Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы 15 страница
Примечание: Согласно подходу, изложенному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Подробнее см. п. 11 материалов к ст. 606 ГК РФ.
Позиция о том, что факт ввода жилого дома в эксплуатацию сам по себе не влияет на прекращение правоотношений и обязательств сторон по договору аренды, изложена в Определении ВАС РФ от 14.09.2009 N ВАС-11139/09 по делу N А21-5788/2008.
По вопросу о порядке приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, расположенный под этим домом, см. также п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2018 N Ф07-15682/2017, Ф07-15689/2017 по делу N А56-81360/2016
"...Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Арена", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, лит. А, пом. 27-Н, ОГРН 1037816032385, ИНН 7825121023 (далее - Общество), о взыскании 2 081 167 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.04.2000 N 07/ЗД-01809 за периоды с 01.04.2015 по 31.12.2015 и с 01.12.2015 по 31.12.2016, а также 728 510 руб. 73 коп. неустойки за период с 11.04.2015 по 20.10.2016.
|
|
|
Общество обратилось в суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), со следующими требованиями:
- о признании прекратившимся обязательства Общества по оплате арендной платы по спорному договору в отношении части площадью 22 249,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006009:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 35, лит. А, с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, построенных на указанной части земельного участка, которым присвоены адреса: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр.: д. 33, лит. А; д. 33, корп. 2, лит. А; д. 33, корп. 3, лит. А;
|
|
|
- об обязании Комитета произвести перерасчет арендной платы по договору аренды с учетом прекращения аренды в отношении части площадью 22 249,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006009:2 и ранее выплаченных сумм за период с четвертого квартала 2013 года.
Решением от 25.04.2017 частично удовлетворен иск Комитета и в его пользу с Общества взыскано 561 753 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате и 154 426 руб. 28 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; по результатам рассмотрения встречного иска суд признал прекратившимся обязательство Общества по внесению арендной платы в отношении части площадью 22 249,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006009:2 с 04.06.2009, в остальной части в удовлетворении встречного иска отказал.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 данное решение оставлено без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 25.04.2000 N 07/ЗД-01809 аренды двух земельных участков: площадью 33 898 кв. м с кадастровым номером 78:6009:2 и площадью 136 кв. м с кадастровым номером 78:6009:3, которые расположены по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 35. Срок аренды установлен сторонами с 03.07.1998 по 02.07.2047.
|
|
|
Названным договором участки предоставлены Обществу под проектирование и строительство многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения (пункт 1.2 дополнительного соглашения от 14.07.2003 N 4 к договору аренды).
Обращаясь в суд со встречным иском, Общество сослалось на то, что на части предоставленного в аренду земельного участка, а именно на участке площадью 22 249,5 кв. м возведены многоквартирные жилые дома, которые введены в эксплуатацию, а расположенные в них квартиры и помещения поступили в собственность участников долевого строительства. В связи с этим, по мнению Общества, часть участка 1 площадью 22 249,5 кв. м перешла в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и у Общества прекратились обязательства по оплате арендной платы в соответствующей части.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 12, 289, 290, 309, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), правовой позицией, сформулированной в пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), а также в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), установили, что по состоянию на 01.04.2015 (дата, с которой Комитетом начислена арендная плата) на арендуемом Обществом земельном участке 1 было закончено строительство трех очередей многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения, а расположенные в нем помещения поступили в собственность участников долевого строительства. В связи с этим суды посчитали, что оснований для взыскания с Общества арендной платы, исчисленной исходя всей площади земельного участка 1, не имеется. С учетом данного вывода суды удовлетворили требования Комитета в части, взыскав с Общества 561 753 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате и 154 426 руб. 28 коп. неустойки за просрочку внесения платежей. При этом суды исходили из того, что с 04.06.2009 (момент регистрации права первого собственника помещения третьей очереди многофункционального комплекса) земельный участок площадью 22 249,5 кв. м перестал относиться к государственной собственности и, следовательно, у Общества прекратилось обязательство по внесению арендной платы за соответствующую часть этого земельного участка, непосредственно занятого многоквартирными жилыми домами под обрез их фундамента.
|
|
|
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационных жалобах, не находит оснований для их удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Согласно представленным в материалы дела техническим паспортам на земельном участке 1 с кадастровым номером 78:6009:2 ответчик осуществил строительство и ввел в эксплуатацию 3 объекта недвижимости: многофункциональный комплекс жилого и нежилого назначения площадью застройки 3 585 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, лит. А (далее - объект 1), многофункциональный комплекс жилого и нежилого назначения площадью застройки 8 215,9 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, корп. 2, лит. А (далее - объект 2), многофункциональный комплекс жилого и нежилого назначения площадью застройки 10 448,6 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, корп. 3, лит. А (далее - объект 3).
Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 13.02.2017 регистрация права собственности на помещения, расположенные в объекте 1 впервые была произведена 24.08.2006, в объекте 2 - 24.08.2006, в объекте 3 - 04.06.2009.
Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком 1, соответственно, и право пользования земельным участком под домом у ответчика прекратилось. Таким образом, у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за часть участка 1, расположенного под построенными тремя очередями строительства и необходимыми для их использования.
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что с 04.06.2009 у Общества прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за пользование соответствующей частью арендуемого земельного участка 1 (площадью 22 249,5 кв. м), в связи с чем правомерно отказали Комитету в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.12.2015 за данную часть земельного участка, а также неустойки за просрочку внесения этой платежей, и удовлетворили встречный иск Общества, признав прекращенным обязательство арендатора по внесению арендных платежей в отношении участка площадью 22 249,5 кв. м, являвшегося частью земельного участка 1, с 04.06.2009..."
Аналогичная судебная практика:
| Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2013 по делу N А78-4498/2012 "...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 23.10.2007 между администрацией городского округа "Город Чита" и ООО "Силикатстрой" заключен договор аренды N 606/07 45-08 от 24.10.2007 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Гагарина, 8 "в", с кадастровым номером 75:32:020136:0010, общей площадью 8075 кв. м. Земельный участок предоставляется для строительства офиса и многоквартирного жилого дома, площадь земельного участка совпадает с площадью возводимых на нем объектов недвижимости. Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено платное использование земли в Российской Федерации. В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. Из частей 2 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ с учетом разъяснений, данных в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В рассматриваемом случае, исходя из изложенного нормативно-правового регулирования, с даты первой регистрации права собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме (19.12.2011), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 75:32:020136:0010 общей площадью 8 075 кв. м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята возведенным многоквартирным домом, и как следствие не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка (занятого многоквартирным домом) застройщику в аренду и получать за это арендную плату. Отсутствие у арендодателя права распоряжения частью земельного участка, ранее сданного им в аренду, прекращает исполнение сторонами договора в связи с невозможностью его исполнения только в этой части. Таким образом, публично-правовое образование в рассматриваемом случае не ограничено в своих правах по распоряжению той частью земельного участка, которая предоставлена по договору аренды под строительство офиса, а, соответственно, ответчик в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняет обязанность по уплате арендных платежей, за ту часть земельного участка, которой продолжает пользоваться на основании договора аренды в целях завершения строительства офиса и получения экономической выгоды..." |
| Западно-Сибирский округ
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.11.2015 N Ф04-26030/2015 по делу N А45-25084/2014 "...Общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания "ВИРА-Строй" (далее - ООО СК "ВИРА-Строй", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) неосновательного обогащения в сумме 12 203 973,21 руб. При разрешении спора суды правильно установили, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с возникновением прав собственников помещений многоквартирных домов на земельный участок. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом). Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Судами установлено и материалами дела подтверждается, что многоквартирные дома, расположенные на предоставленном обществу в аренду земельном участке, закончены строительством и введены в эксплуатацию. Согласно представленной выписке из ЕГРП первая регистрация права собственности в одном из построенного многоквартирного дома осуществлена 20.08.2014. Таким образом, право собственности на земельный участок как единый целый объект недвижимости перешло в собственность к жильцам с момента регистрации первого собственника помещения, а именно с 20.08.2014, и с этой даты мэрия утратила право на распоряжение земельным участком и получение арендной платы. При указанных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии у мэрии правовых оснований для получения арендных платежей в сумме 12 203 973,21 руб..." |
| Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2013 по делу N А40-77493/11-10-658 "...По настоящему делу апелляционный суд установил, что до I квартала 2010 года (начало периода, о взыскании оплаты за который заявлен иск), ответчик возвел на арендуемом земельном участке объекты недвижимости (т. 3, л.д. 11 - 81, 112 - 150), в том числе жилые многоквартирные здания, квартиры в которых передал в собственность иных лиц, в том числе физических (среди которых Березов А.С.), при этом переход права зарегистрирован в ЕГРП, о чем представлены в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права собственности (т. 5, л.д. 1 - 150, т. 6, л.д. 1 - 150, т. 7, л.д. 1 - 27). Между тем, статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, в результате передачи ответчиком объектов недвижимости иным лицам, к ним перешли и права на соответствующие части земельного участка, занятые переданной недвижимостью и с момента регистрации права собственности на объект недвижимости физические лица приобрели право пользования части земельного участка, ранее предоставленным ответчику на основании договора аренды, независимо от того, оформлены ли между ними (физическими лицами) с одной стороны и собственником земельного участка (уполномоченным лицом) с другой стороны в установленном порядке соответствующие договоры аренды. Исходя из установленной апелляционным судом площади земельного участка, используемой ответчиком за взыскиваемый период, составляющей 43136,9 кв. м, размер подлежащей взысканию арендной платы, а также неустойки правильно был пересчитан и соответственно правомерно изменено решение суда первой инстанции. Ввиду отчуждения находящихся на арендуемом земельном участке объектов недвижимости в собственность других лиц, договор аренды земельного участка не прекратил свое действие и продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком, но уже с новыми собственниками недвижимости. Следовательно, исходя из смысла договора аренды и с учетом конкретных обстоятельств дела, установленных апелляционным судом, в данном случае плата осуществляется за фактическое пользование тем земельным участком, которым именно арендатор реально может пользоваться, в противном случае иное может привести к нарушению и ущемлению его прав..."
Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2013 по делу N А40-68470/12-7-635 "...В соответствии с п. 1.2 договора земельный участок предоставлен ответчику под строительство многоквартирного жилого дома. Ответчиком осуществлено строительство жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им. Исходя из изложенного, суды правомерно указали, что право собственности на жилые помещения, расположенные в жилом доме по адресу: г. Тверь, ул. Склизкова, д. 100 возникло до 01.01.2011 года, в указанные даты возникло и право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Таким образом, с указанного момента у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за спорный земельный участок..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 112; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!