 кв. м, часть здания (лит. Б; помещения N 2-11) общей площадью 188,7 кв. м, расположенные по адресу: Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, 42а.

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю Сытовой К.С. о взыскании задолженности в сумме 2 455 841 руб. 84 коп. за период с четвертого квартала 2008 г. по 05.09.2013, начислив пени в сумме 54 028 руб. 52 коп. за период с 11.07.2014 по 01.08.2014 за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, ссылаясь на то, что к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в заявленный период ответчик использовал земельный участок на праве аренды.

При указанных обстоятельствах, приняв во внимание отсутствие в материалах дела доказательств внесения арендной платы за период с августа 2011 г. по 05.09.2014, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за указанный период в сумме 1 173 706 руб. 24 коп.

Как верно указал суд апелляционной инстанции, 05.09.2013 зарегистрирован переход права собственности ответчика на земельный участок, и в силу разъяснений, содержащихся в п. 7 постановления N 73, свидетельствует о правомерности начисления арендной платы до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок. Обязанность по внесению арендной платы у ответчика прекратилась совпадением в одном лице должника и кредитора (ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации) с момента государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок.

С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба предпринимателя Сытовой К.С. - без удовлетворения..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 162; Мы поможем в написании вашей работы!